建議建立一個房屋儲備銀行
時間：2024-07-03
作者：姚洋
Q1：上半年我們針對房地產(chǎn)、促消費等方面出臺了一系列政策，目前政策效果如何？下半年可以有什么樣的期待？
姚洋：我覺得回顧前五個月的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，整體還是向好的，我調(diào)研的一些企業(yè)，反應(yīng)也是“有些恢復(fù)”，但是還在繼續(xù)“等待觀望”，大家都希望政策層面可以有“大招”釋放出來。
上半年在地產(chǎn)方面推出了3000億的再貸款，是個積極信號；消費領(lǐng)域推出了“以舊換新”。
盡管大家還在賺錢，但覺得好像有壓力，這個壓力很多都是精神層面的，而不是實際層面的。
總體而言，中央在出招方面是比較謹(jǐn)慎的。有幾個方面的原因：
第一，2008年的“四萬億”刺激政策造成了很多的后遺癥。
我個人認(rèn)為“四萬億”是必要的，而且對于維持中國在金融危機(jī)之后的增長起到了非常重要的作用，但同時也留下了很多后遺癥。比如各地亂建一些項目，浪費了很多資源，還助長了腐敗等等。過去十幾年，我們一直在反思，走不出來。一說政府要花錢，就會提到“四萬億”。
第二，中央層面還是希望整個經(jīng)濟(jì)不要有過度的負(fù)債、過度的金融化、過度的房地產(chǎn)化。
從2018年開始，我們看到了去杠桿、去債務(wù)化、去房地產(chǎn)化的整體趨勢，取得了一些成效。如果再推出大招，可能就會抹殺這些成效。因此，中央出臺政策比較謹(jǐn)慎，而且出的政策都是圈地式的，比較微觀化。例如房地產(chǎn)行業(yè)的“保交樓”，就是微觀政策，而不是大水漫灌的政策。
我預(yù)計下半年可能會有新政策出臺，但也不太可能是我們所期待的大招。
Q2：今年以來，在推動房地產(chǎn)行業(yè)回暖方面，政策出臺了多項政策，從目前數(shù)據(jù)看您認(rèn)為這些政策效果如何？
姚洋：這些政策確實產(chǎn)生了一定的作用，但作用是脈沖式的。政策一發(fā)布，第二天銷售額可能就增長了一兩倍。但一周之后，效果基本上就消失了。
我們仔細(xì)分析會發(fā)現(xiàn)，二手房的交易一直還可以，現(xiàn)房的交易也不錯，但關(guān)鍵是期房的交易情況不太活躍。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)總是傳出不穩(wěn)定信息，特別是大房企，項目多。其實一個項目出現(xiàn)問題，并不意味著其他項目也有問題，但老百姓并不知道，他們看公司不看項目，這會產(chǎn)生較大影響。
所以，我認(rèn)為單純依靠需求側(cè)的政策效果有限，盡管絕大多數(shù)城市取消了限購政策，但效果并不顯著。原因主要在于供給側(cè)依然面臨較大風(fēng)險。人們擔(dān)心房企倒閉后，自己成為“冤大頭”。
我認(rèn)為應(yīng)更加現(xiàn)實地處理供給端問題，比如取消預(yù)售制度。讓老百姓預(yù)付款去蓋房子，讓他們承擔(dān)風(fēng)險，這是不合理的。但是，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣了預(yù)售，不能一下子急剎車。我們應(yīng)該制定一個三到五年的過渡期計劃，讓企業(yè)有時間喘口氣，適應(yīng)和消化這一沖擊，減少風(fēng)險。
我們目前明顯看到房地產(chǎn)市場超調(diào)了。一般預(yù)計的房地產(chǎn)需求量為10億至12億平方米，而去年可能只有9.6億平方米。根據(jù)今年前五個月的數(shù)據(jù)推算，全年銷售量可能不到9億平方米，明顯超調(diào)。這主要原因在于供給端問題，因為需求端完全放開了。
所以，我一直呼吁需求與供給雙管齊下，不能只放開需求端，供給端同樣至關(guān)重要。
Q3：如果全面取消預(yù)售制度，企業(yè)端將沒有足夠的現(xiàn)金流去建樓，他們的錢應(yīng)該從哪兒來？
姚洋：取消預(yù)售制后，銀行應(yīng)該開閘放水。
以前我們靠預(yù)售資金滾動，拿著預(yù)售資金挪用到其他項目，一旦鏈條斷了就全斷了，確實有很大風(fēng)險。
取消預(yù)售制就需要銀行放貸，但這個機(jī)制還沒有建立起來。我們現(xiàn)在在搞白名單制度，白名單上的項目需要仔細(xì)審查；白名單之外的項目，借錢會更難，所以需要聯(lián)動起來解決。
另一方面，央行近期提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，預(yù)計帶動銀行貸款5000億元，我不知道現(xiàn)在是否有城市真的去借這筆錢，然后去收房。我覺得這個方式存在“用途錯配”的問題，地方政府借了很多商業(yè)性債務(wù)，實際上是用于公共事務(wù)如修橋鋪路，這些項目要么沒有回報，比如修公園，要么回報期很長。
按理他們應(yīng)該通過發(fā)政府債券來融資，但現(xiàn)在他們是去借商業(yè)性債務(wù)，到銀行借錢，到市場上借債券。我不是說一點都不能借，但這不應(yīng)成為主體。
我們現(xiàn)在的情況是商業(yè)性債務(wù)成為主體，地方的政府債券反而成為一個引子，用來引導(dǎo)市場融資。我認(rèn)為應(yīng)該反過來，政府債應(yīng)該是主體，稍微借一點商業(yè)性債務(wù)來補充。而且如果要借商業(yè)性債務(wù)，必須要有現(xiàn)金流支持，不然永遠(yuǎn)還不上。
我完全贊成地方政府去收房。收房有什么好處呢？給市場一個信號，價格不會再跌了，政府都出手了。但必須用公共資金或長期資金，這正是我一直在呼吁的：建立一個房屋儲備銀行，資金來源可以通過發(fā)行永續(xù)債，只需支付利息即可，這是為了公共目的。然后地方政府可以從這個銀行借款，用來收購房產(chǎn)，建成廉租房或保障房。
但這是長期的事情，根據(jù)中央的計劃，未來保障房要占所有房產(chǎn)的一半，如10億平方米中的5億平方米將是保障房，這是一個長期任務(wù)。既然如此，就需要長期的方法。
此外，如果戶籍制度不改革，保障房推廣就會受阻。只有那些沒有戶口來到北京且沒有住房的人才需要保障房，這需要戶籍制度改革，這是一個相互聯(lián)動的問題。
Q4：在年初跟您的交流中，您也表示：過去房地產(chǎn)調(diào)整速度太慢了，早就應(yīng)該讓房價下跌。“不是老百姓沒錢了，而是老百姓不愿意去買房子，所以必須讓價格調(diào)整到位?！苯?jīng)過半年的調(diào)整，您認(rèn)為房價現(xiàn)在到底了嗎？
姚洋：從國外的經(jīng)驗來看，還沒有跌到位。如果比較一下美國金融危機(jī)后的房價，它們跌得時間快但很深，但我們的調(diào)整時間長，跌幅尚不足夠。日本的情況更為長期，一直在下跌并跌幅較大。這種調(diào)整必須跌到一定程度，市場才會反彈。中國香港在亞洲金融危機(jī)后房價跌了一半，然后趨于穩(wěn)定。
我認(rèn)為（如果靠市場自由調(diào)節(jié)）跌幅需要達(dá)到40%，市場才可能得以矯正。中央政府目前判斷市場調(diào)整差不多到位，所以要求地方采取措施穩(wěn)定房價。我認(rèn)為房價會繼續(xù)下跌，因為中央政府注入的資金量太少。同時，地方政府也沒有積極性去擴(kuò)大貸款規(guī)模，所以市場自然會繼續(xù)調(diào)整。如果讓市場自由調(diào)節(jié)，房價必然還會下跌。
Q5：央行上半年探索在二級市場買賣國債，但這并不意味著量化寬松，您如何評價這一政策？
姚洋：首先，公眾對央行公開市場操作有一個普遍的誤解：央行進(jìn)行國債買賣理解為“量化寬松（QE）”是不正確的。
很長時間以來，央行主要通過外匯來發(fā)行貨幣，現(xiàn)在外匯儲備不增長了，所以央行必須用其他方式，全世界的中央銀行都會這樣做，即通過市場購買債券。
大家不要過度解讀，這只是一個發(fā)貨幣的手段而已。
我認(rèn)為老百姓去購買超長期國債是很好的，這說明老百姓對中國政府投了“YES”票，非常有信心，這是好事。
我一直在強調(diào)，政府必須加大杠桿?，F(xiàn)在各方面都不再加杠桿，企業(yè)不加杠桿，居民也不加杠桿。去年我們的儲蓄大幅增加了10%，這顯然是不合理的，我們的經(jīng)濟(jì)增長是5%，儲蓄增長了10%，這是一個非常嚴(yán)重的信號。這表明我們的需求極度不足，必須創(chuàng)造需求，但從哪里來呢？只有政府加大杠桿。政府不加杠桿，我們不可能扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的需求下降趨勢。
過去一百年來，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，這是唯一的出路，我們歷次金融危機(jī)也告訴我們，唯一的出路就是政府加杠桿。
貨幣政策已經(jīng)失效，只有財政政策才管用，政府必須加大杠桿。
Q6：以往我們的房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)是很高的，現(xiàn)在房地產(chǎn)高速發(fā)展期已經(jīng)過去，我們的經(jīng)濟(jì)新增長點是什么？
姚洋：首先，要想替代房地產(chǎn)業(yè)，一定要找到鏈條特別長的產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條是極其長的，不要想著就是蓋房子、賣房子。
我覺得現(xiàn)在唯一能替代房地產(chǎn)的就是汽車行業(yè)，汽車行業(yè)鏈條也非常長。當(dāng)然，汽車行業(yè)要完全替代房地產(chǎn)，也不那么容易，它的體量也不夠，還是有限的。
另外，大家都有一個誤解，以為房地產(chǎn)調(diào)整后，它就是夕陽產(chǎn)業(yè)了。我告訴大家，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)，全世界都是這樣?！耙率匙⌒小庇肋h(yuǎn)是朝陽產(chǎn)業(yè)，因為是跟老百姓生活息息相關(guān)的。
高科技不管飯吃，你看印度發(fā)展高科技，整個經(jīng)濟(jì)就發(fā)展不好。因為高科技行業(yè)可容納的就業(yè)太少了，前后項聯(lián)系又很少。比如AI，基本沒有前后項聯(lián)系，是干干的一個產(chǎn)業(yè)，更別說它會替代一大堆產(chǎn)業(yè)。
Q7：近年來，我國新能源汽車、鋰電池、光伏產(chǎn)品等“新三樣”產(chǎn)品出口快速增長。中國汽車產(chǎn)業(yè)的出海，有哪些優(yōu)勢？
姚洋：我們新能源汽車在全球范圍內(nèi)的競爭力太強大了，簡單地看一下車價就知道了。
比如說有一個入門級的電動汽車，在國內(nèi)賣起步價約10萬多一點，在歐洲是2.8萬歐元，你換算一下，價格是我們的兩倍，我們的優(yōu)勢太大了。
當(dāng)然，價格優(yōu)勢反映的是我們綜合成本的優(yōu)勢。中國造汽車現(xiàn)在基本在重復(fù)日本80年代的“精細(xì)化”，效率極其高。
再比如我們在電池領(lǐng)域的優(yōu)勢太明顯，因為電動汽車40%的價格在電池上，這樣把我們整個的成本也降下來了，這是我們的優(yōu)勢。
所以，歐洲要給我們征稅，我覺得沒任何影響。我覺得中國就應(yīng)該揮揮手：你就征唄！
我們應(yīng)該大度一點，平視世界，我們已經(jīng)走到世界舞臺的中央了，泱泱大國要有大國氣度。大國氣度就是說我們現(xiàn)在成功了，你們落在我們后面，我可以幫助你們。
我覺得我們汽車廠家要認(rèn)清一個形勢，不要老想著在中國生產(chǎn)汽車賣到海外，這條路走不通，一定要去海外建廠，這是雙贏的。
Q8：中國企業(yè)在海外建廠也遇到了一些問題，您認(rèn)為現(xiàn)在企業(yè)出海最大的挑戰(zhàn)是什么？
姚洋：我覺得最大的挑戰(zhàn)是怎么把產(chǎn)業(yè)鏈挪過去，得把供應(yīng)商帶過去，因為當(dāng)?shù)氐墓?yīng)商比較少，他們?nèi)スI(yè)化非常嚴(yán)重。
但是我也知道我們的很多企業(yè)不畏艱難，龍頭企業(yè)走出去，供應(yīng)商也跟著出去了。
這個過程是很艱難的，因為需要說服供應(yīng)商，跟著到匈牙利去設(shè)廠，一開始成本是比較高的，但長期堅持下來，我覺得還是可以賺錢的。
歐洲必定是個巨大的市場，北非的投資環(huán)境也在改善，從北非進(jìn)入歐洲是沒關(guān)稅的，所以北非也可以投資，比如摩洛哥等地方，跟歐洲距離比較近，跟歐洲的關(guān)系也很好。
Q9：關(guān)于耶倫說中國“產(chǎn)能過?！钡膯栴}，您怎么看？
姚洋：當(dāng)然有，我們過去十幾年一直產(chǎn)能過剩。我覺得我們爭辯“不存在產(chǎn)能過?！笔堑羧肓艘畟愒O(shè)置的一個圈套。
其實回答耶倫這個問題很簡單：沒錯，我們在國內(nèi)是有產(chǎn)能過剩，但是對全世界來說不過剩。特別是我們的新能源，一點都不過剩。
美國要能源轉(zhuǎn)型，歐洲要能源轉(zhuǎn)型，整個世界要能源轉(zhuǎn)型，我們太陽能的能力在國內(nèi)過剩，對全世界來說一點都不過剩。
問題就在于美國把投資的大門給我們關(guān)上了，你（美國）應(yīng)該打開大門，讓我們中國的企業(yè)到美國去投資，這才是對的。把“球”踢到了美國那邊去，讓他們來回答。你（美國）打開你的大門，我給你去投資，我?guī)湍愎I(yè)化，對你們美國有好處，為什么不給我們敞開大門？美國人沒理。
Q10：針對未來新能源車出海趨勢，在技術(shù)創(chuàng)新方面您還有什么樣的建議？
姚洋：我沒什么建議。我只是對我們中國的技術(shù)進(jìn)步佩服得五體投地。
比如華為進(jìn)入這個領(lǐng)域后，為中國電動汽車智能化增加了起飛的翅膀。因為華為在芯片領(lǐng)域、算力領(lǐng)域都是世界一流的，它加入后，讓我們的汽車智能化提高了一個大的檔次，讓我們在世界上的優(yōu)勢就更加明顯了，這種技術(shù)進(jìn)步一直都在小步快跑迭代。
所謂的來一個breakthrough（重大進(jìn)展）是很少見的，目前來看大部分還是美國在做，中國很多都是在做1到N的創(chuàng)新，我覺得這很合理，我們不能把美國做的所有事情全給搶過來，那讓美國干啥？這個世界總是有層次的。
我覺得中國在技術(shù)進(jìn)步方面已經(jīng)做得非常好了。
在高端算力、芯片、GPU方面，算力也是可以找到替代的，一塊芯片不夠，我用十塊芯片，還可以在算法方面優(yōu)化。
我一直說，美國這樣打壓中國的高科技領(lǐng)域，特別是不允許美國企業(yè)賣產(chǎn)品給中國，實際上是犯了一個戰(zhàn)略性錯誤。
這個完全不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯。經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯是世界要有技術(shù)分工，大家在分工里都會生活得很好。現(xiàn)在美國“吧唧”把這個鏈條給卡斷了，中國又有這種能力，技術(shù)路線是明確的，所以反倒醒悟過來了，開始做美國做的東西。
再過十年，美國人回頭一看：我天??！中國升級了，反而替代美國了。
作者姚洋系CF40學(xué)術(shù)顧問，北京大學(xué)博雅特聘教授、中國經(jīng)濟(jì)研究中心主任，本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“騰訊財經(jīng)”，原標(biāo)題為《經(jīng)濟(jì)學(xué)家姚洋：房價還沒有調(diào)整到位 唯一可能替代房地產(chǎn)的是汽車產(chǎn)業(yè)》，略有刪改。文章不代表CF40立場。
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