新冠疫情不應(yīng)該簡單看成外部事件沖擊
第一，我想強調(diào)的是新冠疫情是一場災(zāi)難。新冠病毒給中國人甚至全球帶來了災(zāi)難，我們付出了沉重的代價。面對災(zāi)難，我們能做的最多是轉(zhuǎn)危為安，也就是中國、西方乃至全世界能夠平靜地度過新冠疫情這樣一個難關(guān)，度過難關(guān)之后，我們又開始正常地生活、工作、學(xué)習(xí)、交流。也許我們以后還會有更多的情況或災(zāi)難，這都是人類長河當(dāng)中必須經(jīng)歷的事情。
第二，我想向大家介紹一下，新冠疫情所帶來的沖擊和我們過去所經(jīng)歷的一些事情，是不一樣的。例如新冠疫情和非典，兩者之間其實還存在著明顯的差別，以至于我們不能把當(dāng)下的新冠疫情看成是一個外部事件沖擊。
經(jīng)濟學(xué)當(dāng)中有很多術(shù)語，比如事件沖擊。如果我們把新冠疫情看成是對中國經(jīng)濟的事件沖擊的話，那么事件沖擊消失之后，通常來說，經(jīng)濟運行會更加強勁，這種沖擊造成的凹痕也會回去。但是新冠疫情并不僅僅是短期的沖擊，對中國乃至全球經(jīng)濟的中長期的影響還存在很多不確定性，因為我們現(xiàn)在并不清楚這種疫情在中國和全球的傳播以及傳播的廣度、深度帶來的影響。
所以我希望大家理解，新冠疫情對經(jīng)濟的影響不應(yīng)該只看成是我們通過刺激性手段來做宏觀的對沖就可以應(yīng)對的短期外部沖擊。這不只是一個外部沖擊，而是一個深刻地改變了中國乃至全球經(jīng)濟的短期和中長期運行的不確定性因素。
非典與新冠對中國經(jīng)濟和地產(chǎn)的影響比較
非典疫情結(jié)束之后，中國的房地產(chǎn)隨之迎來了一波強勁的、持續(xù)的增長，目前中國的房地產(chǎn)仍然在GDP的增加值中具有相當(dāng)大的貢獻。既然如此，我們首先可以比較一下非典和新冠兩者對中國經(jīng)濟和地產(chǎn)的影響程度到底有多大。
非典和新冠對于中國經(jīng)濟和地產(chǎn)的影響到底有哪些顯著不一樣呢？可以舉幾個小點來形容。
1、非典與新冠疫情的影響范圍不同。當(dāng)年非典疫情時，受影響的主要是北京和廣東兩個地區(qū)。彼時北京市的GDP占全國大約3%，廣東省的GDP占全國大約是10%，兩者合計起來占中國GDP的13%。而目前，雖然疫情得到了初步控制，情況有所好轉(zhuǎn)，但即便如此，受到新冠疫情影響的省份仍然超過了中國GDP的90%。
2、中國的經(jīng)濟體量在2003年和2020年存在著非常大的差異。2003年左右，中國的GDP大約是14萬億人民幣，人均GDP可能剛剛過一萬人民幣。而現(xiàn)在我們已經(jīng)接近100萬億人民幣，人均GDP剛剛邁上了一萬億美元的臺階。而且作為GDP有100萬億元人民幣的經(jīng)濟體，中國更深入地融入了全球化，所以中國經(jīng)濟對于世界經(jīng)濟的影響，以及受到世界經(jīng)濟影響的深度和廣度都與2003年不可比。換句話說，在2003年中國遭受非典疫情的時候，整個國際社會還是用相對比較平靜的心態(tài)來觀察中國的，因為當(dāng)時中國的經(jīng)濟體量還不夠大。但如今的新冠疫情明顯地震動了中國，也震動了全球。
3、城市化率不同。2003年，中國城市化率包括城鎮(zhèn)化率可能還不到40%，居住在城市以及縣城鎮(zhèn)以上的人大概4億多人，現(xiàn)在則超過了8.5億。整體上而言，中國的城市化率在迅速地提高，城鎮(zhèn)化率也在提高。相對來說，農(nóng)村居住的分散度較高，使得他們天然成為一個對于流行病有一定防御能力的群體。當(dāng)初在非典的時候，我們有廣袤的農(nóng)村作為防護點和緩沖點，但如今不是。如今農(nóng)村只有5億多人甚至更少，而城市受影響的有8億多人，受影響的情況非常不一樣。
4、人口流動的速度和規(guī)模更大。在非典時期，中國的人口流動、資源流動還不是那么頻繁。而如今的交通四通八達，在春節(jié)前有回鄉(xiāng)的高峰，在春節(jié)之后有返工的高峰，這種人口流動的速度和規(guī)模都比2003年要大得多。據(jù)發(fā)改委的同志介紹，目前中國人口流動頻率跟速度是2003年時的4倍左右，這使得疫情防控更為艱難。
5、經(jīng)濟所處的周期不同。2003年的非典疫情前后，中國已經(jīng)經(jīng)歷了深刻的體制變革。由于1994年到1996年中國經(jīng)濟過熱，加上1997年的東亞危機，在1997年到2003年之間，中國進行了深刻的體制變革。這些體制變革包括匯率體制改革，比如說匯率雙軌并軌、外匯管理體制進行了結(jié)售匯的改革、國有企業(yè)進行三年國有企業(yè)攻堅戰(zhàn)的脫困、財稅體制進行了分稅制的改革等等。也就是說，在2003年之前，中國原有的經(jīng)濟體制改革是非常深刻和系統(tǒng)化的，同時在2000年之后中國還加入了WTO，對中國國內(nèi)和WTO規(guī)則有相互沖突的法律法規(guī)進行了系統(tǒng)性的清理，所以在2003年之前，中國的對內(nèi)改革和對外開放都已經(jīng)到了一個躍躍欲試的新的臺階?？梢哉f，非典之前中國的經(jīng)濟處于一個相對過熱的狀態(tài)，非典之后才進行了一個適當(dāng)?shù)睦鋮s。
而當(dāng)下整個的經(jīng)濟增速處于下行的長周期的過程當(dāng)中。2012年之后，中國經(jīng)濟增速有所放緩，處于一個從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中。無論在實體經(jīng)濟還是在金融領(lǐng)域，都在不斷地在供給側(cè)改革上發(fā)力，整個的經(jīng)濟增速是在一個下行的長周期的過程當(dāng)中。
6、房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策不同。非典之后的一段時間，中國政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域推出了土地政策的變革，主要是土地的招拍掛制度，極大地改變了房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益分配格局，使得政府尤其是地方政府成為房地產(chǎn)特別重要的利益分配主體。這當(dāng)然非常強勁而系統(tǒng)地推高了中國的房價。而當(dāng)下并不存在這樣的可能性，目前的基本管理框架包括“房住不炒”和長效機制，本身并沒有實質(zhì)性的變化。
總結(jié)來說，通過非典疫情和新冠疫情的比較，我們發(fā)現(xiàn)時代的大背景不一樣，非典疫情之后的很長時間內(nèi)，中國經(jīng)歷了對外開放的紅利、工業(yè)化的紅利、城市化的紅利、人口的紅利，多重紅利共同的作用導(dǎo)致2003年之后直到2011年中國經(jīng)濟呈現(xiàn)了非常強勁長周期的增長，而現(xiàn)在中國的這些制度紅利、人口紅利、對外開放的紅利、城市化的紅利即便存在，也都已經(jīng)明顯地消退了。
因此，就非典和當(dāng)下新冠疫情這幾點比較可以看出，非典對中國經(jīng)濟的影響可能是一個事件沖擊，相對來說比較短，通過出臺一些短期的刺激措施也許就能夠度過難關(guān)。但新冠疫情不同，從短、中、長期來看都有一些不確定性。而且中國經(jīng)濟也處于轉(zhuǎn)型的過程中，所以我們得把這兩件事情分開來說，不能把新冠疫情看成是一個外部事件沖擊。
疫情或許會帶來供應(yīng)鏈重組和國際產(chǎn)業(yè)遷徙
那么對于此次新冠疫情，除了短期的宏觀政策上我們可以做一些應(yīng)對之外，對于中長期新冠疫情給產(chǎn)業(yè)帶來的影響，也必須要謹(jǐn)慎一些。我想提兩個看法。
1、此次疫情不是“壓力測試”，而是真實存在的中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟的短暫的硬脫鉤，會帶來對全球的產(chǎn)業(yè)鏈、全球貿(mào)易鏈條的重新思考。很多人說這一次中國通過疫情強制性地和國際體系脫鉤，是一次壓力測試。壓力測試也是一個經(jīng)濟學(xué)術(shù)語，本意其實是這個事情并未發(fā)生，我們通過各種情景模擬，假定這樁事情發(fā)生之后會產(chǎn)生什么樣的結(jié)果，是一個假定性的情況。但非常對不起，這一次新冠疫情所帶來的經(jīng)濟停擺并不是虛擬的，而是真實存在的。中國的供應(yīng)鏈、全球的供應(yīng)鏈體系都在承受著巨大的壓力。這不是一次壓力測試，而是一次真實的中國經(jīng)濟和世界經(jīng)濟短暫的脫鉤。
這種脫鉤給中國和全球帶來的影響，都不能被低估。而在新冠疫情之后的長期內(nèi)，對中國的產(chǎn)業(yè)來說有可能會形成一個所謂的“中國備胎”。我們知道，不能把賭注放在一個籃子里。比如商業(yè)銀行、金融機構(gòu)的核心部位，包括大數(shù)據(jù)、核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)不能只有一個系統(tǒng)，而要有多個系統(tǒng)，其它的系統(tǒng)我們稱之為災(zāi)難備份系統(tǒng)。同樣的，經(jīng)過這次中國和世界經(jīng)濟的硬脫鉤之后，承受不了此次供應(yīng)鏈沖擊的產(chǎn)業(yè)或企業(yè)，有可能要考慮在中國之外的相對比較安全的地方選擇一個在短時間能夠接續(xù)中國供應(yīng)鏈和產(chǎn)能的基地，這個基地我們稱之為“中國備胎”。這種“中國備胎”最終能否出現(xiàn)仍然是有不確定性的。如果全球都沒有安全的地方，那么這種產(chǎn)業(yè)遷徙的可能性就會小一些。
除此之外，我們得考慮到，中國產(chǎn)業(yè)的門類是非常龐大的，上下游配套能力、營商環(huán)境、政府治理能力、基礎(chǔ)設(shè)施的能力都比較強，那么舍中國之外的其它地方，比如說中東歐、東南亞等相對來說經(jīng)濟發(fā)展、政府治理、基礎(chǔ)設(shè)施條件還算差強人意的經(jīng)濟體，能不能制作一份承接中國產(chǎn)業(yè)鏈和中國產(chǎn)能的“中國備胎”還存在不確定性。
2、產(chǎn)業(yè)遷徙本身既有可能跨境發(fā)生也會在中國境內(nèi)發(fā)生。但畢竟這種中國和世界經(jīng)濟短暫的硬脫鉤，使得中國企業(yè)和整個的跨國公司都不得不重新考慮全球產(chǎn)業(yè)鏈、全球產(chǎn)能的布局，保證全球的產(chǎn)業(yè)鏈、全球的產(chǎn)能能夠在穩(wěn)健的、不中斷的情況之下連續(xù)運行。這樣的思考一定會帶來產(chǎn)業(yè)遷徙，這種產(chǎn)業(yè)遷徙既有跨境的產(chǎn)業(yè)遷徙，也有中國境內(nèi)的企業(yè)、資本和人員的遷徙，更多的資本、企業(yè)和產(chǎn)能將向政府治理能力相對比較強的區(qū)域集中。在中國境內(nèi)，企業(yè)的遷徙可能更多地會流向中國的東南沿海省份，使得我們中部和西部地方的發(fā)展機遇有所弱化，這會帶來更多的區(qū)域不平衡。
在這里我還想批駁一些觀點，這些觀點也非常流行。在新冠疫情發(fā)生之前一直到2月28號，在此之前的3、4天，比如2月25號之前，整個歐美股市還是相當(dāng)強勁的，因此有一些說法稱，中國的疫情只是中國的問題，中國并不是全球制造業(yè)的中樞，也不是全球貿(mào)易的中樞，因此中國的疫情并沒有影響到歐美股市。
事實不是這樣的。中國的制造業(yè)和產(chǎn)業(yè)中樞的地位非常重要。例如外貿(mào)，全球現(xiàn)在外貿(mào)規(guī)模差不多30萬億美元，中國的外貿(mào)規(guī)模有40萬億多人民幣，所以中國在外貿(mào)領(lǐng)域的重要性是很大的。在全球的制造業(yè)當(dāng)中，中國的制造業(yè)增加值差不多相當(dāng)于全球的23%接近24%的水平，在非典時期大概在7%。
所以中國的制造業(yè)的中樞和外貿(mào)中樞這個地位的確是存在的。中國是全球其它120多個經(jīng)濟體最重要的、最大的貿(mào)易伙伴。這次硬脫鉤之后帶來的供應(yīng)鏈的重組和國際產(chǎn)業(yè)遷徙都不容低估。事實上，由于新冠的疫情逐漸地呈現(xiàn)出向國際蔓延的風(fēng)險， 2月25號之后，全球的股市也陷入一種恐慌性的調(diào)整當(dāng)中。
市場需求被推遲 房地產(chǎn)政策不會有大調(diào)整
新冠疫情對各個產(chǎn)業(yè)的影響存在不對稱性，對餐飲、旅游、文旅、航空、運輸這些行業(yè)的影響幾乎是災(zāi)難性的，而對醫(yī)療防護行業(yè)相對來說卻提供了意外的需求。
那么，疫情對中國房地產(chǎn)的影響其實沒有像對制造業(yè)和外貿(mào)影響那么巨大。一是因為房地產(chǎn)最典型的特征是它作為不可貿(mào)易品，即所謂不動產(chǎn)，是挪不了地方的。所以一般來說，不動產(chǎn)的需求都是本地化的。二是房子可以推遲購買，但還是要買，我們把房地產(chǎn)需求稱之為被推遲的但并沒有消失的需求。
現(xiàn)在有人說，在新冠疫情之后，餐飲、旅游的消費會出現(xiàn)報復(fù)性的反彈。這個報復(fù)性的反彈可能性不大，因為如果一季度沒有大吃大喝，剩下來的三個季度猛吃猛喝也補不回一季度的省吃少喝。所以對于快消品、餐飲行業(yè)來說，失去的一個季度的需求，在今后三個季度內(nèi)可能就不會再出現(xiàn)了。而房地產(chǎn)屬于不可貿(mào)易的部門，房地產(chǎn)領(lǐng)域的需求相對比快消的需求情況要好一些，具有需求延遲的效果。這兩點決定了新冠疫情對房地產(chǎn)的影響可能跟其它領(lǐng)域有些不一樣。
具體來說，大概可以把疫情對房地產(chǎn)的影響概括為以下這么幾點。
第一，房地產(chǎn)的政策不會出現(xiàn)特別重大的調(diào)整。房地產(chǎn)，尤其是商品房，涉及到水泥、建材、上下游的產(chǎn)業(yè)、家居、家電、汽車等等，產(chǎn)業(yè)鏈條非常長，的確屬于重大的實體商品。但我們一定得認(rèn)識到，無論有無疫情，房地產(chǎn)本身“房住不炒”的基本定論，以及我們現(xiàn)在還不知道具體內(nèi)容的所謂“長效機制”的這個黑箱，這兩樣?xùn)|西都不會有太大的變化。也就是說涉及房地產(chǎn)的政策不會因為出現(xiàn)新冠疫情而做出重大調(diào)整，即便做出了短期的宏觀經(jīng)濟刺激政策的調(diào)整，房地產(chǎn)也不是最主要的受益的部門。這是我們必須理解的大的政策基調(diào)。
第二，房地產(chǎn)的市場需求仍然在，只是被延遲了。冬季本身不是房地產(chǎn)的施工交付的高峰期，也不是銷售的高點。由于季節(jié)性的施工因素、環(huán)保的因素，再加上疫情的因素，目前的房地產(chǎn)在建幾乎都會暫停，再復(fù)工的話有些困難，慢慢地終于會開復(fù)起來。那么銷售本身也被延遲了。
由于疫情還在延續(xù)之中，我們并不清楚建筑施工的復(fù)工情況和復(fù)工率會怎么樣，但總體而言，在4月份之前房地產(chǎn)在供給側(cè)這一塊不會有明顯的改觀。這也就意味著從需求被延遲、供給減少這個角度來說，也許下半年房地產(chǎn)市場總體的氣氛還是比較暖和的，全年相對比較穩(wěn)定的需求都被壓縮和集中到疫情過后，即人民的社會、經(jīng)濟生活恢復(fù)正常之后再進行。
但房地產(chǎn)行業(yè)也受到了比較明顯的負(fù)面影響，這種影響主要是在供給而不在需求。需求只是被延遲了，不會消失。所以我們大概可以估測，由于供給和需求沖擊的不對稱性，整個房地產(chǎn)從短期來看的話，下半年相對來說氛圍會稍微地寬松一些。
第三，老舊小區(qū)的改造也許會成為一個特別有意思的話題。在新冠疫情之后，可能會有些重大的項目建設(shè)，以保證決勝全面小康等諸如此類的大目標(biāo)的實現(xiàn)。中央也提到了有信心、有能力繼續(xù)維持2019年決定的2020年的社會經(jīng)濟發(fā)展的總體目標(biāo)，結(jié)合到房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，最實際的可能是中國百姓相對來說比較關(guān)注的，也容易給政府帶來口碑的老舊小區(qū)改造。
2019年，住建部同發(fā)改委和財政部在全國做了一個摸底的調(diào)查，結(jié)果顯示需要改造的老舊小區(qū)有17萬個，涉及到的居住人口超過1個億。這些老舊小區(qū)改造包含供電、網(wǎng)絡(luò)、電梯、小區(qū)道路的改造。其實在疫情之后更容易發(fā)現(xiàn)，這些老舊小區(qū)改造的緊迫性更加突出。原因就在于，根據(jù)上海疾控中心張文宏醫(yī)生的介紹，目前新冠疫情不幸的病死者中90%以上是年齡在75歲以上的老人，老舊小區(qū)其實是老人相對比較集中的地方，所以對這些老舊小區(qū)進行社會化的養(yǎng)老、小區(qū)的急救醫(yī)療等通道的開通、提升整個老舊小區(qū)的居住品質(zhì)還都是很緊迫的。
所以我想對17萬個老舊小區(qū)的改造可能值得呼吁一下，畢竟這是一個涉及到至少上萬億投資的事情。當(dāng)然，目前的一些做法可能需要與時俱進。現(xiàn)在的做法就是以業(yè)主為主體、以小區(qū)為主導(dǎo)、地方政府做引導(dǎo)，加上政策做配套。但實際上對一個老舊小區(qū)進行整體的提升和改造需要大量的人力物力投入。如果沒有自上而下的政策和資源的分配，僅僅依賴業(yè)主和社區(qū)、依賴基層政府，完成這個事情是極其困難的。
第四，涉房企業(yè)可能會有治理和管理方式上的改變。做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)更多的關(guān)注公司價值、股東價值的實現(xiàn)。過去我們看到上市公司，無論是建筑施工、銷售型、持有型、物管型的的物業(yè)，都在一個集團內(nèi)整體掛牌上市。真正地把房地產(chǎn)細(xì)分之后，就持有型、開發(fā)銷售型的物業(yè)、物管公司或者跟房地產(chǎn)相關(guān)的科技、數(shù)據(jù)類的公司，切成板塊來分別上市的企業(yè)不是太多。但在疫情當(dāng)中，實際上這些企業(yè)不同的業(yè)務(wù)板塊所受到疫情的影響和沖擊是不對稱的。
這些不對稱體現(xiàn)在哪里呢？例如說物業(yè)管理在這次疫情當(dāng)中，比官辦的社區(qū)更密切地牽涉到被隔離在小區(qū)里頭的居民生活的便利性，所以有一些優(yōu)質(zhì)的具有物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)的物管部門受到了追捧，估值比較好；銷售型的住宅，主要是商品房，它的估值由于這幾年受到政策的限制比較多，表現(xiàn)也還算差強人意；而對商辦板塊來說，一些商業(yè)商場都歇業(yè)停業(yè)了，辦公樓、酒店業(yè)也歇業(yè)停業(yè)了，暫時難以開復(fù)，那么再重新開張營業(yè)的時候，我們也可能需要對寫字樓、酒店、賓館、餐飲場所進行一些改造，例如集中式空調(diào)系統(tǒng)要進行改造，這一塊的估值上現(xiàn)在來講是不太好的。
有一些房地產(chǎn)企業(yè)可能本身也還有科技類的板塊、大數(shù)據(jù)類的板塊，在這一次疫情當(dāng)中，你所居住的房屋的舒適性，是不是具有恒溫、恒濕、恒陽、新風(fēng)系統(tǒng)等等就變得特別重要，住宅的舒適性和科技含量，尤其是空氣質(zhì)量變得特別重要。
所以，持有型的物業(yè)、銷售型的物業(yè)以及物管、科技，這些在市場上所受到的追捧和估值都不一樣。以前我們是把它打包一塊上市，在疫情之后，一些房地產(chǎn)的頭部企業(yè)可能需要考慮這個問題，也就是公司治理需要進行變革。也許有一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團會形成模塊化的管理方式，公司本身也存在著分拆成為板塊上市的可能性。
第五，房地產(chǎn)企業(yè)必須重新考慮對于持有型的物業(yè)推出REITS的必要性。由于受到疫情的影響，持有型的物業(yè)，包括寫字樓、商場的收益受到限制。我們現(xiàn)在還不清楚疫情對這些集中在寫字樓、商場的商業(yè)業(yè)態(tài)會帶來怎樣的沖擊。一般來講，商貿(mào)、零售、餐飲還是以小企業(yè)為主，中國大概有1700、1800萬家的中小企業(yè)，還有8000多萬家的個體商戶。他們能不能夠迅速地復(fù)蘇，使得重新開張之后的商業(yè)、餐飲重現(xiàn)繁榮，還存在不確定性。因為我們一開始就講了，整個政策和環(huán)境相對來說還是比較中性，但絕對不會有特別大的寬松。在這種背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條相對繃得比較緊，這迫使他們必須重新考慮，對于持有型的物業(yè)，推出REITS的必要性。
去年年底的時候，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在考慮對持有型的物業(yè)在海外掛牌REITS以換取現(xiàn)金流的事情。疫情之后，對于持有型物業(yè)占比較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們會有更多的熱情去推動持有型的物業(yè)在海外掛牌，也許價格不是特別好，畢竟收益已經(jīng)受到影響，但如果能夠使企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善，尤其是現(xiàn)金流狀況更加穩(wěn)健的話，還是會有相當(dāng)多的企業(yè)愿意去推動持有型的物業(yè)掛牌REITS的過程。
第六，綠色住宅、中低密度的住宅、第二居所的概念會有所提升。新冠疫情之前，大家買房更多地還是看房子的面積，而較少地考慮房子的品質(zhì)，在新冠疫情之后，房屋的品質(zhì)就會變得特別重要，房屋的位置當(dāng)然也很重要，所以有可能帶來就是，科技住宅尤其是居住的新風(fēng)系統(tǒng)較好的住宅、綠色住宅以及第二居所的概念都有可能會崛起，而居住在超過千萬人口的超大都市，尤其是居住在這些都市的核心區(qū)、具有超高容積率的住宅的熱情可能會降低。
就住宅本身而言，我相信人們可能會更多地說，為什么要居住在特別擁擠的市中心呢？可不可以不選擇這16個千萬級人口的城市？不如退而選其次，選一個比如人口在500萬到1000萬的城市，同時選擇的是綠色住宅、低密度住宅，或者在市中心即便擁有了上下班的便利、社交的便利或者擁有了豪宅，能不能在郊區(qū)再擁有第二居所？畢竟第二居所還是一個隨時可以躲避城市喧囂或者像新冠這樣疫情沖擊的，還算是一方可以暫時棲息的場所。所以我相信，綠色住宅、中低密度的住宅、第二居所的概念會有所提升，人們對于集中在城市繁華區(qū)的高密度住宅的興趣可能會有所降低。所以在住宅領(lǐng)域，除了區(qū)域方面的變化之外，我相信對于品質(zhì)要求的變化會比較多。
第七，政策對于所謂的改善型需求也許不會有那么嚴(yán)格的限制。畢竟我們看到，如果要在今后的一段時間維持比較正常的經(jīng)濟增長，使得今年全年的經(jīng)濟增長離6%左右的目標(biāo)不太遠(yuǎn)的話，房地產(chǎn)還是一個特別重要的產(chǎn)業(yè)。那么對于房地產(chǎn)而言，既要帶著鐐銬跳舞，不超出“房住不炒”，不影響長效機制，同時又能夠保持市場相對的需求是理性的，那么改善型需求是最重要的。
首次置業(yè)當(dāng)然很重要，但是改善型需求也很重要。改善型需求的特點意味著這些人已經(jīng)買過房，他們只是因為工作、孩子就學(xué)、老人養(yǎng)老等一系列的家庭需求的變化，需要重新改善自己的居住條件。在中國的一些大中城市，改善型居住已經(jīng)逐漸成為住宅購置的一個主要需求。
現(xiàn)在的政策框架本身對首次置業(yè)是有好處的。對于首次置業(yè)之外的其它的改善型需求，政策限制還是比較多。我們要看新冠疫情之后，對于市場當(dāng)中的改善型需求方面的政策限制能不能夠稍有放松。
第八，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的布局可能會進一步向東南沿海遷徙。地理上的布局更偏向京廣線以東，長江以南的中國東南沿海部分。之所以說中國的東南沿海的房地產(chǎn)市場變得比較重要，原因是：
首先，珠三角和長三角的城市群群體能夠承載相對較多的人口和產(chǎn)業(yè)，地方政府的治理能力相對來說也強一些。
其次，醫(yī)療和教育資源相對來說也還比較好。
再者，經(jīng)濟實力方面有一定的活力。例如珠三角，萬億GDP以上的城市就不少，比如廣州、深圳、佛山，未來可能還有東莞。長三角地區(qū)，萬億級GDP以上的城市可能會更多一些，比如南京、上海、蘇州、杭州，未來還有相當(dāng)多的城市比如說寧波、南通、合肥都是萬億或者潛在萬億級的城市。
所以總體而言，在新冠疫情之后，房地產(chǎn)的重心也跟產(chǎn)業(yè)的重心一樣，會進一步地向東南沿海遷徙，在一定程度上加大房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)整個布局的不均衡性。
這就是我們觀察到的新冠疫情對中國房地產(chǎn)的八點影響。
房地產(chǎn)行業(yè)在中國還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有走到需要退潮的過程當(dāng)中，畢竟我們整體的居住條件、城市化率還不是太高?？梢赃@么說，中國目前8.5億至8.6億的城鎮(zhèn)人口，大約有一半是住在2000年之后建成的新房，還有一半人住在2000年之前建成的老房子，這些房子離現(xiàn)在20多年了，居住的舒適性以及未來的衛(wèi)生條件等都不是特別令人樂觀。所以，由于房地產(chǎn)的真實需求還在，相信經(jīng)過疫情之后，無論是政府、企業(yè)還是購房者，都會采取更加審慎而理性的態(tài)度。
疫情還在延續(xù)，這是一場災(zāi)難，需要政府、企業(yè)和我們一同去面對。希望我們能平平靜靜地、安安全全地走出這場災(zāi)難，健健康康地、重新開始社交、工作、生活、學(xué)習(xí)。
作者鐘偉系CF40成員，北京師范大學(xué)金融研究中心主任。3月1日，浦山講壇第四期在線上舉行，鐘偉做了題為“新冠疫情對中國樓市的八點影響”的分享。本文為演講全文，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載。
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