房地產(chǎn)問題討論飽受各種焦慮情緒煎熬。過度的情緒必然會掩蓋理性，不僅不利于解決問題，甚至?xí)`導(dǎo)政策加劇矛盾。本文通過梳理房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一些基本事實和邏輯，試圖找到房地產(chǎn)市場發(fā)展中的主要癥結(jié)，認(rèn)識房地產(chǎn)市場其他部門的互動關(guān)系，提出了解決大城市高房價問題的思路。
中國房價持續(xù)高漲的背后有合理成分，也有不合理成分。不合理的成分主要包括：金融市場發(fā)育滯后使得房地產(chǎn)成為家庭養(yǎng)老和保險的主要替代金融投資工具；一線大城市的住宅用地供應(yīng)不足以及基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)滯后加劇了供求矛盾和房價上漲；保障性住房供給與人口流動脫節(jié)，難以平抑房價上漲；未能與時俱進(jìn)調(diào)整開發(fā)貸款政策，遏制了房地產(chǎn)供給并加劇房價上漲。
房價上漲對企業(yè)和居民消費(fèi)有看得見的成本，也有不易覺察的收益。房價上漲對實體經(jīng)濟(jì)的影響關(guān)鍵要看住房供給彈性，房價上漲如果能伴隨住房供給改善，不僅房價上漲壓力得到緩解，還能收獲城市化擴(kuò)張的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，有利于企業(yè)經(jīng)營和居民收入；住房供給缺乏彈性，房價上漲難以遏制，企業(yè)和居民飽受房價上漲之苦，卻難以收獲規(guī)模經(jīng)濟(jì)之利?！ ?/p>
化解大城市房價上漲壓力的落腳點(diǎn)在于改善供給，不僅是增加住宅用地，也包括配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。大都市圈建設(shè)有潛力把大城市非中心區(qū)的房價拉到中等收入群體的可接受范圍以內(nèi)，讓更多人以低成本進(jìn)入大城市生活。大都市圈建設(shè)需要一系列重大政策改革，可以效仿過去支持出口和制造業(yè)的實驗區(qū)經(jīng)驗，試點(diǎn)大都市圈改革實驗區(qū)。實驗區(qū)內(nèi)土地政策、各種公共服務(wù)供給以及對服務(wù)的各類管制政策應(yīng)更加靈活。
高房價中的合理與不合理成分
中國的房價上漲有目共睹。1998年-2018年，中國住宅類商品房的平均價格從1854元/平方米持續(xù)上漲到8544元/平方米，上漲了4.6倍，年平均增長率8%，房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他商品和服務(wù)的價格。這個期間房地產(chǎn)的真實價格（新建住宅類商品房銷售均價/CPI）上漲了3.1倍，與發(fā)達(dá)國家工業(yè)化和城市化的高峰期相比，中國真實房價漲幅僅低于日本，遠(yuǎn)高于其他國家?！ ?/p>
房價收入比總體偏高，一線城市尤甚。房價收入比（房屋總價/家庭可支配收入）普遍用于衡量對房價的承受能力。中國一線城市與二三線城市房價收入比存在顯著差異，且一線城市仍保持上升趨勢。一線城市房價收入比已經(jīng)接近25，二三線城市維持在10附近。從50城的房價收入比排名來看，2018年房價收入比排名前五位的城市分別是深圳（34.2）、上海（25.2）、三亞（23.2）、北京（22.8）和廈門（19.9）。如此高的房價收入比，意味著大部分家庭的收入買不起房?！ ?/p>
中低收入購房者壓力尤重。賓夕法尼亞大學(xué)方漢明等學(xué)者基于某大型商業(yè)銀行的120個城市的住房抵押貸款數(shù)據(jù)，探究高房價對購房人群帶來的經(jīng)濟(jì)壓力。他們對比分析了各類型城市中的兩類購房群體：一類是家庭收入在貸款購房人群中占比10%以下的低收入群體，另一類是家庭收入在貸款購房人群中占比45%-55%的中等收入群體。研究發(fā)現(xiàn)，低收入群體，房價收入比在8以上，住房開支成為非常大的負(fù)擔(dān)；中等收入群體，房價收入比在6-8之間，住房開支負(fù)擔(dān)也很沉重。兩類群體中，一線城市的住房收入比顯著高于二三線城市?！ ?/p>
房價持續(xù)大幅上漲背后是供求兩方面的力量在共同發(fā)揮作用。需求和供給兩方面的力量當(dāng)中有合理成分，也有不合理成分，房價上漲也因此包含了合理和不合理成分。
房價上漲中的合理成分：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化是房地產(chǎn)需求的首要驅(qū)動力。房地產(chǎn)的市場化進(jìn)程，同時也是經(jīng)濟(jì)活動從農(nóng)業(yè)部門向工業(yè)和服務(wù)業(yè)部門快速轉(zhuǎn)移的進(jìn)程，是城市化高速推進(jìn)的進(jìn)程。大量人口從生產(chǎn)率/收入較低的農(nóng)業(yè)部門流向城市中生產(chǎn)率/收入較高的工業(yè)和服務(wù)業(yè)部門，這是非常典型的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程。在大量人口流入背景下，對住房的需求持續(xù)高漲，成為支撐房價上漲最重要的需求因素。華盛頓大學(xué)的王平和其他幾位學(xué)者使用多部門一般均衡模型計算了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化進(jìn)程對房價的影響。研究發(fā)現(xiàn)，在2003年-2007年和2008年-2012年兩個時期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化分別解釋了房價上漲的25%和45%，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和城市化是需求因素當(dāng)中對房價解釋力最強(qiáng)的因素?！ ?/p>
房價上漲中的合理成分：消費(fèi)升級提升大城市房地產(chǎn)需求。隨著收入增長，消費(fèi)也在持續(xù)升級，從最基本的食品和衣著，轉(zhuǎn)向一般制造業(yè)商品，再轉(zhuǎn)向人力資本密集型的服務(wù)。
從制造到服務(wù)的轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)發(fā)生在2012年前后，城鎮(zhèn)家庭消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)的明顯變化有力地證明了這一點(diǎn)。比較2005年-2012年和2013年-2018年各類居民消費(fèi)支出的平均增速，服務(wù)類支出增速排位顯著提升，特別是醫(yī)療保健支出增速從最后一名上升至第一名，教育文化娛樂服務(wù)增速排名上升四位。
與之形成強(qiáng)烈對比的是，2013年-2018年居民在食品、衣著方面的消費(fèi)支出增速降至最后兩位。由此可見，消費(fèi)升級，獲得更好服務(wù)的方式不是把服務(wù)買回家，而是靠近服務(wù)，在服務(wù)更好的地方買房或者租房才能享受到服務(wù)升級，這成為提升房地產(chǎn)需求的另一個重要因素。
一個城市的房價和該城市人均公共支出高度相關(guān)，更高的人均公共支出意味著更好的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，一線城市和省會城市的公共醫(yī)療和教育服務(wù)較其他城市更好，在這些地區(qū)買房不僅是房子本身，更重要的是房子附著的更好的公共服務(wù)和公共基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)?！ ?/p>
房價上漲中的合理成分：住房抵押貸款支撐了房地產(chǎn)需求。住房抵押貸款的普遍使用降低了居民部門的流動性約束，幫助他們更早地改善居住條件。
住房抵押貸款越來越普遍地被使用，2002年-2018年，個人住房抵押貸款增量在當(dāng)年住宅銷售額中占比平均達(dá)到31%，如果考慮到商業(yè)住房貸款首付比例（首付比例首套房20%-35%、二套房30%-80%），住房抵押貸款增量占當(dāng)年商品房銷售額的比例可能高于60%。根據(jù)華盛頓大學(xué)的王平及其他作者的模型，住房抵押貸款在2003年-2007年和2008年-2012年期間分別解釋了中國房價上漲的14.6%和8%?！ ?/p>
房價上漲中的合理成分：家庭結(jié)構(gòu)“小型化”抬高了房地產(chǎn)需求。在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平和受教育水平不斷提升的背景下，人民的生活方式和觀念逐漸發(fā)生改變。得益于生活水平提高、醫(yī)療及住房等條件持續(xù)改善，中國家庭結(jié)構(gòu)正由傳統(tǒng)的“家長式”大家庭轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)更小的家庭模式，呈現(xiàn)出家庭結(jié)構(gòu)“小型化”趨勢。
全國31個?。▍^(qū)、市）2000年-2017年的平均家戶規(guī)模都呈現(xiàn)出不同程度的下降，全國平均家戶規(guī)模由2000年的3.46人/戶下降至2017年的3.03人/戶，家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化、微型化。這一方面影響了戶型等住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；另一方面，在人口增長的背景下，家庭結(jié)構(gòu)“小型化”增加了總家庭戶數(shù)，抬高了住房需求。
房價上漲背后的不合理成分有些來自市場發(fā)育滯后，有些來自政策扭曲。
房價上漲中的不合理成分：債務(wù)主導(dǎo)型金融體系和缺少長期金融投資工具助長了房地產(chǎn)投資需求。債務(wù)主導(dǎo)型金融體系增加了房地產(chǎn)的投資屬性。支撐債務(wù)主導(dǎo)型金融體系的重要元素是抵押品，而房地產(chǎn)是天然的抵押品。
哈佛大學(xué)教授葛雷瑟指出，債務(wù)主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)普遍使用房地產(chǎn)作為抵押品，并因此提升了全社會對房地產(chǎn)的投資偏好。中國是典型的債務(wù)主導(dǎo)型金融體系，金融機(jī)構(gòu)也普遍使用土地和房地產(chǎn)作為抵押品，這大幅提升了房地產(chǎn)的投資屬性，增加了對房地產(chǎn)的需求。
房地產(chǎn)成為家庭養(yǎng)老和保險的替代金融投資工具。隨著居民部門金融財富水平提高，財富的配置方式也會發(fā)生變化，中國也不例外。中國居民部門快速增長的金融財富不再滿足于僅以低風(fēng)險/低收益的銀行存款的持有方式。更高的金融資產(chǎn)水平上，居民部門愿意持有更高風(fēng)險/高收益組合的金融投資產(chǎn)品，愿意持有長期、帶有養(yǎng)老和保險功能的金融投資產(chǎn)品。
但是，這些金融服務(wù)需求得不到滿足，因此轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)替代金融資產(chǎn)成為高風(fēng)險/高收益金融投資產(chǎn)品，或者養(yǎng)老和保險金融投資產(chǎn)品的替代投資工具。根據(jù)西南財大的《中國家庭金融資產(chǎn)配置風(fēng)險報告》，房地產(chǎn)在中國家庭資產(chǎn)的占比達(dá)到六成以上。與此形成對比，美國家庭的房地產(chǎn)在全部家庭資產(chǎn)中的占比只有中國家庭的一半。
房價上漲中的不合理成分：一線城市人均新增住宅供地最少，是房價高漲的最大推手。中國土地一級市場由地方政府壟斷，其對供地數(shù)量和供地方式具有絕對控制權(quán)。盡管從土地到住房存在一定開發(fā)周期，導(dǎo)致土地供給與住房供給在短期內(nèi)存在一定時滯，但拉長時間來看，供地數(shù)量仍直接決定住房供給數(shù)量。供地越少，住房供應(yīng)數(shù)量也相應(yīng)越少，因此推動房價上漲。
根據(jù)王平及其他作者的估算，土地供給在2003年-2007年和2008年-2012年期間分別解釋了房價上漲的32%和38%，不僅是供給因素中解釋房價上漲最大的因素，也是包括房地產(chǎn)商進(jìn)入成本、抵押貸款、生產(chǎn)率等在內(nèi)的所有供求因素中解釋力最大的因素。
一線城市的住宅土地供應(yīng)緊張，對房價影響最突出；二三線城市住宅土地供應(yīng)更富有彈性，需求端因素對房價影響更突出。我們用2009年-2018年平均新增住宅土地面積除以常住人口反映該城市的新增住宅供地強(qiáng)度。北上深等特大城市住宅供地強(qiáng)度最低，人均新增住宅供地面積不足10平米。二線城市新增住宅供地強(qiáng)度有非常大的差異，比如福州、西寧等城市人均新增住宅供地面積不足10平米，而武漢、沈陽和烏魯木齊等則接近30平米。三線城市新增住宅供地強(qiáng)度也有顯著差異，從不足5平米到超過30平米不等。
北上廣深四個城市的住宅供地強(qiáng)度和房價呈非常明顯的負(fù)相關(guān)，新增住宅供地更多對應(yīng)于更低的房價；二線城市住宅供地強(qiáng)度和房價之間相關(guān)關(guān)系模糊，并非住宅供地不影響房價，而是如前文指出的那樣，還有其他眾多因素會影響房價。在城市競爭當(dāng)中二線城市的發(fā)展命運(yùn)有顯著差異，也給房地產(chǎn)的需求和房價帶來了顯著差異；三線城市住宅供地強(qiáng)度和房價之間相關(guān)關(guān)系同樣也比較模糊，需求端因素對房價的影響可能更加突出。
房價上漲中的不合理成分：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)制約了大城市的住房供應(yīng)提升。購買住房是購買該住房所在位置帶來的各種服務(wù)流。因此，住房供應(yīng)不僅是住房本身，也包括住房附著的各種服務(wù)和交通基礎(chǔ)設(shè)施。完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，是變相地增加高品質(zhì)住宅的供給，是緩解中心城市房價壓力的主要手段。
紐約、東京等大都市圈的發(fā)展，都借助于大力發(fā)展郊區(qū)的公共服務(wù)和公共基礎(chǔ)設(shè)施，拉近與中心城區(qū)的距離，進(jìn)而實現(xiàn)郊區(qū)住房對中心城區(qū)住房的替代。這不僅讓大都市圈容納了更多人口，也降低了大都市的住房和生活成本。
中國也提出了都市圈建設(shè)，在特大城市周邊的交通基礎(chǔ)設(shè)施方面也做了很多工作。但是，與發(fā)達(dá)國家相比，無論是基礎(chǔ)設(shè)施還是公共服務(wù)的完善程度，中國都還有較大差距，制約了郊區(qū)對中心城區(qū)住宅的替代，成為拉低大城市房價的重要掣肘。
房價上漲中的不合理成分：保障性供給與人口流動脫節(jié)。1995年《國家安居工程實施方案》出臺是中國保障房發(fā)展的起點(diǎn)。經(jīng)過20多年的發(fā)展，現(xiàn)在已初步建立針對中低收入人群、住房困難的家庭，包括公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等在內(nèi)的保障性住房體系，還對棚戶區(qū)改造提出了特別要求。
保障性住房的分布與新建商品住房分布和人口流動分布有明顯區(qū)別，在市場競爭力量驅(qū)動下，新建商品住房基本還是緊跟人口流動，在人口流入地區(qū)多蓋房；保障房建設(shè)則不然，根據(jù)能獲得數(shù)據(jù)的2010年-2011年保障房建設(shè)情況來看，保障房集中在新疆、黑龍江、安徽、江蘇、浙江等幾個省份；中南部地區(qū)，尤其是人口大量流入的珠三角地區(qū)，保障房建設(shè)很低。保障房不能跟著人口走，對于遏制房價上漲打了折扣。
房價上漲中的不合理成分：房地產(chǎn)開發(fā)商貸款政策未能與時俱進(jìn)作出調(diào)整。為了遏制土地炒作和囤積土地，防范土地開發(fā)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險，監(jiān)管部門要求開發(fā)商必須“項目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)到30%、開發(fā)商二級以上資質(zhì)”才有資格獲得貸款。這些措施在特定階段內(nèi)起到了遏制投機(jī)的作用。
但是，近年來，隨著對房地產(chǎn)市場預(yù)期的降溫，以及強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)率的大型開發(fā)商市場份額上升，靠投機(jī)的開發(fā)商越來越難生存，開發(fā)商的囤地、囤房行為也明顯下降。對開發(fā)商貸款的限制，拉長時間來看，遏制了住宅供應(yīng)，推升了房價。關(guān)于房價的回歸模型顯示，對開發(fā)商的開發(fā)貸款與住房價格呈顯著負(fù)相關(guān)，開發(fā)貸款下降直接帶來新增住宅供給下降，加劇房價上漲。
房價上漲如何影響到企業(yè)經(jīng)營和居民消費(fèi)
房價上漲提高了生產(chǎn)經(jīng)營成本和生活成本，改變了資本、勞動、土地等要素之間的相對價格，迫使企業(yè)和消費(fèi)者作出反應(yīng)。房價上漲的影響有些直接，有些間接，個體感受和總體影響可能存在巨大差異。這里我們討論兩個問題：房價上漲是否惡化了企業(yè)生存環(huán)境？是否擠出了消費(fèi)？
房價增速和企業(yè)利潤增速在統(tǒng)計意義上正相關(guān)。利用15年的月度時間序列數(shù)據(jù)來看，房價增速和企業(yè)利潤增速正相關(guān)。由于房地產(chǎn)和工業(yè)利潤都有較高的周期性特征，二者有周期意義上的正相關(guān)關(guān)系并不意外。房地產(chǎn)作為最大的周期性部門，房價高漲時期往往也是宏觀經(jīng)濟(jì)高漲時期，這個期間的工業(yè)利潤表現(xiàn)較好也在情理之中，因此，這并不能作為房價上漲有利于企業(yè)盈利的判斷。房價有周期上行階段，也必然有周期下行階段，從跨越周期的中長期來看，房價上漲未必有利于企業(yè)盈利。從跨越周期的2012年-2018年平均數(shù)據(jù)來看，我們在200多個樣本城市中看到，房價增速和企業(yè)利潤增速的正相關(guān)關(guān)系依然成立。雖然僅從這種相關(guān)關(guān)系無法得出強(qiáng)有力的結(jié)論，不能以此認(rèn)為房價上漲有利于企業(yè)經(jīng)營，但至少可以提示我們，房價上漲與企業(yè)經(jīng)營之間的關(guān)系并不僅僅是提高成本那么簡單。
房價上漲增加了企業(yè)經(jīng)營活動中的要素成本，但對不同類型企業(yè)經(jīng)營的影響有顯著差異。對于市場定價能力較強(qiáng)的企業(yè)，房租或者勞工成本上升的結(jié)果往往是產(chǎn)品或者服務(wù)的價格上升，房價上漲對企業(yè)盈利的影響有限。而對于市場定價能力較弱的企業(yè)，它們至少采用以下三種方式應(yīng)對房價上漲。
一是改變產(chǎn)品/服務(wù)的要素投入密集度，比如用土地節(jié)約型技術(shù)代替現(xiàn)有技術(shù)，典型的例子就是在高房價地區(qū)更流行的快遞行業(yè)，節(jié)省了城市中心地帶的用地；再比如將中心城區(qū)商場轉(zhuǎn)化為郊區(qū)的大型購物中心。二是加大研發(fā)力度，用其他方面的成本下降抵補(bǔ)房價上升帶來的成本上升。三是退出本地市場，退出本地市場的企業(yè)還面臨兩種選擇，要么轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)或者其他部門繼續(xù)經(jīng)營，要么徹底退出市場。而只有企業(yè)徹底退出市場帶來的資源閑置，才會導(dǎo)致真正意義上的產(chǎn)出損失。
房價上漲會給企業(yè)經(jīng)營帶來普遍的壓力，并迫使企業(yè)作出調(diào)整，大量企業(yè)飽受房價上漲之“痛”，然而“痛”不等于真實傷害。考慮到企業(yè)各種應(yīng)對房價上漲的措施以后，房價上漲的大部分“痛”會消除，留下的真實傷害則取決于要素市場流動性。房價上漲只是在非常特定的環(huán)境下才會帶來真正的產(chǎn)出損失。資源閑置和產(chǎn)出損失的大小取決于要素市場流動性，如果房價上漲沖擊帶來的失業(yè)人員能夠很快在其他地方找到工作，損失更小，反之損失更大。
房價上漲刺激了房地產(chǎn)供給上升，以及由此帶來的城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為企業(yè)提供了更多發(fā)展機(jī)遇。這是我們從過去幾十年中國城市化進(jìn)程中看到的普遍現(xiàn)象。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)可以從降低成本、提高專業(yè)化和生產(chǎn)率水平等多個角度改善企業(yè)的生產(chǎn)率，同時也改善了企業(yè)生存環(huán)境。一個與此相關(guān)的證據(jù)是，隨著人口密度的不斷提高，企業(yè)的數(shù)量也隨之上升。每平方公里人口密度0-2500人的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量在0-87家之間；人口密度2500-5000人之間的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量在88-238家之間；人口密度5000人以上的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量達(dá)到340家。人口越密集的地區(qū)，給企業(yè)創(chuàng)造的發(fā)展機(jī)會越多，對企業(yè)的吸引力越大。
房價增速和居民消費(fèi)增速之間的統(tǒng)計關(guān)系模糊。利用15年的月度時間序列數(shù)據(jù)來看，房價增速和消費(fèi)正相關(guān)。房價上漲伴隨著信貸上漲和資產(chǎn)價格上漲，刺激全社會購買力增加。這些周期性的收入效應(yīng)和財富效應(yīng)大于房價上漲對部分家庭的消費(fèi)擠出，因此，房價增速與消費(fèi)增速正相關(guān)。
然而，這并不能作為房價上漲有利于消費(fèi)的判斷，房價有周期上行階段也必然有周期下行階段，從跨越周期的中長期來看，房價上漲未必有利于消費(fèi)。用跨越周期的2012年-2018年平均數(shù)據(jù)來看，我們在200多個樣本城市中看到房價增速和企業(yè)利潤增速的關(guān)系非常模糊，沒有顯著的正相關(guān)或者負(fù)相關(guān)。
房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格，對不同家庭消費(fèi)支出的影響有顯著差異。家庭部門面臨著住房支出還是其他消費(fèi)支出的選擇。住房作為生活中的必需品，不同家庭面臨著顯著差異的替代彈性，已經(jīng)有穩(wěn)定居住地的家庭對住房的替代彈性相對較高，沒有穩(wěn)定居住地的家庭則缺乏替代彈性。對于缺乏替代彈性的家庭，房價上漲將迫使家庭不得不增加住房相關(guān)的開支，并因此擠壓其他消費(fèi)。
房價上漲除了帶來對消費(fèi)的擠出效應(yīng)，還有改善收入的一面。應(yīng)該考慮房價上漲過程中，房地產(chǎn)供給改善，城市化率水平提高以及由此帶來的規(guī)模效應(yīng)和收入水平提升，這會對消費(fèi)形成正面的影響。這也解釋了為什么盡管大城市房價高而且快速上漲，大量人口還是愿意到大城市工作，因為大城市的規(guī)模效應(yīng)帶來了更多的高收入機(jī)會。
房價上漲對企業(yè)和居民消費(fèi)的綜合利弊評價，關(guān)鍵要看住房供給彈性。房價上漲一方面給企業(yè)帶來了經(jīng)營成本上升的負(fù)面影響，另一方面也給企業(yè)帶來了源自規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇。
綜合兩方面的情況來看，房價對企業(yè)經(jīng)營影響的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的供給彈性。供給彈性過低，意味著房價上漲但是房屋供給沒有提高，難以帶來城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益，房價上漲的負(fù)面影響更突出；保持適當(dāng)?shù)墓┙o彈性，意味著房價上漲伴隨著房屋供給顯著提高，不僅可以遏制房價的進(jìn)一步上漲，還可以明顯推進(jìn)城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益，為企業(yè)創(chuàng)造了更多發(fā)展機(jī)會，房價上漲的正面影響更突出。
從我們對企業(yè)利潤增速的多元回歸分析中也可以看到，房價與企業(yè)利潤呈現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，與住房供給彈性則是顯著的正相關(guān)關(guān)系。
房價上漲對消費(fèi)的擠出程度也取決于該城市的住房供給彈性。較高的住房供給彈性下房價上漲帶來住房供給顯著改善，住房開支增長有限，對其他消費(fèi)的擠出也有限；較低的住房供給彈性下，住房開支增長更大，對其他消費(fèi)的擠出也更顯著。
立足都市圈建設(shè)緩解高房價之痛
哈佛大學(xué)葛雷瑟教授指出，同樣的生產(chǎn)率進(jìn)步條件下，在住房供給富有彈性的城市會帶來更多的住宅以及人口流入和城市擴(kuò)張，房價增速相對溫和；在住房供給缺乏彈性的城市則難以帶來住宅數(shù)量增加、人口流入和城市擴(kuò)張，生產(chǎn)率進(jìn)步帶來更多的是房價和生活成本的上升。
上述關(guān)于住房供給彈性對城市發(fā)展的作用機(jī)制具有普遍性。中國城市的住房供給彈性也有顯著差異，供給彈性亦成為刻畫城市發(fā)展差異的關(guān)鍵要素。結(jié)合住房供給彈性、人口流動、收入和房價幾方面的要素，中國的城市可劃分為以下幾種類型。
一是瓶頸大都市，代表城市是北京、上海、深圳等特大城市。用2009年-2018年平均新增住宅土地面積除以常住人口來反映該城市的新增住宅供地強(qiáng)度。北上深等特大城市住宅供地強(qiáng)度最低，人均新增住宅供地面積不足10平米。由于住房供給缺乏彈性，對房地產(chǎn)需求的上漲更多轉(zhuǎn)化為房價上漲，高房價帶來更高的生產(chǎn)成本和經(jīng)營成本，而缺乏城市規(guī)模擴(kuò)張帶來的諸般好處，對企業(yè)經(jīng)營和居民生活的負(fù)面影響凸顯。
二是擴(kuò)張型城市，代表城市有成都、西安、鄭州、武漢、杭州等。這些城市的共同特點(diǎn)是生產(chǎn)率提高的同時住宅供應(yīng)增長較快，住房供給具有彈性。對房地產(chǎn)需求的上漲同時轉(zhuǎn)化為相對溫和的房價上漲和住宅供應(yīng)的顯著增長，與此相對應(yīng)的人口流入和城市擴(kuò)張也更快。房價上漲對企業(yè)經(jīng)營和居民生活的負(fù)面影響得到部分緩解。
三是空巢性城市，大量小城市都屬于此類，特點(diǎn)是住房供給富有彈性，然而對房地產(chǎn)需求較低，房價漲幅相對較小。由于生產(chǎn)率進(jìn)步喪失了動力，即便房價漲幅很低甚至是下跌，人口和產(chǎn)業(yè)依然留不住。
化解中國的高房價之痛，落腳點(diǎn)是改善前述瓶頸大都市以及未來可能會步入大都市行列的擴(kuò)張型城市的住房供給彈性。改善住房供給彈性，不僅是住房本身，還需要匹配的交通基礎(chǔ)設(shè)施和各種公共服務(wù)，新建住房應(yīng)該能對大都市原有住房形成有效替代。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，大都市圈是對中心城區(qū)替代的普遍選擇，大都市圈憑借更低的居民和生產(chǎn)經(jīng)營成本，讓更多企業(yè)和居民以更低的成本進(jìn)入大都市，分享和共建大都市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。
中國的都市圈建設(shè)還存在眾多短板。其一，交通基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)的管理和服務(wù)不夠完備。與東京、紐約這些大都市圈相比，中心城區(qū)到郊區(qū)的通勤不夠便利且時間過長。其二，都市圈房價過高。國際大都市中心城區(qū)房價雖然很高，但是城市外圍的房價有非常明顯的下降，處于中等收入家庭可接受范圍以內(nèi)。中國大都市無論是中心城區(qū)還是郊區(qū)的房價都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了中等收入家庭可接受范圍。其三，服務(wù)跟不上。公共服務(wù)明顯落后于中心城區(qū)，基礎(chǔ)教育、醫(yī)療服務(wù)、文娛等服務(wù)也有很大缺失和差距。這些短板制約了大都市圈發(fā)展，制約了中國的城市化進(jìn)程，也制約了人力資本行業(yè)的發(fā)展。
補(bǔ)上大都市圈建設(shè)的短板，需要落實以下幾個方面。其一，保障大都市圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)低成本、長周期資金來源。地方政府一般債遠(yuǎn)不足以滿足公益和準(zhǔn)公益類的建設(shè)資金需求，需要靈活運(yùn)用專項債，擴(kuò)寬融資渠道。需要引以為戒的是，不能再借助“影子銀行”為公益和準(zhǔn)公益類建設(shè)項目融資，這是近年來中國金融風(fēng)險上升的主要根源。其二，保障都市圈的住宅用地。都市圈范圍內(nèi)不必要求有農(nóng)業(yè)用地，也不必要求工業(yè)用地比例，充分保障都市圈的住宅用地才能有效降低區(qū)域內(nèi)的住房價格。其三，政府和市場一起努力，改善服務(wù)。政府要負(fù)起一般公共服務(wù)的職責(zé)，并且提供更高質(zhì)量的公共服務(wù)。要鼓勵社會資本參與到基礎(chǔ)教育、醫(yī)療服務(wù)、文娛等服務(wù)的供給。
建設(shè)大都市圈需要一系列的重大改革，一個可供參考的做法是效仿過去的試驗區(qū)經(jīng)驗，試點(diǎn)大都市圈改革試驗區(qū)。試驗區(qū)內(nèi)的地方政策，尤其是土地政策、各種公共服務(wù)供給以及對服務(wù)的各類管制政策有高度自主權(quán)。中國未來的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)在于人力資本密集型服務(wù)業(yè)。大都市圈發(fā)展在創(chuàng)造和傳播知識方面有巨大優(yōu)勢，是提升人力資本和提高生活水平不可或缺的依托。隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心的變化，這種試驗區(qū)建設(shè)的意義絲毫不弱于此前推動中國制造業(yè)和外貿(mào)發(fā)展的試驗區(qū)建設(shè)，將為中國新一輪的人力資本密集型行業(yè)發(fā)展帶來重大發(fā)展機(jī)遇。
作者張斌系CF40高級研究員，本文首發(fā)于財新《中國改革》2020年第1期。
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