房價上漲提高了生產經營成本和生活成本，改變了資本、勞動、土地等要素之間的相對價格，迫使企業(yè)和消費者做出反應。房價上漲的影響有些直觀，有些間接，個體感受和總體影響可能存在巨大差異。這里我們討論三個問題：房價上漲是否惡化了企業(yè)生存環(huán)境？是否擠出了消費？理順房價和實體經濟關系的落腳點在哪？
房價上漲對企業(yè)經營帶來了壓力，大量企業(yè)飽受房價上漲之“痛”。痛不等于真實傷害?？紤]到企業(yè)各種應對房價上漲的措施以后，房價上漲的大部分“痛”會消除，留下的真實傷害則取決于要素市場流動性。房價上漲帶動住房供應上升，推動城市化進程并帶來規(guī)模經濟效應，對企業(yè)發(fā)展帶來了新的機遇。2012-2018年期間200多個城市的房價平均增速與企業(yè)利潤平均增速是正相關關系。
房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格，部分家庭將不得不因為高房價而減少其他消費開支。房價上漲帶動住房供應上升，推動城市化進程并帶來規(guī)模經濟效應，對收入和消費有促進作用。2012-2018年期間200多個城市的房價平均增速與消費平均增速之間關系模糊。
住房供給彈性是決定房價上漲對企業(yè)經營和居民生活影響的關鍵。對于保持生產率進步的城市，住房供給富有彈性不僅意味著房價上漲壓力得到緩解，還有助于推動城市化和規(guī)模經濟，企業(yè)和居民得到更多發(fā)展機遇；缺乏彈性則意味著高房價得不到遏制且難以收獲規(guī)模經濟收益。改善住房供給彈性需要落實在提高大城市住宅用地供應，以及改善公共基礎設施和公共服務，重點是實現郊區(qū)對中心城區(qū)的有效替代。
房價上漲與企業(yè)經營
房價上漲過程中，企業(yè)經營面臨更高的要素成本，不僅是更高的房租，還有眾多住房相關的成本。有一種廣泛的憂慮是房價上漲帶來的經營成本上升會侵蝕企業(yè)利潤，尤其是制造業(yè)企業(yè)的利潤，惡化制造業(yè)生存環(huán)境，甚至成為眾多企業(yè)破產的主要原因。
我們觀察房價增速和企業(yè)利潤增速兩個時間序列的關系，發(fā)現二者并非負相關，而是正相關（見圖1）。由于房地產和工業(yè)利潤都有較高的周期性特征，二者有周期意義上的正相關關系并不意外。房地產作為最大的周期性部門，房價高漲時期往往也是宏觀經濟高漲時期，這個期間的工業(yè)利潤表現較好也在情理之中。因此這并不能作為房價上漲有利于企業(yè)盈利的判斷，房價有周期上行階段也必然有周期下行階段，從跨越周期的中長期來看房價上漲未必有利于企業(yè)盈利。
圖1 房價增速與企業(yè)利潤增速時間序列圖（2005.07-2019.08）
數據來源：Wind.
圖2 房價增速與企業(yè)利潤增速截面圖（2012-2018年）
數據來源：Wind.
更值得關注的是房價與企業(yè)經營的中長期關系。我們用跨越周期的平均數據來看，房價增速和企業(yè)利潤增速的長期正相關關系依然成立（見圖2）。雖然僅從這種相關關系無法得出強有力的結論，不能以此認為房價上漲有利于企業(yè)經營，但至少可以提示我們房價上漲與企業(yè)經營之間的關系并不僅僅是提高成本那么簡單。
房價上漲增加了企業(yè)經營活動中的要素成本，但對于不同類型企業(yè)經營的影響有顯著差異。對于市場定價能力較強的企業(yè)，房租或者勞工成本上升的結果往往是產品或者服務的價格上升，房價上漲對企業(yè)盈利的影響有限。而對于市場定價能力較弱的企業(yè)，它們至少采用以下三種方式應對房價上漲。
一是改變產品/服務的要素投入密集度，比如用土地節(jié)約型技術代替現有技術，典型的例子就是在高房價地區(qū)更流行的快遞行業(yè)，節(jié)省了城市中心地帶的用地；再比如將中心城區(qū)商場轉化為郊區(qū)的大型購物中心。二是加大研發(fā)力度，用其他方面的成本下降抵補房價上升帶來的成本上升。三是退出本地市場，退出本地市場的企業(yè)還面臨兩種選擇，要么轉移到其他地區(qū)或者其他部門繼續(xù)經營，要么徹底退出市場。而只有企業(yè)徹底退出市場帶來的資源閑置，才會導致真正意義上的產出損失。
由此可見，房價上漲會對企業(yè)經營帶來普遍的壓力，并迫使企業(yè)做出調整，但是考慮到企業(yè)的應對措施后，房價上漲只是在非常特定的環(huán)境下才會帶來真正的產出損失。資源閑置和產出損失的大小取決于要素市場流動性，如果房價上漲沖擊帶來的失業(yè)人員能夠很快在其他地方找到工作，損失更小，反之損失更大。
房價上漲刺激了房地產供給上升，以及由此帶來的城市擴張和規(guī)模經濟效應。這是我們從過去幾十年中國城市化進程中看到的普遍現象。規(guī)模經濟效應可以從降低成本、提高專業(yè)化和生產率水平等多個角度改善企業(yè)的生產率，同時也改善了企業(yè)生存環(huán)境。一個與此相關的證據是，隨著人口密度的不斷提高，企業(yè)的數量也隨之上升。每平方公里人口密度0-2500人的區(qū)域，企業(yè)數量在0-87家之間；人口密度2500-5000人之間的區(qū)域企業(yè)數量在88-238家之間；人口密度5000人以上的區(qū)域企業(yè)數量達到340家。人口越密集的地區(qū)，給企業(yè)創(chuàng)造的發(fā)展機會更多，對企業(yè)的吸引力越大。
房價上漲與居民消費
房價上漲增加了購房和租房家庭的負擔，特別是對于中低收入群體，住房支出相對收入而言過高。普遍的擔心是高房價擠出了其他方面的購買力。這種現象存在于很多家庭，然而加總來看高房價是否擠出了消費需要更進一步研究。
我們觀察房價增速和居民消費增速兩個時間序列的關系，發(fā)現二者是微弱的正相關關系（見圖3）。房價上漲伴隨著信貸上漲和資產價格上漲，刺激全社會購買力增加。這些周期性的收入效應和財富效應大于房價上漲對部分家庭的消費擠出，因此房價增速與消費增速正相關。然而這并不能作為房價上漲有利于消費的判斷，房價有周期上行階段也必然有周期下行階段，從跨越周期的中長期來看房價上漲未必有利于消費。
圖3 房價增速與居民消費增速時間序列圖（2005.07-2019.08）
數據來源：Wind.
圖4 房價增速與居民消費增速截面圖（2012-2018年）
數據來源：Wind.
更值得關注的是房價與消費之間跨越周期的中長期關系。房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格，對不同家庭消費支出的影響有顯著差異。家庭部門面臨著住房支出還是其他消費支出的選擇。住房作為生活中的必需品，不同家庭面臨著顯著差異的替代彈性，已經有穩(wěn)定居住地的家庭對住房的替代彈性相對較高，沒有穩(wěn)定居住地的家庭則缺乏替代彈性。對于缺乏替代彈性的家庭，房價上漲將迫使家庭不得不增加住房相關的開支，并因此擠壓其他消費。
除了房價上漲對消費的擠出效應，還應該考慮房價上漲過程中，房地產供給改善，城市化率水平提高以及由此帶來的規(guī)模效應和收入水平提升，這會對消費形成正面的影響。綜合兩方面因素考慮，房價上漲與消費之間的關系模糊。我們用跨越周期的十年平均數據來看，跨越周期的房價增速和消費增速存在微弱的正相關關系（見圖4）。
關鍵是住房供給彈性
房價上漲一方面給企業(yè)帶來了經營成本上升的負面影響，另一方面也給企業(yè)帶來源自規(guī)模經濟的發(fā)展機遇。綜合兩方面的情況來看，房價對企業(yè)經營影響的關鍵在于房地產的供給彈性。供給彈性過低，意味著房價上漲但是房屋供給沒有提高，難以帶來城市擴張和規(guī)模經濟收益，房價上漲的負面影響更突出；保持適當的供給彈性，意味著房價上漲伴隨著房屋供給顯著提高，不僅可以遏制房價的進一步上漲，還可以明顯推進城市擴張和規(guī)模經濟收益，對企業(yè)創(chuàng)造了更多發(fā)展機會，房價上漲的正面影響更突出。從我們對企業(yè)利潤增速的多元回歸分析中也可以看到，房價與企業(yè)利潤呈現出顯著的負相關關系，與住房供給彈性則是顯著的正相關關系。
房價上漲對消費的擠出程度也取決于該城市的住房供給彈性。較高的住房供給彈性下房價上漲帶來住房供給顯著改善，住房開支增長有限，對其他消費的擠出也有限；較低的住房供給彈性下，住房開支增長更大，對其他消費的擠出也更顯著。
哈佛大學著名研究城市問題的葛雷瑟教授指出，城市是建筑物的集合，住房供給成為刻畫城市發(fā)展軌跡的重要因素。同樣的生產率進步條件下，在住房供給富有彈性的城市會帶來更多的住宅以及人口流入和城市擴張，房價增速相對溫和；在住房供給缺乏彈性的城市則難以帶來住宅數量增加、人口流入和城市擴張，生產率進步帶來更多的是房價和生活成本的上升。
上述關于住房供給彈性對于城市發(fā)展的作用機制具有普遍性。中國城市之間也面臨著顯著差異的住房供給彈性，供給彈性亦成為刻畫城市發(fā)展差異的關鍵要素。結合住房供給彈性、人口流動、收入和房價幾方面的要素，我們可以把中國的城市劃分為以下幾種類型。
一是瓶頸城市，代表性城市是北京、上海、深圳等特大城市。我們用2009-2018年平均新增住宅土地面積除以常住人口反映該城市的新增住宅供地強度。北上深等特大城市住宅供地強度最低，人均新增住宅供地面積不足10平米。由于住房供給缺乏彈性，對房地產需求的上漲更多轉化為房價上漲，高房價帶來更高的生產成本和經營成本，人口流入速度大幅趨緩甚至開始人口流出。
二是擴張型城市，代表性城市成都、西安、鄭州、武漢、杭州等。這些城市的一個共同特點生產率提高的同時住宅供應增長較快，住房供給具有彈性。對房地產需求的上漲同時轉化為相對溫和的房價上漲和住宅供應的顯著增長，與此相對應的人口流入和城市擴張也更快。
三是空巢性城市,大量小城市都屬于此類，特點是住房供給富有彈性，然而對房地產需求較低，房價漲幅相對較小。城市較低的生產率與較高的住房供給彈性的結合會帶來上述特征。
對高房價的不滿、高房價與企業(yè)經營和居民消費之間的緊張關系主要在大城市，尤其是上面提到的瓶頸城市。解決問題的出路在于兩點，一是增加住宅用地供應；二是提高基礎設施和公共服務，這是住房供給不可或缺的部分。東京、紐約等大都市圈的發(fā)展都借助于大力發(fā)展郊區(qū)的住宅、公共服務和公共基礎設施，實現郊區(qū)住房對中心城區(qū)住房的替代。這不僅讓大都市圈容納了更多人口，也降低了大都市的住房和生活成本。中國也提出了都市圈建設，周邊的交通基礎設施方面也做了很多工作。但是，中國特大城市郊區(qū)的住宅用地供應仍面臨眾多掣肘，配套的基礎設施和公共服務方面有很大差距。這些短板補不上，高房價與企業(yè)經營和居民消費之間的緊張關系難以化解。
作者張斌CF40高級研究員，張佳佳、鐘益CF40研究助理。本文為作者向中國金融四十人論壇獨家供稿，未經許可不得轉載。
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