中美貿(mào)易摩擦升級 穩(wěn)內(nèi)需當考慮支持合理住房需求
中美貿(mào)易摩擦升級，外部不確定性加大。5月10日，美國正式對中國價值2000億美元商品征收25%關(guān)稅，并表示啟動對其他約3000億美元中國進口商品提高關(guān)稅的程序。5月13日，中國公布反制措施，宣布自6月1日起對原產(chǎn)于美國的部分進口商品提高加征關(guān)稅稅率。中美貿(mào)易摩擦時隔數(shù)月后再度升級，外部環(huán)境不確定性加大。
借此機會加速房地產(chǎn)的市場化改革并以此穩(wěn)定內(nèi)需不失為合理選項。對沖關(guān)稅上升，除減稅降費、增加財政支出、保持流動性合理充裕等穩(wěn)經(jīng)濟必要舉措之外，在行業(yè)上也應(yīng)有所側(cè)重。房地產(chǎn)一直以來是被限制最多也最重的行業(yè)。然而，中國戶籍城鎮(zhèn)化進程還遠未結(jié)束，都市圈形成仍處于早期階段。
謀求可持續(xù)發(fā)展，需要充分認識、尊重并且回歸市場一般規(guī)律，逐步取消當前限購、限貸、限價等諸多權(quán)宜之計，加速市場化改革。這不僅有利于應(yīng)對貿(mào)易摩擦升級給中國經(jīng)濟帶來的壓力，也有助于化解房地產(chǎn)市場和金融風險，更有益于優(yōu)化中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。
為什么房地產(chǎn)政策需要調(diào)整？
對于中國房地產(chǎn)市場，我們需要有兩個基本認知：
第一，中國城市化進程還遠未結(jié)束；
第二，須認清問題、總結(jié)過往經(jīng)驗教訓、積極改革，使未來的道路更寬廣平坦?！ ?/p>
中國城鎮(zhèn)發(fā)展之路還遠未結(jié)束。一方面，2018年末中國戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為43%，城鎮(zhèn)化進程仍在持續(xù)推進；另一方面，當前中國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)仍有大量低質(zhì)量住房有待更新改善，這都意味著未來相當長的時間內(nèi)城鎮(zhèn)住房需求量仍比較可觀?！ ?/p>
有哪些問題應(yīng)在改革中予以直面？表面上高房價是“阿喀琉斯之踵”，深層次原因則是供給嚴重不足且結(jié)構(gòu)失衡，是地方財政對房地產(chǎn)的過度依賴以及公共住房有效供應(yīng)的缺位?！ ?/p>
首先，政府每年通過賣地和稅收拿走了開發(fā)商銷售回款的60%-70%。其中土地出讓金直接貢獻了九成的地方政府性基金收入，而房地產(chǎn)相關(guān)稅費（特別是土地增值稅）在地方稅收中占比超過20%?！ ?/p>
其次，土地財政往往催生高地價，后者又往往引致低供應(yīng)，從而導(dǎo)致了長期供需矛盾，人口越是流入的地方供地通常越不足、地價越貴?！ ?/p>
再次，中國一直以來都缺乏有效的公共住房市場。國際經(jīng)驗均表明，政府在該領(lǐng)域的不作為、少作為、亂作為，后果不僅僅是保障房數(shù)量和質(zhì)量的雙欠賬、成本轉(zhuǎn)移間接引致的商品房價格抬升，更重要的是讓普通收入家庭失去了保障的基礎(chǔ)甚至信心?！ ?/p>
最后，在供地量不足、地價和稅收等成本不斷攀高的同時，開發(fā)商融資又持續(xù)被嚴控，融資成本偏高，這些都會最終體現(xiàn)在房價當中。
我們認為，當前圍繞住房需求端的調(diào)控政策都沒有觸及到問題的本質(zhì)，房地產(chǎn)市場深層次改革勢在必行，重點是放開供地、讓渡地價、放開需求限制、重構(gòu)公共住房，這對保證房地產(chǎn)市場長期持續(xù)健康發(fā)展、帶動上下游拉動內(nèi)需維穩(wěn)經(jīng)濟有“一石二鳥”之效。
如何讓住房需求更好地支持內(nèi)需？
如上所述，對房地產(chǎn)的改革既要放開供應(yīng)，也要放開需求。那么有沒有可能在房價平穩(wěn)的前提下擴大市場供需？
我們認為，“商品房+公共住房”雙軌并行、建立真REITs打通投融資渠道是適合于中國的一條合理路徑。要解決房價高、供應(yīng)少的問題，除增加一般商品房供應(yīng)外，更需要大幅調(diào)整當前過度單一的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，真正將公共住房作為重要的供應(yīng)來源納入到住房供應(yīng)體系中。
我們認為，地方政府須在規(guī)劃、供地、建設(shè)、分配、管理等一系列環(huán)節(jié)中發(fā)揮主導(dǎo)作用，中央政府則應(yīng)盡快推進建立REITs。地方政府原則上可以低價或無償提供公共住房建設(shè)用地，建設(shè)資金可先期以財政支持或借款方式籌集，建成的公共住房原則上只租不售，打包資產(chǎn)發(fā)行REITs，從而實現(xiàn)融資再造血。
特別值得指出的是，REITs在中國醞釀討論十余年而未能成行，與無法突破稅收安排有直接關(guān)系。我們呼吁有關(guān)部門加快推進REITs相關(guān)稅收安排的政策改革，參照國際通行標準予以適當稅收減免。
公積金制度改革亟需提上日程。住房公積金制度指由職工個人及所在單位共同繳納一定金額（工資的5%-12%）并長期儲蓄，用以日后支付職工家庭購買或自建自住住房等住房費用的強制性互助型住房金融保障制度。2017年，住房公積金實繳單位262萬個，實繳職工13737萬人，繳存額18727億元（近五年均保持雙位數(shù)高速增長）。截至2017年末，住房公積金繳存總額124845億元，繳存余額51621億元。
不可否認，公積金制度在我國住房體制市場化早期進程中曾發(fā)揮積極作用，但時至今日，該制度在諸多方面都暴露出較大問題?！ ?/p>
首先，公積金屬于強制儲蓄。當前職工和單位平均實繳比率均已達到10%（加總為20%），該筆資金每月被存入受規(guī)管的個人存款賬戶，除用于購房、建房、租房等用途之外，不得提取使用。截至2017年末，住房公積金累計提取額7.3萬億元，使用比例不足60%，仍有5.2萬億元余額趴在賬戶上，比企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險結(jié)余額4.4萬億元還多，且仍在持續(xù)增長中。我們認為，這不利于降低中國儲蓄率、提振消費。
其次，公積金實際運行效率不高。低收入繳費人群因住房支付能力差往往用不上公積金貸款，也難以支取提現(xiàn)；高收入群體則因公積金可貸款上限額度低而大多放棄使用公積金貸款而完全倚賴于商業(yè)銀行貸款，客觀上導(dǎo)致了公積金使用率偏低。2017年，住房公積金實繳職工1.37億人，而提取人數(shù)4689萬人，僅占實繳人數(shù)的34%。這也是形成超過5萬億元資金沉淀的主要原因之一。
再次，公積金制度在實際執(zhí)行中加劇了收入分配在國企和民企職工之間的差距。雖然公積金是針對所有單位和職工的強制儲蓄制度，但根據(jù)《全國住房公積金2017年年度報告》，實繳單位262萬個，實繳職工1.37億人（大幅低于社保養(yǎng)老繳費職工數(shù)2.9億人）。一方面仍有相當數(shù)量的小企業(yè)并未繳納，而另一方面又存在部分企業(yè)利用公積金免稅屬性多交公積金為員工增加福利的現(xiàn)象（主要是國企和高收入行業(yè)）?！ ?/p>
因此，需要檢討公積金制度今后是否仍有繼續(xù)存在的必要。我們認為：
短期內(nèi)可先下調(diào)繳費率，這既有助于改善收入分配、降低儲蓄率釋放購買力，也有利于降低一般企業(yè)負擔、增加國有企業(yè)上繳利潤。我們測算，公積金繳存費率每降低1個百分點，相當于為企業(yè)減負約1100億元，同時增加職工實際可支配收入1100億元。若實際平均繳存費率降至5%的繳存下限，則兩者分別都達到5300億元。
從中長期的維度看，取消公積金制度是必然選擇。當前住房按揭貸款體系已能夠較好滿足居民住房貸款需求，公積金制度可以說已經(jīng)完成了歷史使命?？梢試L試逐漸將公積金繳費率降至零，也即取消公積金增量。對存量余額，可以讓職工選擇繳稅后全額提取銷戶或全額免稅并入個人社保賬戶。我們認為，效率不高的公積金制度或并入社保個人賬戶或逐漸退出歷史舞臺將是住房金融體系發(fā)展的長期趨勢。
作者梁紅系CF40特邀成員，中國國際金融有限公司研究部負責人。
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