提要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在租金回報(bào)率整體偏低、房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期畸高、房?jī)r(jià)與杠桿率背離等問(wèn)題。理解上述問(wèn)題，可以從全流通的視角，關(guān)注一手房、二手房、租賃房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、成交邏輯和傳導(dǎo)機(jī)制。全流通框架認(rèn)為，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失衡，導(dǎo)致潛在住房需求過(guò)度集中在二手房市場(chǎng)，觸發(fā)有房換房行為，乘數(shù)效應(yīng)使市場(chǎng)交易量過(guò)度激增，引發(fā)房?jī)r(jià)快速上漲。
我國(guó)當(dāng)前的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：城鎮(zhèn)戶籍家庭高自有率，非戶籍流動(dòng)群體排除在市場(chǎng)和保障之外。這種特殊的住房結(jié)構(gòu)是住房制度轉(zhuǎn)型帶來(lái)的，補(bǔ)貼在住房結(jié)構(gòu)形成中起到重要作用。其一，公房私有化政策使得公共財(cái)富第一次發(fā)生轉(zhuǎn)移；其二，公積金政策使得居民財(cái)富重新分配；其三，經(jīng)濟(jì)適用房政策導(dǎo)致財(cái)政補(bǔ)貼的再次轉(zhuǎn)移。補(bǔ)貼在供給不足下轉(zhuǎn)化為高房?jī)r(jià)，有房群體與無(wú)房群體在房屋資產(chǎn)上的差距在城鎮(zhèn)化和資產(chǎn)化階段不斷擴(kuò)大。這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)與收入、租金和居民杠桿之間存在背離。高房?jī)r(jià)的問(wèn)題是制度轉(zhuǎn)型、增長(zhǎng)效應(yīng)和杠桿效應(yīng)疊加所致，調(diào)控?zé)o法解決。
當(dāng)前，我國(guó)不僅面臨增長(zhǎng)危機(jī)，更有高額的債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)政策騰挪的空間非常有限。2019年，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、投資不振的情況下，我國(guó)再次進(jìn)入全面刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策循環(huán)中并非沒(méi)有可能，但重回刺激風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。最壞的情況是房?jī)r(jià)上漲但投資不增長(zhǎng)。這是因?yàn)槿珖?guó)住房供給本身已不再短缺，房地產(chǎn)銷售對(duì)于投資的拉動(dòng)效應(yīng)一直在降低。如果一定要依靠房地產(chǎn)對(duì)沖下行風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)富人換房，而不是鼓勵(lì)窮人加杠桿。同時(shí)，重視租賃市場(chǎng)發(fā)展，為市場(chǎng)的健康繁榮積蓄購(gòu)買力。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)疑問(wèn)
我國(guó)城市房?jī)r(jià)分布分化不均衡，真正房?jī)r(jià)高并且快速上漲的城市僅為少數(shù)重點(diǎn)城市。這些城市的房?jī)r(jià)存在三個(gè)困惑：
第一，租金回報(bào)率為何整體偏低？以單平米租金/單平米房?jī)r(jià)來(lái)衡量，2018年我國(guó)大多數(shù)城市租金回報(bào)率都在1%～2%區(qū)間，尤其是大城市租金回報(bào)率都偏低，而國(guó)外城市租金回報(bào)率普遍都在5%～6%，這是較為正常的水平。我國(guó)主要城市租金回報(bào)率的偏低是一種系統(tǒng)性的、長(zhǎng)期性的偏低。
第二，房?jī)r(jià)收入比為何長(zhǎng)期畸高？當(dāng)前，北京的房?jī)r(jià)收入比（以家庭收入計(jì)算）為34.2，上海為29，深圳為19.8，遠(yuǎn)高于其他國(guó)際化大都市。較高的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)持續(xù)了很多年，但房?jī)r(jià)“泡沫”一直沒(méi)有破滅，值得深思。
第三，高房?jī)r(jià)一定對(duì)應(yīng)高杠桿嗎？北京、上海這些房?jī)r(jià)非常高的一線城市，居民的購(gòu)房杠桿水平卻是全國(guó)最低（20%左右），反而以廈門為代表的二線城市甚至一些三四線城市居民購(gòu)房交易杠桿率會(huì)很高，全國(guó)平均水平為30.6%。
從全流通視角看市場(chǎng)表現(xiàn)
近年來(lái)，新房、二手房和租賃三個(gè)市場(chǎng)越來(lái)越聯(lián)通，三個(gè)市場(chǎng)之間的結(jié)構(gòu)、交易的邏輯以及之間的傳導(dǎo)機(jī)制值得關(guān)注。我們提出一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全流通框架（如圖1），從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的角度去看待市場(chǎng)表現(xiàn)和周期性變化。
圖1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全流通框架
房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)包括人群結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)兩部分。中國(guó)存在有房群體和無(wú)房群體。無(wú)房群體的住房需求大概可分為兩類——租房或購(gòu)房。如果租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，這些人便只能被迫進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)。
潛在的購(gòu)房者一般有兩個(gè)選擇——買新房或買二手房。我們假定市場(chǎng)中每個(gè)家庭只有一套房子，只能“賣一買一”（實(shí)際上這個(gè)假定也是符合多數(shù)人的實(shí)際情況的，今天大部分中國(guó)人賣房是為了買房）。如果100個(gè)潛在購(gòu)房者中有50個(gè)人選擇購(gòu)買新房，購(gòu)房資金到了開(kāi)發(fā)商手中交易就完成了。另外50個(gè)人進(jìn)入二手房市場(chǎng)，又會(huì)觸及其他50個(gè)人選擇換房?？偟男路亢投址拷灰滓?guī)模會(huì)比原始的首次購(gòu)房者數(shù)量更多。例如，100個(gè)潛在購(gòu)房者，新購(gòu)房屋中的二手房選擇比例是50%，經(jīng)過(guò)三次連環(huán)，最后將有175個(gè)房源成交，相當(dāng)于乘數(shù)為1.75倍。潛在購(gòu)房者進(jìn)入二手房市場(chǎng)，激發(fā)有房群體的換房行為，使二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了“乘數(shù)效應(yīng)”。
全流通框架的市場(chǎng)含義在于：如果房屋租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，購(gòu)房市場(chǎng)的壓力會(huì)非常大。如果購(gòu)房市場(chǎng)中一手房數(shù)量很少，新房的地理位置離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，越來(lái)越豪宅化、高端化，不能匹配年輕人的實(shí)際需求，那么年輕人就會(huì)進(jìn)入二手房市場(chǎng)，觸發(fā)更多的換房型為，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)乘數(shù)放大。
圖2 主要國(guó)際大都市住房供給結(jié)構(gòu)
從供給結(jié)構(gòu)上看，通過(guò)北京和其它城市國(guó)際大都市住房結(jié)構(gòu)的比較（如圖2），我國(guó)房地產(chǎn)租購(gòu)兩個(gè)市場(chǎng)是失衡的。柏林的私人租賃市場(chǎng)占比為65.9%。紐約、東京的情況都是類似，租賃市場(chǎng)占比都比較高，而北京的租賃市場(chǎng)占比則會(huì)低一些。租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后，導(dǎo)致潛在需求都需要進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)。
從新房、二手房結(jié)構(gòu)來(lái)看，北京二手房交易量占比不斷上升（如圖3）。上升的原因有很多，從地理的角度來(lái)看，北京就一個(gè)市中心，沿著二環(huán)三環(huán)往外拓展，就業(yè)和公共資源都集中在市區(qū)，所以二手房的購(gòu)房?jī)A向自然要比其他城市更高一些，房?jī)r(jià)是從中間往四周遞減的。二手房交易占比高的時(shí)候，整個(gè)住房市場(chǎng)的交易乘數(shù)會(huì)大一些。另一個(gè)因素就是新房供應(yīng)的縮減。
圖3 2008—2018年北京新房二手房交易量和二手房簽約占比
由于二手房具有乘數(shù)效應(yīng)，二手房市場(chǎng)具有內(nèi)生波動(dòng)性，市場(chǎng)經(jīng)常出現(xiàn)交易量非常大的情形。北京市2016年3月、2016年9月、2017年3月的二手房網(wǎng)簽量都超過(guò)了2.5萬(wàn)套。市場(chǎng)成交量高就會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，單月成交量在1.5萬(wàn)套以下，市場(chǎng)相對(duì)會(huì)比較平穩(wěn)。例如，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，這么長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)單月成交量都基本介于1萬(wàn)套到1.5萬(wàn)套之間，個(gè)別月份甚至低于1萬(wàn)套，這個(gè)時(shí)候市場(chǎng)就會(huì)比較平穩(wěn)。如果單月成交量超過(guò)2萬(wàn)套，價(jià)格就會(huì)大幅上漲（見(jiàn)表1）。
全流通框架的政策含義是：市場(chǎng)周期的變化是潛在購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)的節(jié)奏所致。一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格要穩(wěn)定，前提就是市場(chǎng)要平穩(wěn)，特別是政策要平穩(wěn)。而我國(guó)過(guò)去的調(diào)控政策主要就是針對(duì)成交量，通過(guò)調(diào)控手段讓一些人無(wú)法在市場(chǎng)交易。短期來(lái)看確實(shí)減少了交易，但這個(gè)減少僅僅是把交易節(jié)奏放緩或者延后了，后面一旦政策放開(kāi)，價(jià)格便會(huì)快速上漲，每一輪調(diào)控基本都是這樣的結(jié)果，它極易造成交易的波動(dòng)，帶來(lái)價(jià)格的波動(dòng)上漲。
表1 房地產(chǎn)市場(chǎng)月度成交量與價(jià)格變動(dòng)的歷史經(jīng)驗(yàn)
|
月均成交量 |
歷史階段 |
月度價(jià)格環(huán)比變動(dòng) |
|
1萬(wàn)套以下 |
2013年Q4-2014年Q3，2017年Q2、Q3、Q4 |
持續(xù)下跌 |
|
1-1.5萬(wàn)套 |
2014Q4-2015Q2，2018年Q1、Q3 |
波動(dòng)（±2%） |
|
1.5-2萬(wàn)套 |
2015Q2-Q4、2016Q2，2018Q2 |
上漲3%以內(nèi) |
|
2萬(wàn)套以上 |
2016Q1、Q3，2017Q1 |
上漲5%以上 |
從轉(zhuǎn)型視角看我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
我國(guó)當(dāng)前的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：城鎮(zhèn)戶籍家庭高自有率，非戶籍流動(dòng)群體排除在市場(chǎng)和保障之外。這種特殊的住房結(jié)構(gòu)是住房制度轉(zhuǎn)型帶來(lái)的。
二戰(zhàn)以后，全球主要有三種住房模式。第一種是市場(chǎng)模式，以美國(guó)、日本為代表。這種模式下，政府通過(guò)擔(dān)保的方式方式，讓窮人能夠通過(guò)更多的金融工具買到房子。這種模式的好處在于，政府不用掏太多錢，但壞處在于容易引發(fā)金融危機(jī)，美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)證實(shí)了這一點(diǎn)。第二種是社會(huì)主義模式，以蘇聯(lián)和1978年之前的中國(guó)為代表。這種模式的特點(diǎn)是，國(guó)家包建，單位包分配，居民免費(fèi)租房子，產(chǎn)權(quán)不是個(gè)人的，但可以代際占用，即可以把房子留給子孫后代傳承下去，房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是介于使用權(quán)和所有權(quán)之間的一種模糊狀態(tài)。租金很低的結(jié)果導(dǎo)致國(guó)家沒(méi)有錢拿來(lái)修房子，房子越建越少、越來(lái)越破。這便導(dǎo)致了第三種模式的產(chǎn)生，即從社會(huì)主義模式向市場(chǎng)模式的過(guò)渡，以過(guò)去的東歐國(guó)家（前社會(huì)主義國(guó)家）、現(xiàn)在的俄羅斯、中國(guó)為代表。轉(zhuǎn)型模式國(guó)家的住房自有率都是比較高的，因?yàn)樗麄兌冀?jīng)歷過(guò)一個(gè)階段，國(guó)家把社會(huì)住房、公共住房以低價(jià)方式賣給私人、賣給職工。職工相當(dāng)于得到了第一桶金。
以住房自有率為線索，可以將我國(guó)住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型劃分為四個(gè)階段。1949年建國(guó)之前，我國(guó)住房自有率大概在60%左右，有些地區(qū)甚至達(dá)到了75%，大部分地區(qū)私人都擁有住房。到了1952年，社會(huì)主義改造將大量私人住房收歸國(guó)有，這一時(shí)期住房自有率下降至不足15%。在建國(guó)后接近30年時(shí)間里（第一階段，1949—1977年）房屋建筑是停滯的，1978年我國(guó)人均住房面積竟比1949年還要低。由于這種模式難以長(zhǎng)期持續(xù)，1980年左右我國(guó)開(kāi)始搞住房制度改革，這一階段（第二階段，1980—1997年）的關(guān)鍵詞就是公房私有，國(guó)家將1380萬(wàn)套公共住房出售給個(gè)人，并把分配權(quán)和建造權(quán)下放給企業(yè)、下放給單位，由于蓋了房子就可以給自己分房，因此這個(gè)階段掀起了第一波蓋房潮，住房自有率上升到38%左右。第三階段（1998—2008年），我國(guó)進(jìn)入了大規(guī)模城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段，住房自有率上升主要是靠商品房，同時(shí)這一階段還有經(jīng)濟(jì)適用房作為補(bǔ)充。第四階段（2009年至今），是房屋資產(chǎn)化的十年，房?jī)r(jià)的漲跌與居民購(gòu)買力、與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)聯(lián)越來(lái)越弱，反而與金融政策（利率水平）、房貸政策關(guān)系越來(lái)越緊密，這個(gè)階段住房自有率自然越來(lái)越高。
在住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，有三個(gè)制度值得關(guān)注，也各自引發(fā)了一些社會(huì)不平等現(xiàn)象。
第一，公房私有化政策使得公共財(cái)富第一次發(fā)生轉(zhuǎn)移。私有化之前，職工工資收入中并不包含住房消費(fèi)，因此居民的工資都很低。在這樣的背景下，中國(guó)實(shí)行“三三制”出售政策，即國(guó)家出三分之一、企業(yè)出三分之一、職工個(gè)人出三分之一，這實(shí)際上是一種補(bǔ)貼售房模式。即便如此，職工還是買不起房，于是又采取了工齡折扣、購(gòu)房折扣等才把這些房子賣掉。依照當(dāng)時(shí)的公房分配方式，行政級(jí)別更高、企業(yè)影響力更大的個(gè)人分到了更好的房子。在同一時(shí)期，東歐國(guó)家和英國(guó)都搞過(guò)公房私有化，方式都是低價(jià)+補(bǔ)貼，但與我國(guó)的制度存在差別，英國(guó)是低價(jià)將房屋賣給低收入人群，而中國(guó)實(shí)際是賣給了中、高收入人群，結(jié)果是英國(guó)減少了貧富差距，中國(guó)擴(kuò)大了貧富差距。在城鎮(zhèn)化的十年，特別是在資產(chǎn)化的十年中，低價(jià)獲得公房的群體不斷賣房換房，房?jī)r(jià)無(wú)論有多高，對(duì)他們而言都是無(wú)關(guān)緊要的。這也就部分回答了前面說(shuō)到的北京、上海居民購(gòu)房杠桿率低的問(wèn)題：通過(guò)“賣一買一”的方式購(gòu)房實(shí)際上并不需要太多的杠桿。
第二，公積金政策使得居民財(cái)富重新分配。根據(jù)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)，1992—1998年期間，上海373萬(wàn)的員工共繳納公積金225億元，其中44%用作個(gè)人抵押貸款貸給14.57萬(wàn)個(gè)購(gòu)房家庭，僅占公積金繳納者的4%。
第三，經(jīng)濟(jì)適用房政策導(dǎo)致財(cái)政補(bǔ)貼的再次轉(zhuǎn)移。1998年，為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，我國(guó)要求經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，這就奠定了后面20年以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房供給體系，并沒(méi)有過(guò)多考慮租賃的問(wèn)題。與商品房不同，經(jīng)濟(jì)適用房在土地劃撥階段是不需要花錢的，而在出售階段價(jià)格又比商品房便宜。當(dāng)時(shí)的情況是，只有中等收入和中等偏上收入的人才能買到經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房本質(zhì)上是通過(guò)補(bǔ)貼解決困難群體居住問(wèn)題的，但經(jīng)濟(jì)適用房擁有產(chǎn)權(quán)，便不可避免產(chǎn)生補(bǔ)貼錯(cuò)位。
將補(bǔ)貼和分配納入市場(chǎng)影響因素中，就容易理解開(kāi)頭的三個(gè)疑問(wèn)。部分群體在制度轉(zhuǎn)型中獲得的初始財(cái)富和補(bǔ)貼，是高房?jī)r(jià)形成的制度基礎(chǔ)，意味著房?jī)r(jià)主要由財(cái)富而非收入決定。無(wú)房群體的支付能力差是財(cái)富差距過(guò)大的結(jié)果。比照當(dāng)年補(bǔ)貼售房的價(jià)格，今天的租金回報(bào)率就不會(huì)系統(tǒng)性偏低。換房推動(dòng)的價(jià)格上漲，易漲難跌，頗具韌性。
由于住房制度改革僅在原有體制內(nèi)部進(jìn)行，沒(méi)有對(duì)1998年以后大規(guī)模的人口城鎮(zhèn)化遷移做好應(yīng)對(duì)，再加上私人租賃市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，導(dǎo)致大量無(wú)房群體不得不靠加杠桿進(jìn)入市場(chǎng)。
由于歷史原因所形成的住房不平等，鑄就了今天的種種矛盾，這種情況很難用調(diào)控的手段解決。
未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向何方
回顧2014年以來(lái)的政策路徑，主要觀察兩條線索：一條是行政的線索，限購(gòu)、限售、限離，都是通過(guò)行政手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行管控。另一條就是金融的線索。金融線對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是最關(guān)鍵的。只有當(dāng)利率放松、首付比例下調(diào)時(shí)，市場(chǎng)才會(huì)進(jìn)入全面放松階段。
目前的狀態(tài)只是對(duì)過(guò)去過(guò)分干預(yù)市場(chǎng)的行政手段的糾偏。例如，過(guò)去一兩年來(lái)出臺(tái)了一些限價(jià)政策，導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛，刺激出很多扭曲的需求。因此，2018年房?jī)r(jià)上漲只是一種“虛假繁榮”。政策糾偏后，這些城市市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。
房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向全面刺激的代價(jià)很大。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的約束條件跟2008年已經(jīng)大不一樣了。我們不僅面臨增長(zhǎng)危機(jī)，更有高額的債務(wù)危機(jī)，包括居民債務(wù)、地方政府債務(wù)危機(jī)等等。在這種情況下，政策可騰挪的空間實(shí)際上非常少。由于債務(wù)杠桿相對(duì)于償債能力已經(jīng)偏高，杠桿不能再進(jìn)一步增加了。
但市場(chǎng)也不能大幅降溫，房?jī)r(jià)一旦繼續(xù)下跌，居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大。2018年以來(lái)，北京、上海等地的一些賣房者因?yàn)槟承┰虺霈F(xiàn)降價(jià)賣房、虧損賣房的情況，例如在成交未滿兩年的情況下虧損賣房。微觀調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有一部分是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌無(wú)法轉(zhuǎn)售還債。這個(gè)情況提醒我們，將來(lái)如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下行、收入水平再下降、失業(yè)率再上升，現(xiàn)金流一斷，房貸風(fēng)險(xiǎn)立刻會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。我們統(tǒng)計(jì)了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月供和收入的關(guān)系，平均而言北京貸款購(gòu)房者70%左右的收入是用來(lái)還月供的，就全社會(huì)平均來(lái)看，這個(gè)比例是非常高的。一個(gè)購(gòu)房者如果半年沒(méi)有工作，壓力將會(huì)非常巨大。
這次調(diào)控政策的放松，我認(rèn)為會(huì)是“中溫放松”。“中溫放松”的核心特征有三個(gè)。其一，調(diào)控主體由中央轉(zhuǎn)到地方，實(shí)行“一城一策”，最大限度地減少中央系統(tǒng)性決策失誤的風(fēng)險(xiǎn)。其二，給市場(chǎng)更大權(quán)限，減少交易環(huán)節(jié)的行政管控，包括限簽、限價(jià)、限售等等。這些方式慢慢退出，并不是真正的放松，只是回歸到一個(gè)正常狀態(tài)而已，不能認(rèn)為行政管控減少就是政策放松。其三，政府回歸保障，擴(kuò)大供給渠道，集體建設(shè)用地破冰。樂(lè)觀估計(jì)，供應(yīng)產(chǎn)權(quán)房、保障性住房、租賃住房，2019年都會(huì)實(shí)施。
政策放松的可能路徑包括四個(gè)方面、三個(gè)階段。四個(gè)方面有資格管制、價(jià)格管制、金融管制和流通管制。具體實(shí)行到哪一步，由各個(gè)城市根據(jù)自身市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行，并不會(huì)有統(tǒng)一的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。最核心的目標(biāo)，是讓更多的潛在購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，把潛在購(gòu)房者數(shù)量增大，后面的交易鏈條自然就產(chǎn)生了。這些政策調(diào)整是可實(shí)現(xiàn)的，例如使本地人和外地人享受相同的首付政策。這種調(diào)整既可以在短期內(nèi)對(duì)沖市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)，又可以在長(zhǎng)期跟城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)和規(guī)律保持一致，讓更多的人口進(jìn)入城市。
重點(diǎn)城市認(rèn)房認(rèn)貸的政策短期調(diào)整的可能性不大。這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的影響很大，北京幾次房?jī)r(jià)下跌都是認(rèn)房認(rèn)貸的結(jié)果。“930”調(diào)控的時(shí)候，盡管成交量下來(lái)了60%～70%，但后面僅過(guò)了幾個(gè)月，市場(chǎng)成交量又慢慢恢復(fù)起來(lái)，直到“317”的時(shí)候，市場(chǎng)又達(dá)到了一個(gè)新的高點(diǎn)。說(shuō)明“930”調(diào)控并沒(méi)有抽調(diào)資金的真正來(lái)源。諸如2013年、2014年、2017年“317”之后真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫主要是實(shí)施了認(rèn)房又認(rèn)貸政策。無(wú)論加碼還是退出，都應(yīng)當(dāng)非常謹(jǐn)慎。
如果重復(fù)過(guò)去的調(diào)控循環(huán)，最壞的情況可能是房?jī)r(jià)上漲但投資不增長(zhǎng)。當(dāng)前的情況是，全國(guó)住房供給本身并不是非常短缺。實(shí)際上在2016年左右住房市場(chǎng)便總體告別了短缺，這個(gè)時(shí)候一二線城市更多依靠二手房交易。2018年房地產(chǎn)交易額的增長(zhǎng)主要是由價(jià)格上漲帶來(lái)的。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，新房GMV增長(zhǎng)10%，成交面積基本持平，成交價(jià)格上漲12.6%；二手房GMV上漲11%，成交量是-0.1%。房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激作用有可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲，但是不一定會(huì)導(dǎo)致投資上行。數(shù)據(jù)顯示，銷售對(duì)于投資拉動(dòng)效應(yīng)是一直在往下走的。
如果一定要在當(dāng)前的環(huán)境下靠房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建議鼓勵(lì)富人換房，而不是鼓勵(lì)窮人加杠桿，這是政策的底線。要高度重視租賃的發(fā)展，解決高房?jī)r(jià)下的住房困難，也為未來(lái)市場(chǎng)的健康繁榮積蓄購(gòu)買力，這些人群才是未來(lái)房地產(chǎn)的希望。
注：
[1]本文為作者在2018年12月26日CF40青年論壇雙周內(nèi)部研討會(huì)第111期“2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望”上所做的主題演講，由中國(guó)金融四十人論壇秘書處整理，經(jīng)作者審核。
[2]作者系CF40特邀嘉賓，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師。
未收藏
