根據(jù)全球各大城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房租占租房群體收入的40-45%，是租客所能承受的價(jià)格上限。換一句話說，如果房租價(jià)格超過其收入的40%，該類群體通常會(huì)放棄現(xiàn)有的房子，選擇更差的居住條件，比如住的更遠(yuǎn)、住到地下室或者合租甚至群租。目前城市租房的群體主要有兩類：一是剛剛步入社會(huì)、參加工作的年輕人（包括大專、本科和碩士、博士畢業(yè)生）；二是雖然工作多年，但是收入水平較低，買不起房子的低收入人群或者極少數(shù)工作流動(dòng)性較強(qiáng)的外企高管。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年，我國(guó)以租住私房作為居住模式的人數(shù)占流動(dòng)人口的 67.3%，總?cè)藬?shù)接近1.6億。調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就學(xué)歷而言，租房人群中本科學(xué)歷的比重最高，52%左右，其次是大專和碩士，分別占23%和14%，這三類學(xué)歷加起來占租房群體的90%左右，其中年齡在30 歲以下的占78%?？梢姡谝活惾巳?，即剛剛步入社會(huì)、參加工作的年輕人為目前城市租房的主力。
在一線城市，這類群體的平均月收入大約在5000-8000元區(qū)間，從他們的平均收入水平，可以推斷出，我國(guó)一線城市大部分租房一族能夠承受的房租天花板大約在2200-3600之間。一旦房租高于這個(gè)水平，他們可能就會(huì)選擇合租或者其他較差的居住空間。租金收入比小于30%，能夠承受更高房租的人只占16.8%。
從理論上說，房租本質(zhì)上是由供求決定的，但對(duì)于存量市場(chǎng)而言，租房需求的變化至關(guān)重要，而需求，不僅取決于租房的人口，同時(shí)也取決于房客的收入水平。
租金房?jī)r(jià)比決定了是否有大量的投資人愿意長(zhǎng)期持有房源以獲取租金收入
從租賃房源的供給來看，美國(guó)、日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的租賃房源在全部住宅中占比均35%以上，而我國(guó)僅有17%。租賃房源的比例較低一方面和中國(guó)人重視置業(yè)有關(guān)，全世界沒有第二個(gè)國(guó)家比傳統(tǒng)的中國(guó)人更喜歡房子，并把房子作為人生最重要的資產(chǎn)。另一方面，租賃房源占比較低和住宅商品化以來房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的暴漲有關(guān)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲成為購(gòu)置住宅的主要收益甚至是唯一關(guān)注的收益時(shí)，住宅的租金收入被長(zhǎng)期忽視。
將來租賃房源是否會(huì)大量增長(zhǎng)？長(zhǎng)期來看，取決于租金房?jī)r(jià)比，也就是投資房產(chǎn)的資本回報(bào)率。對(duì)于增量市場(chǎng)而言，房源供給的變化至關(guān)重要，而供給，不僅取決于投資客們對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，更取決于租金房?jī)r(jià)比。租金房?jī)r(jià)比高于無風(fēng)險(xiǎn)收益，是房東愿意長(zhǎng)期、穩(wěn)定地持有投資性住宅的重要因素。
目前北京上海市中心的黃金地段，租金收益率低至1.5%-1.8%，嚴(yán)重低于無風(fēng)險(xiǎn)收益，一旦房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不再，大部分投資者會(huì)選擇賣出房產(chǎn)，并將其置換成其他收益率較高的資產(chǎn)。
簡(jiǎn)而言之，以目前的租金房?jī)r(jià)比來看，不動(dòng)產(chǎn)投資所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流，對(duì)于投資者來說，缺乏吸引力。
從居民可支配收入增長(zhǎng)的速度來看，一線城市短期內(nèi)房租上升的空間有限
最近5年隨著伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度放緩，我國(guó)居民的可支配收入增長(zhǎng)也相應(yīng)下降，2014年跌到9%，之后逐年下行，預(yù)計(jì)2018年的增幅為7.5%，從收入的增幅下行趨勢(shì)我們不難推斷：未來房租的增長(zhǎng)幅度相對(duì)有限。
只要不出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，房?jī)r(jià)下跌是大概率
首先，從人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率等因素來看，人口高速增長(zhǎng)支撐住房剛需同步增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。2015年開始，不僅25-39歲的結(jié)婚置業(yè)人口開始下降，35-49歲為居住改善而置業(yè)的人口也在下降，人口自然增長(zhǎng)率的下降，疊加由于農(nóng)村流向城市人口的減少，住房剛需增長(zhǎng)的基礎(chǔ)動(dòng)力，已經(jīng)明顯式微。
其次，2017年，我國(guó)居民總負(fù)債占可支配收入的比重從2008年的31%上升到79%，居民負(fù)債率的大幅上升疊加可支配收入增長(zhǎng)速度的下降，導(dǎo)致居民的住宅購(gòu)買力受到嚴(yán)重削弱。
第三，隨著利率中樞上抬和住房信貸優(yōu)惠政策的終結(jié)，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的寬松貨幣環(huán)境已不復(fù)存在。
第四，一、二線城市的限購(gòu)限貸政策嚴(yán)厲地制約了投資性購(gòu)房需求。
綜上所述，無論從人口因素，收入因素、貨幣環(huán)境還是信貸政策來看，未來支撐房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的條件都已不復(fù)存在。在這種情形下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的改變只是時(shí)間問題。
由此我們可以預(yù)期：一線城市的將來，房?jī)r(jià)會(huì)跌，但房租不會(huì)暴漲。
作者林采宜系CF40特邀成員，華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。
未收藏
