房價泡沫的說法很有號召力，但是這個說法未必正確，這個說法可能會誤導房地產(chǎn)政策制定。
中國一線城市的房價高是個毋庸置疑的事實，但是房價高和房價泡沫不是一回事，房價高背后可能有供求的力量?；谖磥矸績r上漲的預期，超出購買能力買房所支撐起來的房價叫泡沫。以后還不了房貸，高房價就撐不下去，泡沫就破滅了，這是一般的房價泡沫的基本事實。判斷房價有沒有泡沫最有說服力的證據(jù)是借了錢能不能還得起。中國截止到去年GDP是80萬億，居民部門可支配收入是60%，大約50萬億，中國居民部門總的消費是32萬億，居民部門賺了50萬億花了32萬億，剩下18萬億。中國居民所有貸款加在一起大概不到40萬億，我們按照6%-7%的利息算，利息費用大概2萬億-3萬億，利息保障倍數(shù)至少6倍以上，這其實是很安全的邊界?，F(xiàn)實生活當中貸款買房最終還不了房貸的是極少數(shù)，所以不能說房價是泡沫。房價高背后的主要原因并非透支買房，而在于金融市場發(fā)育不健全，以及土地供應、公共管理和服務滯后等一系列扭曲。
供給扭曲是中國一線城市高房價的重要推手。中國正處于城市化快速推進階段，大量人口從農(nóng)村進入城市，從小城市進入大城市，尤其是一線城市。2009-2015年期間，中國一線城市的住宅土地供應，從2009年的超過2000萬平方米下降到2015年的1455萬平方米；而與此相對應的住宅土地樓面均價從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價格上漲超過房價上漲。住宅土地供應不足，并非因為無地可供。中國一線城市中心城區(qū)的人口密度遠低于紐約、東京、香港，土地使用效率改善空間巨大。通過完善公共基礎設施和公共服務，郊區(qū)也可以有效分擔中心城區(qū)的房價上升壓力，而這些方面的進展非常有限。
土地和城市公共管理服務扭曲是房價上升的重要因素，金融市場發(fā)育不健全也是高房價的重要推手。一個平均意義上的中國家庭，金融財富的分布是現(xiàn)金、各種銀行存款和類似銀行存款的理財產(chǎn)品占比接近62%，股票和債券占比27%，養(yǎng)老和保險金占比11%。一個平均意義上的世界家庭，現(xiàn)金和銀行存款占比27%，股票和債券占比41%，養(yǎng)老和保險金占比30%，其它2%。中國居民并非更加偏愛低風險和低收益的銀行存款類金融產(chǎn)品。中國居民也并非不喜歡更高收益和對未來生活更有保障的養(yǎng)老保險類金融資產(chǎn)，只是一系列的政策不到位，中國的權益類資本市場發(fā)育滯后，個人養(yǎng)老保險金賬戶一直沒有建立起來。個人金融財富快速增長，恰當?shù)耐顿Y渠道一直打不通。房子成了金融投資工具，買房投資和買房保值增至大行其道。問題也不是出在房子身上。
房價泡沫的判斷不準確，房價扭曲更貼近現(xiàn)實。房價扭曲比房價泡沫更可怕。泡沫會很快破，扭曲持續(xù)時間更長。解決高房價問題，需要政府在土地供應、公共管理和服務、金融市場發(fā)育等方面做出一系列政策調整。把目光放在房地產(chǎn)行業(yè)本身解決不了問題。
房租跟房價更涉及經(jīng)濟增長問題。就中國的情況來看，如果我們就保持現(xiàn)在的土地和城市公共管理服務的政策，對未來增長潛力肯定會帶來很大的遏制作用。
過去經(jīng)濟增長主要靠數(shù)量積累，數(shù)量積累把經(jīng)濟推到一定高度后，接下來主要靠人力資本積累。為什么城市很重要？因為城市是人的集聚。人的集聚帶來兩個東西，一是多樣性，這種多樣性創(chuàng)造的差異，促進人和人之間相互學習、相互激勵，差距會成為個體學習很重要的機會和動力；二是人與人之間見面學習的成本更低了。城市很重要的作用在于知識產(chǎn)生和知識傳播，這些在我們進入這個發(fā)展階段來說是非常重要的推動力量，這是城市集聚效應好的地方。當然城市有它發(fā)展的邊界，如果剛才那個集聚效應叫向心力的話，同時還有一個離心力，就是人聚在一塊之后各種各樣的城市病就來了。所以城市病的嚴重程度不僅取決于人聚了多少，更重要的是城市的公共管理和城市服務水平，包括城市的規(guī)劃設計等等，這些才是政府應該著力解決的。也只有逐步解決這些問題，才能解決房價扭曲問題。
作者張斌系中國金融四十人論壇高級研究員。本文系本文系作者在中國發(fā)展研究基金會主辦的博智宏觀論壇第三十二次月度例會的發(fā)言整理而成。來源：21世紀經(jīng)濟報道。
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