國(guó)人一直十分擔(dān)憂房地產(chǎn)稅何時(shí)落地和如何落地的問題，它牽涉到千家萬(wàn)戶的切身利益。看到許多紛紛繞繞的說法。有的說，房地產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制，有了它，大城市的房?jī)r(jià)就漲不動(dòng)了。有的說，要按房屋評(píng)估價(jià)開征3%的稅，這樣京滬市區(qū)一套普通住宅至少也在500萬(wàn)元，一年房地產(chǎn)稅就要15萬(wàn)！就算是中高收入白領(lǐng)也一年薪酬真的“白領(lǐng)”了。有的說，2018年房地產(chǎn)稅就要開征，落下的不是靴子是巨石！各種傳說充斥網(wǎng)絡(luò)。
其實(shí)，尊重往往來自于陌生和距離，所以遠(yuǎn)方和尚會(huì)念經(jīng)。同樣地，無(wú)端恐懼更源自陌生和距離，多了解，也就心下釋然，略微會(huì)有忐忑不安，但不會(huì)人心惶惶。
居住從來不是一樁容易的事情，據(jù)說白居易早年闖蕩京城時(shí)，就有人打趣說，居京城，米價(jià)方貴，居亦不弗易！時(shí)至今日，要在地球上任何一個(gè)大都市居住討生活，都不容易。房地產(chǎn)稅在中國(guó)如何普遍開征，也不是一樁容易的事情，否則從1998年房改至今20年，滬渝又試點(diǎn)多年，政策早就落地了。“中國(guó)式”房地產(chǎn)稅，要從說清楚什么是房?jī)r(jià)開始。
房?jī)r(jià)是門票，不是地票
你擁有的房屋究竟是什么？是房屋下的土地？是鋼筋水泥？還是其他什么？在我看來，房?jī)r(jià)是門票，是在一座城市持續(xù)呆下來的門票，而不是取決于土地的地票。
大城市房?jī)r(jià)之所以高，并非由于房屋的居住功能，也和戶籍等因素關(guān)系不大?？纯疵绹?guó)，二戰(zhàn)以來，全美房?jī)r(jià)年均漲幅僅3.4%，略微高過美國(guó)的長(zhǎng)期通脹。如果考慮到在美國(guó)持有房屋的稅收、保險(xiǎn)和維護(hù)成本，絕大多數(shù)美國(guó)住宅是負(fù)資產(chǎn)。但這并不妨礙西雅圖、舊金山、紐約、波士頓的房?jī)r(jià)持續(xù)漲幅驚人，城市核心區(qū)房?jī)r(jià)更高。
中國(guó)城市化進(jìn)程才幾十年，但房?jī)r(jià)的上漲分化同樣如此。我的家鄉(xiāng)和任何一個(gè)江南小城一樣，山清水秀，有美食美景，甚至有高質(zhì)量的中小學(xué)教育，但房?jī)r(jià)和京滬不可比。為什么？根源在于，在大城市居住下來，不僅是居住，更是獲得了大都市背后的政治、教育、醫(yī)療、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、資金、信息、人脈、購(gòu)物娛樂等公共服務(wù)和私人服務(wù)。大都市富集的資源越多，精英人群和夢(mèng)想人群向大都市的聚攏越多，房?jī)r(jià)就越高。因此，房?jī)r(jià)是門票，在大都市留下來的門票。
一個(gè)極端的設(shè)想是，如果在大都市掘地百尺，做地下住宅，或者巨擘支撐云端房屋，是不是房?jī)r(jià)就便宜了？絕非如此。這有助于我們理解，房?jī)r(jià)不是地票，房子必須建造在地面上，不過是當(dāng)下提供房屋最便捷廉價(jià)的手段而已。我們也可以做另外一種設(shè)想，即在京滬出售一種零面積的住宅，該住宅完全喪失居住功能，但仍有戶籍、入學(xué)等一系列其他功能，那么這種零面積的“住宅”價(jià)格又是多少？可能會(huì)在數(shù)百萬(wàn)元吧。高房?jī)r(jià)背后，是大都市富集了過多的資源，而令房?jī)r(jià)成為殘酷的、誰(shuí)能留下的幸存者游戲的門票。
高房?jī)r(jià)和高房地產(chǎn)稅是孿生，不是蹺蹺板
了解到高房?jī)r(jià)是大都市的準(zhǔn)入門票之后，我們當(dāng)然可以理解，房地產(chǎn)稅開征與否，和大都市的高房?jī)r(jià)關(guān)系不太大，也許短期有振蕩，但從長(zhǎng)周期看是如此。
看看美國(guó)，房地產(chǎn)稅十分苛嚴(yán)，苛嚴(yán)在于，各州都頻繁地調(diào)整房屋估值，不像加拿大或歐洲一些國(guó)家，對(duì)房產(chǎn)的估值幾年才調(diào)整一下，使得房地產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)較低。同樣地，美國(guó)大都市和沿海城市的房?jī)r(jià)高，房地產(chǎn)稅率及教育稅往往也高，簡(jiǎn)而言之最高房?jī)r(jià)的區(qū)域，同時(shí)也必然是房地產(chǎn)稅率最高的區(qū)域，房地產(chǎn)稅可能會(huì)高達(dá)2%以上。中部傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和制造業(yè)州，房?jī)r(jià)低，但地產(chǎn)稅率也低，房地產(chǎn)稅可能會(huì)低于1%，地方政府當(dāng)然窮。可見，不要幻想房地產(chǎn)稅能夠解決大都市的高房?jī)r(jià)問題，高房地產(chǎn)稅率和高房?jī)r(jià)是孿生兄弟，不是仇人，不是蹺蹺板。
因此，紐約中央公園也罷，波士頓哈佛廣場(chǎng)也罷，日本千代田或者六本木也罷，豪華公寓從來不便宜，房地產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)貴得驚人，可是依然有人愿意呆在那里的小公寓中，不愿驅(qū)車幾十分鐘，住到花同樣錢就能購(gòu)置的三五千尺的獨(dú)棟房屋中。
這就是高房?jī)r(jià)和高稅率。要讓北京房?jī)r(jià)降下來，分流北京過度聚集的資源才是治本，例如政府機(jī)關(guān)、央企和金融機(jī)構(gòu)總部、著名高校和醫(yī)院等逐步外遷，恐怕很大程度上能緩解高房?jī)r(jià)問題。一個(gè)國(guó)家不同城市的房?jī)r(jià)差異越大，折射出城市間的公共服務(wù)在空間上的分布越失衡。手持高房?jī)r(jià)門票者，之所以能夠忍受，無(wú)非是這個(gè)門票能大大節(jié)約其有限的職業(yè)生涯中的分分秒秒，或者說讓青春燃燒得更值錢而已。
開征房地產(chǎn)稅，應(yīng)當(dāng)不構(gòu)成治理高房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制，它只是讓門票更貴，持有門票者更擁擠和艱難。當(dāng)然，房地產(chǎn)稅構(gòu)成地方財(cái)政收入的長(zhǎng)效機(jī)制，尤其是土地出讓收入難以再劇烈上升時(shí)更是如此。
2018房?jī)r(jià)漲還是跌？小漲，但不是暴漲
經(jīng)過了兩年來的去庫(kù)存和2017年的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)供求格局有了較大改觀。2018年房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？需要從政策和實(shí)際兩個(gè)視角去考慮。
從政策層面看，2017年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，關(guān)于樓市調(diào)控，除了沿用多主體供給，滿足多層次需求，租售并舉，住有所居等措施之外，也強(qiáng)調(diào)了要分清中央和地方的事權(quán)，實(shí)施差別化調(diào)控，這使得單個(gè)政府有因城施策的余地?；仡?010年至今，地方政府的土地出讓收入大約是27萬(wàn)億元，每年超過3萬(wàn)億元，這和地方債存量規(guī)模相當(dāng)。我們大致可以這么說，在地方政府幾乎沒有主體稅種的情況下，土地和舉債幾乎是地方政府的生命線。在地方稅務(wù)進(jìn)入籠子之后，土地財(cái)政的重要性有增無(wú)減。出于紓緩自身財(cái)力緊張的巨大壓力，2018年下半年開始，地方政府對(duì)新房?jī)r(jià)格溫和上漲，以換取土地出讓市場(chǎng)升溫的沖動(dòng)將強(qiáng)化。何況在一線準(zhǔn)一線城市，新房二手房?jī)r(jià)格倒掛本身也極不正常。
從實(shí)際層面看，觀察新房?jī)r(jià)格變化，可以看新房銷竣比，經(jīng)驗(yàn)值是，該比率低于1.5時(shí)，市場(chǎng)供過于求；高于1.5時(shí)則供不應(yīng)求?；仡?017年，商品房銷竣比約為2，和2010年第4季度類似（當(dāng)時(shí)新房?jī)r(jià)格大漲），銷竣比支持2018年新房?jī)r(jià)格上漲，漲多少？取決于地方政府的容忍度。觀察二手房?jī)r(jià)格變化，可以看二手房的委托比，經(jīng)驗(yàn)值是，該比率低于4時(shí)市場(chǎng)供過于求；高于4時(shí)則供不應(yīng)求。從鏈家地產(chǎn)跟蹤數(shù)據(jù)看，委托比已從2017年10月的低于4，攀升到2018年1月的接近5.考慮到從看房到購(gòu)房的周期約為2個(gè)月，因此，從4月前后，一線和準(zhǔn)一線城市的二手房?jī)r(jià)格很可能止跌回升。
看起來，2018年樓市小漲，但不會(huì)是政府無(wú)法容忍的“暴漲”。像東莞、佛山、沈陽(yáng)、天津等地的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)明顯些；基礎(chǔ)設(shè)施改善較多的城市，例如受益于京滬東線高鐵的魯東南、蘇中區(qū)域也會(huì)有漲價(jià)預(yù)期。長(zhǎng)沙雖未列入國(guó)家11個(gè)中心城市之列，但近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，已加入“萬(wàn)億城市俱樂部”，城市的首位度不斷上升，我們并不對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)感到擔(dān)心，如果長(zhǎng)株潭的融合能夠更順暢些，在爭(zhēng)奪新新人類方面策略更鮮亮些，那么大長(zhǎng)沙的表現(xiàn)也能會(huì)更出色。
是否存在房?jī)r(jià)普遍下跌的可能？如果有，那么根源必在異常之緊的流動(dòng)性。2017年，全國(guó)土地出讓收入超過5萬(wàn)億，土增稅、契稅等涉房稅費(fèi)超過2萬(wàn)億，這使得地方財(cái)政收支得以緩解。但若2018年錦湖幣疊加嚴(yán)監(jiān)管超出預(yù)期，導(dǎo)致一些地方政府和激進(jìn)的開發(fā)商資金鏈極其緊張，也會(huì)發(fā)生局部區(qū)域房?jī)r(jià)下跌的小概率事件。
中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，居然還小漲？沒辦法，大凡人口多、資源少、財(cái)富積累快的區(qū)域，房?jī)r(jià)甚至總價(jià)格水平都明顯偏高，日本、韓國(guó)、新加坡、香港、摩納哥皆如此。
2018年房地產(chǎn)稅落地？幾無(wú)可能
有人信誓旦旦地說，2018年，中國(guó)房地產(chǎn)稅將落地云云，這種猜測(cè)不合常理。
走過改革開放四十年的中國(guó)，日益強(qiáng)調(diào)依法治國(guó)，2018年更是加速推進(jìn)稅收法定原則的重要年份，國(guó)務(wù)院各部門和地方政府按行政法規(guī)征收的費(fèi)用，能規(guī)范為稅者盡量規(guī)范，不應(yīng)繼續(xù)收取的酌情廢止，以維護(hù)稅收法定，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。請(qǐng)注意房地產(chǎn)稅既涉及房，也涉及地，在我的記憶中，似乎1985年國(guó)務(wù)院曾有行文，要求有條件的地區(qū)可以對(duì)樓堂館所征收房產(chǎn)稅，以補(bǔ)充地方財(cái)力的不足。該文不僅古老，且稅基指向非住宅，也不覆蓋土地。因此，當(dāng)下討論的房地產(chǎn)稅，恐怕要走規(guī)范的立法程序。
房地產(chǎn)稅的落地最起碼要經(jīng)過哪些步驟？第一步，人大常委會(huì)法工委和財(cái)經(jīng)委將房地產(chǎn)稅做為年度重點(diǎn)立法工作，按《立法法》來有序推進(jìn)。這個(gè)進(jìn)程，需要和國(guó)土、住建等部委溝通拿出草案，然后征求意見，即所謂一讀、二讀?？紤]到房地產(chǎn)稅涉及千家萬(wàn)戶的利益，很可能還要向民眾公開征集意見，良好的問政于民，才能使得最終的稅法順利地施政于民。發(fā)改委制定中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和五年規(guī)劃時(shí)，已制度性地采取了向?qū)＜液兔耖g征詢建議的機(jī)制。第二步，人大相關(guān)立法在人大和政協(xié)得以通過，由國(guó)家主席簽署，但簽署日不一定是落地施行日。第三步，前財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉表示，房地產(chǎn)稅主要屬于地方稅。由此可見，房地產(chǎn)稅是地方稅也好，中央地方分享稅也好，法律出臺(tái)后，還需地方政府仔細(xì)研究，因地制宜地制定地方細(xì)則。我不適司法專家，說不上更多細(xì)節(jié)，但房地產(chǎn)稅大致需要這三步，才能最終落地。
在依法治國(guó)的背景下，房地產(chǎn)稅的開征不是兒戲。政府為此做了大量準(zhǔn)備工作，包括近十年房地產(chǎn)稅的模擬空轉(zhuǎn)、滬渝房產(chǎn)稅的試點(diǎn)、全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系的完善等等。我也相信中央相關(guān)職能部門，早已就此展開國(guó)內(nèi)外的廣泛調(diào)研，內(nèi)部的反復(fù)磋商和并已形成政策預(yù)案。了解國(guó)家治理的嚴(yán)肅性，普羅大眾就可以放心，房地產(chǎn)稅不是一夜醒來，巨石落地，你必須哭著背負(fù)巨稅的突然襲擊，也不太可能是一年就走完從立法到實(shí)施三步曲的急行軍，忐忑可以，畢竟是向民眾的財(cái)產(chǎn)課稅；恐慌不必，決勝建成全面小康的關(guān)鍵期，不會(huì)有惡法去讓民眾抱怨被剝奪。
廣大人民的幸福感和獲得感很重要，這是習(xí)近平主席近五年來反復(fù)強(qiáng)調(diào)的。
房地產(chǎn)稅何時(shí)落地？如何落地？
可是終究，房地產(chǎn)稅還是要落地的，納稅主體是民眾，盡管也許是擁有多套住宅的富裕群體，但畢竟是重要的稅改。
房地產(chǎn)稅會(huì)如何落地？具體細(xì)節(jié)我們省略不說，例如如何解建造房屋的土地是70年租用問題？如何進(jìn)行房屋的估值？是將房地產(chǎn)稅做為不動(dòng)產(chǎn)稅的一部分，還是另外單獨(dú)先行等等。
我個(gè)人猜測(cè)的房地產(chǎn)稅征收方式大致如下：
一是稅基將指向城鎮(zhèn)及城市居民，而農(nóng)村宅基地的農(nóng)民自建房可能暫時(shí)不征。原因很簡(jiǎn)單，中國(guó)城鄉(xiāng)差距仍然太大，改革開放以來，2.5到3個(gè)農(nóng)村人的收入，才抵得上一個(gè)城里人的鴻溝沒有什么改變，例如2016年底，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民的年均可支配收入分別為3.4萬(wàn)和1.2萬(wàn)元。暫不向宅基地以自建房收取房地產(chǎn)稅，合情合理。大城市近郊農(nóng)民由此會(huì)得到些政策紅利。
二是城鎮(zhèn)以城市居民，有大紅房本的房屋是房地產(chǎn)稅的開征對(duì)象，這使得小產(chǎn)權(quán)房仍將是個(gè)懸而未決的棘手問題?？紤]城鎮(zhèn)居民的實(shí)際承受能力和擁有數(shù)套或多套住宅的承受能力，我粗淺地揣測(cè)，家庭或個(gè)人自住的首套普通住宅將免于征收房地產(chǎn)稅。普通住宅的具體界定，會(huì)既考慮居住人口，也考慮面積和價(jià)值因素。這種做法和西方的主居住屋制度有些類似。也就是說，家庭擁有的主居住屋之外的其他房產(chǎn)，才會(huì)被征收房地產(chǎn)稅。
三是稅率，坊間傳說的3%毫無(wú)可能性。實(shí)際稅率的可能區(qū)間，應(yīng)在0.5%－1.5%之間，這恐怕需要地方政府根據(jù)具體城市具體區(qū)域而定。
四是和個(gè)人所得稅的聯(lián)動(dòng)。實(shí)際操作中，房屋按揭成本、家庭實(shí)際困難等因素，都會(huì)在個(gè)人所得稅中得到適當(dāng)?shù)挚?。這減輕了有好房子，但掙錢少，贍養(yǎng)人口多或者房貸壓力大的家庭的負(fù)擔(dān)。
因此從理論上說，如果你是不動(dòng)產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人，擁有這樣的財(cái)產(chǎn)，你就應(yīng)當(dāng)繳納財(cái)產(chǎn)稅，不應(yīng)有太多例外。這正是西方國(guó)家相對(duì)公平的物業(yè)稅的基礎(chǔ)。但在中國(guó)理論和實(shí)踐之間可能存在一些偏差，導(dǎo)致政府不得不酌情對(duì)少部分不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人征稅，而很可能不是對(duì)全部產(chǎn)權(quán)人征稅。
在我看來，在大城市擁有多套房的富裕群體，會(huì)首當(dāng)其沖受到房地產(chǎn)稅的影響，他們需要考慮將房屋出售或出租，否則將被課稅。有理由相信，中國(guó)農(nóng)村家庭，以及90%以上的城鎮(zhèn)城市家庭，不會(huì)受到房地產(chǎn)稅開征與否的重大沖擊。
天上沒有巨石落地，政策落地將是循序漸進(jìn)、劫富濟(jì)貧的保暖靴。何時(shí)落地？很可能要等全面小康建成之后，也要等民眾對(duì)此有充分心理準(zhǔn)備之后。
如果房地產(chǎn)稅落地，地方政府恐怕又喜又悲
將來房地產(chǎn)稅一旦落地，炒房客最難過，擁有多套房的富裕家庭也會(huì)難過一些，普羅大眾的反應(yīng)可能比較復(fù)雜，有的感慨，有的嬉笑，有的想到自己追求富裕的夢(mèng)想一旦成真，也免不了要被課稅，不適個(gè)稅就是房產(chǎn)稅，也會(huì)多少有些惆悵。惟稅收和死亡不可避免，各國(guó)皆如此。
最惆悵的恐怕是地方政府。一是我們需要估計(jì)一下，房地產(chǎn)稅如果開征，理論上的稅收額會(huì)是多少？我們通過多種方式估算，城鎮(zhèn)及城市住宅市值大約在150-180萬(wàn)億元，假定其中約15%需要繳納房產(chǎn)稅，稅率為0.7%。則理論上初始稅收額約為1600-2000億之間，這是一個(gè)非常小的稅額，大約相當(dāng)于當(dāng)下個(gè)稅的20%。對(duì)絕大多數(shù)家庭不會(huì)構(gòu)成太大負(fù)擔(dān)。但地方政府可能會(huì)千般滋味。地方政府可能不得不將房地產(chǎn)稅的主要稅基轉(zhuǎn)向商鋪和寫字樓等非住宅。從非住宅中汲取的稅收每年可能會(huì)達(dá)到約1萬(wàn)億元。二是對(duì)地方政府而言，如果房地產(chǎn)稅的稅收收入從千億級(jí)起步，這會(huì)大大低于其預(yù)期，也不可能填補(bǔ)土地財(cái)政的缺口。畢竟從2010年開始，中國(guó)每年的楚地出讓收入都在3萬(wàn)億元，8年累計(jì)27萬(wàn)億元。加上房地產(chǎn)開發(fā)后續(xù)的土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、公維基金等等，可以說，房地產(chǎn)稅開征的初始運(yùn)行期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以抵補(bǔ)土地財(cái)政每況愈下帶來的困難。三是地方政府之間的不樂不均。通常高房?jī)r(jià)區(qū)域是大都市，其財(cái)政狀況良好，可能一開始還不太看得上這點(diǎn)房地產(chǎn)稅稅收；低房?jī)r(jià)區(qū)域的政府往往財(cái)政上捉襟見肘，以較高稅率汲取房地產(chǎn)稅的意愿更強(qiáng)烈。這種反差，會(huì)使地方政府在制定房地產(chǎn)稅細(xì)則時(shí)相互比照，小心翼翼，爭(zhēng)后恐先。
土地和房屋是好東西，需要有一個(gè)好心態(tài)。對(duì)患得患失者而言，你有一只羊，你便擁有一只羊的痛苦；你有一頭牛，你便擁有一頭牛的痛苦；你有一棟大大的房屋，你便擁有這個(gè)房屋所能裝下的全部歡樂和痛苦。人若無(wú)兼愛之心，擁有太多便只是苦。
作者鐘偉系CF40成員，北京師范大學(xué)金融研究中心主任。
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