提要：
今年以來三四線房地產(chǎn)市場的超預(yù)期表現(xiàn)是整個房地產(chǎn)市場乃至宏觀經(jīng)濟(jì)保持韌性的重要方面。無論是從住宅銷量還是房價等指標(biāo)來看，三四線與一二線城市之間呈現(xiàn)出了歷史少有的明顯分化。上述分化的原因究竟是什么？三四線房地產(chǎn)是否繼續(xù)超預(yù)期？這都關(guān)乎未來宏觀經(jīng)濟(jì)動能的科學(xué)研判。
從空間分布來看，去年以來的這一輪房地產(chǎn)需求擴(kuò)張是全國性的，局部變量（如一二線城市的外溢效應(yīng)等）不足以解釋全國性需求向好。從演進(jìn)速度來看，此輪房地產(chǎn)市場的漲跌是迅速的，慢變量（如人口等）難以解釋市場需求的分化。唯有從總量性的快變量方面才能找尋到房地產(chǎn)需求分化的根源。
在過去的低利率環(huán)境之下，三四線城市的房地產(chǎn)需求基本沒有受到限貸限購政策的“踩剎車”約束，不僅如此，集中于三四線的棚戶區(qū)改造及其貨幣化還起到“踩油門”的作用，進(jìn)一步刺激其房地產(chǎn)需求的迅速擴(kuò)張。此輪房地產(chǎn)市場的分化與因城施策的措施息息相關(guān)。
展望未來，以房貸利率趨緊為代表的總量政策“踩剎車”將滯后影響三四線城市的房地產(chǎn)需求，棚改力度趨弱也將使得其對三四線城市的“油門”刺激遞減。四季度房地產(chǎn)整體需求有望明顯回落，全國房地產(chǎn)市場將不再分化，宏觀經(jīng)濟(jì)動能趨緩的方向更加明確。在缺失長效機(jī)制的情形下，房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長之間的糾結(jié)輪回或?qū)⒃俣妊堇[。
報告全文： 當(dāng)房地產(chǎn)市場不再分化
（作者伍戈系CF40特邀研究員、華融證券股份有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總經(jīng)理助理。本文為作者向中國金融四十人論壇獨家供稿，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載。）
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