提要：近些年，房價(jià)快速上漲，主要有三方面的因素：一是真實(shí)居住需求的釋放，二是信貸寬松讓大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，三是基于前兩者產(chǎn)生的房價(jià)上漲預(yù)期，進(jìn)一步衍生投資甚至投機(jī)需求。中央提出要建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，應(yīng)該從首先把握整個(gè)房地產(chǎn)政策基調(diào)；建立多元化的土地供應(yīng)機(jī)制，提高供給彈性；盤活存量房屋，加快房屋流通，緩解供求缺口；建立與需求掛鉤的差別化稅收和信貸調(diào)節(jié)制度；規(guī)范租賃市場秩序，發(fā)展專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)；管理好房地產(chǎn)金融領(lǐng)域不同環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的六個(gè)層面
房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制,應(yīng)當(dāng)在尊重市場機(jī)制的基礎(chǔ)上,把握城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展趨勢,針對房地產(chǎn)市場中面臨的突出問題,相應(yīng)采取政策舉措。具體來說，至少可以從以下幾個(gè)方面著手建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制：
(一)根據(jù)城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，把握整個(gè)房地產(chǎn)政策基調(diào)
從2017年以來的房地產(chǎn)市場運(yùn)行來看，同一都市圈中的不同城市表現(xiàn)出明顯的相互影響趨勢，同時(shí)，房地產(chǎn)需求也主要從初期階段的剛需為主，轉(zhuǎn)向改善性需要為主。與此相對應(yīng)，房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機(jī)制，也應(yīng)當(dāng)順應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段的不同趨勢。具體來說，在中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展轉(zhuǎn)向以大都市圈為主要?jiǎng)恿r(shí)，短期內(nèi)當(dāng)然可以對部分房價(jià)上漲壓力大的主要城市采取嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但是從城鎮(zhèn)化發(fā)展的不同階段看，既然未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要?jiǎng)恿σ呀?jīng)逐步轉(zhuǎn)向大都市圈，那么，新增的土地、以及房地產(chǎn)供應(yīng)、和促進(jìn)房地產(chǎn)市場流通等的政策，還是要順應(yīng)市場的需求，放在人流不斷集聚的中心城市及其周邊的大都市圈，而不應(yīng)在過長時(shí)間內(nèi)嚴(yán)控有巨大需求的大都市圈的土地和房地產(chǎn)供應(yīng)，使得主要的新增土地和房地產(chǎn)供應(yīng)等投向了未來在城鎮(zhèn)化中不再占據(jù)主要地位的地區(qū)和城市，造成資源的錯(cuò)配和浪費(fèi)。
（二）建立多元化的土地供應(yīng)機(jī)制，提高供給彈性
一是建立多元的供給主體，盤活城市閑置和低效用地。目前中國存量土地很多，主要為國有企業(yè)的工廠、廠房，而且不少還占據(jù)城市核心位置。為此，要建立國有閑置土地轉(zhuǎn)讓流通制度，鼓勵(lì)社會(huì)資本以參股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓等方式盤活廢舊工廠廠房、倉庫等低效用地，分離土地的所有權(quán)和使用權(quán)，形成多元化土地供應(yīng)主體。
二是提高核心城市住宅用地供給比例。對于人口凈流入、房價(jià)漲幅較大的城市，增加土地供應(yīng)時(shí)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型提高住宅用地比例。2015年全國城鎮(zhèn)用地中工礦倉儲(chǔ)用地占27.5%，而住宅用地只有18%左右。北京、上海與深圳2016年工礦倉儲(chǔ)用地占比分別達(dá)31.9%、33.8%與40.8%，與國際大都市相比明顯較高。工業(yè)退出后使得土地閑置或利用低效，工業(yè)用地的使用效率在下降，北京、上海每平米工業(yè)用地的增加值已降至不足1萬元。
三是提高核心城市住宅供地完成率。近年來，不僅住宅用地供應(yīng)計(jì)劃在縮減，而且每年的住宅土地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低。分城市看，近7年一線城市的住宅計(jì)劃供地完成率普遍較低，同期北京、深圳與上海分別為25.6%、24.0%與80.8%。供地完成率低將加大住房市場供不應(yīng)求的預(yù)期，進(jìn)而抬高周邊二手房以及未來住房市場的房價(jià)。
四是提高土地利用強(qiáng)度。目前，中國主要城市的住房容積率相對較低。2016年中國包括保障房在內(nèi)的住宅用地的平均容積率仍處于較低水平，其中北京為2.14，上海為1.86，深圳為4.71，一線城市為2.1，二線城市為2.4，而同期香港為3.5，新加坡為2.8。因此，要平衡一線城市居住舒適度與住宅供給量的關(guān)系，通過適當(dāng)提高土地容積率，加強(qiáng)土地使用強(qiáng)度，增加房屋供給量。
（三）盤活存量房屋，加快房屋流通，緩解供求缺口
中國房地產(chǎn)的問題，從特定角度看，可以說是不同形式的結(jié)構(gòu)失衡。第一，不同城市間的供需失衡。大城市人口凈流入，需求擴(kuò)大的同時(shí)，土地新房供給存在剛性約束；部分三四線城市人口流出，需求下降的同時(shí)供給過剩，即使房價(jià)下跌也無人問津。第二，不同收入群體間的供需失衡。高收入群體掌握了大量的房屋，在缺乏持有環(huán)節(jié)稅收安排時(shí)，容易導(dǎo)致新增房屋供給變成空置；而大部分居民尤其是外來人口剛性需求難以得到滿足。
因此，構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的主要目標(biāo)，既在于把握中長期的城鎮(zhèn)發(fā)展趨勢，根據(jù)新增需求彈性增加新增房屋，同時(shí)也要加快存量房屋的流通。在增量明顯受到約束的情況下，以存量房屋的流通改善，可部分提高房屋供給彈性。
（四）建立與需求掛鉤的差別化稅收和信貸調(diào)節(jié)制度
從房地的稅收來看，一是要調(diào)節(jié)持有環(huán)節(jié)與交易環(huán)節(jié)稅率。與國際相比，中國房屋的持有成本相對較低，導(dǎo)致不少房源處于空閑狀態(tài)。另一方面流通成本相對偏高，導(dǎo)致交易成本偏高。合理調(diào)節(jié)持有和交易環(huán)節(jié)稅率，能夠減少投機(jī)和空置，這要求國家要加快房地產(chǎn)稅的立法。二要對不同需求實(shí)行差別化的稅收制度。對高端需求或投資性需求征收較高的消費(fèi)稅或空置稅，用稅收的手段替代限購、限價(jià)手段。
從信貸來看，對不同條件實(shí)施不同的信貸政策。從區(qū)域劃分，對于房價(jià)上漲較快的一二線城市，設(shè)置較高的首付比例和房貸利率；從購房需求劃分，可對購買多套住宅實(shí)施較高的首付比例；從房價(jià)漲幅劃分，當(dāng)房價(jià)上漲超過政策關(guān)注的臨界點(diǎn)時(shí)，提高首付比例，上調(diào)房貸利率。反之亦然。
（五）規(guī)范租賃市場秩序，發(fā)展專業(yè)的租賃機(jī)構(gòu)
要發(fā)揮好租賃市場對住房交易市場的補(bǔ)充作用。要加快住房租賃市場立法，有效解決租賃市場中業(yè)主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權(quán)利等三個(gè)最核心痛點(diǎn)，保障租房者和業(yè)主的合法權(quán)益。
在“租”的層面，要增加租賃供給，規(guī)范租賃市場。一是鼓勵(lì)私人房源出租，增加市場化房源的供給主體。如對個(gè)人出租房屋實(shí)行稅收減免等。二是培育專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)，提高租住品質(zhì)，促進(jìn)市場供應(yīng)主體多元化，提高租賃房屋質(zhì)量。另外可以鼓勵(lì)國有企業(yè)將閑置房源交由專業(yè)租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)，為開發(fā)商建設(shè)租賃房源提供較為寬松的政策支持等。三是實(shí)施租賃補(bǔ)貼政策，多種方式提高租客支付能力。如此既能減輕民眾生活負(fù)擔(dān)，又能促進(jìn)租賃市場的發(fā)展。四是推動(dòng)租賃金融配套設(shè)施建設(shè)。包括加快發(fā)展租賃征信；支持專業(yè)化住宅租賃機(jī)構(gòu)發(fā)行企業(yè)債券、租約證券化，為租賃機(jī)構(gòu)提供更靈活的融資方式。五是規(guī)范交易流程，保障雙方權(quán)益。包括加強(qiáng)對虛假房源信息的管控，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，逐步完善承租人在租住城市中的各種權(quán)利，包括落戶、子女上學(xué)等與買房自住居民的均等化，讓租賃家庭享受與購房人群相同的公共服務(wù)。
?。┕芾砗梅康禺a(chǎn)金融領(lǐng)域不同環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險(xiǎn)
加大對貸款資質(zhì)和信用的審核，對限制銀行的貸款價(jià)值比（LTV）、貸款比例等金融指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)管。美國次貸危機(jī)的直接導(dǎo)火索之一是金融機(jī)構(gòu)對信用較差的中低收入者推銷高風(fēng)險(xiǎn)的各種次級抵押貸款產(chǎn)品，甚至出現(xiàn)零首付貸款模式，致使次貸規(guī)?？焖倥蛎?，金融風(fēng)險(xiǎn)在短時(shí)間內(nèi)大量集聚。為管理好房地產(chǎn)金融領(lǐng)域不同環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險(xiǎn)，可以嘗試使用審慎的金融政策來監(jiān)管房地產(chǎn)金融市場。
一是限制銀行的貸款價(jià)值比（LTV）。從國際經(jīng)驗(yàn)看，各國一般通過限制LTV以降低房價(jià)下跌時(shí)銀行所要承受的信用風(fēng)險(xiǎn)。一些國家采取了更具有針對性的政策規(guī)定，限制目標(biāo)直指房地產(chǎn)投機(jī)者。例如，韓國針對不同區(qū)域?qū)嵭胁煌腖TV比率限制，但均在60%以內(nèi)浮動(dòng)。雖然國內(nèi)也有相關(guān)的LTV限制，但需注意房地產(chǎn)估值的系統(tǒng)性偏差，確保LTV數(shù)據(jù)估算的準(zhǔn)確性。二是加大對貸款人資質(zhì)的審核力度，嚴(yán)格把控首付資金來源、貸款資金去向，強(qiáng)化對不良貸款率和房貸占比的考核。三是加大對銀行表外負(fù)債的監(jiān)管，尤其是加大對理財(cái)產(chǎn)品、委托貸款等表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控，防止資金違規(guī)進(jìn)入市場。
全國整體上房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)相對可控
根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)觀察，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)往往源于“房地產(chǎn)市場過熱”和“房地產(chǎn)金融過熱”的疊加和相互強(qiáng)化。具體而言，在房地產(chǎn)熱潮/泡沫時(shí)期，房價(jià)較高或漲幅較快，即使沒有購買能力的居民也想購房，即使沒有資本的企業(yè)也想投身房地產(chǎn)，而金融熱潮又剛好給予了他們通過高杠桿高債務(wù)而購買或投資的機(jī)會(huì)。因此，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在居民或企業(yè)無法償付超過自身能力的高債務(wù)。居民和企業(yè)的債務(wù)越高，越超出自己的償付能力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就越高。
那么，如何衡量居民和企業(yè)的債務(wù)壓力？
從居民端來看，房貸比、居民杠桿率和房貸收入比可以用來度量債務(wù)壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)大小，企業(yè)端則可以通過企業(yè)債務(wù)比來反映。通過美國和日本的房地產(chǎn)金融危機(jī)發(fā)生前后的指標(biāo)對比，我們可以得到一些評估區(qū)間的參考：當(dāng)房貸比超過50%，居民杠桿率超過90%，房貸收入比超過100%，企業(yè)債務(wù)比超過200%時(shí)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較高。（注：房貸比=（公積金+住房貸款余額）/總貸款余額、房貸收入比=（公積金+住房貸款余額）/居民可支配收入、居民杠桿率=住戶部門貸款余額/GDP。其中，住房貸款余額為住戶中長期貸款余額，住戶部門貸款余額為住戶貸款總余額，GDP為現(xiàn)價(jià)。）
從中國目前的情況來看，全國整體上房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)相對可控，但個(gè)別熱點(diǎn)二線城市居民端的金融風(fēng)險(xiǎn)相對較高，應(yīng)予以警覺；房地產(chǎn)企業(yè)端由于債務(wù)比遠(yuǎn)低于警戒水平且目前財(cái)務(wù)水平相對健康，面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)相對可控。
具體從數(shù)據(jù)來看，2016年中國整體房貸比約為17%，雖增速較快但仍處于安全水平。根據(jù)測算，個(gè)別城市房貸比達(dá)40%，與全國及其他城市相比偏高，需要重點(diǎn)關(guān)注；中國整體的居民杠桿率為45%，遠(yuǎn)低于警戒水平，但也有少數(shù)城市持續(xù)上升到70%以上，值得重點(diǎn)關(guān)注；中國房貸收入比僅為67%，但值得警惕的是，大部分熱點(diǎn)城市的房貸收入比遠(yuǎn)高于警戒線，如果貸款利率大幅度調(diào)整，這些城市將來均有可能面臨償付風(fēng)險(xiǎn)。而從企業(yè)端來看，2015年中國企業(yè)債務(wù)比為62%，與美國和日本危機(jī)時(shí)期相比處于較低水平。
此外，企業(yè)端雖有融資渠道收緊、融資成本高等風(fēng)險(xiǎn)，但是近兩年房企銷售普遍較好，目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對可控，重點(diǎn)要關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，特別是大型企業(yè)為了爭奪市場份額所進(jìn)行的過快的擴(kuò)張、以及一些在庫存水平居高不下的三四線城市的中小地產(chǎn)商可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
“高房價(jià)”形成的三個(gè)因素
房價(jià)形成主要來自三個(gè)方面的因素：第一，真實(shí)居住需求的釋放，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中會(huì)有大量的商品房需求，而且在中國城鎮(zhèn)化開始啟動(dòng)加速時(shí)，本身就存在較大的房地產(chǎn)供求缺口需要“補(bǔ)課”，因此，房地產(chǎn)分需求就包括：歷史的缺口、新增剛需和置換需求，土地供應(yīng)是剛性、而且基本可以說是缺乏彈性的，且中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，資源集中的大城市房屋的供需矛盾相對緊張，帶來房價(jià)的上漲，且對于供需矛盾緊張的區(qū)域來說土地市場的競爭也較為激烈，容易拍出“地王”，“地王”的產(chǎn)生一方面推高后期建造成本，另一方面拉高預(yù)期，甚至帶動(dòng)市場非理性“恐慌性入市”。
第二，信貸寬松是支持條件，低息的貨幣環(huán)境和較低的首付為需求的釋放提供了條件，同時(shí)2015年以來的股市超常規(guī)波動(dòng)、“匯改”帶來市場短期內(nèi)的資產(chǎn)荒，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，在供給沒有跟上的情況下房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲。
第三，基于前兩者產(chǎn)生的房價(jià)上漲預(yù)期，進(jìn)一步衍生投資甚至投機(jī)需求，刺激房價(jià)繼續(xù)上漲，這部分需求可以說是非理性的，基于相信房價(jià)還會(huì)以高于資金成本的速度上漲，這部分需求應(yīng)該被遏制。
從房地產(chǎn)市場調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)看，限購限貸等短期行政調(diào)控可能在長效機(jī)制形成后會(huì)逐步退出政府調(diào)控工具箱，但是這是個(gè)長期過程，不是短期就能實(shí)現(xiàn)的，短期來看如果房價(jià)上漲的預(yù)期依舊存在，那么限購限貸不會(huì)突然大幅放松。
推動(dòng)土地供給側(cè)改革，共有產(chǎn)權(quán)是方向之一
從個(gè)人的研究觀察，應(yīng)當(dāng)說2015—2016年房價(jià)快速上漲與土地供給有一定的關(guān)系。一方面，土地本身是一種稀缺性資源，在人口吸引力強(qiáng)的城市情況更是如此，另外地方政府對于土地出讓金的依賴也助推了高地價(jià)。地價(jià)是開發(fā)商的成本，地價(jià)攀升，在市場沒有出現(xiàn)劇烈調(diào)整時(shí)，房價(jià)自然難以下去，新房價(jià)格的上漲會(huì)傳導(dǎo)到二手房市場，造成房價(jià)全面的上漲壓力，加大調(diào)控的難度。另一方面，房價(jià)受預(yù)期影響很大，“地王”的出現(xiàn)會(huì)拉高市場預(yù)期，推動(dòng)房價(jià)上漲。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供應(yīng)可以分為兩個(gè)方面，一是土地的供應(yīng)，二是存量房的供應(yīng)。土地供應(yīng)端的難點(diǎn)主要在于地方政府土地供應(yīng)的剛性，推動(dòng)土地供給側(cè)改革應(yīng)該注意解決政府缺乏土地供應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制問題，共有產(chǎn)權(quán)就是其中的方向之一。
存量房端供應(yīng)的難點(diǎn)在于部分業(yè)主寧愿房屋空置，坐等升值，不愿交易或用于租賃。這就是要盤活存量房，一方面要調(diào)節(jié)稅率，關(guān)鍵是要提高住房的保有稅，這需要國家加快房地產(chǎn)稅的立法，通過對居民手里的房子征收持有稅，可以促進(jìn)房屋流通，抑制投資投機(jī)性需求。另一方面要鼓勵(lì)個(gè)人將閑置房屋用于租賃，可以給予減免稅收等優(yōu)惠，當(dāng)然這一點(diǎn)也可與日后房地產(chǎn)稅的征收掛鉤。
對于一線城市，之所以會(huì)控制人口是因?yàn)槿硕鄮淼慕煌〒矶屡c資源緊缺，但是人口是城市發(fā)展的動(dòng)力，所以在疏解人口上應(yīng)該做到選擇性疏解，改善城市規(guī)劃和交通，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)分布，在產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)適當(dāng)增加土地供給，注意職住平衡，讓城市變得更富有活力。
征收房產(chǎn)稅應(yīng)替代部分土地出讓金和其他與房產(chǎn)相關(guān)的交易稅
從房產(chǎn)稅在上海和重慶等地的試點(diǎn)來看，其對房價(jià)沒有太大的抑制作用，主要是由于上海和重慶在試點(diǎn)房產(chǎn)稅時(shí)存在范圍有限和力度有限的問題。其中，上海的房產(chǎn)稅不涉及存量住房，其重點(diǎn)在于控制增量房，征收范圍小，而且只針對人均60平以上面積征稅，稅率偏低并有多項(xiàng)稅費(fèi)減免，導(dǎo)致其對大部分購房者和大資本投資者均無影響；重慶的房產(chǎn)稅主要針對個(gè)人獨(dú)棟和個(gè)人新購高檔住宅以及無戶口無工作的二套以上住房，重點(diǎn)在于控制高端住房及投機(jī)需求，并且還有免稅面積，征收范圍及力度均較小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到控制房價(jià)的目的。
要征收房產(chǎn)稅，首先要清楚房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅的區(qū)別。目前上海和重慶征收的房產(chǎn)稅實(shí)際上可以說是一種財(cái)產(chǎn)稅，而國家提出的是要加快房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅包括交易稅和持有稅，是一個(gè)綜合性概念。
征收房產(chǎn)稅必須解決以下兩個(gè)問題：第一，完善不動(dòng)產(chǎn)登記，建立全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，核算存量房和增量房；第二，目前居民購房得到的是房屋使用權(quán)不是所有權(quán)，對使用權(quán)征稅則需要對相關(guān)法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。而且單純地征收房產(chǎn)稅會(huì)造成部分稅收重復(fù)，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅基于房價(jià)，而房價(jià)又包含了地價(jià)，房屋所占用的土地已經(jīng)繳納過土地出讓金，所以為了避免稅收的重復(fù)從而加大居民稅費(fèi)的壓力，房產(chǎn)稅應(yīng)該替代一些土地出讓金和其他與房產(chǎn)相關(guān)的交易稅，而不只是新增一種稅，從而保持居民承受力與政府稅收的平衡，也就是在提高保有稅率的同時(shí)，降低流轉(zhuǎn)稅率，促進(jìn)房屋的順暢流通。
租購?fù)瑱?quán)，應(yīng)重點(diǎn)落實(shí)流動(dòng)人口和剛就業(yè)的年輕人
租購?fù)瑱?quán)是大勢所趨，是落實(shí)購租并舉的重要環(huán)節(jié)，也是下一步租賃立法的重要內(nèi)容之一。從這個(gè)角度看，作為一個(gè)開始，廣州的示范意義可能更大，它意味著這項(xiàng)政策如果取得預(yù)期的效果，就有可能會(huì)在全國不少城市逐步落地。長期來看，租購?fù)瑱?quán)如果能得到有效實(shí)施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。所謂租購?fù)瑱?quán)，從根本上講，要重點(diǎn)落實(shí)的主要對象應(yīng)該是“新市民”即流動(dòng)人口和剛就業(yè)的年輕人，除了這兩類群體，國內(nèi)一線及重點(diǎn)二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問題。目前看，只有新市民應(yīng)該是租房政策關(guān)注的對象。
但是教育資源的需求一定程度上是確定的，這一政策刺激的可能是對優(yōu)質(zhì)教育資源的需求。
短期來看對于市場的影響比較小。一方面，具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數(shù)量又非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本較小，甚至可以忽略，且這些政策并非新政策，只是在現(xiàn)有條件和現(xiàn)有背景下的重申或強(qiáng)化，短期來看對租金的影響有限。
預(yù)期的變化一定程度上會(huì)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源的更加緊張化，解決這個(gè)問題的關(guān)鍵是通過市場化、民營化的機(jī)制釋放教育供給能力。
共有產(chǎn)權(quán)住房，短期內(nèi)難以解決房價(jià)高、房源少的問題
北京推出的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，在當(dāng)前制度下，對于解決房地產(chǎn)市場“房價(jià)高”、“房源少”等問題，會(huì)有一定的效果，但是短期內(nèi)難以解決房價(jià)高、房源少的問題，長期可以緩解但是也不能完全解決，還需要綜合采取措施。
原因在于：第一，共有產(chǎn)權(quán)的房屋量相對比較少，占比較低（到2021年預(yù)計(jì)北京存量為900萬套，共有產(chǎn)權(quán)住房25萬套，占比2.8%）難以對市場起到實(shí)質(zhì)性的主導(dǎo)性決定作用；第二，共有產(chǎn)權(quán)如果能做到“職住平衡”、“可以落戶和上學(xué)”等，那么共有產(chǎn)權(quán)市場也存在一定的競爭，后期的實(shí)行細(xì)則還未出來具有一些不確定性。
當(dāng)然不可否認(rèn)的是，共有產(chǎn)權(quán)對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場來說是一個(gè)重大的改進(jìn)。
第一，它解決了政府對于政策性住房的土地供應(yīng)缺乏激勵(lì)機(jī)制的問題，有利于刺激政府?dāng)U大和落實(shí)供地計(jì)劃，形成有效供給，滿足居住需求。
第二，這一政策通過“職住平衡”和“不轉(zhuǎn)讓無需補(bǔ)差價(jià)”的規(guī)定鼓勵(lì)永久居住，有利于落實(shí)“房子是用來住的”，2014年自住型商品房存在明顯滯銷，一方面是受整體市場行情影響，另一方面也是供應(yīng)項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，“職住平衡”有利于解決這一問題，讓房子回歸居住屬性。
第三，未來北京主要會(huì)有三類房子，商品住房，共有產(chǎn)權(quán)住房，租賃住房，租賃住房（目前公租房廉租房存量大約2萬套，未來五年會(huì)供應(yīng)50萬套）保障低端需求、共有產(chǎn)權(quán)保障中端需求、商品房保障高端需求，形成“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房體系。
第四，這一政策對于穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期將起到一定的積極作用，其進(jìn)一步的市場影響還需要繼續(xù)觀察。
（作者巴曙松系CF40特邀成員，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。本文由中國金融四十人論壇秘書處對巴曙松的訪談?wù)矶?，首發(fā)于CF40微信公眾號，轉(zhuǎn)載請注明出處。）
未收藏
