提要：
盡管全國(guó)房地產(chǎn)銷售與價(jià)格同比增速都早已出現(xiàn)拐點(diǎn)，但此輪調(diào)控以來(lái)房地產(chǎn)投資的變化相比歷史規(guī)律更為滯后。從過(guò)去幾輪政策實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控往往是對(duì)其供給和需求同時(shí)進(jìn)行，有時(shí)方向甚至是矛盾的。在此背景下，依據(jù)管制條件下的“短邊原則”能更好分析房地產(chǎn)投資趨勢(shì)。
當(dāng)供給和需求同時(shí)受到調(diào)控或抑制時(shí)，兩者的“短邊”決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡演進(jìn)。房地產(chǎn)庫(kù)存是供需均衡的外化表現(xiàn)，其反映了市場(chǎng)供需相對(duì)強(qiáng)弱的變化。鑒于近期房地產(chǎn)庫(kù)存趨勢(shì)性下滑，我們判斷，相對(duì)需求而言，供給是決定目前房地產(chǎn)市場(chǎng)及其投資變化的短邊因素。
在供給方面，土地與資金往往是影響房地產(chǎn)商供給行為的兩大因素。盡管過(guò)去房地產(chǎn)投資走勢(shì)與地根、銀根大致同步，但在歷次調(diào)控中也經(jīng)常出現(xiàn)背離的情形，地根與銀根的“一揚(yáng)一抑”使得房地產(chǎn)投資走勢(shì)更加撲朔迷離。本輪調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)投資與地根走勢(shì)更為同步，地根是短邊。
展望未來(lái)，基于現(xiàn)階段房企資金仍相對(duì)充裕且實(shí)際利率處于低位，地根（而非銀根）或繼續(xù)成為決定房地產(chǎn)投資走勢(shì)的短邊。未來(lái)房地產(chǎn)投資將延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)能下行趨勢(shì)較為平緩。在此背景下，金融去杠桿、貨幣市場(chǎng)緊平衡或仍將持續(xù)一段時(shí)間。
報(bào)告全文： 決定房地產(chǎn)投資的“短邊”
（作者伍戈系CF40特邀研究員、華融證券股份有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總經(jīng)理助理。本文為作者向中國(guó)金融四十人論壇獨(dú)家供稿，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載。）
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