長(zhǎng)期以來(lái)，伴隨著部分城市房?jī)r(jià)周期性持續(xù)大幅上漲，人們熱切期盼房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制盡早出臺(tái)。但迄今為止，依然是“只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。2000年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史可以說(shuō)是一部有節(jié)奏的漲價(jià)史，也是一部左右為難和被動(dòng)少效的價(jià)格調(diào)控史。在需求方的調(diào)控來(lái)看，可以說(shuō)十八般兵器都已上陣，但效果卻依然十分不如人意，而調(diào)控仍樂(lè)此不疲。事實(shí)已經(jīng)證明，部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的主要問(wèn)題并不在于需求方面，而在于供給側(cè)。
房?jī)r(jià)高漲的實(shí)質(zhì)問(wèn)題是供給側(cè)“作繭自縛”
伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民收入水平的提高，城市購(gòu)房需求必然持續(xù)大幅增長(zhǎng)。一、二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)多且工資水平相對(duì)較高，通常是城鎮(zhèn)化過(guò)程中人口流動(dòng)的主要方向，首次置業(yè)需求通常會(huì)持續(xù)較為旺盛。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的條件下，大城市居民通常收入增長(zhǎng)顯著且平穩(wěn)，改善性購(gòu)房需求也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。而房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)居高不下且周期性大幅上漲，加上貨幣投放過(guò)度，又刺激了較大的交易性和投資性需求，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。上述需求方面因素及其變化對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用是顯而易見(jiàn)的，也已成為了市場(chǎng)的共識(shí)。十多年來(lái)，有關(guān)方面在抑制需求方面已經(jīng)采取了一系列措施，從市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，雖不能說(shuō)收效甚微，但卻是很不如人意，這似乎也是市場(chǎng)的共識(shí)。既然如此，那為什么就不能順應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系，在合理管理需求增長(zhǎng)的同時(shí)，有效地增加住房供給，平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲呢？近年來(lái)我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。2013-2016年，房地產(chǎn)用地占供地面積的比例逐年下降，分別為27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。但事實(shí)上，迄今為止的供給問(wèn)題并不是個(gè)總量問(wèn)題，而是個(gè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。
一直以來(lái)存在著一種觀點(diǎn)，就是中國(guó)人多地少，房?jī)r(jià)上漲的根源在于部分城市土地稀缺，北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。從全國(guó)范圍看，中國(guó)人均擁有土地并不富裕，但房?jī)r(jià)上漲的主要表現(xiàn)在于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。過(guò)去兩年內(nèi)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了11.87%，其中一線和二線重點(diǎn)城市漲幅分別達(dá)到了40.3%和23.4%，四個(gè)一線城市的累計(jì)漲幅由大到小分別為深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、廣州30.6%。今年以來(lái)在政策嚴(yán)控下，需求呈現(xiàn)出由熱點(diǎn)城市向非核心城市外溢的效應(yīng)，一季度漲幅排行前十的城市中，熱點(diǎn)城市三亞、廣州仍雄踞榜首，呈現(xiàn)核心和非核心城市聯(lián)袂上漲的格局。雖然城市群內(nèi)的三線城市房?jī)r(jià)在一、二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲的外溢效應(yīng)推動(dòng)下出現(xiàn)上漲，但總體看來(lái)，仍是一、二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大。那么這些城市土地真的很缺嗎？土地的使用效率又如何呢？
以北京為例，轄區(qū)面積1.6萬(wàn)平方公里左右，迄今建設(shè)總面積僅3480平方公里，城鄉(xiāng)建設(shè)用地占土地面積15%左右，也就是說(shuō)北京絕大部分土地仍處于農(nóng)村狀態(tài)。而在城市建設(shè)用地中居住用地只占28%，70%以上卻用于非居住用途。于是，我們就看到了一幅既令人匪夷所思、又讓人啼笑皆非的景像：一方面是房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上升，居民購(gòu)房成本大幅增加；勞動(dòng)力成本和租金等成本持續(xù)大幅上升，導(dǎo)致城市競(jìng)爭(zhēng)力被不斷地吞噬。另一方面則是大片郊區(qū)土地種植玉米和小麥等農(nóng)作物，默默地在為我國(guó)的農(nóng)業(yè)貢獻(xiàn)著綿薄之力。
一、二線城市可以說(shuō)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的棟梁。這些城市匯聚了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)出了中國(guó)約38%的GDP；尤其是這些城市在聚集大批人才的基礎(chǔ)上，成為中國(guó)技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)源地；這些城市擁有較為完整的金融體系和充沛的金融資源，它的金融安全意味著國(guó)家的金融安全。尤其是北京、上海等特大城市還承擔(dān)了建立國(guó)家科創(chuàng)中心的重任，肩負(fù)著引領(lǐng)中國(guó)科技發(fā)展的職責(zé)。守住部分大城市郊區(qū)耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長(zhǎng)期健康發(fā)展和國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，究竟孰輕孰重呢？為什么不能實(shí)事求是地解放一下思想，通過(guò)改革將這些一、二線城市中的部分農(nóng)田用某種形式釋放出來(lái)？如重慶推行的地票制度將耕地置換出來(lái)，就是一種十分有益的探索。中國(guó)有句俗話叫“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”。近年來(lái)，全國(guó)每年大約消失6萬(wàn)個(gè)自然村。為什么不能站在全國(guó)統(tǒng)籌的角度、通過(guò)這些自然村的復(fù)墾來(lái)置換大城市合理地占用農(nóng)田、平抑城市過(guò)高的房?jī)r(jià)呢？退一步講，即使是減少一定數(shù)量的耕地來(lái)?yè)Q取部分核心城市競(jìng)爭(zhēng)力提升和國(guó)家科創(chuàng)中心的確立，又何樂(lè)而不為呢？
國(guó)際上大城市的土地利用結(jié)構(gòu)與我國(guó)大城市相比明顯不同。紐約和東京居住用地占城市建設(shè)用地面積的比例分別為44%和73%，而工業(yè)用地占城市建設(shè)用地面積分別僅為3.9%和5.1%。而北京、廣州和深圳這兩個(gè)數(shù)字分別為28%、29%和26%；22%、32%和36%。大城市居住用地占比較高既是城鎮(zhèn)化的必然結(jié)果，也是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高的客觀表現(xiàn)。該占比持續(xù)提高是通過(guò)工業(yè)用地和農(nóng)村用地占比逐步縮小來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如果一個(gè)城市不能伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律同步適時(shí)調(diào)整這一占比，那么住房?jī)r(jià)格持續(xù)上升就難以避免，因?yàn)槭袌?chǎng)供求關(guān)系會(huì)長(zhǎng)期處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。
十多年來(lái)市場(chǎng)變化已清楚地證明了，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡主要不是需求側(cè)問(wèn)題，而是供給側(cè)問(wèn)題；房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲主要不是全局性問(wèn)題，而是部分大城市的問(wèn)題；投資和投機(jī)交易活躍主要是在少數(shù)大城市，而沒(méi)有發(fā)生在全國(guó)廣大地區(qū)。而發(fā)生在部分大城市的供給側(cè)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是政策和制度僵化，調(diào)控和管理未能針對(duì)供求關(guān)系變化實(shí)事求是地進(jìn)行前瞻和及時(shí)的調(diào)整；導(dǎo)致土地資源被人為地束縛，得不到合理地運(yùn)用，其結(jié)果是部分大城市的供求關(guān)系被長(zhǎng)期扭曲。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)管理長(zhǎng)效機(jī)制，必須真正解放思想，突破傳統(tǒng)思維，站在戰(zhàn)略高度和更大格局來(lái)看這一問(wèn)題，一切從實(shí)際出發(fā)，摒棄“作繭自縛”；從供給側(cè)入手建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，保障土地供給，在動(dòng)態(tài)中形成合理的供求關(guān)系，從本源上解決這一“世紀(jì)難題”。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，大城市增加居住建設(shè)用地會(huì)導(dǎo)致大城市人口增長(zhǎng)過(guò)快。我認(rèn)為大可不必如此擔(dān)憂。供給只是一方面，供給增加并不意味著需求管理完全放開(kāi)，需求方面的管控仍將繼續(xù)實(shí)施?？梢酝ㄟ^(guò)嚴(yán)格的外來(lái)人口購(gòu)房管理，控制人口流入的規(guī)模、速度和節(jié)奏。北京、上海和深圳等大城市近十年來(lái)對(duì)人口流入的管理已積累了不少經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在的問(wèn)題是，僅靠需求側(cè)管理不足以有效平衡大城市住房的供求關(guān)系，需要供給側(cè)同步進(jìn)行改革，以增加有效供給，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系基本平衡。城市群發(fā)展已經(jīng)成為下一步城鎮(zhèn)化的主要途徑。伴隨著高鐵的快速發(fā)展，城市群內(nèi)中小城市的迅速崛起將在一定程度上減輕大城市人口流入的壓力。因?yàn)榘殡S著地理空間的收縮，城市群中的小城市居民其實(shí)在一定程度上已經(jīng)享受到了大城市的教育、就業(yè)、收入和消費(fèi)等多方面的好處，但居住成本卻依然低廉。這也就是去年以來(lái)一批城市群中三、四線城市房?jī)r(jià)較快上漲的緣由。更何況部分一、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜卻依然高燒難退，導(dǎo)致部分外來(lái)人口已經(jīng)望而卻步。
住房?jī)r(jià)格與供地?cái)?shù)量沒(méi)有關(guān)系嗎
近日有位官員在眾目睽睽之下道出了一個(gè)令人瞠目結(jié)舌的結(jié)論：供地?cái)?shù)量與住房?jī)r(jià)格并沒(méi)有必然的關(guān)系。很顯然，這一結(jié)論既違背經(jīng)濟(jì)學(xué)常理，也與實(shí)際狀況南轅北轍。
可能沒(méi)有人會(huì)有勇氣否認(rèn)住房是一種商品。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為商品的價(jià)格，其供求關(guān)系是價(jià)格形成和變化的基本影響因素。必須承認(rèn)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因的確十分復(fù)雜。人口眾多、城鎮(zhèn)化、土地財(cái)政、貨幣投放過(guò)多、傳統(tǒng)觀念及行為、戶籍制度以及住房制度等等都對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生影響，但基本的影響因素和關(guān)鍵的決定力量仍是供求關(guān)系。
事實(shí)上，目前我國(guó)的廣大三、四線城市房?jī)r(jià)雖然也漲多跌少，但價(jià)格基本上較為平穩(wěn)，絕對(duì)水平并不高。一半左右的二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力并不大，價(jià)格較為平穩(wěn)，房?jī)r(jià)也基本可以接受。房?jī)r(jià)上漲較快和壓力較大的主要是一線城市和部分二線城市以及城市圈內(nèi)的少數(shù)三、四線城市。由于人口流入，居民收入增長(zhǎng)以及上漲預(yù)期引導(dǎo)，加上城市圈的效應(yīng)，這些城市的首次置業(yè)需求和改善性需求增長(zhǎng)明顯較快，而土地供給增長(zhǎng)則較為緩慢、甚至明顯減少，供求關(guān)系的不平衡帶來(lái)了市場(chǎng)較大的價(jià)格上漲預(yù)期，激發(fā)投資性和投機(jī)性需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲。
鑒于住房商品的不可移動(dòng)性，從全國(guó)角度討論住房供求關(guān)系和房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)際意義，還會(huì)產(chǎn)生政策誤導(dǎo)效應(yīng)，因此分析典型城市供求關(guān)系是個(gè)合理的路徑。
北京作為我國(guó)的首都是政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，又是一個(gè)特大型城市，長(zhǎng)期以來(lái)住房需求持續(xù)較快增長(zhǎng)。2000年以來(lái)多輪房?jī)r(jià)上漲，北京的漲幅經(jīng)常名列前茅。但與此同時(shí)北京的土地供給持續(xù)減少；從2010年供地2310萬(wàn)平方米減少到2016年僅供應(yīng)435萬(wàn)平方米；與此同時(shí)地價(jià)上漲較快，2017年一季度達(dá)到17%，其中住宅用地價(jià)格增速為20%。2017年初北京公布了《北京市2017年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，連續(xù)第六年削減供地計(jì)劃，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H為去年一半，其中商品住宅供地量較去年減少了七成，遂成為同期北京房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素。
與北京很相似，上海作為一個(gè)國(guó)際大都市，長(zhǎng)期以來(lái)首次置業(yè)需求和改善型需求持續(xù)增長(zhǎng)較快。但與此同時(shí)，土地供給同樣持續(xù)減少。2011年起土地供應(yīng)量逐年縮減，從2011年的3147萬(wàn)平方米減少到2016年的891萬(wàn)平方米。再加上上海人口雖與北京相當(dāng)，但城市面積大大小于北京；而崇明島作為生態(tài)島開(kāi)發(fā)基本上已無(wú)可能，而該島又占到上海市面積的較大比重，因此人們對(duì)未來(lái)上海房?jī)r(jià)上漲抱有較大的預(yù)期，投資和投機(jī)性需求時(shí)常作祟。長(zhǎng)期以來(lái)，上海經(jīng)常出現(xiàn)“面粉比面包”貴的現(xiàn)象，足以證明土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足，最終推高房?jī)r(jià)。
與北京、上海的案例相反，重慶作為新建直轄市，大量人口在農(nóng)村，在城鎮(zhèn)化發(fā)展加快的過(guò)程中，購(gòu)房需求持續(xù)大幅增長(zhǎng)，按理重慶的房?jī)r(jià)應(yīng)該持續(xù)大漲，但事實(shí)恰恰相反。在控制房?jī)r(jià)上漲方面，重慶與其他一、二線城市不一樣，在需求方面采取相關(guān)措施的同時(shí)，比較注重供求平衡和市場(chǎng)價(jià)格管理，關(guān)鍵的舉措是保障土地供給。近年來(lái)，重慶每年新增商品房開(kāi)工面積和商品房銷售面積一直名列全國(guó)前茅，差不多都在2000萬(wàn)平方米左右。尤其是將土地供給與房?jī)r(jià)上漲掛鉤，給市場(chǎng)一個(gè)清晰的土地供給計(jì)劃；從而通過(guò)影響預(yù)期，基本上抑制了投資投機(jī)性需求。
毋庸置疑，貨幣投放過(guò)多也是房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的重要原因之一。因?yàn)樵谕洶l(fā)展的預(yù)期下，人們一定會(huì)選擇保值增值的資產(chǎn)進(jìn)行投資，至少可以對(duì)沖貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)。貨幣投放過(guò)多影響房?jī)r(jià)實(shí)際上也是通過(guò)影響供求關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)的，即推動(dòng)需求明顯擴(kuò)大導(dǎo)致住房供求關(guān)系失衡。但這種機(jī)制在那些供求關(guān)系較為平衡、價(jià)格不存在上漲預(yù)期的商品領(lǐng)域基本不發(fā)生作用，貨幣投放過(guò)多未必會(huì)帶來(lái)該商品價(jià)格的持續(xù)大幅上漲。這種案例枚不勝舉。貨幣因素對(duì)價(jià)格的推動(dòng)必定是在供求關(guān)系緊張的商品上才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。經(jīng)過(guò)近40年改革開(kāi)放，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有了很大發(fā)展的今天，除了住房還有什么商品是持續(xù)地供不應(yīng)求的呢？一、二線城市與廣大三、四線城市的房?jī)r(jià)對(duì)比，北京、上海與重慶的房?jī)r(jià)對(duì)比，應(yīng)該可以得出住房?jī)r(jià)格與供地?cái)?shù)量之間關(guān)系是十分密切的結(jié)論。
預(yù)期對(duì)住房?jī)r(jià)格變化具有重要影響，這一點(diǎn)無(wú)需理性預(yù)期理論強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)上差不多都已公認(rèn)。但房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期從何而來(lái)呢？難道是某人或某個(gè)利益集團(tuán)振臂一呼，市場(chǎng)上就從者甚眾了嗎？預(yù)期從來(lái)就不是憑空產(chǎn)生的。人們可以運(yùn)用某些方法管理預(yù)期、改善預(yù)期，但影響商品價(jià)格預(yù)期的決定性因素仍是供求關(guān)系。外匯匯率是如此，大宗商品價(jià)格是如此，黃金價(jià)格是如此，比較特殊一點(diǎn)的住房?jī)r(jià)格也是如此。任何脫離市場(chǎng)供求關(guān)系的商品價(jià)格預(yù)期所帶來(lái)的價(jià)格波動(dòng)，如果有的話也只可能是曇花一現(xiàn)。市場(chǎng)永遠(yuǎn)是敏感的，先知先覺(jué)的。正是因?yàn)橹贫刃砸蛩睾徒Y(jié)構(gòu)性因素，導(dǎo)致住房供給在一些城市會(huì)長(zhǎng)期與需求不相匹配、供不應(yīng)求，才形成了這些城市房?jī)r(jià)會(huì)有持續(xù)大幅上漲趨勢(shì)的預(yù)期，于是投資性需求和投機(jī)性需求得以聚集，房?jī)r(jià)上漲就不可避免。有誰(shuí)見(jiàn)過(guò)那些土地供給充足、供求關(guān)系平衡的城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期十分強(qiáng)烈呢？在這樣的城市大搞住房投資或投機(jī)那無(wú)疑于自尋死路。
規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)應(yīng)該有助于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。但切不要以為是由于租賃市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)才有了房?jī)r(jià)上漲，恰恰相反，是房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲抑制了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于住房需求者來(lái)說(shuō)，租房是一種消費(fèi)，而買房則是消費(fèi)與可能的投資相結(jié)合的行為。在房?jī)r(jià)運(yùn)行平穩(wěn)、未來(lái)不存在大幅上漲預(yù)期、實(shí)質(zhì)是供求關(guān)系較為平衡的情況下，顯然是租房合算，因?yàn)槭诸^的資金可以用于其他方面的投資，獲取相應(yīng)的回報(bào)；而在房?jī)r(jià)平穩(wěn)的情況下，買房則是沒(méi)有回報(bào)的。而當(dāng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲較快并有持續(xù)上漲預(yù)期的情況下，甚至房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的回報(bào)大大超過(guò)其他投資平均回報(bào)率的情況下，顯然買房是最好的選擇；既可以滿足消費(fèi)需求，又可以獲得不菲的投資回報(bào)?？梢?jiàn)，在那些房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的一、二線城市，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢的根本原因是住房供不應(yīng)求，價(jià)格上漲過(guò)快。
土地供給與房?jī)r(jià)上漲比例掛鉤不失為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制
2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。并要求“落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)”。近期，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布通知，要求各級(jí)國(guó)土資源部門要按照“顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?rdquo;五類調(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作監(jiān)督指導(dǎo)；要求各地編制住宅用地五年規(guī)劃和三年計(jì)劃，并向社會(huì)公布。通知還明確提出了一些量化要求，土地消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。這表明有關(guān)管理部門已經(jīng)十分重視住房用地供給問(wèn)題，并采取切實(shí)措施加強(qiáng)管理和調(diào)控。然而，減少供地，減少多少？增加供地，增加多少？顯著增加，什么水平才是顯著增加等等問(wèn)題，表明這些相關(guān)的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下，地方政府在管理上仍有較大的回旋余地和變通空間。回顧過(guò)往，中央對(duì)地方住房用地管理的方法與此是一脈相承的。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一對(duì)基本矛盾，即需求側(cè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與供給側(cè)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之間的矛盾。土地使用在很大程度上地方政府說(shuō)了算，而人口流向和住房需求則由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律主導(dǎo)。毋庸諱言，將更多的土地批給工業(yè)用地可帶來(lái)招商引資效應(yīng)、地價(jià)高些可增加賣地收入、房?jī)r(jià)走高有助于持續(xù)帶來(lái)較多稅收收入。而地方官員通常不可能在某地長(zhǎng)期為官，在考量和選擇相關(guān)政策時(shí)一般不會(huì)著眼得太長(zhǎng)遠(yuǎn)，除了少數(shù)覺(jué)悟很高和具有戰(zhàn)略眼光的官員以外。由此，城鎮(zhèn)化中大城市的“吸人”效應(yīng)和收入水平較快增長(zhǎng)與地方政府在土地供給方面的短期行為和體制機(jī)制的“作繭自縛”之間的錯(cuò)配，形成了部分城市住房供求關(guān)系持續(xù)緊張的根源。而這種狀態(tài)不可能通過(guò)地方政府自發(fā)地采取措施來(lái)加以解決，通常是中央政府三申五令直至發(fā)出嚴(yán)厲警告后，部分城市才不得不擠出些土地來(lái)平抑市場(chǎng)。而多年來(lái)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明，中央政府的定性調(diào)控方式約束力十分有限。
土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)上漲比例掛鉤可以作為調(diào)控部分城市房?jī)r(jià)上漲的重要手段。重慶房?jī)r(jià)水平較低并較為平穩(wěn)，得益于該市采取了這一舉措。這種做法就是房?jī)r(jià)上漲較快就相應(yīng)加大土地供應(yīng)量，房?jī)r(jià)上漲幅度與土地供應(yīng)增長(zhǎng)幅度之間保持一定的比例關(guān)系。其實(shí)質(zhì)是在供給端保障充足的土地供應(yīng)量的前提下，使供給隨市場(chǎng)的供求關(guān)系變化而相應(yīng)增加或減少，在動(dòng)態(tài)中來(lái)平抑市場(chǎng)價(jià)格。這種機(jī)制具有很好的預(yù)期管理作用。因?yàn)槲磥?lái)土地隨房?jī)r(jià)上漲而相應(yīng)增加供給必將導(dǎo)致供求關(guān)系變化，促使未來(lái)房?jī)r(jià)回落；投資和投機(jī)就不會(huì)去冒房?jī)r(jià)回落的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)期就會(huì)較為穩(wěn)定。在這種機(jī)制發(fā)生效應(yīng)的市場(chǎng)，投機(jī)性和投資性需求將受到很大抑制；“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”的目標(biāo)就有可能實(shí)現(xiàn)。由于這種機(jī)制能有效地管理預(yù)期，調(diào)控很可能不必真正投入太多土地，房?jī)r(jià)就可以穩(wěn)定。這種機(jī)制還可以通過(guò)相應(yīng)減少供給及其產(chǎn)生的預(yù)期效應(yīng)來(lái)管理房?jī)r(jià)的過(guò)度下跌。
土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)變動(dòng)比例掛鉤機(jī)制，可以作為一種全國(guó)性的管理方式，先在近年來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系很緊、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲的一、二線城市加以推行。隨著時(shí)間的推移，有關(guān)管理部門可以根據(jù)各大城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，將符合條件者進(jìn)一步納入。相關(guān)部門對(duì)采取這種機(jī)制的城市進(jìn)行考核，對(duì)于沒(méi)有認(rèn)真按照此機(jī)制運(yùn)行而導(dǎo)致房?jī)r(jià)依舊大幅上漲的城市，可以酌情給予懲罰。措施涉及范圍包括重大基建項(xiàng)目審批、財(cái)政轉(zhuǎn)移支出安排以及地方政府債券發(fā)行審批和規(guī)模管理等等。對(duì)于推行這種機(jī)制的城市，應(yīng)允許其在土地供給方面深入推進(jìn)改革，包括耕地置換、工業(yè)用地的改造等等。在具有較為充足的土地供給的條件下來(lái)推行這一機(jī)制，應(yīng)該可以收到較好的效果。還可以考慮將城市房?jī)r(jià)目標(biāo)上漲率與實(shí)際上漲率之差額作為考核干部的監(jiān)測(cè)指標(biāo)，在干部升遷時(shí)作為參考，以督促干部的相關(guān)行為。
從中國(guó)的國(guó)情看，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制的建立，除了需求管理和市場(chǎng)價(jià)格管理外，最為關(guān)鍵的仍是供給管理。供給管理主要解決三個(gè)問(wèn)題。一是真正確立供給側(cè)最為重要的理念，切實(shí)尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并以此為出發(fā)點(diǎn)來(lái)謀劃相關(guān)的體制機(jī)制改革。從近日某官員的言論來(lái)看，缺乏這種理念而對(duì)政策卻有較大影響的人還大有人在。二是通過(guò)落實(shí)強(qiáng)制性舉措，督促地方政府持續(xù)保持土地供應(yīng)的意愿，避免官員不作為和短期行為。三是通過(guò)城市土地管理制度改革，保障房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市擁有充裕的土地資源，以有效平抑市場(chǎng)供求不平衡，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
作者連平系CF40資深研究員、交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。本文系作者向中國(guó)金融四十人論壇（CF40）提供的交流文章，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。文章僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表CF40及其所在機(jī)構(gòu)立場(chǎng)。
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