一季度以來，中國房地產(chǎn)市場十分活躍，房價(jià)激增，政府官員及專家曾普遍認(rèn)為中國未來房價(jià)會持續(xù)上漲。數(shù)據(jù)同樣支持了這一觀點(diǎn)，一季度，中國主要城市的房價(jià)同比上漲了20%，土地價(jià)格上漲更令人瞠目，居然在今年3月份人大會溫總理作出把調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格作為優(yōu)先調(diào)控目標(biāo)的公開承諾后，又創(chuàng)新高。
毋庸置疑地講，房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。地方政府依靠出賣土地所得的大量資金，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資以及其他方面的支出。同時(shí)，伴隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)行，中國的住房需求潛力巨大。但是，泡沫終歸會破滅，一旦流動性收緊，強(qiáng)有力的調(diào)控措施有效落實(shí)，那么資產(chǎn)價(jià)格就必然會大幅下降。我們認(rèn)為六點(diǎn)原因足以說明中國主要城市的住房價(jià)格面臨大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)，且下降幅度可能超過30％：
1. 中國政府此次房地產(chǎn)調(diào)控力度之嚴(yán)厲，史無前例，且措施目標(biāo)明確，直旨打壓高房價(jià)。4月中旬，國務(wù)院公布的“新國十條”、北京市政府提出“京十二條”均是史上最強(qiáng)硬的調(diào)控措施。“同一購房家庭只能新購買一套”及其他強(qiáng)有力的調(diào)控措施必將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求大幅減少。
2. 貨幣政策正在收緊。央行已經(jīng)通過公開市場操作收緊流動性，并且于2010年內(nèi)先后三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。1至4月份，新增貸款額持續(xù)下降，年初定下的7.5萬億全年新增貸款目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)存在很大不確定性。由于5或6月份，中國CPI水平也許很可能會超過3％的境界線，故加息的可能性依然很大，如若非二季度，那么三季度的可能性則加大。無論如何，2009年極度寬松的貨幣流動性已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。
3. 中國一線城市房屋價(jià)格上漲速度之快，價(jià)格之高令人瞠目。據(jù)估計(jì)，2009年中國實(shí)際住房價(jià)格上漲為40％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家統(tǒng)計(jì)局公布的1.5％的上漲水平。2010年一季度，住房價(jià)格上漲了約20％，如此塊的房價(jià)增速向決策層的調(diào)控能力發(fā)起了最直接的挑戰(zhàn)。從房價(jià)收入比、租金收入比、按揭還款入息比等指標(biāo)分析，我們認(rèn)為，中國城市房屋價(jià)格飆升太快，價(jià)格之高已經(jīng)超出預(yù)期。而充足的流動性、有限的投資渠道，以及對通脹的預(yù)期是抬高房地產(chǎn)價(jià)格的最主要原因，伴隨著政府對流動性緊縮，中國的泡沫將會破滅。
4. 中國政府在打壓房地產(chǎn)需求的同時(shí)，意在提高房屋供應(yīng)，期望通過供需組合調(diào)節(jié)來達(dá)到降低房價(jià)，保持房地產(chǎn)投資的雙重目的。2009年下半年房地產(chǎn)開工出現(xiàn)大幅上升， 預(yù)計(jì)2010年下半年住房供給會出現(xiàn)顯著增加。此外，土地部門和銀監(jiān)會的新規(guī)則亦旨在防止囤積土地，并通過加速房地產(chǎn)開發(fā)投資以增加房屋供應(yīng)。同時(shí)，我們判斷政府保障性住房的供應(yīng)量將在2010年下半年和2011年創(chuàng)下新高。
5. 房地產(chǎn)業(yè)作為影響國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府一直有意支持其發(fā)展。2008年，中國政府挽救了大批瀕臨破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，盡管這些地產(chǎn)商曾以天價(jià)拍賣過土地。由此經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)商自信“被保護(hù)”，即使肆意抬高地價(jià)也不會受到任何懲罰，故而產(chǎn)生了道德風(fēng)險(xiǎn)。此外，政策打壓的初期，資金充足的地產(chǎn)商定會奮力抵制房價(jià)的下降。多種考慮因素交織在一起，使得兩個(gè)方面力量不斷博弈和權(quán)衡。，而與以往不同的是，這次調(diào)控政府把打壓房價(jià)提到優(yōu)先考慮的位置，地產(chǎn)商的抵抗行為極有可能導(dǎo)致更為嚴(yán)厲的措施。
6.中國的土地供應(yīng)比預(yù)想的豐富。目前，中國用做住宅的城市土地低于全國土地面積的2%，也低于發(fā)達(dá)國家水平。同時(shí)，農(nóng)村建設(shè)用地和城市小產(chǎn)權(quán)房可以很容易地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘凶≌玫睾凸?yīng)。
總而言之，此次地產(chǎn)調(diào)控力度之大史無前例，直擊中國住房價(jià)格。雖然房價(jià)可能會出現(xiàn)大幅下跌，但令人欣慰的是，此次意在打擊資產(chǎn)泡沫的調(diào)控措施針對性較強(qiáng)，并不會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行帶來顯著影響。原因主要有以下兩方面：其一，此前中國房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重虛高，即使房價(jià)降幅超30%，也是僅僅恢復(fù)到2009年的平均水平。地方政府依靠土地出讓金而帶來的財(cái)政收入并不會受到較大影響；其二，此次調(diào)控以“降需求，保供給”為思路。保障性住房數(shù)量的大幅增加，將有效的支持房地產(chǎn)投資，故而并不用擔(dān)心調(diào)控政策會對鋼鐵、建材、工程建筑機(jī)械等上下游產(chǎn)業(yè)造成很大影響。此次樓市調(diào)控直指不斷催生的房地產(chǎn)泡沫，有助于中國避免重蹈日本房地產(chǎn)泡沫的覆轍。
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