一、完善中國(guó)住房提供機(jī)制的總體思路
（一）住房供給長(zhǎng)治久安：需要合理的保障軌與市場(chǎng)軌統(tǒng)籌方略
中國(guó)住宅提供方式已經(jīng)歷過(guò)一次大的變革：建國(guó)至90年代初，城市居民住宅主要是由國(guó)家或企業(yè)配租，但居民住宅改善速度很慢。90年代中期開(kāi)始“房改”，實(shí)行市場(chǎng)化提供方式，居民自購(gòu)商品房為主，政府配售“經(jīng)濟(jì)適用房”為輔，城鎮(zhèn)人口居住條件得到大大改善。但經(jīng)過(guò)15年左右的實(shí)踐，現(xiàn)行提供模式也暴露出其缺陷，突出問(wèn)題是房?jī)r(jià)不斷脫離理性，過(guò)快上漲，影響人民生活和社會(huì)穩(wěn)定，并可能制約中國(guó)的和諧發(fā)展與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中的現(xiàn)代化進(jìn)程。對(duì)此政府雖有認(rèn)識(shí)，正在努力采取應(yīng)對(duì)措施加強(qiáng)調(diào)控，但各部門(mén)和各利益集團(tuán)還未達(dá)成共識(shí)，長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略仍欠明朗，目前的調(diào)控政策也顯得治標(biāo)多治本少，缺乏大思路，帶有臨時(shí)色彩。為了維護(hù)人民“住有所居”基本權(quán)利，并維持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)有的支撐力，平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，亟需對(duì)未來(lái)的住房供給機(jī)制作長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，實(shí)行旨在長(zhǎng)治久安的統(tǒng)籌，其中的關(guān)鍵，是使政府和市場(chǎng)各司其職，政府在作好國(guó)土開(kāi)發(fā)和不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)“頂層規(guī)劃”的同時(shí)，側(cè)重于提供為低收入階層“住有所居”托底的保障軌上的廉租房和適合于收入“夾心層”的適租房，同時(shí)，讓市場(chǎng)軌去配置一般商品住宅以上層次的產(chǎn)權(quán)房，政府在加強(qiáng)制度建設(shè)和制定好“頂層規(guī)劃”的同時(shí)，在產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域主要是管理好市場(chǎng)規(guī)則，管理好應(yīng)收稅金。
（二）住房提供理念：需要更新調(diào)整
1.住房是什么？住房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。把所有的居民住宅都作為投資品看待的政策理念，已被現(xiàn)實(shí)生活證明是錯(cuò)誤的、片面的和缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)的。政府的立足點(diǎn)應(yīng)是：首先考慮低收入階層住有所居的利益，而非投資客的利益。社會(huì)資金應(yīng)被引導(dǎo)到證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)信托投資基金，當(dāng)然也可積極探索以適當(dāng)?shù)亩喾NPPP（公私合作伙伴關(guān)系）方式引致社會(huì)資金加入政府主導(dǎo)的保障房供給領(lǐng)域。
2.政府應(yīng)干什么？政府的首要責(zé)任是促進(jìn)和保證居民（首先是本轄區(qū)居民）有房子住，進(jìn)而“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”和“保證商品房房?jī)r(jià)的合理”。過(guò)去往往出現(xiàn)定位不準(zhǔn)的問(wèn)題，原因大多是把商品房提供當(dāng)作了實(shí)際生活中的唯一方式，想完全通過(guò)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的合理化來(lái)間接地解決住房問(wèn)題，同時(shí)也想兼顧地產(chǎn)商們的既得利益，在制度建設(shè)方面又陷于遲疑狀態(tài)，招致經(jīng)濟(jì)關(guān)系上理不順，調(diào)控管理上較被動(dòng)。
3.居住公平的原則應(yīng)如何理解與把握？居住公平應(yīng)在、也只能在一定范圍和限度內(nèi)實(shí)現(xiàn)；實(shí)現(xiàn)居住公平必須用政府“看得見(jiàn)的手”托好底，并且借助市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高端的合理配置，其間加入經(jīng)濟(jì)手段適當(dāng)調(diào)控不平等的情況。在中國(guó)居住公平的理念核心是實(shí)現(xiàn)“有限公平”，即居者在一定面積內(nèi)居住權(quán)平等（廉障房、適租房和商品房的地段不應(yīng)全然隔離、形成天壤之別，同時(shí)商品房在一定面積內(nèi)應(yīng)實(shí)行物業(yè)稅減免政策的平等），而超出這個(gè)范圍的，則可適用市場(chǎng)原則和國(guó)際通行的調(diào)節(jié)做法（自由買(mǎi)賣(mài)+臺(tái)階式物業(yè)稅）。
4.住房提供方式可否有多種？我國(guó)商品房市場(chǎng)雖發(fā)展很快，但只能起一條腿的作用，繼續(xù)只用這一條腿解決中國(guó)的住宅問(wèn)題是行不通的，必須兩條腿走路。保障房不是權(quán)宜之計(jì)，而是值得努力探索創(chuàng)新的低端居民的長(zhǎng)效住房供給方式。對(duì)居者來(lái)說(shuō)，商品房與保障房基本的區(qū)別是一個(gè)可擁有產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)粋€(gè)無(wú)產(chǎn)權(quán)、不可轉(zhuǎn)讓或只能有條件轉(zhuǎn)讓?zhuān)稍谄渲羞^(guò)上有基本尊嚴(yán)的生活。
5.如何看待所謂的“土地財(cái)政”？既要反對(duì)現(xiàn)行土地批租制度下地方可能出現(xiàn)的“竭澤而漁”、不顧子孫后代的短期行為傾向，又要反對(duì)一味指責(zé)和妖魔化地方政府、把商品房房?jī)r(jià)高企的原因全部歸因于地方財(cái)政的簡(jiǎn)單化、表面化認(rèn)識(shí)傾向。關(guān)鍵是要著力建立地方土地批租收入可延續(xù)的機(jī)制和使地方政府職能、行為趨于合理化的地方稅體系，這種改革的結(jié)果也將有利于房?jī)r(jià)歸于理性。
（三）從兩條線索對(duì)住房供給方式進(jìn)行改革
一是要從保障房入手，對(duì)現(xiàn)行“經(jīng)濟(jì)適用房”制度進(jìn)行改革，建立法律關(guān)系清晰、財(cái)政可持續(xù)、低中收入者無(wú)“后顧之憂”的廉租房與經(jīng)濟(jì)適租房制度。
二是要從商品房入手，對(duì)土地批租制度和不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度進(jìn)行改革，建立財(cái)政有收入、居者見(jiàn)公平、政府善政化的土地批租制度和不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度。
二、變商品房土地批租為“批租+物業(yè)稅”的構(gòu)想
（一）香港的經(jīng)驗(yàn)
香港在港英政府統(tǒng)治下曾長(zhǎng)期實(shí)行政府所有制下的土地批租制度，由政府一次性出讓若干年限的土地使用權(quán)，并一次收取整個(gè)出讓期限內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和。1984年，“中英聯(lián)合聲明”對(duì)香港土地批租制度的部分內(nèi)容做了修改，香港此后實(shí)行了土地批租制和土地年租制的混合體制。這有一定的啟發(fā)性和可借鑒意義。
（二）實(shí)行“一次性批租+階梯式物業(yè)稅”
我們今后在土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)可考慮仍進(jìn)行招拍掛（當(dāng)然，作出招拍掛的技術(shù)性?xún)?yōu)化是很有必要的），但開(kāi)發(fā)商只交半款或更高些比例的部分（比如70%），另一半或剩下的部分，是分散到未來(lái)的70年中，由地方政府通過(guò)物業(yè)稅向房屋所有者收?。晃飿I(yè)稅對(duì)每戶的基本面積實(shí)行減免。以一線城市為例設(shè)想，不管你有幾套房，物業(yè)稅對(duì)房屋所有人名下80平米以?xún)?nèi)的予以適當(dāng)減免，僅逐年收取一個(gè)象征性的或較低的固定的稅額；對(duì)80平米以上的部分實(shí)行階梯式的稅率，即超額累進(jìn)稅率。政府可每隔數(shù)年重新評(píng)估土地增值情況，適當(dāng)調(diào)整不同地段的稅率，但80平米內(nèi)的優(yōu)惠政策可長(zhǎng)期穩(wěn)定不變。如此，一是體現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)期居住“托底”的政策意圖，并鼓勵(lì)小面積“低碳居住”，懲罰過(guò)多占用住房資源和炒作；二是可把商品房房?jī)r(jià)高的一個(gè)重要需求成因予以降低與化解；三是實(shí)現(xiàn)地方“土地財(cái)政”的可持續(xù)。
（三）已售一般商品房可漸進(jìn)地與新政接軌
為了避免社會(huì)震動(dòng)，物業(yè)稅（建議出臺(tái)時(shí)正式定名為“房地產(chǎn)稅”）改革之初，對(duì)已售一般商品房也可以暫不征收物業(yè)稅，只是對(duì)管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅和豪華公寓實(shí)征，以后在漸進(jìn)改革中逐漸使更多的商品住宅與新政接軌。
三、開(kāi)辟“躉租房”提供渠道的構(gòu)想
（一）躉租房的概念、對(duì)象與建設(shè)主體
躉租房屬于保障性住房，它是產(chǎn)權(quán)歸政府，但居者可在繳納租金后擁有長(zhǎng)期使用權(quán)的公有住房，即躉交租金的公房?？稍O(shè)想，在一線城市建設(shè)一種“65平米左右，30萬(wàn)元上下，可長(zhǎng)租、可租轉(zhuǎn)售”的標(biāo)準(zhǔn)躉租房，主要面向“夾心層”和其他中低收入者。比如躉租房最小為50平米，最大為80平米，地方政府可統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)理念是“實(shí)惠、體面、一般家庭住得下”。建設(shè)主體為城市地方政府，可由其組織招投標(biāo)選擇和委托資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商按其要求和圖紙代為具體進(jìn)行建設(shè)和物業(yè)管理。
奧地利社會(huì)黨政府從上世紀(jì)30年代起為低收入階層建造住房的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，其中一些做法和這里所提的躉租房的設(shè)想類(lèi)似。
（二）建設(shè)資金的籌措、回收方式和躉交租金額
發(fā)行具有資產(chǎn)支持證券性質(zhì)的地方債券（或地方政府債，或地方融資平臺(tái)債，或房地產(chǎn)信托投資基金收益券）投資建設(shè)躉租房，政府能在幾年內(nèi)回收建設(shè)成本，同時(shí)能在居者經(jīng)濟(jì)條件具備時(shí)，根據(jù)其請(qǐng)求轉(zhuǎn)租為售進(jìn)而獲得差價(jià)收入。這種民生項(xiàng)目既是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，又有較大的現(xiàn)金流，同時(shí)還可持續(xù)帶動(dòng)鋼鐵、建材、裝修等行業(yè)的增長(zhǎng)，是適合地方舉債的項(xiàng)目，也是地方融資平臺(tái)能恰當(dāng)發(fā)揮作用的領(lǐng)域。由于有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持，所以不用擔(dān)心債券或受益券不能償還。躉交租金額應(yīng)略大于建安成本+配套費(fèi)+稅費(fèi)+其他管理費(fèi)用+債券融資利息及費(fèi)用。以一線城市城區(qū)非中心地塊或近郊地塊為例，假定每平米建安成本+配套費(fèi)+稅費(fèi)+其他管理費(fèi)用+債券融資利息及費(fèi)用為4000元，則30年期躉租房每平米躉交租金規(guī)定為4615.4元，65平米的躉租房總租金為30萬(wàn)元，這樣每平米躉交租金高出成本615.4元，每套65平米的躉租房政府可“掙”4萬(wàn)元，用于補(bǔ)充“保障房建設(shè)基金”。
（三）躉租房的分配、按揭和轉(zhuǎn)租為售
躉租房的申請(qǐng)條件：在該市有戶口或居住證；身份證號(hào)碼下無(wú)商品房。申請(qǐng)人可申請(qǐng)公積金貸款，但月還款額一般應(yīng)與單位繳存與個(gè)人繳存之和相當(dāng)，其余均應(yīng)首付，因?yàn)榇速J款不同于抵押貸款，屬于以公積金月繳存為支持的信用貸款（此舉旨在減輕承租人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，對(duì)于增加即期消費(fèi)有利，同時(shí)也有利于降低銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)）。承租人可在租約期任何時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)所租住房，價(jià)格可參考當(dāng)時(shí)周邊商品房?jī)r(jià)格，但可打一定折扣。地方可根據(jù)自己的情況，在時(shí)機(jī)恰當(dāng)時(shí)采取鼓勵(lì)轉(zhuǎn)租為售的政策，以補(bǔ)充地方財(cái)政收入。制度上嚴(yán)格規(guī)定承租人不得當(dāng)“二房東”賺取租金價(jià)差，如果存在“二房東”，則實(shí)際租房者可憑其與“二房東”的租約向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提出轉(zhuǎn)租申請(qǐng)，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核實(shí)情況后辦理相應(yīng)的退租和轉(zhuǎn)租手續(xù)。
（四）關(guān)于躉租房的副產(chǎn)品廉租房
“保障房建設(shè)基金”的一個(gè)用途是建設(shè)廉租房，在發(fā)展“躉租房”的同時(shí)，政府可順便不花錢(qián)或少花錢(qián)形成廉租房的供給。
四、結(jié)語(yǔ)
商品房土地批租及物業(yè)稅改革與“躉租房”建設(shè)兩項(xiàng)舉措，必須通盤(pán)統(tǒng)籌、有機(jī)銜接。當(dāng)后者起步，使百姓看到了“躉租房”是能夠解決“夾心層”住房問(wèn)題的有效措施時(shí)，社會(huì)對(duì)商品房的需求會(huì)逐漸趨于理性，再配之以土地批租及物業(yè)稅的改革，兩種力量當(dāng)能使商品房房?jī)r(jià)回復(fù)合理軌道。反之，如果物業(yè)稅改革起步而保障軌上的住房供給明顯不足，則百姓的預(yù)期和不安、不滿有可能呈難以管理狀態(tài)，調(diào)控和改革效果有可能出現(xiàn)很大的不確定性。
改革需要試點(diǎn)，穩(wěn)妥但應(yīng)積極，尤其是躉租房、適租房，必須讓百姓看到方向，形成穩(wěn)定與樂(lè)觀的預(yù)期。
（賈 康 吳方偉）
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