內(nèi)容摘要：近年來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和促進(jìn)就業(yè)發(fā)揮了重要作用，但房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、投機(jī)氣氛漸濃，許多購(gòu)房者被排除在市場(chǎng)之外，成為社會(huì)各界高度關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。“他山之石，可以攻玉”，本文在歸納和總結(jié)主要國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景、抑制泡沫政策和住房保障模式的基礎(chǔ)上，提出了完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、破解房地產(chǎn)市場(chǎng)難題的政策建議：政府要高度重視房地產(chǎn)問(wèn)題，力爭(zhēng)在“住有所居”和“保增長(zhǎng)”之間取得最佳平衡，“保低放高”，繼續(xù)擴(kuò)大保障性住房建設(shè)和覆蓋范圍，增大住房市場(chǎng)交易和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，實(shí)行以實(shí)物建房為主的住房保障模式，加快我國(guó)住房市場(chǎng)和住房保障的法制化進(jìn)程。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫、住房保障模式、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)、住有所居
1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和創(chuàng)造就業(yè)發(fā)揮了重要作用。但最近幾年，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，超出了許多購(gòu)房者的承受能力，超出老百姓承受能力的房地產(chǎn)市場(chǎng)必定是不可持續(xù)的。“他山之石，可以攻玉”，歸納和總結(jié)世界主要國(guó)家和地區(qū)住房市場(chǎng)調(diào)控政策的背景、經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，對(duì)完善我國(guó)住房政策、破解當(dāng)前住房市場(chǎng)難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要的借鑒意義。
一、主要國(guó)家和地區(qū)出臺(tái)住房調(diào)控政策的不同背景
住房是人們生活的必需品，又是特殊商品。短期內(nèi)需求大幅增加而供給難以及時(shí)跟進(jìn)，決定了住房很容易成為投資品。生活必需品要求價(jià)格的穩(wěn)定性和投資品價(jià)格的波動(dòng)性之間的矛盾，是房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本的矛盾。這個(gè)基本矛盾決定了不能把所有住房問(wèn)題全都交由市場(chǎng)這只所謂“無(wú)形之手”去解決，客觀上要求由政府“有形之手”加以調(diào)節(jié)，以彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。
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隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)住房矛盾不斷突現(xiàn)，保障居民“住有所居”成為各個(gè)國(guó)家和地區(qū)住房調(diào)控政策的重中之重。新加坡有460萬(wàn)常住人口，國(guó)土面積僅699平方公里，人口密度大，土地資源十分有限。建國(guó)初期，面臨嚴(yán)重的房荒，新加坡住房形勢(shì)十分嚴(yán)峻。為解決住房短缺及其引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題，早在1960年新加坡政府宣布成立建屋發(fā)展局，1964年推出了“居者有其屋”的政府組屋計(jì)劃，將政府工作的重點(diǎn)放在解決普通收入者的居住問(wèn)題上。
香港政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)始于1954年，當(dāng)時(shí)石硤尾大火導(dǎo)致5萬(wàn)多人喪失家園，政府不得不進(jìn)行安置，并于當(dāng)年成立了香港房屋委員會(huì)，負(fù)責(zé)建立和發(fā)展與商品房市場(chǎng)并行的公共經(jīng)濟(jì)房系統(tǒng)。1972年，房屋委員會(huì)制定了公共房發(fā)展規(guī)則，耗資54億港元；1987年制定了香港公共經(jīng)濟(jì)房的15年發(fā)展戰(zhàn)略。堅(jiān)持公共房保障體系與商品房市場(chǎng)并行發(fā)展，兩者界限分明，成為香港政府在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中最為成功的因素。
（二）彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，整治房地產(chǎn)投機(jī)
由于國(guó)土面積相對(duì)較小，可開發(fā)土地有限，外來(lái)人口增多，剛性需求不斷增加，英國(guó)商品房供應(yīng)一直處于相對(duì)緊缺狀態(tài)。獨(dú)特的客觀條件決定了英國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)，為房地產(chǎn)投機(jī)創(chuàng)造了基礎(chǔ)性條件。多年來(lái)，英國(guó)建立起了一套較為完善的稅收制度，有效地抑制了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。韓國(guó)是一個(gè)典型的地少人多的國(guó)家。近年來(lái)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲創(chuàng)造了重要的條件。特別是進(jìn)入21世紀(jì)后，許多富人利用他們擁有的富有資金和私有房地產(chǎn)，加入房地產(chǎn)投機(jī)，使得投機(jī)活動(dòng)日益猖狂，房?jī)r(jià)不斷攀升。韓國(guó)許多大城市房?jī)r(jià)年漲幅達(dá)到7%-10%，有的城市最高年漲幅達(dá)到28.9%。土地、房?jī)r(jià)不斷升高，對(duì)韓國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的提高造成了巨大傷害。在此背景下，韓國(guó)政府痛下決心，決定通過(guò)稅收、法律、輿論等多種手段重拳整治房地產(chǎn)投機(jī)。
（三）刺激住房消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度看，許多國(guó)家和地區(qū)都把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)加以扶持。二十一世紀(jì)之初，由于高科技股價(jià)泡沫破滅，使包括房地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入低迷，“9.11”事件使美國(guó)經(jīng)濟(jì)雪上加霜，房地產(chǎn)業(yè)更成為受恐怖襲擊事件影響的“重災(zāi)區(qū)”。為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、活躍市場(chǎng)，美國(guó)采取了多種辦法刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2001年初至2003年6月美聯(lián)儲(chǔ)采取了13次降息行動(dòng)，將聯(lián)邦基金利率從6.5%降到1%，是1958年以來(lái)美國(guó)利率的最低點(diǎn)。同時(shí)，美國(guó)還通過(guò)優(yōu)惠貸款政策，幫助中低收入家庭以較低條件貸款購(gòu)房。盡管在擴(kuò)張性貨幣政策的持續(xù)刺激下，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新一輪景氣繁榮，但同時(shí)也為新的金融危機(jī)創(chuàng)造了條件，最終導(dǎo)致“百年不遇”的金融危機(jī)的爆發(fā)。
二、主要國(guó)家和地區(qū)抑制房地產(chǎn)投機(jī)的政策措施
?。ㄒ唬┱叨戎匾暎鞔_各級(jí)政府的責(zé)任
縱觀世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)、住房保障制度比較完善的國(guó)家，無(wú)一不是政府高度重視、態(tài)度堅(jiān)決、旗幟鮮明地整治房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的。比如，為抑制不斷高企的房?jī)r(jià)，韓國(guó)前總統(tǒng)盧武鉉就提出，治理房地產(chǎn)投機(jī)是“一場(chǎng)與房地產(chǎn)投機(jī)勢(shì)力進(jìn)行的戰(zhàn)爭(zhēng)”，既說(shuō)明了這項(xiàng)工作的艱巨性，也表明了韓國(guó)政府對(duì)“整治”房地產(chǎn)投機(jī)的信心和決心。同樣，面對(duì)建國(guó)之初異常嚴(yán)峻的住房形勢(shì)，新加坡政府明確提出了“居者有其屋”的口號(hào)：“我們的新社會(huì)，居者有其屋是關(guān)鍵。”并于1960年成立建屋發(fā)展局，緊接著在1964年正式推出了“居者有其屋”的政府組屋計(jì)劃。西班牙憲法則明確規(guī)定，所有西班牙公民都有權(quán)擁有適合自己的住房，政府的責(zé)任就是采取一切可能的手段和措施，推動(dòng)這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
（二）對(duì)房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)課以重稅
近些年來(lái)，英國(guó)、韓國(guó)等國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，很少出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象，與這些國(guó)家在房產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)嚴(yán)格征稅并適時(shí)調(diào)整有關(guān)。
一是分檔征收交易印花稅。如在英國(guó)，居民購(gòu)買17.5萬(wàn)鎊到25萬(wàn)鎊的房產(chǎn)須按房?jī)r(jià)的1%納稅；購(gòu)買25萬(wàn)到50萬(wàn)英鎊以及50萬(wàn)英鎊以上價(jià)格的房產(chǎn)，稅率分別增至3%和4%；購(gòu)買沒有達(dá)到17.5萬(wàn)英鎊的房屋則無(wú)須征稅。不同檔次的稅率設(shè)置，既有利于抑制投機(jī)者大量購(gòu)買豪宅或高端物業(yè)進(jìn)行投機(jī)，又不會(huì)給普通商品房購(gòu)買者造成太大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
二是征收累進(jìn)資本增值稅。韓國(guó)是采用累進(jìn)稅制、征收重稅整治房地產(chǎn)投機(jī)的典型國(guó)家。從2006年起，韓國(guó)對(duì)出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本增值稅，從2007年起，改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本增值稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本增值稅。同樣，在英國(guó)，除居民出售其擁有的唯一一套住房無(wú)需繳納資本增值稅而外，政府對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的收益部分開征資本增值稅，稅率從10%到40%不等。事實(shí)證明，征收資本增值稅是抑制投機(jī)性需求最有效的手段。因?yàn)橥稒C(jī)者購(gòu)買房產(chǎn)就是看中了未來(lái)升值空間，一旦要繳納高額增值稅，其預(yù)期收益將大大降低。
三是征收收入所得稅。在英國(guó)，私人出租房產(chǎn)也要繳納收入所得稅，而且稅率較高。如個(gè)人出租房產(chǎn)所獲收入如果超過(guò)每年規(guī)定的免稅額（6745鎊），就要繳納收入所得稅，稅率按收入多少分20%-40%兩檔。
四是征收遺產(chǎn)稅。英國(guó)政府還對(duì)價(jià)值超過(guò)一定金額的房地產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅。遺產(chǎn)稅的征收對(duì)象是房主去世后的房產(chǎn)以及在世時(shí)贈(zèng)與或由子女繼承的房產(chǎn)。2009至2010年度，價(jià)值超過(guò)32.5萬(wàn)英鎊的上述類別房產(chǎn)都要繳納遺產(chǎn)稅，稅率高達(dá)40%。
五是征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)稅的計(jì)算基數(shù)通常是稅務(wù)部門根據(jù)法律規(guī)定在公平的市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上評(píng)估的價(jià)格，而稅率在各州則各有不同。英國(guó)不僅征收不動(dòng)產(chǎn)所有稅，近幾年還不斷上調(diào)不動(dòng)產(chǎn)所有稅稅率，如從2008年起，不動(dòng)產(chǎn)所有稅稅率由以前的1%-3%上調(diào)到5%，并且還在醞釀進(jìn)一步提高。
英國(guó)、韓國(guó)等國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓和保有環(huán)節(jié)征以重稅的稅收制度，不僅客觀上起到了抑制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且還把房?jī)r(jià)上漲的很大一部分收益以稅收形式納入國(guó)庫(kù)和地方財(cái)政，擴(kuò)大了各級(jí)政府增加保障性住房的財(cái)源，維護(hù)了社會(huì)公平。
?。ㄈ┓蓢?yán)禁炒地炒房行為
為了抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷飆升，日本政府于1989年頒布了《土地基本法》。該法規(guī)定了對(duì)土地要樹立四個(gè)觀念：一是土地應(yīng)服務(wù)于公共福利；二是土地的使用必須根據(jù)規(guī)劃的要求；三是土地不能作為投機(jī)的對(duì)象；四是房地產(chǎn)的利潤(rùn)如果不是辛辛苦苦賺來(lái)的，就要通過(guò)交稅還原給社會(huì)。根據(jù)《基本法》的精神，日本于1991年公布了《綜合土地政策推進(jìn)綱要》，提出了十項(xiàng)政策目標(biāo)：打擊土地價(jià)格“只漲不落”的神話，地價(jià)應(yīng)與其使用價(jià)值相適應(yīng)；從控制需求的角度制定政策；對(duì)土地交易進(jìn)行限制，要以真實(shí)需求抑制地價(jià)的上漲；正確引導(dǎo)土地的利用，分散城市人口，均衡供求關(guān)系；增加供給，進(jìn)行住宅再開發(fā)；使所有者按照土地利用規(guī)劃進(jìn)行使用；控制銀行向房地產(chǎn)貸款的規(guī)模；為了提高土地的利用效益，減少土地閑置，土地所有者應(yīng)交納固定資產(chǎn)稅；公布土地標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，使市場(chǎng)交易地價(jià)趨于合理；公布土地供求關(guān)系。
按照法律規(guī)定，日本對(duì)買賣土地的買方征收相當(dāng)于成交額3%的不動(dòng)產(chǎn)所得稅。對(duì)取得土地者兩年之內(nèi)將土地賣出的，征收9%的土地轉(zhuǎn)讓稅，以后逐年遞減，10年降為3%。以此鼓勵(lì)土地開發(fā)利用，制止倒買倒賣。為運(yùn)用國(guó)土規(guī)劃法控制地價(jià)，日本規(guī)定超過(guò)一定規(guī)模的土地交易，經(jīng)營(yíng)者有義務(wù)向地方政府知事報(bào)告交易價(jià)格、土地使用目的等。如果知事認(rèn)為價(jià)格過(guò)高或使用目的不當(dāng)，可勸告其降低價(jià)格或中止交易。
二十世紀(jì)60年代以來(lái)，新加坡先后頒布了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等法律，對(duì)解決建房問(wèn)題和抑制住房炒賣行為發(fā)揮了獨(dú)特的作用。如組屋的明確定位是“以自住為主”，嚴(yán)格限制居民購(gòu)買組屋的次數(shù)。規(guī)定新的組屋在購(gòu)買后五年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。如確需在五年之內(nèi)出售，必須到政府機(jī)構(gòu)登記，不得自行在市場(chǎng)上出售。一個(gè)家庭不允許購(gòu)買兩次組屋，更不允許以投資為目的購(gòu)買組屋。居民在獲得組屋后五年之內(nèi)不可以出租，五年后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住，不能將整套住房出租。所有申請(qǐng)租住組屋的人都需要持有有效期內(nèi)的新加坡工作許可證或相關(guān)簽證。如果住戶違反規(guī)定倒賣或出租組屋，不僅面臨高額罰款，而且還會(huì)被起訴判刑。由于嚴(yán)格執(zhí)行限制炒房的法律和法規(guī)，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行為，市場(chǎng)中的投機(jī)性需求很小。
（四）及時(shí)公布供求信息、限制最高空置率
完善的市場(chǎng)秩序是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。墨西哥全國(guó)勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)依據(jù)各城市申請(qǐng)購(gòu)房貸款的數(shù)量向開發(fā)商傳遞市場(chǎng)需求的信號(hào)，引導(dǎo)他們到供不應(yīng)求的區(qū)域投資。同時(shí)，新開發(fā)項(xiàng)目和二手房必須依法在該機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估和驗(yàn)收注冊(cè)，成為該機(jī)構(gòu)房源的正式供應(yīng)方。為了防止出現(xiàn)囤積居奇、哄抬房?jī)r(jià)的情況，該機(jī)構(gòu)采取了限制最高空房率、設(shè)定最高房?jī)r(jià)以及提供官方參考房?jī)r(jià)等措施，確保住房?jī)r(jià)格如實(shí)反映市場(chǎng)供需狀況。任何新開發(fā)樓盤和二手房在上市前，必須經(jīng)過(guò)國(guó)有聯(lián)邦抵押貸款公司授權(quán)的商品房和經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)格網(wǎng)上系統(tǒng)評(píng)估房屋的“參考價(jià)值”，評(píng)估參數(shù)包括地理位置、配套設(shè)施、破損率等，這樣可讓購(gòu)房者準(zhǔn)確了解所購(gòu)房屋的真正價(jià)值，防止房?jī)r(jià)虛高。為了防止投機(jī)商炒房，政府規(guī)定只有在全國(guó)勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)注冊(cè)的正式職工才可以申請(qǐng)購(gòu)買此類房屋，同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行嚴(yán)格審查。
三、主要國(guó)家和地區(qū)住房保障模式比較
在抑制房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)，許多國(guó)家和地區(qū)政府還不遺余力采取多種措施完善住房保障制度，有效地解決了購(gòu)房困難群體尤其是中低收入家庭的住房問(wèn)題。
（一）實(shí)物與貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合模式
在美國(guó)，通常年收入低于2萬(wàn)美元的家庭被視為低收入或者是貧困家庭，來(lái)自這樣家庭的人口目前約有3900萬(wàn)人，占美國(guó)總?cè)丝诘?2.1%。美國(guó)政府多年來(lái)為解決這部分低收入者的住房問(wèn)題絞盡腦汁，想了很多辦法，終于形成了一套比較完善的住房保障制度。
1、實(shí)物補(bǔ)貼。一是公共住房，指政府房屋署撥款建設(shè)并直接管理的房屋。這種房屋主要用于出租，其租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭收入而定，一般為家庭收入的1/3。二是廉租公屋，指政府為低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭年收入限制標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高，如一家一口為28150美元，兩口為32150美元，一般租金標(biāo)準(zhǔn)要超過(guò)家庭收入的1/3。一旦家庭收入超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，便要搬出去，否則，將大幅度提高租金，租金高達(dá)基準(zhǔn)租金的5倍以上。根據(jù)分類供應(yīng)制度的要求，采取切實(shí)可行的措施，保證中低收入者能買得起或租得到相應(yīng)的住房。低收入者租住符合政府規(guī)定要求的住房，只支付其家庭收入25%的租金，超過(guò)部分的房租由政府代付。
2、貨幣補(bǔ)貼。一是租金補(bǔ)貼。主要是針對(duì)低收入者承租私人房屋的，政府鼓勵(lì)私人將符合出租標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租給低收入者。當(dāng)?shù)褪杖胝叱凶夂螅褪杖胝邔⒆约菏杖氲?/3付給房主，其余部分房租由政府代付。二是購(gòu)房補(bǔ)貼。根據(jù)美國(guó)前總統(tǒng)布什2003年簽署的《美國(guó)首付款法案》，凡能夠支付月供房屋抵押貸款、但沒有足夠的錢支付房屋首付款的美國(guó)家庭，可向地方相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)低收入家庭特別資助，政府將幫助購(gòu)房者交齊首付款和辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)的有關(guān)費(fèi)用。為購(gòu)房的中低收入家庭提供1萬(wàn)美元或者是住房買入價(jià)格6%的首付款資助，該法案每年至少幫助6萬(wàn)低收入家庭支付首付款和交易費(fèi)用。
3、用義工降低修繕成本。由于勞動(dòng)力成本高昂，美國(guó)修繕?lè)课莸馁M(fèi)用中人力成本一般要高于材料費(fèi)。對(duì)此美國(guó)政府和很多社區(qū)組織都鼓勵(lì)年輕的志愿者無(wú)償幫助低收入者進(jìn)行房屋修繕，大大降低了他們的修繕成本。志愿者借此得到較好的履歷記錄，在今后的就業(yè)過(guò)程中受到用人單位的優(yōu)先錄取，而接受援助的居民則有義務(wù)以社區(qū)義工等形式回報(bào)社會(huì)。
（二）發(fā)放住房補(bǔ)貼為主的模式
住房補(bǔ)貼分為租房補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼兩類。租房補(bǔ)貼制度是目前德國(guó)對(duì)低收入居民住房保障的主要方式。德國(guó)約有60%左右的居民租住住房，其中約1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。近年來(lái)，為保證每一家庭都能夠有足夠的住房租金支付能力，德國(guó)住宅補(bǔ)貼法規(guī)定，居民實(shí)際繳納租金與可以承受租金（一般為家庭收入的1/3）的差額由政府承擔(dān)，補(bǔ)貼資金的來(lái)源由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。此外，財(cái)政還給予收入較低的購(gòu)房人不同程度的購(gòu)房補(bǔ)貼。目前，約有86%的德國(guó)人都可以享受不同額度的住房補(bǔ)貼。
至于將房子租給誰(shuí)，德國(guó)政策規(guī)定主要取決于誰(shuí)“對(duì)社會(huì)幫助的需求最緊迫”。首先，無(wú)房戶原則上會(huì)得到優(yōu)先照顧。其次，收入低也是一個(gè)重要的參考因素。如果一個(gè)家庭每月用于房租的支出大大超過(guò)月收入的30%，就算困難戶。第三，失業(yè)者、多子女家庭、孕婦、單身母親、殘疾人、病人、社會(huì)弱勢(shì)群體，以及原住房條件惡劣等等，也都在考慮之中。
（三）政府建房為主的模式
該模式以新加坡為典型代表。按照1964年推出的“居者有其屋”組屋計(jì)劃，新加坡政府成立專門的法定機(jī)構(gòu)，對(duì)占住戶80%的中低收入者，統(tǒng)一供應(yīng)組屋，并實(shí)行嚴(yán)格的限房?jī)r(jià)、限戶型政策，保證大多數(shù)居民買得起組屋。政府規(guī)定，每戶中低收入家庭可以購(gòu)買一套組屋，購(gòu)買組屋居住不滿5年出售要交較高的稅。同時(shí)，還對(duì)少數(shù)低收入困難家庭實(shí)行更加優(yōu)惠的住房保障政策。（1）對(duì)占居民家庭總數(shù)8.5%的困難戶供應(yīng)由政府補(bǔ)貼的小戶型組屋。政府補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：兩室一套的，政府補(bǔ)貼購(gòu)房總價(jià)的1/3；三室一套的，政府只補(bǔ)貼5%；四室以上大戶型的不補(bǔ)貼。（2）對(duì)占居民家庭總數(shù)8.5%的特困戶（月收入不超過(guò)800新元的家庭）政府租給面積更小的舊組屋（一般為40平方米左右），月租金僅為十幾新元。
（四）法律強(qiáng)制模式
該模式以法國(guó)、德國(guó)為典型代表。法國(guó)政府專門頒布法律，從2000年開始，規(guī)定任何開發(fā)商在住宅建造規(guī)劃中，至少拿出20%的面積，賣給社會(huì)福利房屋管理公司，由其出租或出售給低收入者，并提供房屋的日常維護(hù)和管理，其余80%則按市場(chǎng)價(jià)格銷售。這樣做的好處：一是促進(jìn)了不同社會(huì)層次的居民相互摻雜和融合，防止人為地將一座城市分割為富人區(qū)和窮人區(qū)，特別是避免出現(xiàn)貧民窟；二是促進(jìn)了街區(qū)內(nèi)多種多樣的經(jīng)濟(jì)文化生活的融合。
針對(duì)二次大戰(zhàn)后大量中低收入者住房困難的問(wèn)題，德國(guó)政府于1950年頒布了第一個(gè)《住宅建設(shè)法》，推動(dòng)福利性公共住宅的建設(shè)。其中大眾化的公共住宅全部由國(guó)家投資興建，主要向低收入、多子女及領(lǐng)取養(yǎng)老金者等家庭提供。為了避免人為造成兩極分化，形成富人區(qū)和貧民窟，德國(guó)政府也規(guī)定，房地產(chǎn)商興建一個(gè)住宅區(qū)，必須用20%的面積用來(lái)建造“福利住房”。經(jīng)過(guò)多年努力，德國(guó)較好地解決了中低收入者的住房問(wèn)題。
為解決戰(zhàn)后住宅嚴(yán)重缺乏問(wèn)題，日本政府在1951年頒布了《公營(yíng)住宅法》，明確指出公營(yíng)住宅的受益對(duì)象為低收入家庭。公營(yíng)住宅計(jì)劃極大地緩解了低收入家庭的住房緊張狀況。根據(jù)1996年新修訂的《公營(yíng)住宅法》，日本公營(yíng)住宅的來(lái)源有三：一是地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅；二是地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅；三是地方公共團(tuán)體租用民間住宅。
（五）租售并舉模式
該模式以香港為代表。香港是典型的高房?jī)r(jià)地區(qū)，居民平均住房面積標(biāo)準(zhǔn)較低，但中低收入居民的住房問(wèn)題卻得到了很好的保障。香港采取的住房政策主要包括：（1）居屋政策，是對(duì)中低收入者實(shí)施的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。政府無(wú)償提供土地，由房委會(huì)組織建造居屋，并設(shè)立專項(xiàng)基金。設(shè)定優(yōu)惠對(duì)象，一般要求家庭月收入不超過(guò)2萬(wàn)元，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格，居屋的銷售價(jià)格相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)格的60%-70%。政府提供抵押貸款擔(dān)保，貸款比例為房?jī)r(jià)的95%，期限20年，具體由房委會(huì)擔(dān)保。限制產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)出售，只能按原價(jià)出售給房委會(huì)，第二個(gè)5年內(nèi)出售，要以房屋時(shí)價(jià)出售給房委會(huì)；10年以后出售，可以自由上市，但同時(shí)要將增值收益的45%-55%交給房委會(huì)。（2）公屋政策，即優(yōu)惠租房政策。租房資格限定為：?jiǎn)紊碓率杖?600元以下；兩口之家月收入不超過(guò)7600元，三口之家月收入不超過(guò)9500元，四口以上之家月收入不超過(guò)2萬(wàn)元。根據(jù)不同居住情況，實(shí)施低租金政策。人均建筑面積5.5平方米以下的，租金占家庭收入的15%；人均7平方米的，租金占家庭收入18.5%。公屋平均租金水平僅相當(dāng)于市場(chǎng)租金的30%。
四、主要國(guó)家和地區(qū)住房調(diào)控政策對(duì)我國(guó)的啟示
近年來(lái)，我國(guó)也建立了包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、“兩限”房等在內(nèi)的住房保障制度，并且投資和建設(shè)規(guī)模逐年擴(kuò)大。但住房問(wèn)題依然沒有得到很好的解決。借鑒其他國(guó)家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)住房調(diào)控政策應(yīng)實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：一是解決居民的“住有所居”問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)公平和穩(wěn)定，二是抑制市場(chǎng)投機(jī)和泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)金融的健康平穩(wěn)發(fā)展。
1、以人為本，構(gòu)建政府主導(dǎo)型的住房保障體系
住房是生活必需品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)，無(wú)法通過(guò)價(jià)格、供求等市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決低收入家庭的居住問(wèn)題，因此不能將所有的住房問(wèn)題全交由市場(chǎng)解決。從政策實(shí)踐來(lái)看，世界上也沒有哪個(gè)國(guó)家和地區(qū)將住房問(wèn)題全部推向市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)政策要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、堅(jiān)持以人為本，從構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度出發(fā)，構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的住房保障體系，避免過(guò)度市場(chǎng)化。同時(shí)，正確處理房地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與滿足老百姓住房需求、建設(shè)發(fā)展與土地保護(hù)、價(jià)格調(diào)控和泡沫預(yù)警之間的關(guān)系。
2、高度重視住房在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性作用
安居是民生之本，只有安居才能樂(lè)業(yè)。早在1931年，美國(guó)前總統(tǒng)胡佛就指出：“沒有什么東西比住房對(duì)人們的幸福和社會(huì)的安定更加重要。”住房問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)社會(huì)和政治問(wèn)題。即使是最富裕的國(guó)家和地區(qū)也都有低收入階層和家庭，因此住房保障并不是個(gè)別國(guó)家和地區(qū)的特有政策。
需要指出，治理市場(chǎng)投機(jī)與發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱作用兩者之間并不總是矛盾的。新加坡房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重超過(guò)了20%，英國(guó)也接近20%，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫很小、居民尤其是中低收入家庭的住房問(wèn)題得到了很好的解決。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，完善住房保障、抑制房地產(chǎn)泡沫，反而能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。美國(guó)、日本等國(guó)家由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機(jī)警示我們，放任房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)就是拿今天一時(shí)的繁榮來(lái)賭明天，就是透支未來(lái)，是對(duì)全社會(huì)的不負(fù)責(zé)任。相反，旗幟鮮明地抑制房地產(chǎn)泡沫不僅對(duì)購(gòu)房者有利，也對(duì)房地產(chǎn)自身、宏觀經(jīng)濟(jì)金融的健康平穩(wěn)發(fā)展都有利。
3、“保低放高”，繼續(xù)擴(kuò)大保障性住房建設(shè)和覆蓋范圍
世界上許多發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，人均收入水平和經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度都很高，但這些國(guó)家或地區(qū)并未將住房問(wèn)題全部交由市場(chǎng)去解決，在大力發(fā)展住房市場(chǎng)的同時(shí)，政府也在不遺余力地以非市場(chǎng)化的手段實(shí)施不同方式和不同程度的住房保障制度，比較好地解決了大部分居民的住房問(wèn)題。如以公共住房占比來(lái)看，新加坡公共住房占市場(chǎng)總供給的比例達(dá)到85%，香港超過(guò)50%，英國(guó)接近40%，瑞典在20%以上。而我國(guó)保障性住房占比還不到10%。
住房既是奢侈品和投資品，但更是生活必需品。因此，為滿足中低收入家庭的基本住房需求，我國(guó)應(yīng)堅(jiān)持政府和市場(chǎng)兩條腿走路，采取“保低放高”政策。所謂“保低放高”，就是指政府為中低收入者提供廉價(jià)住房或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者買得起住房或者租得起住房；高收入者的住房問(wèn)題則交由市場(chǎng)解決。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)政府應(yīng)解決住房市場(chǎng)50%左右的需求。由于投入巨大，財(cái)政負(fù)擔(dān)重，短期實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)不太現(xiàn)實(shí)，但可以考慮走漸進(jìn)式道路，采取逐年提高新增住房面積中保障性住房比重的辦法。當(dāng)前我國(guó)保障性住房占市場(chǎng)總供給的比例不到10%（2008年僅為5.4%），如果今后每年提高3個(gè)百分點(diǎn)（增加約2000萬(wàn)平方米），爭(zhēng)取用10年左右的時(shí)間，將保障性住房的比例提高到40%左右。這樣，中低收入者的住房問(wèn)題就能夠得到基本解決。目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障的對(duì)象只覆蓋到戶籍人口，應(yīng)盡快將住房保障的對(duì)象擴(kuò)大到城市常住人口。
在擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模和覆蓋范圍的同時(shí)，還應(yīng)降低保障性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）價(jià)格，大幅減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，增加這些家庭的其他消費(fèi)性支出。在英國(guó)每套經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)格是家庭年收入的3倍左右，香港公屋平均租金水平相當(dāng)于市場(chǎng)租金的30%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平相比，我國(guó)的保障性住房?jī)r(jià)格明顯偏高。比如即使經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的房?jī)r(jià)收入比也在6：1的國(guó)際警戒線之上。降低我國(guó)保障性住房的房?jī)r(jià)，一是將經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)價(jià)格控制在家庭年收入的6倍以內(nèi)；二是廉租房的目標(biāo)租金水平控制在市場(chǎng)租金的30%-40%左右；三是將家庭可支配收入的25%作為低收入家庭“可支付性”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
4、增大住房市場(chǎng)交易和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氣氛漸濃、泡沫成分不斷增大，與當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅制結(jié)構(gòu)不合理有很大關(guān)系。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而交易和保有環(huán)節(jié)稅種少、稅負(fù)輕。統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)僅占市場(chǎng)價(jià)值估值的0.15%左右。因此，稅收政策調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)由投資開發(fā)環(huán)節(jié)向交易和保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，增加交易和保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)諸多問(wèn)題的治本之策。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)住房稅收政策應(yīng)做以下調(diào)整：（1）大幅提高房地產(chǎn)交易資本增值稅。對(duì)居民出售第二套及以上住房的增值收益按面積大小和年限長(zhǎng)短征收20%-50%不等的資本增值稅。一般原則是，面積越大、年限越短，稅率越高。（2）抓住時(shí)機(jī)推出物業(yè)稅。征收物業(yè)稅是國(guó)際上的通行做法。經(jīng)過(guò)多年的研究和準(zhǔn)備，我國(guó)征收物業(yè)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。為滿足和支持居民自住和改善性需求，可以考慮對(duì)居民家庭第一、二套住房免征物業(yè)稅，但對(duì)第三套及以上住房開征物業(yè)稅。并且隨著套數(shù)增加，稅率也隨之提高。（3）對(duì)居民自購(gòu)住房用于出租的，提高租金所得稅率，抑制投資性需求。
5、實(shí)行以實(shí)物建房為主的住房保障模式
從世界各地經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一般而言，那些面積狹小、土地資源緊缺、人口密度大的國(guó)家和地區(qū)，都實(shí)行以政府建房為主的住房保障模式，并且取得了不錯(cuò)的效果。我國(guó)擁有13億多人口，人均耕地面積還不及世界平均水平的一半，“人多地少”是我國(guó)的基本國(guó)情?；緡?guó)情決定了我國(guó)住房市場(chǎng)只能走小戶型、低耗能、集約型的發(fā)展模式，不能走美國(guó)那種大戶型、高耗能、分散式的發(fā)展道路。
在住房保障模式的選擇上，土地資源稀缺、住房需求缺口巨大、居民收入差距懸殊，決定了我國(guó)應(yīng)以實(shí)物建房為主解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。具體而言，一是對(duì)中等偏低收入家庭，購(gòu)買政府投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，并且其標(biāo)準(zhǔn)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷下移。二是對(duì)低收入者，以租住政府建設(shè)廉租住房和公共租賃房為主，范圍不斷擴(kuò)大。三是提倡公平、合理和理性的住房消費(fèi)，根據(jù)戶型和人口制定不同的房?jī)r(jià)和租金水平。
6、完善法律法規(guī)建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供有力的法律保障
從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)看，凡是住房問(wèn)題解決得比較好的國(guó)家和地區(qū)都有比較完備的住房法律法規(guī)。比如日本、新加坡等。盡管我國(guó)已經(jīng)形成了以《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《合同法》為基礎(chǔ)，其他法律法規(guī)及部門規(guī)章為輔助的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控法律體系，但其中不少法律法規(guī)原則性強(qiáng)、缺乏執(zhí)行細(xì)則，難以貫徹執(zhí)行；并且政出多門，部分法律法規(guī)之間缺乏協(xié)調(diào)性和一致性。為抑制房地產(chǎn)投機(jī)、打擊炒房炒地，切實(shí)解決住房保障問(wèn)題，建議在穩(wěn)定的前提下，修改和完善現(xiàn)存房地產(chǎn)法律法規(guī)，穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)和住房保障的法制化進(jìn)程。
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