關(guān)于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)——有關(guān)房地產(chǎn)話題，談幾點(diǎn)個(gè)人的思考。
一、住宅即房子（這里不討論商業(yè)地產(chǎn)）是具有多重屬性的特殊商品。從個(gè)體看，房子既能滿足人們關(guān)于居住生活的基本消費(fèi)需求，又能借助銀行融資用以杠桿方式的投機(jī)或投資。從行業(yè)看，房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈廣泛，能夠帶動(dòng)大量建材、人力支出和居民家用設(shè)施消費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響大，和GDP指標(biāo)高度相關(guān)。從房?jī)r(jià)構(gòu)成看，土地成本即土地出讓金約占三分之一，供求狀況并不能完全決定價(jià)格。關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究一般劃到金融類(lèi)，國(guó)外已有許多論著，例如哈佛大學(xué)的房地產(chǎn)金融研究中心有許多經(jīng)典論文可供參考，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的很多問(wèn)題均有涉及。
因?yàn)榉孔訝可婢用瘛⒄?、銀行多方利益，由此凸顯了相關(guān)問(wèn)題的社會(huì)性和政治性。斯蒂格利茨指出，此次金融危機(jī)正是由于美國(guó)扭曲的房地產(chǎn)價(jià)格扭曲了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，致使全社會(huì)為此付出沉重代價(jià)。
二、住房政策要以滿足人民群眾基本的住房需求為首要目標(biāo)。四十人論壇顧問(wèn)、人大財(cái)經(jīng)委吳曉靈副主任曾明確指出，住房市場(chǎng)具有較強(qiáng)的社會(huì)保障和準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，主要目的是滿足人民群眾基本居住需求，雖然也會(huì)間接起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，但這不應(yīng)成為發(fā)展住房市場(chǎng)的單一目標(biāo)。
新中國(guó)建立時(shí)確定的土地公有制（農(nóng)村土地是集體所有制），使得現(xiàn)在土地收益可由政府控制，這也說(shuō)明一項(xiàng)制度安排在經(jīng)濟(jì)的歷史發(fā)展中有多么重要。當(dāng)前，各級(jí)地方政府將土地使用權(quán)貨幣化，收取的土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)主要用于基礎(chǔ)設(shè)施投資和其他支出。作為低收入者住房保障政策的部分，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)應(yīng)以地方財(cái)政負(fù)擔(dān)為主，在土地出讓金中優(yōu)先解決。由此，可以通過(guò)非市場(chǎng)化方式解決低收入者住房問(wèn)題，同時(shí)減少對(duì)商品房的剛性需求，對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)起到平抑作用。
三、住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制有待進(jìn)一步完善。在住房?jī)r(jià)格形成過(guò)程中，存在諸多壟斷因素，諸如地方政府對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的壟斷，開(kāi)發(fā)商對(duì)于所建商品房市場(chǎng)供應(yīng)的壟斷。從住房位置、規(guī)劃確定的容積率等方面看，政府在房地產(chǎn)建設(shè)、銷(xiāo)售、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，幾乎都可以影響價(jià)格。我所在的公司曾想建辦公樓，經(jīng)詢問(wèn)有關(guān)開(kāi)發(fā)公司，僅批準(zhǔn)程序起碼要一年，需要蓋40多個(gè)章。按照微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，壟斷地位使得地方政府和開(kāi)發(fā)商能夠最大化獲得消費(fèi)者剩余，即按照購(gòu)買(mǎi)者效用水平來(lái)制定地價(jià)和房?jī)r(jià)，結(jié)果就是住房市場(chǎng)供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)偏高，導(dǎo)致社會(huì)整體效率和購(gòu)房者福利的損失。
不可否認(rèn)，政府出臺(tái)和采取的招拍掛方式轉(zhuǎn)讓土地、限制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、加大保障性住房供應(yīng)等一系列措施，已經(jīng)取得了明顯效果。其次，關(guān)于土地拍賣(mài)方式，理論和案例已很成熟，十年前美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家為此獲得了諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。中國(guó)人把這個(gè)環(huán)節(jié)搞得很離譜，主要是存在地方政府利益甚至是個(gè)人非正當(dāng)利益。
四、房?jī)r(jià)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平相適應(yīng)，本來(lái)是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮主要作用的過(guò)程。但從土地供應(yīng)看，由于土地出讓金是地方政府可支配收入，地方政府作為經(jīng)濟(jì)主體，主觀上具有追求收益最大化的傾向，不希望地價(jià)降低從而降低當(dāng)期財(cái)政收入水平。從市場(chǎng)交易看，因?yàn)樽》烤哂型顿Y品屬性，供求雙方更多地受到心理因素的影響，容易出現(xiàn)房?jī)r(jià)單純因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期未來(lái)價(jià)格上漲而上漲的情況。
如果房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一是會(huì)引發(fā)社會(huì)資源錯(cuò)誤配置，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整；二是提高工作生活成本，壓制居民其他消費(fèi)投資需求，降低本地長(zhǎng)期發(fā)展活力和對(duì)外吸引力，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利；三是容易引發(fā)居民對(duì)當(dāng)?shù)卣牟粷M，不利于社會(huì)穩(wěn)定。
如果房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，銀行將是最后的受害者，并可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)銀行貸款余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款比重約為五分之一，考慮到更多的以房地產(chǎn)、土地抵押的貸款，銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與房?jī)r(jià)、土地價(jià)格已經(jīng)緊密聯(lián)系在一起。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲形成的泡沫一旦破裂，將對(duì)銀行體系造成嚴(yán)重打擊。
房地產(chǎn)市場(chǎng)不是充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，從各國(guó)情況看，政府可以通過(guò)很多政策變量調(diào)控房?jī)r(jià)，主要有土地政策、金融政策、稅收政策等，僅金融政策就包括購(gòu)房首付比例、貸款利率、二套房限制條件、銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款約束條件等。對(duì)于當(dāng)前大量以投資為目的的購(gòu)房“中間需求”，政府應(yīng)予以適當(dāng)控制，主要方法就是提高交易成本即稅收，使得這部分資金流向其他產(chǎn)業(yè)。
五、進(jìn)一步完善住房相關(guān)稅收機(jī)制?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅有10余種，行業(yè)整體稅率已經(jīng)較高。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，征稅主要集中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和流通環(huán)節(jié)，住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類(lèi)較少?，F(xiàn)行稅制的缺點(diǎn)一是助長(zhǎng)地方政府在任期內(nèi)抬高地價(jià)、大量出讓土地的短期行為，二是因?yàn)橹虚g環(huán)節(jié)交易成本很低，助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者囤積和炒作的投機(jī)行為，三是導(dǎo)致大量稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給最終住房者，使其負(fù)擔(dān)過(guò)重。
當(dāng)前爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是物業(yè)稅。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，征收物業(yè)稅的初衷是保證社區(qū)政府的基本收入，其前提是住在本社區(qū)房子里的居民，是社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的使用者，特別是小學(xué)和醫(yī)院。但實(shí)際上，特別是長(zhǎng)期效應(yīng)方面，物業(yè)稅可抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為（購(gòu)買(mǎi)多套房的投資者）。有關(guān)物業(yè)稅的理論和操作非常復(fù)雜，也相當(dāng)成熟，過(guò)去十幾年國(guó)內(nèi)許多學(xué)者論著很多。但其中有一個(gè)關(guān)鍵論點(diǎn)，我始終迷惑：物業(yè)稅是否以土地所有制為前提，如果土地公有制，拍賣(mài)時(shí)已交了物業(yè)稅。也許這不是經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題。目前，我國(guó)經(jīng)過(guò)空轉(zhuǎn)、試運(yùn)行，征收物業(yè)稅已有操作性，將來(lái)會(huì)是房地產(chǎn)稅收的主體。未來(lái)如果全面推開(kāi)對(duì)于居民住房的物業(yè)稅征收，地方政府依靠出讓土地維持財(cái)政的局面將徹底改觀，出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的一次性收取將轉(zhuǎn)換為持續(xù)的物業(yè)稅收入。如果物業(yè)稅收入歸屬社區(qū)或最基層政府用于社區(qū)道路、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，那么物業(yè)稅對(duì)政府的約束作用就會(huì)出現(xiàn)。
六、嚴(yán)防房地產(chǎn)業(yè)腐敗問(wèn)題。從已經(jīng)披露的官員腐敗案中可以看到，約有30-40%與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)；相比其他行業(yè)，土地批租、開(kāi)發(fā)建設(shè)和房地產(chǎn)貸款中腐敗問(wèn)題較多，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高企，而腐敗收入又傾向用于買(mǎi)房產(chǎn)保值。因此，在供求方面都存在腐敗溢價(jià)，這也是房?jī)r(jià)過(guò)高的原因之一。
近期，由于部分地區(qū)房?jī)r(jià)較高，很多機(jī)關(guān)、企業(yè)出現(xiàn)了福利房“回潮”傾向。雖然職工確實(shí)存在購(gòu)房的困難，但由單位組織建房或分配福利房的做法，實(shí)際上是干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序，又極有可能滋生腐敗問(wèn)題。解決的辦法應(yīng)該是增加貨幣房補(bǔ)。
上述分析中，雖然指出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中尚需完善的一些問(wèn)題，但必須強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)行業(yè)不論是過(guò)去、現(xiàn)在都是促進(jìn)內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在將來(lái)的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中仍將發(fā)揮重要的作用。我對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題沒(méi)有深入研究，以上僅是我的初淺觀點(diǎn)。
（注：本文摘自作者為中國(guó)金融40人論壇2010年度文集《轉(zhuǎn)型之惑》撰寫(xiě)的序言，有刪改，該書(shū)已經(jīng)由中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社出版）
相關(guān)書(shū)籍：
轉(zhuǎn)型之惑——中國(guó)金融四十人縱論房?jī)r(jià)走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
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