目前國(guó)務(wù)院出臺(tái)了房貸調(diào)整意見(jiàn)，預(yù)期在稅收等方面仍會(huì)有后續(xù)措施，該政策體現(xiàn)了政府抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲甚至泡沫化的可能，但是這樣的政策調(diào)整，應(yīng)該可以更為細(xì)致和更加差別化。
第一，這次調(diào)整的主要思路，出自增加供給個(gè)抑制需求的雙管齊下，在土地供應(yīng)方面大幅度放量至年供地計(jì)劃至16萬(wàn)公頃，這幾乎是此前年度供地量的翻倍，同時(shí)通過(guò)緊縮性的信貸稅收政策，抑制住宅需求。這樣的大思路無(wú)疑正確。但應(yīng)該看到，土地供應(yīng)的放量不能立即形成商品房供應(yīng)，在執(zhí)行環(huán)節(jié)上，地方政府供地以及發(fā)展商拿地的熱情均將下降。加上住宅需求被抑制，市場(chǎng)可能逐步出現(xiàn)供求雙向萎縮的情況，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工、銷(xiāo)售均將滑坡，政策調(diào)整促使了一個(gè)更為萎縮的市場(chǎng)。
第二，這次調(diào)整的主要手段，是提高購(gòu)房者的首付比例，這對(duì)提高購(gòu)房門(mén)檻有好處。但是我建議目前放緩貨幣供應(yīng)速度，提高貸款利率，包括提高住房按揭貸款利率，比單純提高首付比例更為重要。在今年溫和通漲，以及明后兩年通漲預(yù)期強(qiáng)烈的背景下，在目前商業(yè)銀行超額儲(chǔ)備金率不足2個(gè)百分點(diǎn)，以及再度展開(kāi)銀行攬儲(chǔ)大戰(zhàn)的情況下，房貸價(jià)格的調(diào)整，顯然應(yīng)該優(yōu)先于數(shù)量的調(diào)整，或者說(shuō)，房貸不應(yīng)是一塊福利蛋糕如何分配的問(wèn)題，而是銀行隨行就市獲取正常風(fēng)險(xiǎn)收益的業(yè)務(wù)。提高按揭貸款利率并同步實(shí)施差別化政策，比僅僅提高首付比例要好。在目前的房貸政策調(diào)整下，對(duì)改善銀行房貸收益并沒(méi)有明顯幫助，但對(duì)購(gòu)房者的進(jìn)入門(mén)檻明顯提高了，即便房?jī)r(jià)下跌30％，首付比例的提高也會(huì)使得購(gòu)房者的首付款不降反升。因此提高首付比例，對(duì)銀行幾乎無(wú)益，對(duì)購(gòu)房者則是“嚴(yán)進(jìn)寬出”； 因此提高首付比例，對(duì)銀行改善按揭業(yè)務(wù)的收益幾乎沒(méi)有幫助，對(duì)購(gòu)房者則是“嚴(yán)進(jìn)寬出”； 提高貸款利率才是關(guān)鍵，對(duì)銀行而言，使得按揭回歸到一項(xiàng)正常的商業(yè)業(yè)務(wù)，對(duì)購(gòu)房者則是“寬進(jìn)嚴(yán)出”。
第三，這次調(diào)整的應(yīng)用方式，是普遍性的而不是差別化的。既然強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)猛，那么就全國(guó)而言房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題尚不至于是全局性的問(wèn)題。因此，房貸措施上，如果考慮過(guò)去數(shù)年，不同城市的房?jī)r(jià)上漲情況，把城市房地產(chǎn)劃分為基本正常、偏熱和過(guò)熱等不同形態(tài)，采取差別化的房貸調(diào)整措施，可能比目前的一刀切更加適宜一些，畢竟一些大中城市的房?jī)r(jià)上漲更猛更需抑制投資需求，而相對(duì)邊遠(yuǎn)和投機(jī)氣氛較淡的中小城市，可能未必需要如此嚴(yán)厲的房貸政策調(diào)整。
第四，這次調(diào)整的實(shí)施特點(diǎn)，是從量不從價(jià)，似乎房屋大了多了就是投資和泡沫。例如對(duì)首次購(gòu)房超構(gòu)90平米的，以及購(gòu)買(mǎi)兩套以上住宅的，都采取了嚴(yán)格限制措施。這都是僅僅考慮住宅的面積和套數(shù)，但不考慮住宅的品質(zhì)、單價(jià)和總價(jià)的做法。一套80多平米的地處京滬城市核心區(qū)的“都市小豪宅”，很可能總價(jià)在500萬(wàn)以上，購(gòu)房者不受這次房貸政策的影響。而本有一套房改房再購(gòu)置商品房的剛性需求者，以及購(gòu)置低單價(jià)、低總價(jià)面積在90－120平米之間的新房或者二手房的購(gòu)房者，卻遭受這次政策調(diào)整的限制，這種從量不從價(jià)的房貸政策調(diào)整應(yīng)可更細(xì)致，至少應(yīng)適當(dāng)考慮改善型需求，以及購(gòu)置低總價(jià)商品房的剛性需求群體的利益。
第五，這次調(diào)整的配合措施，尚有加大保障性住房的供應(yīng)以及后續(xù)的稅收措施。但上述配套政策應(yīng)非常謹(jǐn)慎，建議在保障性住房的保障群體中，考慮把利潤(rùn)豐厚的大央企、國(guó)家公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員排除在保障群體之外，這些群體很難被視為中低收入群體，分享保障性住房只能導(dǎo)致資源扭曲分配。此外，住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策也應(yīng)該有詫異性，例如在美國(guó)，紐約、新澤西等就實(shí)施較高的保有稅，而大湖地區(qū)則物業(yè)稅相對(duì)很低。中國(guó)也應(yīng)盡量促使保障性住房被恰當(dāng)?shù)赜迷趹?yīng)該被保障的群體之上，并有區(qū)域性差異性的保有稅政策。
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