摘要：本文通過理論模型分析分析了當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場“兩難困境”下各參與主體的博弈行為與房地產(chǎn)泡沫的制度邏輯：一方面地方政府賣地和開發(fā)商的壟斷造成房價過高，加大了中低收入居民的生活壓力；另一方面地方政府投資主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長模式又依賴于賣地收入。中央政府面臨消費者購房效用和地方政府投資需求之間的權(quán)衡。本文提出，開發(fā)商壟斷是高地價和高房價的直接原因，地方政府的利益是地價和房價上漲的根本原因。我們認(rèn)為，大力建設(shè)保障性住房，并發(fā)展高端房市場是解決房地產(chǎn)市場兩難處境的有效手段。在建設(shè)保障性住房時，要做到嚴(yán)格監(jiān)管，合理規(guī)劃，確保廣大中低收入居民的住房需求得到滿足。
關(guān)鍵詞：土地招拍掛制度 壟斷 保障性住房
一、引 言
2009年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年1-11月全國商品房銷售面積達(dá)到7.5億平方米，同比增長53.0%；銷售額達(dá)到3.6萬億元，同比增長86.8%。與此同時，全國房地產(chǎn)價格漲幅已經(jīng)達(dá)到5.6%，深圳、溫州、杭州等部分城市的房價漲幅已經(jīng)超過兩位數(shù)。居高不下的房價給居民生活帶來了沉重負(fù)擔(dān)。
房價上漲的重要原因在于地方政府壟斷土地資源，從土地拍賣獲取了大量財政收益。在土地招拍掛的制度下，少數(shù)幾個資金雄厚的開發(fā)商會得到土地。開發(fā)商為了最大化利潤，人為控制住房供應(yīng)數(shù)量，造成房價上漲。而追求賣地收益的地方政府，擁有足夠的動機(jī)默許和鼓勵房價的上漲。而且，當(dāng)土地出讓金已成為地方政府收入的重要來源時，地價的下跌必然會使地方政府的財政收益受到影響，其投資行為受到限制。
因此，目前中國的房地產(chǎn)市場面臨兩難困境。一方面地方政府賣地和開發(fā)商的壟斷造成房價過高，加大中低收入居民的生活壓力；另一方面賣地的財政收入又支持了地方政府投資主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長模式的運轉(zhuǎn)。我們通過理論模型來試圖解釋上述現(xiàn)象，并提出可能的解決方案。
基本模型中，假設(shè)存在四種參與人: 中央政府、地方政府、開發(fā)商和消費者。地方政府壟斷土地，將土地拍賣給開發(fā)商并將賣地收入投資于其他項目中。開發(fā)商競購?fù)恋?，并采取古諾競爭銷售住房。消費者通過購買住房獲取效用。中央政府可以設(shè)定土地出讓金首付比例。我們證明，首付比例越大，房價越低，消費者的效用越大，但地方政府的投資收益越小。因此中央政府面臨消費者購房效用和地方政府投資效用之間的權(quán)衡，并制定首付比例的最優(yōu)值來最大化總效用。
隨后我們擴(kuò)展模型，加入了保障性住房因素。由于保障性住房的價格很低，地方政府將不會自發(fā)建設(shè)保障性住房，但是中央政府可強(qiáng)迫其建造保障性住房。我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)建設(shè)保障性住房的數(shù)量足夠大時，中央政府可以兼顧消費者住房效用和地方政府投資收益，證明在現(xiàn)有格局下，大力建設(shè)保障性住房將是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場兩難處境的有效手段。
本文共分五部分。第二部分介紹相關(guān)文獻(xiàn)，第三部分構(gòu)建理論模型，第四部分進(jìn)行了實證分析，最后給出結(jié)論及政策性建議。
二、文獻(xiàn)綜述
關(guān)于中國房地產(chǎn)市場有大量的理論和實證研究。根據(jù)沈悅、劉洪玉(2004)的研究,1998年以來(尤其是2001—2003年間),我國各城市住宅價格的高速增長已經(jīng)不能很好地用經(jīng)濟(jì)基本面和住宅價格的歷史信息來解釋,用完全競爭的房地產(chǎn)市場模型已經(jīng)無法解釋我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。眾多觀點認(rèn)為，地方政府對土地的招拍掛行為造成了地價和房價的上漲。例如，林義相（2009）認(rèn)為土地壟斷和人為的供應(yīng)短缺造成了“地王”的層出不窮和保證了房地產(chǎn)價格不斷上漲，并提出發(fā)展租房市場來解決房地產(chǎn)市場的兩難處境。實證方面，況偉大(2004)、李宏瑾（2005）等人均通過測算勒納指數(shù)，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的壟斷程度相當(dāng)嚴(yán)重。馮邦彥和劉明（2006）、郭微和樊必武（2008）的實證研究都表明，房價和地價存在長期的相互影響。這些結(jié)果都與我們的觀點相吻合。但是，現(xiàn)有研究缺乏理論模型分析開發(fā)商、地方政府和中央之間的利益關(guān)系和博弈行為。
本文所使用的理論模型與許可證拍賣(license auction)方面的研究非常相關(guān)，因為政府壟斷土地并出售的行為與拍賣市場許可證十分類似。Shleifer and Vishny (1992)指出，在競拍者財力有限的情況下，拍賣利潤將不會達(dá)到最大，因為估值最高的競拍者無法支付足夠的訂金。Che and Gale (1998)提出，許可證的價值取決于拍賣許可證的個數(shù)，因為獲得許可證的公司越少，市場競爭就越小。這些結(jié)論都符合我們模型所預(yù)測的結(jié)果。但是，專門針對土地拍賣與房地產(chǎn)市場之間關(guān)系的理論研究卻很少。因此，我們將資金限制、土地拍賣和房地產(chǎn)市場壟斷等要素結(jié)合起來，并在中國獨特的政策環(huán)境下，對中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行探討和分析。
三、理論模型
（一）基本模型設(shè)定
理論模型分為兩期： 
。假設(shè)經(jīng)濟(jì)中存在四種理性參與人:中央政府、地方政府、開發(fā)商和消費者。中央政府只有一個，地方政府可以有一個或數(shù)個[1]，開發(fā)商的數(shù)目趨近于無限大，消費者分布在某連續(xù)區(qū)間上。我們假設(shè)有一種通用消費品充當(dāng)價格單位，另外存在兩種資產(chǎn)：土地和住房，而住房又分為低檔房和高檔房。只有消費者才會從購買住房中獲取效用，其他參與人只能從消耗通用消費品中獲取效用。消費者從每套低檔房中獲取的效用為u，從每套高檔房中獲取的效用為 [2]。
在t=0時，經(jīng)濟(jì)中沒有住房，只有m單位的土地。住房必須在土地上建設(shè)，且只有開發(fā)商能夠建設(shè)住房并出售給消費者。開發(fā)商在土地上建造住房需要支付固定的邊際成本，我們設(shè)低檔房的邊際成本為
，高檔房的邊際成本為
。每單位土地上可建造住房的數(shù)目上限為b。另外，地方政府可以在t=1時投資于一種立即收益的無風(fēng)險項目，其當(dāng)期的回報率為R。
我們假設(shè)在t=0時地方政府擁有全部土地，因此開發(fā)商必須從地方政府手中購買土地才能夠建造住房。土地在t=0時采取拍賣的方式出售，即拍賣時土地將分為k份出售，對每份土地出價最高的開發(fā)商得到該份土地。另外，同一個開發(fā)商不可以同時參與競拍兩份土地。地方政府出售土地的數(shù)量m是固定的，但是可以選擇拍賣土地的份數(shù)k。由于沒有信息不對稱，均衡條件下的拍賣結(jié)果是可預(yù)知的。我們假設(shè)開發(fā)商是競爭性的，完全相同，且開發(fā)商初始所擁有的財富為W。另外，開發(fā)商在購買土地時采用分期付款，即在t=0時支付
，在t=1時支付1- 。首付款比例 的大小由中央政府制定。消費者在t=1時從開發(fā)商手中購買住房，開發(fā)商在出售住房時采取古諾競爭[3]。
我們假設(shè)除中央政府外的所有參與人均最大化其t=1時的效用，中央政府最大化其他所有參與人的總效用。所有人均為風(fēng)險中性，且貼現(xiàn)率為 。
為了簡化模型，我們假設(shè)消費者的行為外生，即低檔房市場需求的反函數(shù)為
，高檔房市場需求的反函數(shù)為
[4]。這樣我們只需考慮中央政府、地方政府和開發(fā)商的戰(zhàn)略決策。中央政府的策略空間為
， 為土地出讓金的首付比例。地方政府的策略空間為
，k為拍賣土地的份數(shù)。當(dāng)t=0時，每個開發(fā)商的策略空間為
,p為所出單位土地價格。當(dāng)t=1時，得到土地的開發(fā)商的策略空間為
， 
為建造低檔房的數(shù)量，
為建造高檔房的數(shù)量。
模型的時間線如下：
t=0時：
中央政府決定首付比例
地方政府決定出售土地的份數(shù)k并拍賣土地
開發(fā)商支付 比例的地價
開發(fā)商決定建造住房的數(shù)量
t=1時：
消費者購買住房
開發(fā)商支付余下1- 的地價和建房費用
地方政府投資
所有人消耗并取得效用
（二）均衡解
我們通過對每個子博弈的求解，通過倒推法求得整個模型的子博弈完美納什均衡解。
引理1：假設(shè)開發(fā)商采取古諾競爭，那么當(dāng)有N個開發(fā)商得到土地，且建房數(shù)目不受限制時，每個開發(fā)商的低檔房建造數(shù)目為
，高檔房建造數(shù)目為
，低檔房房價為
，高檔房房價為
，利潤為
。
證明：對每個開發(fā)商來說，分別設(shè)其他所有開發(fā)商的低檔房與高檔房數(shù)目為L和H。開發(fā)商的利潤為
。對上式分別求 
和 
的導(dǎo)數(shù)可得
和 
。由于開發(fā)商完全相同，均衡情況下每個開發(fā)商的策略應(yīng)相同，可得
及
。代入前式可得 
及 
。其余結(jié)果代入可得。
引理1是t=1時子博弈的均衡解。該引理證明，當(dāng)開發(fā)商采取古諾競爭時，參與競爭的開發(fā)商越多，房價越低，每個開發(fā)商得到的利潤越少。當(dāng)N趨向于無限大時，房價將會等于開發(fā)商建房的邊際成本。
引理2：假設(shè)
，且建房數(shù)目不受限制。那么將土地賣給N個開發(fā)商的單位地價將永遠(yuǎn)大于或等于將土地賣給N+1個開發(fā)商的單位地價。
證明：因為開發(fā)商是競爭性的，如果得到土地的開發(fā)商數(shù)目為 ，地方政府賣地的總收入將等于開發(fā)商的總利潤，即
。均衡情況下的單位地價將等于總收入除以出售的土地數(shù)量m，而總收入是N的下降函數(shù)。因此不論m等于多少，將土地賣給N個開發(fā)商的單位地價都大于或等于將土地賣給N+1個開發(fā)商的單位地價。
此引理的含義在于，拍賣土地時, 在均衡情況下，拍賣結(jié)果將永遠(yuǎn)趨向于更加壟斷（拿到土地的開發(fā)商數(shù)目更加少）。這是因為更加壟斷的拍賣結(jié)果將會導(dǎo)致更大的利潤，從而導(dǎo)致開發(fā)商所愿意支付的價格更高。如果W足夠大，均衡情況下將永遠(yuǎn)只有一個開發(fā)商拿到全部土地，因為這種情況下沒有其它開發(fā)商愿意支付更高的單位地價（兩個開發(fā)商競爭可得利潤低于一個開發(fā)商可得利潤）。
定理1：假設(shè)m足夠大，且
。那么地方政府出售的土地份數(shù)為 ，土地的單位價格為
，開發(fā)商低檔房建造數(shù)量為
，高檔房建造數(shù)量為
，低檔房房價為
，高檔房房價為
。
證明：當(dāng) 
時，開發(fā)商的出價將不受資金限制，因此當(dāng)N=1，即房地產(chǎn)市場完全壟斷時，賣地收入為最大。因此地方政府將會選擇k=1，其余結(jié)果由引理1可得。
由于地方政府希望最大化賣地的收入，一個開發(fā)商得到全部土地將會是地方政府最希望看到的局面。因此只要開發(fā)商的財力和土地數(shù)量允許，房地產(chǎn)業(yè)將會形成壟斷，地方政府出售的土地數(shù)量為最低，開發(fā)商的建房數(shù)量也達(dá)到最低，房價為最高。這意味著通過拍賣出售土地的方式將會促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的壟斷，產(chǎn)生“地王”。拿到土地后的開發(fā)商為了最大化賣房利潤，將不會在所有的土地上建造房屋，也就是囤地。顯然，這種局面是對消費者最不利的。
定理2：假設(shè)m足夠大，且
，那么地方政府出售的土地份數(shù)為N，土地的單位價格為
，開發(fā)商低檔房建造數(shù)量為
，高檔房建造數(shù)量為
，低檔房房價為
，高檔房房價為
。
證明：由于開發(fā)商財富有限，如果
足夠大，開發(fā)商競拍土地時將無法支付最大地價。當(dāng)N-1個開發(fā)商得到土地時，如果 
，政府得到的利潤將為 
。也就是說，當(dāng) 
時，政府將會選擇讓N個開發(fā)商得到土地。保證N個開發(fā)商支付的地價達(dá)到最大的條件是 
?？梢宰C明 
大于
。因此地方政府將會賣出N份土地以保證其利潤最大化。
從定理2我們可以得到地方政府的反應(yīng)函數(shù)： 
。當(dāng)W較小，開發(fā)商可能沒有能力支付足夠的首付款，因此拍賣結(jié)果將不再趨向于更加壟斷。也就是說，由于開發(fā)商財力不足，N-1個開發(fā)商得到土地時可支付的最高地價會低于N個開發(fā)商得到土地時可支付的最高地價，造成地方政府拍賣土地的收入減少。因此地方政府會選擇最優(yōu)出售土地份數(shù)，從而最大化拍賣土地的收入。地方政府的反應(yīng)函數(shù)如下圖[5]：
圖1 地方政府的反應(yīng)函數(shù)
可見，當(dāng)土地出讓金首付比例越高，地方政府出售的土地份數(shù)就越大。這是因為隨著首付比例的提高，開發(fā)商的財力不足以形成壟斷局面，因此地方政府將會增多出售土地的份數(shù)以最大化賣地收入。同樣，當(dāng)首付款比例
越小,得到土地的開發(fā)商就越少，房地產(chǎn)就越趨于壟斷，地方政府賣地收入就越高，房價就越高。如下圖所示：
圖2 土地出讓金首付比例與低價關(guān)系
圖3 土地出讓金首付比例與高低檔房房價關(guān)系
可見，土地出讓金的首付比例，對t=0時地方政府的賣地收入和t=1時的房價都有著重要的影響。調(diào)高首付比例可以降低房價，但是地方政府的賣地收入將會不可避免地下降。
定理3：如果 
，中央政府將會選擇賣地首付款比例 =1。
證明：中央政府最大化總體效用之和，而賣地和建房所產(chǎn)生的增值效用為地方政府投資收入及消費者享受住房的效用之和，即 【48】（N為得到土地的開發(fā)商數(shù)目）。可以證明，當(dāng) 【49】時， 【50】是N的上升函數(shù)，因此越大，總體效用越大。所以中央政府將會選擇 =1。
為了最大化整體效用，中央政府必須制定最優(yōu)賣地首付款比例。我們已經(jīng)看到， 越大，房價越低，消費者購房產(chǎn)生的效用越大，但是地方政府的投資收益將會越小。因此如果地方政府投資收入足夠低（ 
），中央政府將會把設(shè)為 ，最大限度地降低房價，增加住房供應(yīng)。
定理4：如果 
，中央政府將會選擇 以滿足 
，且 
。（如果 
，選擇=1）
證明：中央政府最大化總體效用之和，而賣地和建房所產(chǎn)生的增值效用為地方政府投資收入及消費者享受住房的效用之和，即 
（N為得到土地的開發(fā)商數(shù)目）。 因N為整數(shù)，中央政府將會選擇 
。而要實現(xiàn)這一點，根據(jù)定理2，中央政府須調(diào)整 以滿足 
。
圖4 土地出讓金首付比例與地方政府、消費者效用
如上圖，如果地方政府投資收入足夠高（
），中央政府面臨消費者購房效用和地方政府投資效用之間的權(quán)衡，將會選擇最優(yōu)的土地出讓金首付比例來最大化總體效用。顯然，消費者購房效用u越大，的最優(yōu)值越大；地方政府投資收入R越大， 的最優(yōu)值越小。
綜上所述，房價的高低與得到土地的開發(fā)商數(shù)目有直接關(guān)系。開發(fā)商的數(shù)目越大，競爭越激烈，住房供應(yīng)就越多，房價越低，反之亦然。而開發(fā)商必須采用拍賣的方式，從地方政府手中購買土地。地方政府為了最大化賣地收入，將會通過大塊拍賣土地的方式，加大房地產(chǎn)業(yè)的壟斷程度，造成了房價的居高不下。但是得到土地的開發(fā)商數(shù)目會受到首付款比例的影響。首付款比例越高，土地拍賣越難以形成壟斷局面，房價就會越低。因此中央政府權(quán)衡消費者購買住房效用和地方政府投資收益，規(guī)定最優(yōu)的首付款比例，以最大化總體效用。
（三）解決方案
但是，僅僅調(diào)整首付款比例，必須要在消費者利益和地方政府投資收益中犧牲一方。如果要抑制房價上漲，必須減少地方政府投資收入，而政府投資在中國經(jīng)濟(jì)增長中的作用是十分重要的。其它抑制房價的政策，如打擊信貸等，也會有類似的效果。那么有沒有一種方法能夠兩者兼顧？我們認(rèn)為，可行的方法之一是大力推動地方政府建設(shè)保障性住房。模型中的設(shè)定如下。
在上述模型中，我們加入以下假設(shè)：地方政府可以在土地上建設(shè)保障性住房并出售。假設(shè)保障性住房的出售價格很低，因此建設(shè)保障性住房的利潤為 [6] 。顯然，最大化收入的地方政府將沒有動機(jī)建設(shè)保障性住房。如果保障性住房的建設(shè)數(shù)量為
,低檔房的市場需求反函數(shù)為
，而高檔房的價格需求反函數(shù)仍為
[7] 。消費者只從最多S套保障性住房中獲取效用[8] ，其中每套獲得的效用為u。我們假設(shè)
。最后，我們假設(shè)中央政府可以強(qiáng)制要求地方政府建設(shè)保障性住房。
定理5：假設(shè)
，中央政府將會強(qiáng)制地方政府建設(shè)S套保障性住房，并且選擇以滿足 
。另外，當(dāng) 
及 
時，消費者的效用與地方政府的投資收益均大于沒有保障性住房時的值（定理4）。
證明：從定理4可得，當(dāng)沒有保障性住房且中央銀行選擇最優(yōu)實數(shù) 
時，總體效用為 
。當(dāng)有保障性住房時，如果低檔房價格
，總體效用為
，是開口向上的拋物線；如果低檔房價格 
,總體效用為
（開發(fā)商將不建設(shè)低檔房），是 
的上升函數(shù)（
）。因此可以證得當(dāng)S足夠大時，最大化整體效用的 
值為 
。所以我們需要 
，可以證明其必要條件為
，整理得到
。
另外，根據(jù)定理4，沒有保障性住房時消費者的效用為
，地方政府的投資收益為
。而有保障性住房時消費者的效用為
，地方政府的投資收益為
。整理可得定理5。
我們看到，保障性住房的建設(shè)較好地解決了消費者購房需求和地方政府投資之間的矛盾。由于保障性住房解決了老百姓的基本住房需求，消費者的效用得到大幅提升；另外地方政府通過拍賣土地給開發(fā)商，建設(shè)高檔住房，也可以得到可觀的利潤[9] 。由于高檔住房的消費者均為富人和投資者，邊際效用較低，因此高房價帶來的負(fù)面效應(yīng)很小。這樣通過一方面強(qiáng)制地方政府建設(shè)保障性住房，另一方面開發(fā)高端房地產(chǎn)市場增加地方政府利潤，有效地解決了房地產(chǎn)市場的兩難處境。
最后，上述模型意在用盡可能簡潔的方法來解釋目前中國房地產(chǎn)市場所面臨的困難和可能的對策，因此現(xiàn)實中很多重要的方面和細(xì)節(jié)并沒有反映在模型中。例如，開發(fā)商之間存在規(guī)模的差異，土地拍賣時往往是財力更加雄厚的開發(fā)商（例如國有企業(yè)）能夠拿到土地，從而加劇市場壟斷。而且開發(fā)商之間為了以更加低廉的價格拿到土地，可能會勾結(jié)（collusion）。另外，投機(jī)者是房地產(chǎn)業(yè)中重要的參與者，對房價有很大的影響，并沒有包括在模型中。這些因素都是非常值得我們繼續(xù)去研究和探討的。
四、實證分析
（一）開發(fā)商壟斷是高地價和高房價的直接原因
土地費用是開發(fā)商最大的一項成本。在土地招拍掛的過程中，大量的資金通過土地出讓金的形式流向了地方政府。根據(jù)REICO工作室2008年度對房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查，土地成本占到了總成本的41.2%，占直接成本的比例更是高達(dá)58.2%。
圖5：2008年土地成本占總開發(fā)成本比例
資料來源：REICO
與此同時，土地出讓金的數(shù)額也在逐年上漲。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2009年全國土地出讓金總金額達(dá)1.5萬億元，比2008年同比增長140%，比2007年同比增長50%。
圖6 2008-2009年前20位城市土地出讓金
資料來源：中國指數(shù)研究院
土地出讓金大幅上漲的兩大原因是土地銷售量的增加和地價的攀升。從下圖可見，過去數(shù)年來我國平均土地購置費用一直呈快速上升趨勢。
圖7 2002-2009年我國平均土地購置費用
資料來源：中國統(tǒng)計年鑒
另外，在壟斷利益的驅(qū)動下，大型房地產(chǎn)企業(yè)動輒出動巨資在全國各處“圈地”，增加土地儲備，造成了地價的上漲。
圖8 2009年主要房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備
資料來源：搜房網(wǎng)
但是，在開發(fā)商增加土地儲備的同時，住房供應(yīng)并沒有相應(yīng)地增長。數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年間，全國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米，但截至2008年年底，全國土地開發(fā)量僅占購置總量的62%，即近40%的土地被發(fā)展商囤積。從下圖可以看到，全國待開發(fā)土地面積和完成土地開發(fā)面積之比，在2001年以后基本上呈一路上升的態(tài)勢，表明土地囤積的現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重。
圖9 1997-2007年我國待開發(fā)土地占比
資料來源：中國統(tǒng)計年鑒
因此，地價和房價的上漲形成了惡性循環(huán)。一方面，高地價將很多小開發(fā)商拒之門外，只留下少數(shù)資金雄厚的開發(fā)商，造成了“地王”的產(chǎn)生和房地產(chǎn)業(yè)的壟斷；另一方面，缺乏競爭的房地產(chǎn)商為了最大化壟斷利潤，將會盡可能購買更多的土地，并控制住房供應(yīng)數(shù)量，造成房價和地價的上漲。而追求賣地收益的地方政府，擁有足夠的動機(jī)去推動這一局面的形成。這些現(xiàn)象都是與模型結(jié)果相吻合的。
（二）地方政府的利益是地價和房價上漲的根本原因
土地出讓金是成為地方政府收入的重要來源。在地方財政收入大部分上交中央的情況下，地方政府只能通過賣地來確保投資和經(jīng)濟(jì)的增長。在“瘋狂”的2007年，全國土地出讓金收入占到了政府投資總量的25%以上。在此利益驅(qū)動下，如模型所示，地方政府有足夠的動機(jī)去大塊出售土地，抬高房價，以最大化賣地收入。
近年來地方政府頻頻將大塊土地一次性出讓給少數(shù)幾家房產(chǎn)商，雖然增加了賣地收入，但同時也加劇了房地產(chǎn)市場的壟斷。2009年，廣州亞運城地塊成交總價255億元，超過同年其他地塊成交總價之和。2009年成交總價排名前10的地塊成交總金額為758億，占70個城市總成交總金額的7%。地方政府對國有企業(yè)和私人企業(yè)的區(qū)別對待也是造成“地王”頻出的原因。少數(shù)幾個國有企業(yè)資金雄厚，加上在貸款和地價方面都收到一定的優(yōu)待，成為“地王”并不是難事。
表1 2009年中國住宅用地成交總價前10位排行榜
|
排名 |
城市 |
地塊名稱 |
土地面積 (萬平方米) |
成交總價(億元) |
競得方 |
成交日期 |
|
1 |
廣州 |
番禺區(qū)亞運城項目用地 |
264 |
255 |
富力 碧桂園 雅居樂 |
|
|
2 |
上海 |
徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊 |
9 |
72.45 |
綠地 |
|
|
3 |
珠海 |
十字門商務(wù)區(qū)馬騮洲及 |
53.5 |
70.18 |
華發(fā) |
|
|
4 |
上海 |
長風(fēng)6B（B6）、 |
14.2 |
70.06 |
中海 |
|
|
5 |
珠海 |
唐家灣情侶北路南段 |
34 |
66.15 |
格力地產(chǎn) |
|
|
6 |
北京 |
順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊 |
27.2 |
50.5 |
大龍 |
|
|
7 |
北京 |
大興區(qū)亦莊鎮(zhèn) |
24.5 |
48.3 |
遠(yuǎn)洋 |
|
|
8 |
廣州 |
科學(xué)城KXC-F |
30.7 |
43.41 |
雅居樂 |
|
|
9 |
重慶 |
江北嘴CBD江北 |
26.5 |
41 |
中海和九龍倉 |
|
|
10 |
北京 |
朝陽區(qū)廣渠路15號 |
12 |
40.6 |
中化方興 |
|
資料來源：搜房網(wǎng)
另外，地方政府對房地產(chǎn)商囤地行為打擊不力，也是造成房價上漲的重要因素。雖然政府明文規(guī)定連續(xù)2年未使用的閑置土地，可由政府無償收回土地使用權(quán)，但是現(xiàn)實中執(zhí)行情況卻不盡如人意?？硕?中國)研究中心的報告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國50個地王項目中，約有半數(shù)尚未開工，僅有四分之一的土地已經(jīng)建好項目上市銷售。另外根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查，全國12個城市40家知名開發(fā)企業(yè)2003年以來在公開市場獲取的230塊地中，仍有27%處于未開發(fā)狀態(tài)。其中2007年之前拿地，至今尚未開發(fā)的有28塊，至今多數(shù)并未轉(zhuǎn)讓，仍囤積在原有開發(fā)商手中閑置。地方政府對囤地現(xiàn)象的“睜一只眼閉一只眼”，使得開發(fā)商們更加無所顧忌。因此，地方政府對開發(fā)商壟斷地位的縱容，是造成房價和地價上漲的根本原因。
（三）中低收入家庭的住房需求尤為迫切
高漲的房價給我國居民的生活帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。根據(jù)中國社會科學(xué)院的最新調(diào)查，中國85%的家庭無力購房。購房難的壓力尤其集中在中低收入居民的身上。從下圖可見，1998年以來，低收入家庭的住房購買力的增長要低于中收入和高收入家庭購買力的增長，這是由于低收入家庭的收入增長幅度最低的原因。也就是說，在如今房價一路上漲和國內(nèi)貧富兩極分化日益嚴(yán)重的情況下，中低收入家庭的住房壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于高收入家庭。
圖10 不同收入階層家庭住房購買力（收入/房屋月供）變化情況
資料來源：工銀瑞信基金管理有限公司
上圖說明房價降低給中低收入家庭帶來的邊際效用要遠(yuǎn)大于給高收入家庭帶來的邊際效用。這也是模型中的一個重要假設(shè)。根據(jù)李培（2008）的調(diào)查，之前以租賃、與父母同住或單位提供宿舍方式滿足自己住房需求的被調(diào)查者在入住經(jīng)濟(jì)適用房后對住房改善情況的評價顯著高于之前購買商品房的被調(diào)查者對入住前后的評價。
表2 北京市經(jīng)濟(jì)適用房住戶住房改善情況
|
之前住房性質(zhì) |
住房改善情況 |
||
|
沒有 |
有一些 |
很明顯 |
|
|
租賃廉租房 |
15% |
45% |
40% |
|
租賃商品房 |
10% |
57% |
33% |
|
購買商品房 |
26% |
48% |
26% |
|
單位提供宿舍 |
14% |
52% |
34% |
|
與父母同住 |
14% |
61% |
25% |
|
其它 |
20% |
46% |
34% |
資料來源：李培（2008）
因此我們可以看到，滿足中低收入階層居民的購房需求所帶來的社會福利要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于滿足高收入階層居民的購房需求所帶來帶的社會福利。但是，地方政府在保障中低收入家庭的住房需求方面做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
圖11 全國經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)與投資情況
?。▉碓矗褐袊y(tǒng)計年鑒）
從上圖我們可以看到，2000年以來，全國經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)面積占比和投資占比一直處于下降趨勢。同時，經(jīng)濟(jì)適用房在絕大多數(shù)城市都是供不應(yīng)求，銷售率普遍達(dá)到90%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般住宅和高檔住宅的銷售率。這說明政府在保障性住房的建設(shè)以及具體實施上還有很大的提升空間。這是我們提出應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展保障性住房的現(xiàn)實依據(jù)。
五、結(jié)論及政策性建議
我們通過上述模型證明，首付比例越大，房價越低，消費者的效用越大，但地方政府的投資收益越小。因此中央政府面臨消費者購房效用和地方政府投資效用之間的權(quán)衡，并制定首付比例的最優(yōu)值來最大化總效用。我們隨后擴(kuò)展模型，加入了保障性住房。由于保障性住房的價格很低，地方政府將不會自發(fā)建設(shè)保障性住房，但是中央政府可強(qiáng)迫其建造保障性住房。我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)建設(shè)保障性住房的數(shù)量足夠大時，中央政府可以兼顧消費者住房效用和地方政府投資收益，證明大力建設(shè)保障性住房將是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場兩難處境的有效手段。
另外，關(guān)于保障性住房的建設(shè)，我們有如下政策性建議：
（一）嚴(yán)格監(jiān)督地方政府對政策的執(zhí)行力度。我們要看到，在追求利潤最大化的前提下，地方政府是沒有動機(jī)自發(fā)地建設(shè)保障性住房的，這也解釋了為什么長期推廣保障性住房政策以來，地方政府的執(zhí)行力度一直難以令人滿意，保障性住房的供應(yīng)一直難以滿足需求。我們認(rèn)為中央政府應(yīng)當(dāng)通過各種手段敦促保障性住房的建設(shè)，嚴(yán)格控制保障性住房的價格，并劃分為不同的細(xì)分市場，確保各階層居民的基本住房需求得到滿足，并且利益不受損害。
（二）限制中高收入居民購買保障性住房,打擊投機(jī)轉(zhuǎn)售行為。保障性住房政策在具體實施過程中存在許多現(xiàn)實問題。例如，經(jīng)濟(jì)適用房居民的收入難以判別，因此存在許多中高收入居民入住經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。而且，經(jīng)濟(jì)適用房的投機(jī)轉(zhuǎn)售現(xiàn)象很嚴(yán)重，出現(xiàn)了一邊是排隊苦苦等待的缺房戶，另一邊是大量閑置的房屋的現(xiàn)象。根據(jù)李培（2008）對北京市1184位經(jīng)濟(jì)適用房住戶的調(diào)查分析，家庭年收入已經(jīng)超過審核標(biāo)準(zhǔn)的住戶比重達(dá)到了 40.69%，而這一群體中 23.9%的住戶擁有兩處或兩處以上住房。因此，應(yīng)加強(qiáng)地方政府的監(jiān)管力度，嚴(yán)格甄別購房對象，并采用稅收等手段限制經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)售，確保低收入人群的住房需求。
（三）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃和管理。李培（2008）的調(diào)查發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房住戶的滿意度普遍較低，主要集中在小區(qū)物業(yè)管理混亂，小區(qū)離工作地太遠(yuǎn)等方面。而且，許多經(jīng)濟(jì)適用房項目為獨立選址布局，多與以舊城衰敗街區(qū)、經(jīng)濟(jì)效益差的工廠企業(yè)單位舊有公房、自建簡陋房為代表的低收入居住區(qū)相鄰，使得社會階層化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，不利于社會安定團(tuán)結(jié)。因此，一方面要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理，另一方面在規(guī)劃上要盡量避免過于集中，在街區(qū)生活水平和地理位置方面都做到盡量發(fā)散分布，防止社會階層化的加劇。
（四）不能完全用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房。由于經(jīng)濟(jì)適用房的政策在執(zhí)行過程中遇到各種各樣的問題，有觀點認(rèn)為應(yīng)當(dāng)用廉租房完全取代經(jīng)濟(jì)適用房。我們認(rèn)為不能因噎廢食，在發(fā)展廉租房市場的同時也要發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，原因如下：首先，真正對廉租房有需求的是收入極低，不足以租賃普通住房的特困家庭，而這部分人口不超過總?cè)丝诘?%。而中國有85%的普通家庭買不起房，說明人民對經(jīng)濟(jì)適用房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于廉租房。其次，“愿買不愿租”是我國的傳統(tǒng)觀念，人們希望擁有真正屬于自己的安定的居所無可厚非，應(yīng)當(dāng)保障他們的住房需求。最后，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的本質(zhì)區(qū)別在于廉租房的居民沒有產(chǎn)權(quán)，而經(jīng)濟(jì)適用房居民擁有產(chǎn)權(quán)，可以享受房地產(chǎn)的增值收益。在租房市場發(fā)達(dá)的西方國家，低收入人群只能租房，而高收入人群可以購買多套房屋，不僅收入租金還可以享受房地產(chǎn)的增值收益，這樣窮人只能一輩子租房，而富人隨著房價的上漲越來越富。因此如果完全放棄經(jīng)濟(jì)適用房，將會造成我國社會貧富分化的日益嚴(yán)重。
注：
[1]地方政府的數(shù)量對模型結(jié)果沒有影響。
[2]這是因為購買高檔房的消費者基本為擁有多套住房的富人及投資者，其購買住房的邊際效用將會小很多。設(shè)一個大于零的值不會對模型的結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
[3]這是一個合理的假設(shè)，因為現(xiàn)實中房地產(chǎn)開發(fā)商難以迅速調(diào)整住房的供應(yīng)數(shù)目。
[4]我們假設(shè)低檔房和高檔房的價格是相互獨立的，該假設(shè)對模型結(jié)果沒有關(guān)鍵影響。
[5]本節(jié)圖形均采用如下參數(shù)設(shè)置：
[6]也就是說，保障性住房的價格將固定為其建設(shè)邊際成本。
[7]這是因為高收入的消費者將不會對保障性住房有太大的需求。去掉此假設(shè)不會對模型的結(jié)果產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
[8]這是因為保障性住房的需求是有限的。
[9]當(dāng)然，模型中一個開發(fā)商將壟斷高檔房市場，這是簡化假設(shè)的結(jié)果。如果我們假設(shè)高檔房效用大于零，將會得到更加符合現(xiàn)實的結(jié)果，但是對模型的基本原理沒有改變。
參考文獻(xiàn)：
1.李培：“中國經(jīng)濟(jì)適用房需求的微觀研究——基于北京市 1184 位住戶的調(diào)查分析”，第八屆中國青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者論壇提交論文，2008
2.林義相：“發(fā)展租房市場解決房地產(chǎn)兩難處境——換一個角度看中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢”，《中國證券報》，2010年1月5日
3.沈悅、劉洪玉：“住宅價格與經(jīng)濟(jì)基本面:1995—2002年中國14城市的實證研究”，《經(jīng)濟(jì)研究》，2004，（6）
4.況偉大：“空間競爭、房價收入比與房價”，《財貿(mào)經(jīng)濟(jì)》，2004，（7）
5.李宏瑾：“我國房地產(chǎn)市場壟斷程度研究——勒納指數(shù)的測算”，《財經(jīng)問題研究》，2005，（3）
6.馮邦彥、劉明：“我國房價與地價關(guān)系的實證研究”，《統(tǒng)計觀察》，2006
7.郭微、樊必武：“我國房價與地價關(guān)系的實證研究”，《金融經(jīng)濟(jì)》，2008
8.Shleifer and R.Vishny （1992），“Liquidation Values and Debt Capacity: A Market Equilibrium Approach”，Journal of Finance，47，1343-1365
9.Y.Che and I.Gale （1998），“Standard Auctions with Financially Constrained Bidders”，Review of Economic Studies，65，1-21
Game among Central Government, Local Governments, Developer and Consumers: Institutional Logics of China’s Real Estate Market’s Bubble
Abstract: On the basis of theoretical analysis and empirical evidence, we explained the dilemma facing China’s real estate market: on the one hand land auctions by local governments and oligopoly of developers have pushed up house prices and added pressure on low-to-middle income families, on the other hand the local economic growth which is investment-oriented heavily relies on land auction revenues. Central Government needs balance between consumers’ utilities and local governments’ investment demand. The paper presents that oligopoly of developers is the direct reason for high prices of real estates, and interests of local government is the basic reason for high prices of lands and real estates. We argue that building more low-income and affordable housing while developing the high-end market would be an effective solution to the problem. Stringent regulation and rational planning would be essential in order to meet the housing demand of low-to-middle income families.
Keywords：Land auction, oligopoly，Affordable housing
作者簡介：
陳 超 （1974—），男，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，副研究員，現(xiàn)供職于工銀瑞信基金管理有限公司；
柳子君（1985—），男，英國倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生。
未收藏
