城市房地產(chǎn)市場有三類不同需求
房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定和民生。城市房地產(chǎn)市場可分為三塊，需要有針對性地分類施策。
第一塊是政府配置類住房，約占住房總量的20%—30%。包括：一是廉租房屋，屬于政府配置的公房，以非常低的價格租給低保戶居住。二是經(jīng)濟(jì)適用房，屬于政府建造的免稅費(fèi)住房，略好于低保家庭廉租房，由政府以正常價格租給無力購房者居住，收取的租金用于兌付造房款利息，以保證正常周轉(zhuǎn)。三是農(nóng)民工宿舍。由政府推動、企業(yè)建造，提供給進(jìn)城農(nóng)民工居住。四是動拆遷房。由政府主導(dǎo)的危舊房拆遷安置房，也不收建設(shè)稅費(fèi)，主要滿足被拆遷群眾的安置需要。重慶將結(jié)合危舊房拆遷，在主城約1000平方公里建設(shè)用地上，規(guī)劃布局20—50個居民聚居區(qū)，籌集資金建設(shè)一批安置房，讓被拆遷群眾有房住。
第二塊是普通商品房。土地出讓金、營業(yè)稅、所得稅、交易契稅都要收取。我們構(gòu)想，城市雙職工家庭6—7年收入能買一套這樣的商品房?，F(xiàn)在不少媒體上，有人表揚(yáng)我們的構(gòu)想，但也有人認(rèn)為是幻想。參考國際經(jīng)驗(yàn)，房價、收入比大致是3—6，結(jié)合重慶市商品房價和居民收入的運(yùn)行規(guī)律，政府通過有力的作為，將房價、收入比穩(wěn)定在6.5是一個較為實(shí)際的目標(biāo)。去年，重慶市主城區(qū)雙職工家庭年收入高的十幾萬元，低的一兩萬元，平均約6萬元。房價也有高低，高的八九千元，低的兩三千元，均價四千多元，90平方米住房均價36萬左右，6年的家庭收入基本能買一套房。要保持這樣的狀況，政府必須控制房價，否則房價漲幅過大，三、四年翻一番，收入跟不上就會有問題。
控制房地產(chǎn)市場，土地價格尤為重要。如果土地出讓價格控制不好，就會引起連鎖反應(yīng)，房價就會相應(yīng)抬高，原有的價格平衡就會被打破、上抬。市場地價、房價太高，會導(dǎo)致投資環(huán)境惡化。香港90年代的房價過高，金融等中間服務(wù)業(yè)就由香港轉(zhuǎn)到了深圳、上海。因此，政府不能認(rèn)為土地財政收入高就是財政收入好，要防止地價炒得過高。
第三塊是高檔房。這是問題最大、也最需要控制的一塊。沿海地區(qū)每平方米十幾萬的房價，就很令人擔(dān)憂。收取物業(yè)稅是控制高檔房的一個簡單法寶。歐美因?yàn)槭瘴飿I(yè)稅，房價沒有炒得太高。比如，房價每平方米20多萬元，200平方米就是4000多萬元，如果收百分之幾的物業(yè)稅，物業(yè)稅就是幾百萬，有房的人不愿房價飛漲、不愿多交物業(yè)稅，就有抑制高檔房的愿望。如果不收物業(yè)稅，就會出現(xiàn)高房價問題。
歐美收物業(yè)稅，因?yàn)樗麄兊耐恋貙儆谒接?，政府不收土地出讓金，只收征地動遷費(fèi)，政府是通過收物業(yè)稅為私人小區(qū)搞基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套。而我國土地屬于公有，要收配套費(fèi)、出讓金，政府財政收入的1/3與此相關(guān)，配套費(fèi)和出讓金也是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果收了土地出讓費(fèi)又收物業(yè)稅，老百姓的負(fù)擔(dān)就會很重。而且，現(xiàn)在的房子都交了大約60—70年的出讓金，有一種路徑依賴。總之，高檔房可以借鑒物業(yè)稅的思路去調(diào)控，采取有效措施控制瘋狂上漲勢頭；中低檔商品房要按照正常的經(jīng)濟(jì)秩序推進(jìn)建設(shè)，而且多多益善，讓大多數(shù)老百姓買得起房并且有房可買。
房地產(chǎn)市場調(diào)控中的幾個層面和數(shù)量指標(biāo)
針對房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，解決群眾住房問題，大致有三個層面。
首先是低收入群體的住房保障，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、農(nóng)民工宿舍以及棚戶區(qū)和城中村改造。這一部分應(yīng)該是無稅費(fèi)、低成本的，政府在這方面有“托底”的責(zé)任，要狠下功夫予以解決。政府部門要嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃，確保資金、土地供應(yīng)和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。
其次是通過市場調(diào)節(jié)解決的部分，包括中等收入群體的普通商品房和高收入群體的高檔商品房。對普通商品房，政府要增加有效供給，同時防止熱錢進(jìn)入炒高房價，努力把主城雙職工家庭房價收入比控制在6.5左右。對高檔商品房，要嚴(yán)格控制占地規(guī)模和比重，抑制房價的非理性上漲。還要實(shí)施差別化信貸、稅費(fèi)政策，嚴(yán)格二套房信貸管理。
最后是農(nóng)村住房。要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加快推進(jìn)康居農(nóng)房、巴渝新居建設(shè)，加大農(nóng)村危舊房改造力度，引導(dǎo)農(nóng)村居民相對集中居住。
重慶市歷來重視房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控和市場管理，通過實(shí)踐探索并借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持實(shí)施五條原則，在調(diào)控中取得了良好效果。
第一，把房地產(chǎn)投資嚴(yán)格控制在全社會固定資產(chǎn)投資的25%左右?？刂品康禺a(chǎn)投資占比，是從根本上調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展節(jié)奏。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重過高，勢必形成房地產(chǎn)泡沫；比重過低，又會造成城市發(fā)展活力不足，不能滿足市民合理的住房需求。根據(jù)數(shù)學(xué)模型測算，將房地產(chǎn)投資占比控制在25%左右，可以從源頭上保持房地產(chǎn)供求大體平衡。
第二，按照人均30平方米住房規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般而言，城市人均建設(shè)用地100平方米，人均住房面積30—40平方米，比較合理。歐洲城市居民人均住房是40平方米，中國城市居民住房的小康標(biāo)準(zhǔn)是人均30平方米。這樣的人均住房面積，是目前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個基本規(guī)律。政府在審批房地產(chǎn)項(xiàng)目、調(diào)控房地產(chǎn)市場時，應(yīng)該遵循這個規(guī)律，有效地控制年度房地產(chǎn)建設(shè)量和最終規(guī)模，科學(xué)地把握城市擴(kuò)展的規(guī)模和速度。違背這個規(guī)律，不切實(shí)際地提高規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，就會出現(xiàn)泡沫。
第三，嚴(yán)格控制樓面地價控制在房價的1/3以內(nèi)。地價是制定房價的基礎(chǔ)，地價決定房價，并影響房價走勢。政府在土地拍賣時要把握尺度，若地價太高，雖然政府會多些當(dāng)期收益，但幾年后房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫，導(dǎo)致投資環(huán)境惡化，造成更大的損失。這幾年，我們堅(jiān)持按照樓面地價原則上不高于該地段房價三分之一的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)控地價，實(shí)踐效果比較顯著。
第四，政府每年為低收入群體建設(shè)的住房面積占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工面積的30%左右。居民住房完全由政府保障和完全市場化都不對。社會中總有20%—30%的低收入群體，努力保障他們的住房需求，是政府的責(zé)任所在。因此，房地產(chǎn)市場的合理結(jié)構(gòu)，應(yīng)該是20—30%是政府的保障型住房，70—80%是市場主導(dǎo)的商品房。過去五年，重慶主城區(qū)共新建6000多萬平方米住房，其中經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等共有1800多萬平方米，大體占30%，基本保證了低收入群體的住房需求。
第五，嚴(yán)格控制房價收入比保持在6.5:1左右。房價是一個城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、發(fā)展水平最直接的體現(xiàn)。房價必須與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng)，房價過高，超出居民的消費(fèi)能力，形成房地產(chǎn)泡沫，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展；房價太低，不符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，同樣不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時也造成政府財源的流失。平均而言，一個職工1月工資收入購買1平方米，10年左右購買一套住房是比較合適的?；蛘?，一個雙職工家庭每月買2平方米，六七年時間買一套90平方米左右的住房是理想狀態(tài)。過去幾年，我們堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行以上措施，把房價與職工工資收入比有效控制在一個健康合理的范圍內(nèi)，目前重慶主城區(qū)雙職工家庭年收入與商品房平均售價之比大體是6.4:1。
此外，我們還要嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)稅費(fèi)和信貸的有關(guān)規(guī)定，維護(hù)市場交易秩序，遏制開發(fā)商捂盤惜售、“一女二嫁”等不規(guī)范行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
管住土地市場，就抓住了房地產(chǎn)市場的龍頭
總體上講，重慶房地產(chǎn)市場過去幾年和現(xiàn)在都比較規(guī)范，與我們較為有效地控制房地產(chǎn)土地市場密切相關(guān)。在房地產(chǎn)市場土地調(diào)控方面，我們堅(jiān)持以下措施：
首先，建立土地儲備制度，實(shí)現(xiàn)土地市場有效調(diào)控。2002年初，我們建立土地儲備制度，相繼成立地產(chǎn)集團(tuán)、城投公司、渝富公司等市級儲備機(jī)構(gòu)，制定國有土地儲備整治管理辦法，形成土地資源配置“一個渠道進(jìn)水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的良性循環(huán)，徹底改變開發(fā)商低價囤積土地局面，實(shí)現(xiàn)了政府對土地市場的有效調(diào)控。
其次，建立先規(guī)劃后出讓制度，提升土地資產(chǎn)價值。2002年起，我們創(chuàng)造性地建立規(guī)劃經(jīng)費(fèi)納入土地成本、先規(guī)劃后出讓的制度，即先由國土部門墊支經(jīng)費(fèi)，規(guī)劃部門編制控制性詳規(guī)，土地招拍掛出讓后，收回墊支的規(guī)劃經(jīng)費(fèi)。
第三，多賣熟地少賣生地、多賣光地少賣毛地，保障依法拆遷、公平補(bǔ)償。過多出讓未經(jīng)整治的生地多、未完成拆遷的毛地，容易導(dǎo)致兩個問題：一方面，出讓土地價格大大低于實(shí)際應(yīng)有價值；另一方面，由開發(fā)商實(shí)施征地拆遷，難以保證依法拆遷、公平補(bǔ)償，造成大量社會矛盾，影響社會穩(wěn)定。據(jù)此，我們提出并大力推行多賣熟地少賣生地、多賣光地少賣毛地的原則，要求由政府及土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)動拆遷，土地完成整治之后再出讓。這既保證了政策的落實(shí)，保障了被拆遷居民的利益，避免了居民與開發(fā)商的矛盾。同時，保證出讓土地是地上建構(gòu)（筑）物拆遷完畢或完成征地拆遷補(bǔ)償?shù)墓獾?，是七通一平整治后的熟地，極大提高了土地的資產(chǎn)價值，保障了依法拆遷、公平補(bǔ)償。
第四，強(qiáng)力推進(jìn)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度，實(shí)現(xiàn)公開公平公正交易。2002年以來，我們強(qiáng)力推進(jìn)經(jīng)營性土地招拍掛出讓制度建設(shè)，成立土地交易中心，建立總量調(diào)控、集中供應(yīng)、公開交易、基準(zhǔn)地價更新和公布、地價集體決策、出讓合同跟蹤管理等一系列制度。2003年以后，重慶市主城區(qū)經(jīng)營性土地招拍掛出讓率達(dá)到100%，實(shí)現(xiàn)國有土地資產(chǎn)保值增值，實(shí)現(xiàn)土地交易的公開公平公正，杜絕灰色交易，從源頭上預(yù)防腐敗行為的發(fā)生。
最后，處置“四久”工程，整頓房地產(chǎn)市場秩序。2002年7月，我們專題研究部署“久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”的“四久”工程處置工作，采取收回土地使用權(quán)、征收閑置費(fèi)、限期動工、土地儲備、組織行政事業(yè)單位購買、債務(wù)重組、業(yè)務(wù)重組、法人重組、司法處置等一系列措施，推動盡快處置。由于措施科學(xué)、價格合理、宣傳到位，爛尾樓成為開發(fā)商的搶手貨，為企業(yè)和群眾挽回大量損失，一些爛尾樓還“蝶變”為地標(biāo)性建筑和重要商務(wù)樓宇。
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