城市房地產(chǎn)市場有三類不同需求
房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定和民生。城市房地產(chǎn)市場可分為三塊,需要有針對性地分類施策。
第一塊是政府配置類住房,約占住房總量的20%—30%。包括:一是廉租房屋,屬于政府配置的公房,以非常低的價格租給低保戶居住。二是經(jīng)濟(jì)適用房,屬于政府建造的免稅費(fèi)住房,略好于低保家庭廉租房,由政府以正常價格租給無力購房者居住,收取的租金用于兌付造房款利息,以保證正常周轉(zhuǎn)。三是農(nóng)民工宿舍。由政府推動、企業(yè)建造,提供給進(jìn)城農(nóng)民工居住。四是動拆遷房。由政府主導(dǎo)的危舊房拆遷安置房,也不收建設(shè)稅費(fèi),主要滿足被拆遷群眾的安置需要。重慶將結(jié)合危舊房拆遷,在主城約1000平方公里建設(shè)用地上,規(guī)劃布局20—50個居民聚居區(qū),籌集資金建設(shè)一批安置房,讓被拆遷群眾有房住。
第二塊是普通商品房。土地出讓金、營業(yè)稅、所得稅、交易契稅都要收取。我們構(gòu)想,城市雙職工家庭6—7年收入能買一套這樣的商品房?,F(xiàn)在不少媒體上,有人表揚(yáng)我們的構(gòu)想,但也有人認(rèn)為是幻想。參考國際經(jīng)驗(yàn),房價、收入比大致是3—6,結(jié)合重慶市商品房價和居民收入的運(yùn)行規(guī)律,政府通過有力的作為,將房價、收入比穩(wěn)定在6.5是一個較為實(shí)際的目標(biāo)。去年,重慶市主城區(qū)雙職工家庭年收入高的十幾萬元,低的一兩萬元,平均約6萬元。房價也有高低,高的八九千元,低的兩三千元,均價四千多元,90平方米住房均價36萬左右,6年的家庭收入基本能買一套房。要保持這樣的狀況,政府必須控制房價,否則房價漲幅過大,三、四年翻一番,收入跟不上就會有問題。
控制房地產(chǎn)市場,土地價格尤為重要。如果土地出讓價格控制不好,就會引起連鎖反應(yīng),房價就會相應(yīng)抬高,原有的價格平衡就會被打破、上抬。市場地價、房價太高,會導(dǎo)致投資環(huán)境惡化。香港90年代的房價過高,金融等中間服務(wù)業(yè)就由香港轉(zhuǎn)到了深圳、上海。因此,政府不能認(rèn)為土地財政收入高就是財政收入好,要防止地價炒得過高。
第三塊是高檔房。這是問題最大、也最需要控制的一塊。沿海地區(qū)每平方米十幾萬的房價,就很令人擔(dān)憂。收取物業(yè)稅是控制高檔房的一個簡單法寶。歐美因?yàn)槭瘴飿I(yè)稅,房價沒有炒得太高。比如,房價每平方米20多萬元,200平方米就是4000多萬元,如果收百分之幾的物業(yè)稅,物業(yè)稅就是幾百萬,有房的人不愿房價飛漲、不愿多交物業(yè)稅,就有抑制高檔房的愿望。如果不收物業(yè)稅,就會出現(xiàn)高房價問題。
歐美收物業(yè)稅,因?yàn)樗麄兊耐恋貙儆谒接?,政府不收土地出讓金,只收征地動遷費(fèi),政府是通過收物業(yè)稅為私人小區(qū)搞基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套。而我國土地屬于公有,要收配套費(fèi)、出讓金,政府財政收入的1/3與此相關(guān),配套費(fèi)和出讓金也是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果收了土地出讓費(fèi)又收物業(yè)稅,老百姓的負(fù)擔(dān)就會很重。而且,現(xiàn)在的房子都交了大約60—70年的出讓金,有一種路徑依賴。總之,高檔房可以借鑒物業(yè)稅的思路去調(diào)控,采取有效措施控制瘋狂上漲勢頭;中低檔商品房要按照正常的經(jīng)濟(jì)秩序推進(jìn)建設(shè),而且多多益善,讓大多數(shù)老百姓買得起房并且有房可買。
房地產(chǎn)市場調(diào)控中的幾個層面和數(shù)量指標(biāo)
針對房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),解決群眾住房問題,大致有三個層面。
首先是低收入群體的住房保障,包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、農(nóng)民工宿舍以及棚戶區(qū)和城中村改造。這一部分應(yīng)該是無稅費(fèi)、低成本的,政府在這方面有“托底”的責(zé)任,要狠下功夫予以解決。政府部門要嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃,確保資金、土地供應(yīng)和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。
其次是通過市場調(diào)節(jié)解決的部分,包括中等收入群體的普通商品房和高收入群體的高檔商品房。對普通商品房,政府要增加有效供給,同時防止熱錢進(jìn)入炒高房價,努力把主城雙職工家庭房價收入比控制在6.5左右。對高檔商品房,要嚴(yán)格控制占地規(guī)模和比重,抑制房價的非理性上漲。還要實(shí)施差別化信貸、稅費(fèi)政策,嚴(yán)格二套房信貸管理。
最后是農(nóng)村住房。要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè),加快推進(jìn)康居農(nóng)房、巴渝新居建設(shè),加大農(nóng)村危舊房改造力度,引導(dǎo)農(nóng)村居民相對集中居住。
重慶市歷來重視房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控和市場管理,通過實(shí)踐探索并借鑒國際經(jīng)驗(yàn),堅(jiān)持實(shí)施五條原則,在調(diào)控中取得了良好效果。
第一,把房地產(chǎn)投資嚴(yán)格控制在全社會固定資產(chǎn)投資的25%左右??刂品康禺a(chǎn)投資占比,是從根本上調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展節(jié)奏。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重過高,勢必形成房地產(chǎn)泡沫;比重過低,又會造成城市發(fā)展活力不足,不能滿足市民合理的住房需求。根據(jù)數(shù)學(xué)模型測算,將房地產(chǎn)投資占比控制在25%左右,可以從源頭上保持房地產(chǎn)供求大體平衡。
第二,按照人均30平方米住房規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般而言,城市人均建設(shè)用地100平方米,人均住房面積30—40平方米,比較合理。歐洲城市居民人均住房是40平方米,中國城市居民住房的小康標(biāo)準(zhǔn)是人均30平方米。這樣的人均住房面積,是目前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平下,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個基本規(guī)律。政府在審批房地產(chǎn)項(xiàng)目、調(diào)控房地產(chǎn)市場時,應(yīng)該遵循這個規(guī)律,有效地控制年度房地產(chǎn)建設(shè)量和最終規(guī)模,科學(xué)地把握城市擴(kuò)展的規(guī)模和速度。違背這個規(guī)律,不切實(shí)際地提高規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),就會出現(xiàn)泡沫。
第三,嚴(yán)格控制樓面地價控制在房價的1/3以內(nèi)。地價是制定房價的基礎(chǔ),地價決定房價,并影響房價走勢。政府在土地拍賣時要把握尺度,若地價太高,雖然政府會多些當(dāng)期收益,但幾年后房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫,導(dǎo)致投資環(huán)境惡化,造成更大的損失。這幾年,我們堅(jiān)持按照樓面地價原則上不高于該地段房價三分之一的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)控地價,實(shí)踐效果比較顯著。
第四,政府每年為低收入群體建設(shè)的住房面積占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工面積的30%左右。居民住房完全由政府保障和完全市場化都不對。社會中總有20%—30%的低收入群體,努力保障他們的住房需求,是政府的責(zé)任所在。因此,房地產(chǎn)市場的合理結(jié)構(gòu),應(yīng)該是20—30%是政府的保障型住房,70—80%是市場主導(dǎo)的商品房。過去五年,重慶主城區(qū)共新建6000多萬平方米住房,其中經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等共有1800多萬平方米,大體占30%,基本保證了低收入群體的住房需求。
第五,嚴(yán)格控制房價收入比保持在6.5:1左右。房價是一個城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、發(fā)展水平最直接的體現(xiàn)。房價必須與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng),房價過高,超出居民的消費(fèi)能力,形成房地產(chǎn)泡沫,不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展;房價太低,不符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律,同樣不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,同時也造成政府財源的流失。平均而言,一個職工1月工資收入購買1平方米,10年左右購買一套住房是比較合適的?;蛘?,一個雙職工家庭每月買2平方米,六七年時間買一套90平方米左右的住房是理想狀態(tài)。過去幾年,我們堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行以上措施,把房價與職工工資收入比有效控制在一個健康合理的范圍內(nèi),目前重慶主城區(qū)雙職工家庭年收入與商品房平均售價之比大體是6.4:1。
此外,我們還要嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)稅費(fèi)和信貸的有關(guān)規(guī)定,維護(hù)市場交易秩序,遏制開發(fā)商捂盤惜售、“一女二嫁”等不規(guī)范行為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
管住土地市場,就抓住了房地產(chǎn)市場的龍頭
總體上講,重慶房地產(chǎn)市場過去幾年和現(xiàn)在都比較規(guī)范,與我們較為有效地控制房地產(chǎn)土地市場密切相關(guān)。在房地產(chǎn)市場土地調(diào)控方面,我們堅(jiān)持以下措施:
首先,建立土地儲備制度,實(shí)現(xiàn)土地市場有效調(diào)控。2002年初,我們建立土地儲備制度,相繼成立地產(chǎn)集團(tuán)、城投公司、渝富公司等市級儲備機(jī)構(gòu),制定國有土地儲備整治管理辦法,形成土地資源配置“一個渠道進(jìn)水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的良性循環(huán),徹底改變開發(fā)商低價囤積土地局面,實(shí)現(xiàn)了政府對土地市場的有效調(diào)控。
其次,建立先規(guī)劃后出讓制度,提升土地資產(chǎn)價值。2002年起,我們創(chuàng)造性地建立規(guī)劃經(jīng)費(fèi)納入土地成本、先規(guī)劃后出讓的制度,即先由國土部門墊支經(jīng)費(fèi),規(guī)劃部門編制控制性詳規(guī),土地招拍掛出讓后,收回墊支的規(guī)劃經(jīng)費(fèi)。
第三,多賣熟地少賣生地、多賣光地少賣毛地,保障依法拆遷、公平補(bǔ)償。過多出讓未經(jīng)整治的生地多、未完成拆遷的毛地,容易導(dǎo)致兩個問題:一方面,出讓土地價格大大低于實(shí)際應(yīng)有價值;另一方面,由開發(fā)商實(shí)施征地拆遷,難以保證依法拆遷、公平補(bǔ)償,造成大量社會矛盾,影響社會穩(wěn)定。據(jù)此,我們提出并大力推行多賣熟地少賣生地、多賣光地少賣毛地的原則,要求由政府及土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)動拆遷,土地完成整治之后再出讓。這既保證了政策的落實(shí),保障了被拆遷居民的利益,避免了居民與開發(fā)商的矛盾。同時,保證出讓土地是地上建構(gòu)(筑)物拆遷完畢或完成征地拆遷補(bǔ)償?shù)墓獾?,是七通一平整治后的熟地,極大提高了土地的資產(chǎn)價值,保障了依法拆遷、公平補(bǔ)償。
第四,強(qiáng)力推進(jìn)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度,實(shí)現(xiàn)公開公平公正交易。2002年以來,我們強(qiáng)力推進(jìn)經(jīng)營性土地招拍掛出讓制度建設(shè),成立土地交易中心,建立總量調(diào)控、集中供應(yīng)、公開交易、基準(zhǔn)地價更新和公布、地價集體決策、出讓合同跟蹤管理等一系列制度。2003年以后,重慶市主城區(qū)經(jīng)營性土地招拍掛出讓率達(dá)到100%,實(shí)現(xiàn)國有土地資產(chǎn)保值增值,實(shí)現(xiàn)土地交易的公開公平公正,杜絕灰色交易,從源頭上預(yù)防腐敗行為的發(fā)生。
最后,處置“四久”工程,整頓房地產(chǎn)市場秩序。2002年7月,我們專題研究部署“久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”的“四久”工程處置工作,采取收回土地使用權(quán)、征收閑置費(fèi)、限期動工、土地儲備、組織行政事業(yè)單位購買、債務(wù)重組、業(yè)務(wù)重組、法人重組、司法處置等一系列措施,推動盡快處置。由于措施科學(xué)、價格合理、宣傳到位,爛尾樓成為開發(fā)商的搶手貨,為企業(yè)和群眾挽回大量損失,一些爛尾樓還“蝶變”為地標(biāo)性建筑和重要商務(wù)樓宇。