三股合力推動(dòng)2009年房?jī)r(jià)上漲
這輪全球金融危機(jī)發(fā)生后，中國(guó)只有黃金和房地產(chǎn)兩種資產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有跌，非但沒(méi)降，反而逆市上升。2009年4月迄今，國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格均呈現(xiàn)較快的上升勢(shì)頭，國(guó)房銷售價(jià)格指數(shù)由4月的98.30勁升至9月的114.38。
從資金層面看，2009年房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力有三：一是銀行信貸資金。2006年，全國(guó)銀行個(gè)人貸款新增6119億左右，2007年這一數(shù)字為11800億，2008年大約7010億，而2009年1-9月就達(dá)到了18000億元。個(gè)人貸款中的絕大部分為住房貸款。2009年1-8月的個(gè)人住房貸款就達(dá)到8000億，相當(dāng)于2008年全年的2.7倍。二是企業(yè)的生產(chǎn)性資金，很多企業(yè)將生產(chǎn)型資金投入了房地產(chǎn)，用生產(chǎn)性資金購(gòu)買大宗土地和成套房產(chǎn)保值，特別是央企創(chuàng)造了很多“地王”，顯著推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。在2000年，亞洲金融危機(jī)之后，低增長(zhǎng)、弱通脹、低就業(yè)、低收入，但是股市、房地產(chǎn)價(jià)格上行，中國(guó)也出現(xiàn)過(guò)這一現(xiàn)象。三是個(gè)人自有資金，全球金融危機(jī)并沒(méi)有削弱有購(gòu)房能力群體的支付能力，股市的大起大落反使富裕群體的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)配置進(jìn)一步向房地產(chǎn)傾斜。預(yù)付款一般占房地產(chǎn)資金的50%左右。
整體來(lái)看，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格最初低迷，后來(lái)，居住型需求帶來(lái)一定回暖，5、6月份開始，投資需求介入，企業(yè)生產(chǎn)型資金和信貸型資金推動(dòng)，最終形成了快速上漲的局勢(shì)。隨著貨幣監(jiān)管當(dāng)局對(duì)信貸資金規(guī)模的控制，下半年房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)大大減緩，但沒(méi)有下跌的可能。
房?jī)r(jià)的快速上漲，引發(fā)了是否存在地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，2008年四季度和2009年第一季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率只有5.82%，同時(shí)全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率是28.8%，中國(guó)未來(lái)三年房地產(chǎn)會(huì)面臨供應(yīng)不足，目前房?jī)r(jià)上漲并不是泡沫；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不存在房產(chǎn)供應(yīng)不足的問(wèn)題，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲是泡沫推動(dòng)。
若以房?jī)r(jià)收入比、租金售價(jià)比來(lái)衡量，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自是泡沫無(wú)疑。不過(guò)我懷疑這已不是衡量中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的很好指標(biāo)。貸款利率和收入增長(zhǎng)率相較而言更準(zhǔn)確一些，這幾年的實(shí)踐情況是，當(dāng)個(gè)人收入增長(zhǎng)率為貸款利率的2倍以上時(shí)，則房?jī)r(jià)猛漲，持平或較低則房?jī)r(jià)必然下跌。2006年，城鎮(zhèn)居民人均實(shí)際可支配收入增長(zhǎng)率為10.30%（同期銀行個(gè)人住房貸款利率為6.84%），2007年為13.48%（同期銀行個(gè)人住房貸款名義利率為7. 38%），2008年則為8.18%（同期銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率為7.47%），2009年9月為10.50%（同期銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率為5.94%，下浮30%后則為4.15%）。實(shí)際數(shù)據(jù)表明，2006、2007和2009年房?jī)r(jià)大漲，2008年則微跌。既然認(rèn)定房?jī)r(jià)會(huì)上漲，個(gè)人會(huì)竭盡其力早早貸款買房，只要他能夠按期支付貸款月供。假若新增的收入不能覆蓋貸款利息，個(gè)人是不敢貸款買房的。增長(zhǎng)的個(gè)人收入中，也不能全部用來(lái)還貸，還要支付必要的消費(fèi)新增，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出占當(dāng)年可支配收入的比例一般在75%左右。因此，個(gè)人收入增長(zhǎng)率必須高于貸款利率一倍以上，貸款買房才有市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲的推力才能生成。
中國(guó)房?jī)r(jià)上漲至少要持續(xù)數(shù)年
戰(zhàn)后1945-1990年，日本房地產(chǎn)價(jià)格漲了45年，其間還經(jīng)歷了兩次劇烈上升時(shí)期——70年代日本列島改造計(jì)劃實(shí)施時(shí)期及80年代泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期。而中國(guó)有記錄的房地產(chǎn)價(jià)格上漲不過(guò)15年時(shí)間，很難就此打住。1980年代后期，日本房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，一個(gè)重要因素是有大量機(jī)構(gòu)購(gòu)買者，當(dāng)時(shí)日本的銀行和企業(yè)大量購(gòu)買住宅房地產(chǎn)，而中國(guó)目前還沒(méi)有這樣的現(xiàn)象。
中國(guó)房?jī)r(jià)總歸是上漲的，至少持續(xù)到2020年。令社會(huì)膩煩的開發(fā)商已說(shuō)過(guò)很多理由，諸如城市化、人多地少、耕地紅線等等，再加上中國(guó)的房子質(zhì)量太差，改善性需求會(huì)長(zhǎng)期存在。諸如北京人大附近中關(guān)村大街東側(cè)很多高層住宅不過(guò)是90年代中后期的作品，10年之后已沒(méi)有多少原居民，而80年代初期建造的六層樓多數(shù)都成了出租房。拆遷造成的被動(dòng)需求在很多城市占比達(dá)到30%，這一中國(guó)特色可能會(huì)長(zhǎng)期存在。買田置地和讀書是本性節(jié)儉的中國(guó)人最不吝嗇的兩大支出，幾千年如此。所以，即便人口紅利結(jié)束，中國(guó)人還是喜歡買房。
房地產(chǎn)價(jià)格最大的殺手在于利率，幾乎所有的房地產(chǎn)泡沫刺破都是利率上升所為。中國(guó)企業(yè)和政府高負(fù)債（全部國(guó)有企業(yè)企業(yè)負(fù)債率64.5%）運(yùn)營(yíng)，繼續(xù)需要高額融資，決定了未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間中國(guó)仍然實(shí)行低利率政策，這將是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的最大推手。輿論批判央企地王，但在經(jīng)濟(jì)上其選擇是理性的。目前一年期貸款基準(zhǔn)利率為5.31%，下浮10%為4.779%，14年之后，利息與本金等同。但14年之后到2022年，很少有人懷疑北京等中心的房?jī)r(jià)不會(huì)上漲一倍。事實(shí)上北京的地價(jià)2000年以來(lái)已經(jīng)上漲了4倍。而一些大型企業(yè)利用利率更低的中期票據(jù)來(lái)籌資投資土地就更合算了。作為宏觀調(diào)控工具的利率，其特點(diǎn)是要使用力度就必須大，否則無(wú)效。2008年底一次大幅降息108個(gè)基點(diǎn)就很有效，房?jī)r(jià)利率打七折起的作用更大，相當(dāng)于于再五次降息。美國(guó)也是如此，2001-2003年，美聯(lián)儲(chǔ)一口氣下調(diào) 10余次利率，2005-2007年一口氣上調(diào)利率10余次，2008年再一口氣下調(diào)利率至0.25%。我國(guó)一次下調(diào)108個(gè)基本點(diǎn)，起作用。房貸打七折，也起作用了。2010年及其后的中國(guó)房?jī)r(jià)要下行，必須是利率提到足夠高的程度，而這幾乎可以肯定不會(huì)發(fā)生。2010年的新增貸款會(huì)較09年減少27%，房地產(chǎn)貸款自然也會(huì)收縮。不過(guò)，2010年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，個(gè)人收入增長(zhǎng)率很有可能達(dá)到14%左右，再加上通脹預(yù)期和通脹的存在，銀行和個(gè)人的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)仍然會(huì)偏向房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)資金面收縮會(huì)遠(yuǎn)小于這個(gè)幅度?，F(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)了很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，但只要中國(guó)凈出口使得資金整體過(guò)剩的狀態(tài)不變，利率不大幅變動(dòng)，2010年房?jī)r(jià)漲幅也就只會(huì)間歇性地有所滯緩。
房地產(chǎn)價(jià)格上漲符合決策者的一致利益，因此政府不會(huì)出臺(tái)打壓房地產(chǎn)的政策，至多是借助輿論趁機(jī)多收稅費(fèi)。
各省土地收入占地方財(cái)政收入20-80%不等，日趨龐大的行政費(fèi)用和政府貸款本息都需要房地產(chǎn)這個(gè)支柱。住房也已成為多數(shù)居民最主要的家庭資產(chǎn)，高房?jī)r(jià)逐漸不再為人單方面痛恨，而變成恨愛交加。借助社會(huì)情緒，這些年有關(guān)部門趁機(jī)加征了許多交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，現(xiàn)在還有人忽悠開征物業(yè)稅能降房?jī)r(jià)，其結(jié)果只能是房?jī)r(jià)續(xù)漲、稅費(fèi)增加、多掏腰包。除了直接增加兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房一類的直接惠民政策，其他的房?jī)r(jià)平抑政策都不可靠，包括二套房政策、收回開發(fā)商閑置超期土地等等。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的道理很簡(jiǎn)單，人為價(jià)格管制只能奏效于一時(shí)，隨后都是報(bào)復(fù)性上漲?？紤]到管制時(shí)期額外增加的尋租成本，隨后的上漲總會(huì)超過(guò)正常的上漲幅度。雖然我們特別是我很反感房地產(chǎn)價(jià)格上漲，于國(guó)家于國(guó)民競(jìng)爭(zhēng)力提高大不利，卻必須接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)。本論政府調(diào)控房?jī)r(jià)提了不少供給面的措施，這是很好的開始。
對(duì)于房地產(chǎn)投資的幾點(diǎn)提示
對(duì)于房地產(chǎn)投資者，我有五點(diǎn)需要提示：首先，自住性購(gòu)房任何時(shí)候都是對(duì)的，不要關(guān)心價(jià)格是否高位；其次，中國(guó)住宅地產(chǎn)的投資價(jià)值一般高于商業(yè)地產(chǎn)；再次，中國(guó)低品質(zhì)住房的價(jià)格上行空間不敵高品質(zhì)住房；另外，房?jī)r(jià)上漲時(shí)所獲得的收益會(huì)打折扣，下跌時(shí)所遭受的損失會(huì)放大；最后，借用房貸，要留有余地，需假定利率上漲50%后你的承受力，要做到利率提高后仍能承受月供。
此外，對(duì)于購(gòu)買房產(chǎn)與購(gòu)買房地產(chǎn)股的不同也要有所認(rèn)識(shí)。購(gòu)買房產(chǎn)一般會(huì)持有較長(zhǎng)周期，而股票的價(jià)格波動(dòng)太大，很難持有較長(zhǎng)周期，同時(shí)也很難在最高點(diǎn)賣掉。而且，買房地產(chǎn)股不能從銀行借錢，沒(méi)有杠桿，并且會(huì)因漲跌致使內(nèi)心煎熬很難長(zhǎng)期持有，但買房可以貸款，有杠桿效應(yīng)，能做到長(zhǎng)期持有從而等待價(jià)格升高來(lái)臨。
2010年房地產(chǎn)漲勢(shì)趨緩，個(gè)人投資者應(yīng)該謹(jǐn)慎購(gòu)買。是否應(yīng)該買房，需要投資者根據(jù)自己不同的狀況來(lái)定，綜合考慮各方面因素?？偟膩?lái)說(shuō)，2010年房地產(chǎn)價(jià)格滯緩，仍不乏投資機(jī)會(huì)。
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