核心觀點：
1. 價格是“無形之手”。直覺來看，一般商品降價當然有利于促銷，價跌而量增。然而，近期房價降幅進一步擴大，成交量卻隨之減少，量價齊跌。未來商品房銷售的均衡究竟在哪兒？是否房價降到某個“均衡”位置，房地產(chǎn)市場就能自動出清而企穩(wěn)呢？
2. 住房是居民最重要的資產(chǎn)，其價格顯著下降意味著存量財富縮水?；蛟S存在著與人口、城鎮(zhèn)化相應(yīng)的“均衡”銷量，但國際來看，若預(yù)期走弱，居民會選擇租房和延遲購房，現(xiàn)實“均衡”需求量降低。即使房價下降，也未必像一般商品那樣自發(fā)出清。
3. 各國史實表明，房價持續(xù)下行，意味著金融體系最重要的抵押品價值的降低，從而影響整個社會的信用派生能力，有些國家甚至還引致金融風險。短期或可通過基建等來抵補信貸收縮，但若缺失抵押品價值穩(wěn)定，終難實質(zhì)性擺脫價格低迷的循環(huán)。
4. 展望明年，宏觀政策著力點側(cè)重“三大工程”等領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的重心似仍在防風險。地產(chǎn)供需兩端的舉措或?qū)⒉粩啵谡w物價相對低迷情形下，無論是開發(fā)商還是購房者，其預(yù)期信心的逆轉(zhuǎn)不僅倚賴于地產(chǎn)行業(yè)政策，更取決于宏觀政策的力度。
報告全文：房價降了，居民買嗎？
（作者伍戈系CF40特邀研究員、長江證券首席經(jīng)濟學家。）
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