核心觀點:
1. 價格是“無形之手”。直覺來看,一般商品降價當然有利于促銷,價跌而量增。然而,近期房價降幅進一步擴大,成交量卻隨之減少,量價齊跌。未來商品房銷售的均衡究竟在哪兒?是否房價降到某個“均衡”位置,房地產(chǎn)市場就能自動出清而企穩(wěn)呢?
2. 住房是居民最重要的資產(chǎn),其價格顯著下降意味著存量財富縮水?;蛟S存在著與人口、城鎮(zhèn)化相應(yīng)的“均衡”銷量,但國際來看,若預(yù)期走弱,居民會選擇租房和延遲購房,現(xiàn)實“均衡”需求量降低。即使房價下降,也未必像一般商品那樣自發(fā)出清。
3. 各國史實表明,房價持續(xù)下行,意味著金融體系最重要的抵押品價值的降低,從而影響整個社會的信用派生能力,有些國家甚至還引致金融風險。短期或可通過基建等來抵補信貸收縮,但若缺失抵押品價值穩(wěn)定,終難實質(zhì)性擺脫價格低迷的循環(huán)。
4. 展望明年,宏觀政策著力點側(cè)重“三大工程”等領(lǐng)域,而房地產(chǎn)的重心似仍在防風險。地產(chǎn)供需兩端的舉措或?qū)⒉粩啵谡w物價相對低迷情形下,無論是開發(fā)商還是購房者,其預(yù)期信心的逆轉(zhuǎn)不僅倚賴于地產(chǎn)行業(yè)政策,更取決于宏觀政策的力度。
報告全文:房價降了,居民買嗎?
(作者伍戈系CF40特邀研究員、長江證券首席經(jīng)濟學家。)