核心觀點：
1.政策頻出，無論是地產(chǎn)還是消費，似都希冀于居民加杠桿。但更為現(xiàn)實的挑戰(zhàn)是，大疫三年之后居民會加杠桿嗎？這究竟是居民的能力問題，還是意愿？當下地產(chǎn)政策放松能否像過往那般遂如人意？到底是靠地產(chǎn)來拉經(jīng)濟，還是得靠經(jīng)濟才能穩(wěn)住地產(chǎn)？
2.直覺上，居民收入決定了其住房等購買力。但反直覺的是，歷史上商品房銷售的回升大都是在居民收入的低迷時期，當期收入并非制約購房的決定性變量。無論是剛性還是改善性需求，都屬于居民的長期行為，其決策取決于對長期利率及預(yù)期收入的判斷。
3.過去一年尤其是疫情結(jié)束后，包括房貸利率在內(nèi)的各類地產(chǎn)政策放松層出不窮，但效果似乎并沒有過往那樣立竿見影，本輪商品房銷售更與居民信心指數(shù)高度關(guān)聯(lián)。過去靠地產(chǎn)政策往往能拉動經(jīng)濟，而本輪地產(chǎn)企穩(wěn)更倚賴宏觀經(jīng)濟尤其微觀主體預(yù)期的改善。
4.展望未來，地產(chǎn)新政之下商品房銷售的同比降幅有望收窄，近期看房熱度超季節(jié)性抬升對此已有預(yù)示。但從今年較為審慎的經(jīng)濟增速目標來看，逆周期調(diào)節(jié)政策未必激進，加之微觀主體預(yù)期修復(fù)的漸進性，居民加杠桿行為及其引致的地產(chǎn)“脈沖”可能較溫和。
報告全文：居民，這次會加杠桿嗎？
（作者伍戈系CF40特邀研究員、長江證券首席經(jīng)濟學(xué)家。）
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