成立新市民住房保障基金的建議
時間：2023-03-07
作者：張斌
中國當前和未來的房地產(chǎn)市場面臨三方面挑戰(zhàn)。一是仍有大量群體的居住問題沒有得到解決。大量城市中低收入群體居住條件過于簡陋，外出打工農(nóng)民工群體不能在工作和生活所在的城市安居，一家人長期多地分居。這是我國當前住房領域最突出的短板之一。
二是房地產(chǎn)行業(yè)進入“去杠桿”和資產(chǎn)重組階段，不利于宏觀經(jīng)濟和金融市場穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿擴張和高增長模式已經(jīng)終結，房地產(chǎn)企業(yè)難以憑借行業(yè)自身力量消化近20萬億的沉淀資產(chǎn)。完全依靠市場自發(fā)力量“去杠桿”，不僅帶來持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)低迷，還會威脅到全社會信貸增長和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。日本在這方面有沉痛教訓，歷時過長的去杠桿會造成長期的內需不足，誘發(fā)金融風險。
三是房地產(chǎn)市場從“易熱難冷”轉向“易冷難熱”。我國的住房需求高峰期已過，未來全國住房銷售面積趨勢性下降，全國大多數(shù)城市面臨的可能是住房供大于求局面。避免房地產(chǎn)市場過冷成為未來行業(yè)發(fā)展的主要挑戰(zhàn)。
通過設立“新市民住房保障基金（以下簡稱“基金”）”有助于應對以上三方面挑戰(zhàn)?；鹬饕腥齻€功能：一是幫助和加快房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)重組和風險出清，維護房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定；二是擴大政策保障房供應；三是對城市中低收入和外來打工農(nóng)民工群體提供低成本或租或售的住房?；鹗菍ΜF(xiàn)有住房公積金政策的補充，突出了對未納入現(xiàn)有住房保障體系的中低收入群體的政策保障，基金同時發(fā)揮了化解當前房地產(chǎn)市場風險，激發(fā)房地產(chǎn)市場活力和提振內需的作用。該類政策性住房金融保障機構在發(fā)達國家普遍存在。
基金應該依托中央政府信用，是全國性的非銀行政策性金融機構?；鸬馁Y本金由中央政府發(fā)行特別國債籌集，初期可按500-1000億元安排，支持其他有參股意愿的金融機構和市場投資者參股。基金的日常運營資金來源于發(fā)行債券、REITs產(chǎn)品收入，以及其他日常經(jīng)營收入?；饘κ召彽馁Y產(chǎn)可與市場專業(yè)機構合作，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品獲得收入。
基金需要稅收、土地相關政策的配合?；鹗钦咝越鹑跈C構，有明確的公共政策目標，不同于普通商業(yè)金融機構。基金在存量房地產(chǎn)的資產(chǎn)購入、重組、銷售等環(huán)節(jié)應享受特別的稅收政策；基金在改變土地和房地產(chǎn)使用用途方面可與相關管理部門特別協(xié)商解決，可以考慮每個城市每年給予基金一定的土地用途轉換額度。為中低收入群體提供住房保障的相關稅收優(yōu)惠和土地用途變更，可以考慮一城一策的方式，具體情況具體解決?；鹂梢栽谛率忻駭?shù)量多、對住房需求較高的大城市展開試點業(yè)務，積累經(jīng)驗后可向其他城市推廣。作為面向公眾服務的政策性金融機構，基金經(jīng)營的全部業(yè)務和財務狀況應定期向社會公開發(fā)布，接受社會各界的監(jiān)督和問責，在實踐中不斷完善和提高服務水平。
作者張斌系第十四屆全國政協(xié)委員、CF40資深研究員、中國社會科學院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長。
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