對本次930地產(chǎn)新政的4點理解
時間：2022-10-09
作者：熊園 等
1、整體看，本次屬于中央層面“三箭齊發(fā)”，旨在穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長。
9月29日-30日，央行、銀保監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局相繼宣布3項地產(chǎn)支持政策：1）符合條件城市放寬住房貸款利率下限；2）下調(diào)住房公積金貸款利率；3）換購住房個人所得稅退稅。
整體看，相較于年初以來的穩(wěn)地產(chǎn)政策多以各地因城施策為主，本次由中央直接出手，覆蓋范圍較廣、信號意義較強，有助于提振市場信心、改善居民預(yù)期；本質(zhì)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)是一大拖累，穩(wěn)增長也亟需穩(wěn)地產(chǎn)。
2、分類看，本次對首套房支持力度較大，但限制多；對二套房支持力度較小，但限制少。
1）放寬利率下限：針對首套房的剛性需求，力度較大，但限制也較多。
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力度較大：歷史對比看，本次放寬房貸利率下限，各地可自主決定下調(diào)幅度，力度明顯大于今年5月下調(diào)20個BP，理論降幅也可能大于2008和2014年的下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍。
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限制較多：一是時間限制，政策要求在2022年底前，如不延長則僅對今年四季度有作用；二是范圍限制，政策要求“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市”，根據(jù)我們的梳理：統(tǒng)計局口徑的70個大中城市中，有23城符合要求（均為二三線城市，而且比較熱門的一二線城市基本都不符合）。
2）公積金貸款利率：針對首套房的剛性需求，跟隨商貸利率被動調(diào)整，效果有限。
歷史看，公積金利率一般是作為配套措施，跟隨商貸利率同步調(diào)整；近年來二者利差在2.3個百分點左右，而今年上半年利差已經(jīng)快速收窄至1.5個點，指向本次下調(diào)更多是維持公積金吸引力的被動調(diào)整，且考慮到公積金貸款占比較小，預(yù)計刺激效果有限。
3）換購住房退個稅：針對二套房的改善性需求，力度較小，但限制較少。
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力度較?。?/strong>歷史對比看，此前房屋交易個稅在“滿五唯一”（房產(chǎn)證下發(fā)滿5年，且是業(yè)主唯一住房）情況下免征，否則按成交價1%（或房屋成交價減原值差額的20%）征收；本次政策相較2008/2015/2016年減免契稅（1-3%）、營業(yè)稅/增值稅（5%），力度較小。
? 限制較少：政策對所有城市均適用，且時間范圍為2023年底前，居民享受周期相對更長。
3、效果看，對比歷史經(jīng)驗和當(dāng)前實際約束，Q4地產(chǎn)修復(fù)動能有望提升，但顯著回暖較難。
? 此前寬松周期中地產(chǎn)景氣大幅反彈，是多種強刺激政策的綜合結(jié)果。我國兩輪大的地產(chǎn)寬松周期（2008Q4-2009H1、2014Q3-2016Q1）中，地產(chǎn)景氣均大幅反彈，如商品房銷售面積增速從2008Q4的-14.5%升至2009年Q2的47.6%，從2014Q3的-12.7%升至2016Q1的33.1%?；仡櫩?，期間中央出臺了一系列地產(chǎn)刺激政策，除了與本次類似的降低貸款利率下限、地產(chǎn)交易稅費優(yōu)惠，還有降低首付比、放松房企融資等政策；更重要的是，還出臺了“四萬億”、“棚改”等強刺激，地產(chǎn)景氣大幅反彈是這些政策的共同結(jié)果。
? 本次并非全面放松，中央仍有定力。就本輪而言，“房住不炒”的大基調(diào)沒有改變，三項政策也均有較多限制，指向中央對放松地產(chǎn)仍有定力，而且后續(xù)出臺類似此前“四萬億”、“棚改”等全國性強刺激政策的概率也較小，再疊加疫情持續(xù)反復(fù)、居民偏保守的大環(huán)境，單純依靠穩(wěn)地產(chǎn)政策可能難以推動地產(chǎn)景氣出現(xiàn)大幅反彈。
? 傾向于認(rèn)為，本次放松將進(jìn)一步提升四季度地產(chǎn)修復(fù)動力，但僅靠利率下行、退稅的效果有限，地產(chǎn)景氣度有較大程度的修復(fù)需要“地產(chǎn)進(jìn)一步放松+疫情受控配合”。
一方面，前期各地政策持續(xù)發(fā)力，地產(chǎn)需求已有觸底反彈跡象，如9月下旬30城商品房成交已恢復(fù)至近年來平均水平；疊加本次政策有時間限制，理論上可能刺激地產(chǎn)消費需求加速、提前釋放，助力Q4地產(chǎn)景氣修復(fù)。
但另一方面，自2021年Q4以來，我國住房貸款利率已下行超100BP，但地產(chǎn)景氣仍在持續(xù)探底，指向單純的貸款利率下行對地產(chǎn)景氣的支撐作用有限；參考?xì)v史經(jīng)驗，要實現(xiàn)地產(chǎn)景氣的真正修復(fù)，可能需要首付比例下降、核心一二線城市松綁、房企融資放松等更多地產(chǎn)政策支持，此外，也需要疫情持續(xù)受控的配合。
4、往后看，穩(wěn)增長離不開穩(wěn)地產(chǎn)，四季度地產(chǎn)進(jìn)一步放松可期，但大概率仍是弱修復(fù)。
展望四季度和明年，預(yù)計經(jīng)濟(jì)下行壓力仍會較大，穩(wěn)增長離不開穩(wěn)地產(chǎn)，地產(chǎn)修復(fù)需要更多實質(zhì)性政策支持：如需求端，降低首付比、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、適度放松核心一二線限購限售等；供給端，放松房企股權(quán)融資、調(diào)整預(yù)售金管理和三條紅線等。
但如我們此前報告《當(dāng)前地產(chǎn)壓力究竟有多大？》中分析，受制于預(yù)期惡化、杠桿高企、人口壓力等約束，本輪居民購房需求難有明顯回升，在進(jìn)一步政策的支持下，地產(chǎn)大概率仍是弱修復(fù)。我們預(yù)計，全年商品房銷售面積增速可能接近-20%，地產(chǎn)投資跌幅可能在-5%至-10%左右。
作者熊園，CF40青年論壇會員、國盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家；楊濤，國盛證券宏觀分析師，本文節(jié)選自國盛證券研究所已于2022年10月7日發(fā)布的報告《對本次930地產(chǎn)新政的4點理解》，具體內(nèi)容請詳見相關(guān)報告。文章僅作為學(xué)術(shù)交流，不構(gòu)成投資建議，不代表CF40立場。
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