達(dá)致“房住不炒”的房產(chǎn)稅
時(shí)間：2021-06-16
作者：劉曉春
實(shí)施房產(chǎn)稅的基本原則
稅收，是再分配的手段，也是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、引導(dǎo)市場(chǎng)的工具。我國(guó)現(xiàn)階段設(shè)計(jì)非營(yíng)業(yè)性住房房產(chǎn)稅，必須緊緊圍繞“房住不炒”這個(gè)中心，引導(dǎo)市場(chǎng)弱化住房的資產(chǎn)屬性，回歸商品屬性，形成正常的市場(chǎng)供求關(guān)系，降低房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)資源的過度占用。此時(shí)征收房產(chǎn)稅，擴(kuò)大稅基和增加稅收不是主要目的，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)市場(chǎng)才是主要目的。因此，稅率固然重要，如何征收則關(guān)系到“房住不炒”的目的能否達(dá)到。
房產(chǎn)稅要引導(dǎo)市場(chǎng)向“房住不炒”轉(zhuǎn)化，這需要平衡多方利益，不能搞簡(jiǎn)單算術(shù)公平或劫富濟(jì)貧式的再分配。
首先，必須保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。這是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的必要前提。要防止房?jī)r(jià)暴漲，也要防止房?jī)r(jià)暴跌。房?jī)r(jià)暴跌，不僅會(huì)產(chǎn)生大量的負(fù)資產(chǎn)群體，同時(shí)會(huì)造成銀行大量的不良資產(chǎn)，從而拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)。這種情況下，目前的無房戶總體上也會(huì)陷入經(jīng)濟(jì)困境，依然買不起房。
其次，要給無房戶以希望。一方面要增加保障房供應(yīng)，滿足低收入群體的住房需求；另一方面，要打破人們把房產(chǎn)作為投資品的迷思，讓非理性囤房負(fù)擔(dān)更大的成本，平抑扭曲的需求，遏制房?jī)r(jià)脫離真實(shí)需求非理性上漲；再一方面，各地根據(jù)人口變動(dòng)情況，適度增加土地供應(yīng)。在保證房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定的前提下，讓無房戶在收入增加的基礎(chǔ)上，有希望實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，住上適合自己收入條件的房屋。
再次，要保護(hù)有房戶的基本利益，同時(shí)促使其理性地向市場(chǎng)出售多余房產(chǎn)，增加市場(chǎng)供給，平抑市場(chǎng)非理性的漲價(jià)預(yù)期。一些居民囤積了比較多的房產(chǎn)，原因復(fù)雜，但總體上是合法行為。房產(chǎn)稅不能讓他們有被剝奪的感覺，從而恐慌性拋售房產(chǎn)，造成市場(chǎng)混亂和踩踏，進(jìn)而形成數(shù)量不小的負(fù)資產(chǎn)群體。
房產(chǎn)稅必須體現(xiàn)公平，但不是簡(jiǎn)單的算術(shù)公平，應(yīng)該是有利于市場(chǎng)發(fā)揮作用的公平；同時(shí)，也要充分考慮政策對(duì)市場(chǎng)主體心理影響的作用。有時(shí)，心理感覺的公平，比算術(shù)公平更有效，更有利于市場(chǎng)發(fā)揮作用。
關(guān)于房產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)的政策建議
綜合上述考慮，建議：
一、房產(chǎn)稅免稅部分按戶均/套來計(jì)算，而不按人均面積計(jì)算。比如，每戶可以有兩套或三套免稅房產(chǎn)；
二、具體免稅房產(chǎn)，由業(yè)主自己確定并報(bào)稅務(wù)部門；
三、超過免稅部分的房產(chǎn)，梯次納稅。比如，超過免稅部分的房產(chǎn)，可以按套數(shù)確定不同的稅率；
四、在確定戶均免稅住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，確定總免稅面積。比如，戶均三套免稅住房，總面積不超過800—1000平方米；
五、納稅部分的房產(chǎn)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行估值計(jì)算應(yīng)納稅額。
住房作為消費(fèi)品，與其他消費(fèi)品的消費(fèi)不同。住房的消費(fèi)一定是以戶為單位消費(fèi)的，即使是單口之家，也是一個(gè)家庭，所以不能像其他消費(fèi)品那樣簡(jiǎn)單計(jì)算人均消費(fèi)量。
按人均面積計(jì)算免稅房產(chǎn)，首先，按每戶人家房產(chǎn)面積的計(jì)算復(fù)雜。其次，免稅面積的確定需要在制度層面謹(jǐn)慎考量。是按三口之家基本生活所需面積還是小康生活所需面積確定？廚房、衛(wèi)生間、客廳、餐廳等，單口之家與三口之家所需的基本面積是差不多的。從這個(gè)角度看，按人均面積計(jì)算免稅部分，對(duì)不同人口數(shù)量的家庭來說，實(shí)際上是不合理的、不公平的。再次，擁有兩套房、三套房的人家，相當(dāng)部分是如下原因：（1）專門買了給老人住的，尤其是在異地的老人；（2）現(xiàn)在不少人家有家庭成員長(zhǎng)期在異地工作，需要在工作所在地置業(yè)購(gòu)房；（3）作為度假、休閑的別墅等。這些，在我國(guó)社會(huì)文化環(huán)境中，都有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?br />
特別需要考慮的是，當(dāng)我們消除絕對(duì)貧困，步入小康社會(huì)，對(duì)于住房的功能需要重新定位。也就是說，住房不再僅僅是一個(gè)滿足家庭成員睡覺的地方。在現(xiàn)代社會(huì)，住房更是家庭生活、學(xué)習(xí)、康養(yǎng)、工作的場(chǎng)所。
同時(shí)，還要考慮我國(guó)家庭的現(xiàn)狀和傳統(tǒng)文化因素。以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的三口之家為例，除了滿足基本的生活需求，還需要有每位家庭成員各自的學(xué)習(xí)空間，也需要為老人同住留出空間。
再以老人為例，雖然兩個(gè)老人自己，一室一廳或許已經(jīng)足夠，但中國(guó)的家庭文化，孩子會(huì)經(jīng)常去看望父母、照顧父母，這是中國(guó)的優(yōu)良傳統(tǒng)。所以，雖然是兩口之家，需要給兒孫們留出一定的居住空間。如果今后發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老，住房的基本條件就必須適應(yīng)這樣的需要。
此外，隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們會(huì)有更多的時(shí)間居家辦公或經(jīng)營(yíng)，所以，住房中與一般生活活動(dòng)相對(duì)區(qū)隔的辦公空間，也將是如臥室、廚房、衛(wèi)生間一樣的住房之必要空間。
總之，住房作為消費(fèi)品，是以家庭為單位消費(fèi)的；中國(guó)家庭的居住人口，不能簡(jiǎn)單按戶籍人口計(jì)算；人們對(duì)住房基本需要的內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生了變化。因此，按人均基本居住面積計(jì)算住房免稅部分，并不科學(xué)，也不公平。如果以傳統(tǒng)的滿足基本生活需要計(jì)算人均居住面積，或許解決了人們買不起房的問題，卻可能帶來住不起房、住不好房的問題。
當(dāng)然，擁有更多房產(chǎn)的人，往往都是把房產(chǎn)當(dāng)作投資品在囤積，這是偏離了“房住不炒”的本源。這些才是房產(chǎn)稅需要調(diào)節(jié)的對(duì)象。如果按套數(shù)免稅，有房戶，特別是在免稅套數(shù)以內(nèi)的有房戶，不用再計(jì)算自己的人均居住面積，心里就安定了。即使是擁有房產(chǎn)套數(shù)超過免稅套數(shù)的居民，因?yàn)槊舛惒糠滞耆軡M足居住需求，心理上對(duì)征收房產(chǎn)稅也不會(huì)有太大抵觸。同時(shí)也會(huì)理性看待自己擁有的多余房產(chǎn)，有計(jì)劃地出讓，而不會(huì)恐慌性拋售。
因?yàn)榫唧w哪幾套免稅，是由業(yè)主自己選擇的，一般情況下，人們會(huì)選擇最好、最大、最貴的房產(chǎn)免稅自用。一些原來并沒有高端房的，可能還會(huì)在這時(shí)購(gòu)入高端房以享受免稅，比如原來沒有別墅的，這時(shí)可能會(huì)購(gòu)入一套別墅；原來居住面積小的，現(xiàn)在可能因?yàn)橐硎苊舛?，而盡自己可能購(gòu)入一套大面積房子等。這就穩(wěn)住了高端房的價(jià)格。這時(shí)雖然因?yàn)樵S多居民不愿意承擔(dān)房產(chǎn)稅而開始出售多余房產(chǎn)，市場(chǎng)上階段性出現(xiàn)供大于求，中低端房?jī)r(jià)承壓，但因?yàn)楦叨朔績(jī)r(jià)格穩(wěn)定，會(huì)拉住中低端房?jī)r(jià)不至于崩潰。中低端房?jī)r(jià)的適度下降，也有利于無房戶購(gòu)房。無房戶加入購(gòu)房隊(duì)伍，又是房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的重要因素。房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，首先不會(huì)產(chǎn)生大量的負(fù)資產(chǎn)群體；其次，銀行涉房資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)定。
由于按住房套數(shù)計(jì)算免稅房產(chǎn)，具體免稅房產(chǎn)由業(yè)主動(dòng)態(tài)確定，對(duì)于不同收入群體來說，都是可以接受的，因?yàn)榻窈笫杖朐黾?，改善住房條件的時(shí)候，不用擔(dān)心稅收問題。同時(shí)，因?yàn)橛凶罡呙舛惷娣e的規(guī)定，在這樣情況下還有能力超免稅面積住房的人，一定是承擔(dān)得起的業(yè)主，應(yīng)該不會(huì)有太強(qiáng)烈的不滿情緒。
該政策開始實(shí)行時(shí)，人們可能會(huì)有一段計(jì)算、猶豫時(shí)期，甚至可能出現(xiàn)個(gè)別采取離婚等方式分戶以擁有更多免稅房產(chǎn)的現(xiàn)象。但由于免稅房產(chǎn)套數(shù)足夠保障日常生活，并且不影響日后改善型需求，相信這樣的情形不會(huì)很嚴(yán)重，并且隨著時(shí)間的推移，人們會(huì)更理性地看待住房的屬性。
實(shí)行這樣的房產(chǎn)稅政策同時(shí)，各地根據(jù)市場(chǎng)情況制定并適時(shí)調(diào)節(jié)按揭貸款政策，增加保障房和商住房土地供應(yīng)，可以更穩(wěn)妥有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向“房住不炒”轉(zhuǎn)化。
作者劉曉春系上海新金融研究院副院長(zhǎng)，文章來源于新金融評(píng)論，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載。
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