開征房地產(chǎn)稅一定會(huì)平抑房?jī)r(jià)，抑制程度取決于其開征方式
時(shí)間：2021-05-25
作者：鐘偉
1、目前，中國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種已經(jīng)多達(dá)13個(gè)，涉及到開發(fā)、流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)。“房地產(chǎn)稅”的含義與定位到底是什么？與此前試點(diǎn)的“房產(chǎn)稅”存在哪些差別？中國(guó)征收房地產(chǎn)稅是否存在一些障礙？
鐘偉：關(guān)于房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，從字面可以看出二者顯而易見的差別在一個(gè)“地”字上，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅是對(duì)房和地合并征收的稅種，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一的征稅制度，而在2011年在重慶和上海試點(diǎn)征收的房產(chǎn)稅只涉及房產(chǎn)，是對(duì)建筑物本身征稅，不涉及土地。
在西方，房地產(chǎn)稅也叫做財(cái)產(chǎn)稅（Property Tax），所以，房地產(chǎn)稅是針對(duì)土地以及土地上附著的建筑物合并征稅。從廣義上來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)稅應(yīng)該屬于不動(dòng)產(chǎn)稅的一部分。但中國(guó)的商品房是建在國(guó)有土地出讓的土地使用權(quán)基礎(chǔ)之上的，在租用的土地上對(duì)房地合一征稅，在世界范圍內(nèi)還沒有一個(gè)很好的先例，這或許是我國(guó)目前征收房地產(chǎn)稅過(guò)程中遇到的最大挑戰(zhàn)。
我認(rèn)為，在國(guó)有土地上對(duì)私人住宅征收房地產(chǎn)稅，目前仍存在法理上的障礙。
第一，地方政府對(duì)國(guó)有土地掛牌出讓時(shí)，實(shí)際上的受讓方并不是現(xiàn)在商品房的擁有者，而是房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得某一宗土地的規(guī)定用途、使用年限并且支付土地出讓的租金后，然后再賣掉商品房70年的使用權(quán)，所以，業(yè)主擁有的是基于這個(gè)大產(chǎn)權(quán)二次分割后的小產(chǎn)權(quán)，使用年限是70年。但是，等到土地使用權(quán)到期后，政府是否會(huì)跟這些擁有房地產(chǎn)的業(yè)主直接進(jìn)行免費(fèi)的土地使用權(quán)續(xù)期，目前沒有明確的規(guī)定。
其次，在南方一些城市，如深圳、廣州、溫州等，的確已經(jīng)發(fā)生了國(guó)有土地租約到期的問(wèn)題。處理方式大致分兩種，如果在土地上的建筑物是非住宅，在大多數(shù)情況下，地方政府就會(huì)回收這些到期的土地。如果土地上面是住宅，到期之后，業(yè)主補(bǔ)交部分地價(jià)款，就可以繼續(xù)擁有土地使用權(quán)。從這樣的處置方式來(lái)看，目前土地使用權(quán)到期之后，免費(fèi)續(xù)期不是主流。
問(wèn)題是，如果不是土地使用權(quán)期限屆滿，不能免費(fèi)續(xù)期，而要補(bǔ)交部分土地使用權(quán)出讓金，那么就一定會(huì)涉及到在房地產(chǎn)稅征收過(guò)程中，對(duì)土地估值的折現(xiàn)問(wèn)題，即便如一些法律人士所講，土地折現(xiàn)95%以上，那么要補(bǔ)交的地價(jià)款也不少。
更重要的是，在土地國(guó)有制下，土地的所有權(quán)不屬于業(yè)主，業(yè)主擁有的只是土地上面的房屋，以及土地的使用權(quán)。在這種情況下，征收房地產(chǎn)稅，在我看起來(lái)是一個(gè)法律難題，社會(huì)上也有一定的爭(zhēng)議，但這種爭(zhēng)議怎么解決似乎也不再討論，可能大家都默認(rèn)，房地產(chǎn)稅即便在租用的土地上也可以合并征稅。
2、如何評(píng)判征收房地產(chǎn)稅對(duì)平抑房?jī)r(jià)的作用？有人認(rèn)為，如果房地產(chǎn)稅開征，業(yè)主未來(lái)可能將稅負(fù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給租房者，你如何看待這種擔(dān)心？
鐘偉：首先我們需要理解的是，房地產(chǎn)稅的開征對(duì)房?jī)r(jià)一定有抑制作用。如果擁有這些房產(chǎn)或土地使用權(quán)的人需要納稅，那么房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，收益率水平就一定會(huì)降低。也就是說(shuō)，無(wú)論房地產(chǎn)稅以何種方式開征，稅率是多少，只要開征，就一定會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有抑制作用，至于說(shuō)抑制作用有多大，取決于房地產(chǎn)稅的開征方式。
在西方國(guó)家，房地產(chǎn)稅的稅率從千分之五六到百分之幾都有，比如說(shuō)2%，例如美國(guó)平均房地產(chǎn)稅的稅率大概是1.3%-1.4%，此外，稅率高低還與房地產(chǎn)所處的地塊有關(guān)，如果是大城市的核心地塊，稅率會(huì)很高，如果是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的小城鎮(zhèn)，稅率就會(huì)很低。西方征收房地產(chǎn)稅，是對(duì)房子所處的地塊征稅，而業(yè)主對(duì)地塊是一種續(xù)持有的，如果房屋的建筑年齡老了，可以拆掉重建。所以，西方國(guó)家在房屋保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，如果稅率只定在千分之五或者1.3%左右，大致相當(dāng)于美國(guó)中位收入家庭的一個(gè)月左右的收入，這對(duì)于業(yè)主來(lái)講還是一個(gè)挺沉重的負(fù)擔(dān)。
對(duì)中國(guó)來(lái)講，現(xiàn)在房地產(chǎn)稅的草案還沒出來(lái)，假定房地產(chǎn)稅是有一定抵扣的，抵扣之后的邊際稅率在千分之三到千分之五，看起來(lái)不算高，但是將70年的土地使用權(quán)乘以千分之三到千分之五，那就相當(dāng)于這個(gè)房屋市值的大約21%-35%。打個(gè)比方，如果在房屋保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，那么在房屋的建筑壽命的70年中，就有21%-35%是需要納稅的，假定一套房現(xiàn)在均價(jià)在百萬(wàn)左右，那就有21萬(wàn)到35萬(wàn)是需要交出去的稅，這還是一個(gè)相當(dāng)沉重的負(fù)擔(dān)。
可能會(huì)有人考慮說(shuō)，如果開征房地產(chǎn)稅，業(yè)主有沒有可能把稅負(fù)負(fù)擔(dān)向后轉(zhuǎn)嫁給房屋的承租人來(lái)承擔(dān)，在我看來(lái)這種可能性是微乎其微的。首先，現(xiàn)在大多數(shù)人還是以第一套房為主，少部分人擁有第二套房，所以對(duì)大部分人來(lái)講，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)是難以避免的。如果房屋持有人把第二套房或者多套房用于出租的時(shí)候，才有可能把這個(gè)房地產(chǎn)稅的稅負(fù)向其他人轉(zhuǎn)嫁。但需要理解的是，租房的人的收入往往更脆弱，目前租房一族的房租壓力就已經(jīng)很大了，如果通過(guò)提租來(lái)轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，我覺得這個(gè)途徑很難行得通。
總的來(lái)說(shuō)，如果開征房地產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)一定會(huì)產(chǎn)生向下抑制的作用，至于是帶來(lái)大幅度的房?jī)r(jià)下調(diào)還是房?jī)r(jià)溫和的下調(diào)，取決于房地產(chǎn)稅開征的方式。比如，有無(wú)免稅面積，或到底是按人頭抵扣還是按面積抵扣，稅率是多少，以及地方政府有沒有靈活調(diào)節(jié)稅率的權(quán)力，重點(diǎn)城市和四五線城市的房地產(chǎn)稅的稅率肯定不同。
3、如何評(píng)價(jià)重慶和上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)？十年來(lái)，當(dāng)初征收房產(chǎn)稅的目標(biāo)達(dá)到了嗎？
鐘偉：上海重慶試點(diǎn)開征的這個(gè)房產(chǎn)稅，僅對(duì)房產(chǎn)征稅，不涉及土地及其他不動(dòng)產(chǎn)。從試點(diǎn)的情況來(lái)看還是有一定意義的，適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充了上海和重慶的稅源。上海和重慶的房產(chǎn)稅開征到現(xiàn)在，兩地合并征收的房產(chǎn)稅規(guī)模大概在1000多億，所以對(duì)于上海和重慶還是一個(gè)相對(duì)比較有意義的稅收補(bǔ)充。
但同時(shí)也要看到，上海和重慶的商品房的價(jià)格漲跌，與全國(guó)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲跌的大趨勢(shì)較為一致，也就是說(shuō)，盡管重慶和上海開征了房產(chǎn)稅，但重慶和上海的房?jī)r(jià)并沒有比全國(guó)其他重點(diǎn)城市更溫和或漲得少，甚至上海的房?jī)r(jià)還是非?；馃?。
另一個(gè)問(wèn)題是，上海和重慶開征房產(chǎn)稅并不能替代土地財(cái)政收入。重慶和上海的土地出讓金都是千億規(guī)模，上海可能每年土地出讓金超過(guò)2900億元，而去年上海的房產(chǎn)稅收入是198.7億。也就是說(shuō)，上海的房產(chǎn)稅收入只土地出讓收入的6.7%左右。而重慶則更要低一些。因此，寄希望于通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)替代土地財(cái)政成為地方政府的主要收入來(lái)源是不現(xiàn)實(shí)的。
4、有觀點(diǎn)認(rèn)為，改革房地產(chǎn)稅的主要目標(biāo)是解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，是地方政府未來(lái)的一種主要財(cái)政來(lái)源。你認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)是什么？房地產(chǎn)稅會(huì)成為地方主體稅種嗎？
鐘偉：我們要小心謹(jǐn)慎地看待通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)填補(bǔ)土地財(cái)政的問(wèn)題。地方政府的財(cái)政困難能不能通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)解決，或者說(shuō)房地產(chǎn)稅主要的政策意圖是不是為了解決地方政府的財(cái)政困難，這個(gè)需要仔細(xì)斟酌。
中國(guó)地方政府，往往是越到基層，尤其是地市縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)別，財(cái)政就越困難。一個(gè)不能回避的問(wèn)題是財(cái)政體制改革這個(gè)難題。我們需要考慮的是，地方政府的事權(quán)范圍劃分是否明確，與財(cái)權(quán)是否大致對(duì)等。如果適當(dāng)刪減一些地方政府的事權(quán)，比如在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國(guó)有經(jīng)濟(jì)的布局等方面做一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使得地方政府的事權(quán)更有針對(duì)性，那么地方政府的財(cái)政支出就不會(huì)那么大。因此，首先要考慮的問(wèn)題是，地方財(cái)政改革，尤其是地方政府事權(quán)財(cái)權(quán)的匹配、事權(quán)的調(diào)整；其次才是土地財(cái)政的問(wèn)題。從2000年至今的二十多年時(shí)間里，土地出讓收益的重要性是日益上升的，除了土地出讓收入，涉及到房地產(chǎn)的稅費(fèi)也是一個(gè)非常大的規(guī)模。總體來(lái)講，僅看土地出讓金一項(xiàng)，在2020年就已經(jīng)達(dá)到了8萬(wàn)億的規(guī)模，再加上近2萬(wàn)億的涉房稅費(fèi)，占到地方財(cái)政收入端的40%-45%的規(guī)模。
未來(lái)，要想通過(guò)征收房地產(chǎn)稅接續(xù)如此龐大的土地財(cái)政規(guī)模，是非常棘手的挑戰(zhàn)。因?yàn)樵谀壳暗姆績(jī)r(jià)構(gòu)成中，主要就是稅費(fèi)，建安、景觀和配套占比都很小。除此之外，目前中國(guó)家庭部門繳納的個(gè)人所得稅的規(guī)模，大概每年在1.1—1.3萬(wàn)億之間?？偟膩?lái)看，土地財(cái)政規(guī)模是十萬(wàn)億級(jí)，個(gè)人所得稅的規(guī)模是一萬(wàn)億級(jí)，未來(lái)，如果房地產(chǎn)稅要作為地方政府一個(gè)重要的稅收補(bǔ)充渠道，能夠在多大程度上達(dá)到這個(gè)級(jí)別？
即便房地產(chǎn)稅的開征力度很大，相當(dāng)于把居民的個(gè)稅負(fù)擔(dān)加倍，也就是房地產(chǎn)稅相當(dāng)于另一種個(gè)稅，一年的稅收也就跟當(dāng)前1萬(wàn)億左右的個(gè)稅規(guī)模相當(dāng)，與每年8萬(wàn)多億的土地出讓金和2萬(wàn)億的涉房稅費(fèi)相比，還是有巨大差距的。所以很難想象房地產(chǎn)稅能順利地接續(xù)土地財(cái)政。
5、還有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅能夠起到“調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平”的作用，您如何看？
鐘偉：我們需要從多個(gè)層面來(lái)理解房地產(chǎn)稅對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)問(wèn)題。第一，既然是稅收，征收房地產(chǎn)稅就是政府向家庭和住戶部門加稅，所以家庭部門無(wú)論是窮是富，都是做減法的，而政府是做加法，增加了收入項(xiàng)。
第二，我們需要衡量的是，開征房地產(chǎn)稅，窮人和富人所感受到的稅負(fù)負(fù)擔(dān)是不一樣的。雖然看起來(lái)，房地產(chǎn)稅對(duì)收入分配有一定的調(diào)節(jié)作用，但對(duì)富人征收的房地產(chǎn)稅，對(duì)他所擁有的財(cái)產(chǎn)來(lái)講可能是微不足道的，但對(duì)普通人或者窮人就不一樣了。假設(shè)一個(gè)三四線的城市普通家庭，他擁有一套兩百萬(wàn)市值的房子，如果一年的房地產(chǎn)稅是5000甚至1萬(wàn)，那么跟他的收入相比，這也是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)。
所以，并不能說(shuō)富人擁有的房子多，通過(guò)對(duì)富人征稅就可以調(diào)節(jié)收入分配了，而是要將征收的房地產(chǎn)稅與富人所擁有的財(cái)產(chǎn)收入的占比，以及窮人所需要繳納的房地產(chǎn)稅跟窮人的財(cái)產(chǎn)收入占比進(jìn)行對(duì)比分析，才能夠看出征收房地產(chǎn)稅是否能有效地調(diào)節(jié)收入分配。從美國(guó)以及其他西方國(guó)家來(lái)看，這個(gè)效果并不明顯，即便有作用，也只是發(fā)揮了一個(gè)很小的作用，因?yàn)槲鞣絿?guó)家的K型社會(huì)更加突出。
第三個(gè)層面是，征收上來(lái)的房地產(chǎn)稅如何在政府部門之間分享。在西方國(guó)家，主要是基層政府拿了房地產(chǎn)稅的大部分，將其作為教育、衛(wèi)生、消防等公共開支，然后才是市級(jí)/州政府，中央政府其實(shí)是拿不到什么錢的。中國(guó)開征房地產(chǎn)稅，要看誰(shuí)是受益的主體。如果是縣或者縣級(jí)市作為房地產(chǎn)稅的主要受益方，還具有相當(dāng)?shù)暮侠硇?，但如果是較高層級(jí)的政府，比如說(shuō)省政府或是地級(jí)市政府，擁有更多的房地產(chǎn)稅的汲取權(quán)，這種合理性就被顯著地降低了。
6、在改革房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)中，該如何兼顧高、中、低三個(gè)階層的稅負(fù)公平問(wèn)題？房地產(chǎn)稅改革過(guò)程中面臨的主要困難、障礙有哪些？
鐘偉：開征房地產(chǎn)稅，要兼顧老百姓的財(cái)務(wù)可負(fù)擔(dān)性和社會(huì)公平，這是一個(gè)大局，但是要達(dá)成這種兼顧的大局是相當(dāng)考驗(yàn)智慧的。
第一個(gè)困難是，房地產(chǎn)稅到底是不是不動(dòng)產(chǎn)稅。如果是，那就意味著要對(duì)包括土地、非住宅、住宅在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)征稅，應(yīng)該中央統(tǒng)一立法，然后由地方出細(xì)則靈活地去執(zhí)行。而如果僅僅把房地產(chǎn)稅看成是對(duì)商品房住宅進(jìn)行征稅的話，那就不是廣義上的不動(dòng)產(chǎn)稅，口徑就太狹窄了，與現(xiàn)在上海和重慶征收的房產(chǎn)稅就一樣了。
第二層困難是居民的財(cái)務(wù)可負(fù)擔(dān)性。必須思考的問(wèn)題是，中國(guó)的家庭部門能夠承受的房地產(chǎn)稅的納稅額規(guī)模是多大，能不能保證這些稅負(fù)是居民可負(fù)擔(dān)，并且相對(duì)比較公平分配的。如果稅收額過(guò)低，政府開征房地產(chǎn)稅的動(dòng)力就不高，而如果稅收過(guò)高，那么家庭部門的壓力就會(huì)過(guò)重。目前中國(guó)家庭部門的債務(wù)負(fù)擔(dān)率已經(jīng)超過(guò)GDP的50%了，尤其對(duì)中低收入階層的話壓力更大，所以這是一個(gè)難題。
還有一個(gè)問(wèn)題是，農(nóng)村宅基地的房子要不要交房地產(chǎn)稅？如果開征房地產(chǎn)稅，能不能假定所有擁有宅基地的農(nóng)民都是相對(duì)低收入的，還是其中有一部分是高收入的，此外，一戶多宅的情況也不少見。農(nóng)村宅基地的土地性質(zhì)屬于集體土地，宅基地本身在一定程度上具有可繼承性，與商品房相比，農(nóng)民對(duì)宅基地的所有權(quán)屬性更強(qiáng)。所以，很難說(shuō)是否一定會(huì)對(duì)農(nóng)村宅基地上的建筑征房產(chǎn)稅。
對(duì)于城鎮(zhèn)居民，現(xiàn)在房產(chǎn)的來(lái)源越來(lái)越多樣，有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、長(zhǎng)租公寓等，這些房屋類型是不是統(tǒng)一都得征稅，哪些是可以少征或是暫時(shí)不征的，這都不太好操作，稍有不慎，可能會(huì)引發(fā)較大的社會(huì)爭(zhēng)議。
第三層困難是關(guān)于抵扣的問(wèn)題。現(xiàn)在很多人期望，居民首套房不征收房地產(chǎn)稅，但在我看來(lái)不太可能。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是對(duì)居民財(cái)產(chǎn)的征稅，房產(chǎn)也屬于財(cái)產(chǎn)，可能免不了要繳稅。從中國(guó)目前的住宅套戶比來(lái)看，大概是1.07或1.08套，如果對(duì)首套房不征稅，那就意味著，房地產(chǎn)稅的稅基，只有0.07或0.08。假定全國(guó)14億人有5-6億套房，其中只有7%-8%是需要繳稅的多套房，這樣看，實(shí)際上幾乎收不了多少房地產(chǎn)稅。所以首套房不征稅，在我看來(lái)不太現(xiàn)實(shí)。未來(lái)，一個(gè)可能比較現(xiàn)實(shí)的方式是按照家庭人口、房屋價(jià)值和面積來(lái)做一些抵扣之后再繳稅。這就意味著，未來(lái)有房可能就會(huì)有一定的稅收負(fù)擔(dān)了。
對(duì)于其中一部分家庭來(lái)說(shuō)，他們獲取的第一套住宅是比較便宜的或者是單位分的，但現(xiàn)在其市值已經(jīng)翻了好幾倍，即便按照市值進(jìn)行一些抵扣，剩余部分的稅收負(fù)擔(dān)仍然會(huì)很大。
所以，要想兼顧中國(guó)家庭部門的可負(fù)擔(dān)性和稅收的公平性，同時(shí)還要保證政府能夠汲取到所期望的房地產(chǎn)稅規(guī)模的話，是一件比較困難的事。
一個(gè)不得不討論的問(wèn)題是，開征房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響。不恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)稅的開征方式可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生劇烈震蕩，既要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)有序健康發(fā)展，又想要開征房地產(chǎn)稅，兩者如何兼得，這也是一個(gè)難題。
7、目前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.85%，從人口角度上看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么改變，能否繼續(xù)支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)？如何衡量當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)？
鐘偉：第一，盡管當(dāng)前我國(guó)育齡婦女總和人口出生率已經(jīng)低至1.3，常住人口城鎮(zhèn)化率也已經(jīng)達(dá)到63.89%，但中國(guó)房地產(chǎn)仍然處于一個(gè)緊平衡的狀態(tài)。二十年來(lái)，中國(guó)的商品房供應(yīng)總套數(shù)大概1.8億套，大概能容納5億到5.5億人口，而2000年的人口普查結(jié)果顯示，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口有4.5億，現(xiàn)在則有9億。中國(guó)整個(gè)商品住宅的供應(yīng)量和城鄉(xiāng)人口之間，大致上是一個(gè)緊平衡狀態(tài)。所以，未來(lái)五到十年，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)在高位平臺(tái)運(yùn)行，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在穩(wěn)定內(nèi)需方面繼續(xù)發(fā)揮“壓艙石”的重要作用。
第二，我們應(yīng)該理性地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)狀況，不要輕易說(shuō)房地產(chǎn)泡沫化，更不應(yīng)過(guò)分夸大房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)金融體系中，包括銀行體系和非銀機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸，建筑類貸款，建筑施工類的貸款，以及土地市場(chǎng)的貸款，但體量最大的就是購(gòu)房者的按揭貸款，以及住房公積金貸款等?？傮w上看，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況還比較穩(wěn)健，與歐美對(duì)比，我國(guó)的房地產(chǎn)金融還是比較健康和良性的。
總之，今后五到十年，房地產(chǎn)行業(yè)能夠繼續(xù)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展中較好地發(fā)揮“壓艙石”的作用，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的本源。
8、目前，房地產(chǎn)稅的改革勢(shì)在必行，但根據(jù)“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，房地產(chǎn)稅的征收要先立法。此次召開座談會(huì)，是否意味著未來(lái)可能會(huì)在一些城市先行試點(diǎn)？如何理解試點(diǎn)和立法在順序上的關(guān)系？
鐘偉：房地產(chǎn)稅是立法先行，立法草案出來(lái)后，還需要通過(guò)立法一讀、二讀，然后再?gòu)V泛地討論征求民意，才能夠最終形成一個(gè)重大的法律調(diào)整。因?yàn)檫@個(gè)稅是從無(wú)到有的，涉及到千家萬(wàn)戶的利益，甚至比個(gè)稅的調(diào)整還要重大，所以必須要立法先行，目前來(lái)看，房地產(chǎn)稅的草案還沒有出來(lái)，所以不太好討論具體的內(nèi)容。
充分授權(quán)的意思是，房地產(chǎn)稅立法之后，地方政府受到中央政府的充分授權(quán)，再制定相應(yīng)的細(xì)則去落地，因地制宜試點(diǎn)、不一刀切。因?yàn)榈胤秸旧硎且粋€(gè)大的概念，從省一級(jí)政府到基層政府，中間有多級(jí)政府，所以授權(quán)之后地方能不能做的好，細(xì)則如何兼顧地方之間的差別，也得小心看待。
雖然重慶與上海已經(jīng)有十年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，但開征房地產(chǎn)稅或者是基于不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅，我個(gè)人認(rèn)為還是非常復(fù)雜的，尤其是在國(guó)有土地所有權(quán)的基礎(chǔ)之上開征房地合一的稅種，還是相當(dāng)有技術(shù)難度的。因?yàn)殚_征房地產(chǎn)稅，涉及到國(guó)民收入的重大調(diào)整和再分配，所以在此之前，或許可以考慮將房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容。比如，在一些熱點(diǎn)城市，如深圳、廣州、南京、杭州等地，再次推廣試點(diǎn)房產(chǎn)稅。
分步推進(jìn)，意思是各個(gè)地方不需要齊步走，即便立法先行，中央對(duì)地方充分授權(quán)了，在某一省的范圍內(nèi)也可以分批分步穩(wěn)妥推進(jìn)，小心翼翼地試點(diǎn)，畢竟這是一個(gè)涉及公眾重大利益調(diào)整的問(wèn)題。
在中國(guó)政策決策的過(guò)程中，往往會(huì)通過(guò)多種渠道廣泛地征求民意。在房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程中，要讓相關(guān)利益群體都參與進(jìn)來(lái)，包括房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地方政府以及公眾。在立法之前，充分兼顧各方聲音，廣泛地征求民意，做到公開透明、上下互動(dòng)，穩(wěn)妥推進(jìn)，最終使得房地產(chǎn)稅法能夠在地方層面比較好地落實(shí)，并且取得比較好的政策效果。
本文為CF40對(duì)CF40成員、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的專訪，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載。
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