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房地產(chǎn)緊平衡
時間:2021-04-30 作者:伍戈
  政策松,房價漲,似是疫后全球之共性。相比而言,我國房地產(chǎn)市場整體并沒有表現(xiàn)出如此熱度。與歐美等經(jīng)濟(jì)體房價大幅上升不同的是,國內(nèi)房價上漲較為溫和。去年下半年以來,“三條紅線”、“房貸集中度”等政策陸續(xù)出臺,調(diào)控似有加碼態(tài)勢。房地產(chǎn)能否韌性如初,直接關(guān)乎疫后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)動能強(qiáng)弱。

圖1:疫情以來我國房價未現(xiàn)海外那般飆升


來源:WIND,筆者計算

房地產(chǎn)的需求如何?

  總量層面看,疫情以來我國銀行間市場利率的下調(diào)幅度僅為0.6個百分點,與歷史相比極其微弱,并且隨著疫后經(jīng)濟(jì)修復(fù)及時抬升。銀行間利率寬松程度及持續(xù)時間都相對有限,其進(jìn)一步傳導(dǎo)到房貸利率端的程度也十分溫和。

圖2:疫情以來利率平穩(wěn)支撐地產(chǎn)銷售韌性


來源:WIND,筆者計算

  結(jié)構(gòu)層面看,與過去經(jīng)濟(jì)下行伴隨著調(diào)控放松不同,“房住不炒”的基調(diào)下,各地區(qū)域性的地產(chǎn)政策相對穩(wěn)定。因城施策特征明顯,顯著降低了商品房需求的波動。

圖3:疫情以來地方性調(diào)控政策相對穩(wěn)定


來源:WIND,筆者計算

  綜合來看,總量政策變動微弱搭配各地政策的相對穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場的需求端呈現(xiàn)出波瀾不驚的態(tài)勢。剔除疫情及基數(shù)短期擾動后,全國商品房銷售十分平穩(wěn)。

房地產(chǎn)的供給如何?

  相較需求端,目前房地產(chǎn)市場受供給端的影響更為顯著。去年8月以來,針對房企融資的“三條紅線”及針對商業(yè)銀行涉房貸款的“房貸集中度”政策接連出臺。監(jiān)管壓力之下,房企資產(chǎn)與負(fù)債的增長都持續(xù)放緩,“瘦身”明顯。

  初步測算,目前四分之一以上的上市房企仍或多或少踩中“紅線”。不少中小銀行尚未能達(dá)到“房貸集中度”要求,其涉房貸款比例仍須壓縮。盡管部分房企可通過各種方式進(jìn)行財務(wù)騰挪或加快周轉(zhuǎn),但其擴(kuò)張能力已打折扣。

圖4:房企“縮表”進(jìn)行時


來源:WIND,筆者計算

  目前房企普遍通過“放緩增量、消化存量”進(jìn)行應(yīng)對:

  一方面,拿地及新開工等“增量”行為更為謹(jǐn)慎,避免過快擴(kuò)張;

  另一方面,加快竣工以進(jìn)一步回籠資金,消化項目存量。歷史上看,房企進(jìn)行上述“收縮”操作時投資往往會偏弱。

圖5:竣工加快且新開工減速,地產(chǎn)投資或?qū)⒕徑?


來源:WIND,筆者計算

  展望未來,房貸利率邊際抬升或?qū)ι唐贩啃枨蠹胺科箐N售回款產(chǎn)生影響但未必劇烈。融資約束下房企“縮表”趨勢依然,房地產(chǎn)投資短期可能緩降。值得一提的是,商品房庫存處于低位且在去化,供需依然緊平衡,或?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)市場形成一定支撐。

圖6:低庫存下房地產(chǎn)市場短期依然緊平衡


來源:WIND,筆者計算

  不過與以往不同,“三條紅線”及房貸集中度等約束并非短期的逆周期調(diào)控措施,而是剛性的上限約束。從更長的時間維度來看,未來房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張或面臨明顯的“天花板”。

基本結(jié)論

  一是與海外主要經(jīng)濟(jì)體不同的是,疫情以來我國利率下調(diào)幅度溫和且回升較早,總量性利率政策對商品房需求的影響并不強(qiáng)烈。加之“房住不炒”背景下因城施策,地方性調(diào)控政策總體變化不大。剔除疫情及基數(shù)短期擾動,全國商品房銷售仍較平穩(wěn)。

  二是相較需求端,目前房地產(chǎn)市場受供給端的影響更為顯著。各種監(jiān)管措施都集中于房企資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)的約束,雖然短期存在騰挪空間等,但房企通過加杠桿進(jìn)行擴(kuò)張的能力大打折扣?!胺啪徳隽俊⑾媪俊钡男袨橐颜凵涑龇科髴?yīng)對及調(diào)整思路。

  三是展望未來,房貸利率邊際抬升或?qū)ι唐贩啃枨蠹颁N售回款產(chǎn)生影響但未必劇烈。融資約束下房企“縮表”趨勢依然,房地產(chǎn)投資短期可能緩降。值得一提的是,商品房庫存處于低位且在去化,供需依然緊平衡,或?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)市場形成支撐。


作者伍戈系CF40成員、長江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理。
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