樓市調(diào)控重點應(yīng)回歸供給端，租售同權(quán)的障礙在于教育資源
時間：2021-03-14
作者：陸銘
Q1：2020年底以來，樓市調(diào)控政策明顯趨嚴(yán)，并普遍聚焦于從銀行金融機構(gòu)的層面遏制投機炒房。如何看待從銀行層面調(diào)控房地產(chǎn)信貸的作用效果？
陸銘：我個人認(rèn)為，還是應(yīng)該更多地從供給側(cè)的角度來解決樓市價格上漲的問題。
應(yīng)該看到，中國房價高企的現(xiàn)象，以及去年以來這一輪房價快速上漲的現(xiàn)象，均主要發(fā)生在少數(shù)的大城市。而造成上述現(xiàn)象的本質(zhì)原因，是大城市長期以來處于樓市供應(yīng)嚴(yán)重不足的狀態(tài)。
在樓市供給短缺的情形下，如果過于從需求側(cè)的角度出臺政策進(jìn)行調(diào)控或限制，只會把已被壓抑的需求進(jìn)一步地往后拖。
一般來講，限制貸款的措施對那些能夠全款支付房款的階層影響不大，但很有可能導(dǎo)致購買力本就不強的真實剛需受到壓制，使得本就缺乏支付全款能力的中間階層的需求受到抑制。
當(dāng)前，在少數(shù)房價上漲速度較快的城市，從需求側(cè)出臺的限制政策已經(jīng)非常嚴(yán)格，已從居民戶籍身份、家庭持有套數(shù)等許多角度對購房需求進(jìn)行了打壓。但需注意，如果不加大力度解決供給側(cè)問題，僅僅從需求角度去遏制房價上漲，最后的結(jié)果很有可能是，表面上看房價上漲的勢頭被遏制住了，但其實并沒有真正實現(xiàn)居民福利的最大化。
近期部分城市對于房價上漲現(xiàn)象出臺了更為嚴(yán)格的調(diào)控措施，但坊間也相應(yīng)出現(xiàn)了各種各樣的辦法，去規(guī)避對購房需求的打壓。由此來看，部分管制需求的政策并沒有真正解決住房短缺的問題，市場還在以各自的辦法來尋求真正的平衡，這一點希望管理層能夠注意到。
Q2：與去年相比，2021年是否有支撐樓市持續(xù)升溫的宏觀環(huán)境？“一城一策”“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”之后，樓市調(diào)控升級會否繼續(xù)擴圍？長遠(yuǎn)來看，如何完善房地產(chǎn)金融管理長效機制以現(xiàn)實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”？
陸銘：影響2021年樓市走勢的首要宏觀因素，就是過去一段時間以來較為寬松的貨幣政策，和由此引發(fā)的通脹預(yù)期。
在經(jīng)濟(jì)實際增速出現(xiàn)下滑的情形下，不論是從真實剛需的角度還是從投資需求的角度，大家都將房地產(chǎn)市場作為規(guī)避物價上漲所帶來的損失的重要手段。
影響2021年樓市的另一方面，就是前面所講的供需關(guān)系。
客觀來看，人口向著少數(shù)大城市及其周圍的都市圈集中的趨勢將會長期存在，但這些大城市及周邊又存在著長期以來的供給側(cè)問題，包括對于建設(shè)用地總量的管制非常嚴(yán)格、住宅用地的供應(yīng)嚴(yán)重不足、有些地方還存在著對于容積率的嚴(yán)格管制等。
上述因素的影響之下，供給端的多重管制和需求端的快速增長之間完全不相匹配，自然就會導(dǎo)致部分城市房價快速上漲。
如果在這種情況下對這些城市的住房需求進(jìn)行打壓，又會使得這些需求被擠壓到其他城市，最后可能就會出現(xiàn)不同地區(qū)之間的房價輪番上漲的局面，這對于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”而言無疑是不利的。
由此，我認(rèn)為決策層應(yīng)該下定決心，加快在人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大、房價上漲較快的部分城市增加供應(yīng)的步伐，以此修復(fù)市場預(yù)期，從而真正解決問題。樓市調(diào)控會否升級的事情，在我看來就完全取決于管理層對于這一問題的決策思路。
除此之外，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)社會的高質(zhì)量增長，應(yīng)該進(jìn)一步擴寬企業(yè)和居民的投資渠道，這樣才能真正減少那些具有投資性質(zhì)的購房行為。
但不管怎么樣，目前的限制貸款、按照戶籍身份限制購房等通過壓制需求來實現(xiàn)管制的調(diào)控措施，在我看來只是一種揚湯止沸式的辦法。
Q3：繼去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，今年《報告》再次強調(diào)“解決好大城市住房突出問題”，您認(rèn)為導(dǎo)致熱點城市房價高企的結(jié)構(gòu)性問題有哪些？如何針對性地緩解其住房供求關(guān)系偏緊的狀態(tài)？
陸銘：從去年開始，中央層面開始強調(diào)“解決好大城市住房突出問題”，并且從供給端著手解決大城市的住房矛盾，我認(rèn)為這已經(jīng)體現(xiàn)出了決策層的思路轉(zhuǎn)變。
但是，增加大城市的住房供應(yīng)是一個需要從諸多方面合力解決的問題，我認(rèn)為至少存在以下幾個層次。
首先，增加建設(shè)用地總量。在一些重點大城市，建設(shè)用地總量受到了非常嚴(yán)格的控制。這一問題在數(shù)據(jù)方面也有體現(xiàn)，有些大城市的土地出讓數(shù)量連年下降。
與此同時，部分大城市內(nèi)部的土地出讓結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了很大問題，真正投入到居住用地的土地占比并不高，大量用地都用在了工業(yè)用地和商服用地上。
在有限的居住用地上，許多城市還存在著很嚴(yán)格的容積率管制，進(jìn)一步限制了土地開發(fā)利用的效率，或者說限制了土地轉(zhuǎn)化成住房供應(yīng)的數(shù)量。
還有一些城市，在前些年由于各種各樣的原因，對一些實際上承載著居住功能的房子進(jìn)行了拆除和整理，這也縮小了一些相對低成本的住房供應(yīng)。部分大城市也對群租房采取了嚴(yán)格限制。
諸多因素之下，目前大城市呈現(xiàn)出了住房供給增加完全跟不上需求增加的現(xiàn)象，且政府提供的公租房、廉租房數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，在空間和配置方面都存在不足，中心城區(qū)尤為短缺。尤其是廉租房，基本上是以覆蓋戶籍人口為主，必然無法滿足大量流入的“新市民”的住房需求。
由此，如果想要解決住房短缺問題，就要出臺“組合拳”，從總量和結(jié)構(gòu)兩個方面來增加供應(yīng)，例如加大土地供應(yīng)（特別是租賃房的土地供應(yīng)）、放松對容積率的管制。尤其是在租賃住房方面，既要增加政府的公租房、廉租房供給，又要增加市場供應(yīng)。在不影響安全的情況下，也可以允許一些低成本居住形態(tài)的存在，多管齊下地提高住房供應(yīng)。
需要注意的是，在一些重點城市，一方面住宅價格持續(xù)攀升，但另一方面，城市之中部分工業(yè)用地、商業(yè)用地卻呈現(xiàn)出低效率利用的狀態(tài)。
對于這種結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)該從制度上進(jìn)行調(diào)整，加大物業(yè)（住房）結(jié)構(gòu)調(diào)整的靈活性，讓一些利用率低甚至閑置的工業(yè)用地和商業(yè)用地，能夠向居住用地轉(zhuǎn)換，這一點也非常重要。
Q4：“租賃住房”在《報告》與《綱要》中均占有較大篇幅?！毒V要》明確，“以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。”。
在您看來，租賃住房能夠在多大程度上緩解“困難群體、新市民、青年人”等的住房矛盾？如何結(jié)合市場需求推出多樣化租住產(chǎn)品？
陸銘：我認(rèn)為，租房市場發(fā)展的關(guān)鍵，是要形成多層次的租賃住房供給——既有政府提供的，也有市場提供的。
在政府提供的租賃住房之中，既要有相對來說品質(zhì)較高的、與市場租賃住房的質(zhì)量接近的公租房體系，也要有相對來說條件稍差、價格大幅低于市場價格的廉租房體系，來滿足不同收入水平人群的租住需求。
市場方面，也需要建設(shè)大量租住類型的住房。事實上，目前一部分商品房在進(jìn)入市場以后，也已經(jīng)轉(zhuǎn)化為了租賃住房市場上的有效供給。
目前我們能夠看到，在市場上存在著一些老、舊、小的房子，也能滿足相對而言低收入階層的住房需求，甚至一些城市里還存在著城中村，事實上就發(fā)揮著滿足大量低收入階層住房需求的功能。與此同時，部分城市外圍的一些集體建設(shè)用地上形成的住房也在入市，形成了租房市場的供應(yīng)。
一些城市針對青年人的住房需求，將部分老舊樓房綜合改造成了青年公寓，通過適當(dāng)壓縮居住面積來實現(xiàn)降低租金，并且配套建設(shè)了大量的公共空間來滿足青年人的社交需求。這類青年公寓的形式，能夠滿足青年人的特定需求，也成為了健康的多層次租賃市場的組成部分之一。
我認(rèn)為，只要理解了住房需求的來源以及多元化需求的形態(tài)，就能夠找到相應(yīng)的政策來形成多元化的供給、適應(yīng)不同人群的多元化的需求。
特別需要強調(diào)的是，在大城市的“新市民”里面，有相當(dāng)一部分群體的收入水平還是比較低的，他們的收入水平只能支撐他們通過群租的方式租住在品質(zhì)較差的住房之中。我想，只要他們的住房能夠保證安全性，目前大城市還是要對這樣的居住形態(tài)增加包容度，不能一味地拆除或者打擊，否則只會擠壓這部分低收入群體在城市里面的生活空間。對于這一點，我想特別呼吁一下。
Q5：目前哪些因素限制了租賃住房市場的建設(shè)發(fā)展？
陸銘：除了要增加租賃住房供應(yīng)總量、城市管理要包容一些低成本租住形態(tài)之外，租賃住房市場本身也有很多不規(guī)范的問題。
比如，長租公寓這個形式目前在國內(nèi)還不是很普遍，大家普遍認(rèn)為“租房子”的狀態(tài)不夠穩(wěn)定。一些發(fā)達(dá)國家對于租客和房東之間的租住合同設(shè)定了明確的管理措施，能夠促進(jìn)長期合同的形成，以此增加租房的穩(wěn)定性。
從合同的規(guī)范性來看，目前對于房東權(quán)益的保障力度也還不夠。在一些發(fā)達(dá)國家，租住合同會對租客行為作出嚴(yán)格限制，例如租客退房時要打掃衛(wèi)生并恢復(fù)原狀，如有損壞要做出賠償?shù)鹊?，否則就要面臨租金扣罰。在我國，雖然也有這方面的限制，但總體來看租客行為還是不夠規(guī)范，導(dǎo)致房東往往希望通過提高租金來規(guī)避風(fēng)險。
諸如此類的細(xì)節(jié)都會對整體上的租金水平產(chǎn)生影響。所以，租房市場的規(guī)范需要政府管理與市場秩序等各個方面共同的努力建設(shè)。
Q6：《綱要》指出，“完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。在您看來，租賃住房在享受公共服務(wù)方面還存在哪些短板？實現(xiàn)“租售同權(quán)”還需攻克哪些障礙？
陸銘：從我國現(xiàn)狀來看，買房和租房的最主要差別，其實就體現(xiàn)在公共服務(wù)方面，這里所說的公共服務(wù)主要是指教育資源。
現(xiàn)在各級城市里面仍然有著“學(xué)區(qū)房”的概念，即資質(zhì)較好的中小學(xué)在錄取順序上，是擁有相應(yīng)學(xué)區(qū)住房所有權(quán)的排在優(yōu)先位置，租房的要往后排。
未來想要真正推進(jìn)租售同權(quán)，就要使“租房子”和“買房子”在孩子入學(xué)的問題上具有同等權(quán)利。
這樣的操作也會緩解房價和租金之間的巨額差距。實際上，目前的學(xué)區(qū)房房價里包含了孩子上學(xué)的“學(xué)費”，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里面，這種現(xiàn)象被稱之為教育質(zhì)量的資本化。如果未來租房的人也能夠享受到同樣的教育權(quán)，那么房價里面的這部分“學(xué)費”就會逐漸轉(zhuǎn)嫁到租金上，那么自然地，學(xué)區(qū)房的租金就會產(chǎn)生一定上漲。
推進(jìn)租售同權(quán)的障礙，我認(rèn)為實際上就是“利益”二字。對于已經(jīng)買了房子特別是買了學(xué)區(qū)房的人來說，租售同權(quán)的推進(jìn)會使得學(xué)區(qū)房的售價受到一定影響，這在他們看來無疑會損害自身利益。
事實上，中國許多領(lǐng)域的改革都會碰到這樣的硬骨頭，都會涉及到一些利益調(diào)整，但整個社會的發(fā)展建設(shè)也只能是朝著公共利益最大化的方向去努力。
那怎么辦呢？如果想要逐步化解矛盾，未來只有投入更多教育資源，大力改善教育質(zhì)量，并且注重推動優(yōu)質(zhì)教育資源更加均衡地分布。也只有這樣的一些辦法，能夠幫助化解上述矛盾。
Q7：《報告》明確2021年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，較去年提高了36%。老舊小區(qū)改造規(guī)模龐大又涉及民生，如何形成有效的商業(yè)模式和開發(fā)理念？
陸銘：我認(rèn)為老舊小區(qū)的改造大概分為兩種類型。
第一種類型，是改造以后的小區(qū)仍然以實現(xiàn)基本的居住功能為主。
這種類型的改造又可分為兩種形式，一種是純粹的公益型改造，主要投入政府資金，帶有社會保障性質(zhì)，面向一些低收入群體和低收入社區(qū)。如果這類改造遇到了難點問題，主要依靠社區(qū)的協(xié)商解決。以小區(qū)小高層樓房加裝電梯為例，要盡量避免由于個別房東的不配合、不愿意而影響整體項目的進(jìn)程。
另一種形式是針對相對而言收入更高群體的小區(qū)改造，需要政府補貼一部分資金、居民自己也要出一部分錢。同樣以加裝電梯為例，由于改造后的福利、便利是由居民自己所獲得的，這類改造可在居民自愿的情況下，適當(dāng)向居民收取一定費用，形成共同投入的發(fā)展模式。
第二種類型是更為市場化的小區(qū)改造，通常發(fā)生在人流量大、商機較多的城市中心位置。有些地方的建筑較有特色，可以形成居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)的綜合用途，一些老舊小區(qū)甚至可以徹底改為他用。這個時候，老舊小區(qū)的商業(yè)價值就體現(xiàn)出來了，就完全可以讓更多的市場力量參與進(jìn)來。
一些大型房地產(chǎn)商，比如萬科等，已經(jīng)開始在全國各地發(fā)展類似項目了。我自己也去實地調(diào)研過，項目效果非常好。第一，老舊小區(qū)改造以后，原有住戶的居住環(huán)境得到了明顯改善。第二，居住環(huán)境改善以后，對于房主來說，房屋租金能夠上漲，尤其是一些臨街的房子，可以進(jìn)一步活租活用產(chǎn)生更大的商業(yè)價值。一些改造后的社區(qū)形成了新的消費場所和旅游景點，對于增加城區(qū)、街道的活力也發(fā)揮了積極作用。第三，還有一些老舊小區(qū)被改造成了青年公寓，又給青年人提供了更優(yōu)質(zhì)的居住空間。總的來看，這類改造產(chǎn)生了多贏的效果。
由此來看，老舊小區(qū)改造可以呈現(xiàn)出更多層次、適用于更多商業(yè)模式，根據(jù)不同層次的需求，可以嘗試更加市場化或更公益性的方式。
我認(rèn)為這些不同模式的背后，體現(xiàn)出了一些理念的更新。
第一個非常重要的理念，各類供給模式發(fā)揮作用都有賴于對于需求的精準(zhǔn)識別。所謂精準(zhǔn)識別需求，既包括老舊小區(qū)本身的居住功能，也包括老舊小區(qū)及周邊潛在的一些其他功能，比如消費、服務(wù)業(yè)的功能，甚至文化歷史保護(hù)的功能。要精準(zhǔn)識別各種各樣的需求，而且認(rèn)識到需求的多層次性，這是非常重要的一個理念。
第二個非常重要的理念，城市老舊小區(qū)改造本身會產(chǎn)生非常強的社會正外部性，需要關(guān)注各方面相關(guān)主體的利益，既包括正在居住的租戶、小區(qū)原來的業(yè)主，也包括基層政府和那些參與改造項目的企業(yè)。改造過程即涉及如何在居民個體利益、社區(qū)群眾利益甚至城市公共利益之中尋找最佳結(jié)合點的問題，也涉及城市治理模式改變的問題，因此，要積極進(jìn)行多方協(xié)調(diào)，共同提升改造效果。
上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院特聘教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘接受了CF40研究部訪談，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載。
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