進(jìn)入2009年之后，買房的人和賣房的人都沒有想到，樓市幾乎在一夜之間，從冬天進(jìn)入了夏天。2008年下半年，地產(chǎn)商們普遍感覺到了壓力。據(jù)說，當(dāng)時萬科的走廊里，燈都是隔一盞才亮一盞的。2009年之后，銀行信貸突然開閘放水。原本是地產(chǎn)商苦苦哀求銀行，現(xiàn)在倒過來了，銀行反倒求著地產(chǎn)商趕緊借錢。房地產(chǎn)的銷售量和房價一路走高，房地產(chǎn)投資也開始迅猛增加。去年年底買到房子的人竊竊自喜，今年沒有趕上買房的人們后悔不迭。各路炒房的“英雄”們再出江湖，那些聲稱房價要回調(diào)的學(xué)者們顯得格外的迂腐和可笑。買房才是最佳投資的說法越來越深入人心。
但是，房價真的是只漲不跌嗎？
流行的說法是，土地是稀缺的，只有這么點(diǎn)地，但人口卻越來越多，所以房價一定會上漲。尤其是像北京、上海這樣的大城市，全國人民，甚至全世界人民都要來買房，房價怎么可能會下降呢？人們總是根據(jù)自己的經(jīng)驗得出判斷的。過去十多年是中國房地產(chǎn)的黃金增長時期，我們身邊隨處可以找到早早買房，早早發(fā)財?shù)氖吕?。這些身邊的事例，再加上耳邊聽到的“投資策略”，使得大多數(shù)人都會相信，房價是會繼續(xù)上漲的。
任何投資品都是有周期的，股票如此，黃金如此，房地產(chǎn)也如此。但是，房地產(chǎn)的周期來得更長，長到超過了我們的經(jīng)驗和心理因素所能把握的時間長度。買房很可能是我們一生中最大的一筆開支，如果是我們自己住，有可能會住上三、四十年。從長期來看，房價究竟會如何變動，關(guān)系到我們每個人的財富。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在能夠找到的時間跨度最長的房價數(shù)據(jù)可能是阿姆斯特丹的房價。馬薩諸塞大學(xué)的Piet Eichholtz教授收集了1628到1973年間阿姆斯特丹王子運(yùn)河（Herengracht canal）邊上的房屋價格指數(shù)?！斗抢硇苑睒s》一書的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研制了美國房地產(chǎn)的長期價格指數(shù)，大致可以追溯美國從19世紀(jì)末以來的房價變動趨勢。這些對房價長期變動趨勢的研究結(jié)果是令人氣餒的：從長期來看，房價并不像我們想象的那樣會不停的上漲。
從阿姆斯特丹的案例來看，房價在過去350年內(nèi)增長了一倍，但這意味著每年房價只增長0.2%。美國20世紀(jì)90年代的房價（扣除了通貨膨脹因素）跟19世紀(jì)90年代的房價相比，幾乎沒有增長。美國在過去100多年的時間內(nèi)，真正稱得上房地產(chǎn)黃金時期的只有兩次，一次是第二次世界大戰(zhàn)之后，另一次則是在20世紀(jì)90年代后期以來，即在這次美國金融危機(jī)之前美國房地產(chǎn)經(jīng)歷的瘋狂上漲。
為什么歷史的數(shù)據(jù)和我們的感覺會相差如此之遠(yuǎn)？首先，人們認(rèn)為土地必定稀缺的想法并不完全正確。跟所有的土地資源相比，城市里面拿來開發(fā)住宅的土地面積僅占很小的比例。美國城市地區(qū)土地面積只占其國土面積的2.6%。如果大城市的土地變得越來越昂貴，那么地產(chǎn)商將會想辦法尋找替代資源，比如提高建筑密度。未來的城市規(guī)劃也會對土地價格帶來很大的影響。我們到退休之后愿意居住的城市很可能不是現(xiàn)在的大城市。中國當(dāng)前房價高漲，一個重要的因素就是土地價格在房價中所占的比例過高，而這又和現(xiàn)行的地方財政體制有關(guān)系。目前城市土地拍賣，地價越拍越高，很可能反映的是地方政府的斂財欲望，而非土地的實(shí)際稀缺程度。地價被人為推高，房價自然會跟著虛高。
其次，人口因素的變化也會對未來的房價帶來巨大的沖擊。當(dāng)前房價高漲，在一定程度上是和計劃生育政策有關(guān)系的。由于現(xiàn)在的小兩口都已經(jīng)是獨(dú)生子女，當(dāng)獨(dú)生子女夫婦買房子的時候，往往需要雙方的家庭提供財力支持，因此，當(dāng)他們購房的時候，其實(shí)是6個有收入能力的人在供養(yǎng)一套房子：男孩和女孩，男孩的父母、女孩的父母。這或許可以解釋為什么中國年輕人買房的平均年齡很小，但買的房間面積很大。高房價會進(jìn)一步加劇出生率的下降。城里的人們不愿意生孩子，不是因為計劃生育抓得嚴(yán)，而是房價太高，以至于人們養(yǎng)不起孩子。當(dāng)出生率不斷下降之后，中國將會突然進(jìn)入人口老齡化社會，到那時候，對住房的需求將會急劇萎縮。如果收入不平等的局面沒有得到根本的緩解，城里人的房子是無法賣給進(jìn)城的農(nóng)民工的，中國將會進(jìn)入房地產(chǎn)大量過剩的時代。
再次，中國的房地產(chǎn)市場仍然處于混亂的局面。既有在市場上流通的商品房，又有各種產(chǎn)權(quán)雜亂的央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房。至今為止，二手房市場仍然發(fā)展滯后。這意味著中國的房地產(chǎn)存量中有大量的閑置，同時遺留著許多重大的歷史問題和利益分配問題。這些問題都是懸在房地產(chǎn)市場上方的達(dá)摩克利斯之劍。
最后，說實(shí)在的，讓我們考慮未來三、四十年的事情可能是太過奢侈了。中國的房子沒有土地所有權(quán)，只有七十年的使用權(quán)，饒是如此，我們居住的房子能有七十年的壽命嗎？就連開發(fā)商自己都承認(rèn)，中國的房子平均壽命只有三十年。這意味著我們買房子的時候，其實(shí)買到的房子價值要扣掉一半，或是價格要多算一倍。
一個房地產(chǎn)只漲不跌的神話，很可能會在不久的將來破滅。美國的房價會下跌，英國的房價會下跌，香港的房價會下跌，東京的房價會下跌，為什么中國的房價就不會下跌呢？今天的房價漲得越瘋狂，明天下跌的時候，跌得就越痛。一旦房價大幅度下跌，每個中國家庭的財富將會再度被剝奪，中國經(jīng)濟(jì)將會陷入長期的困頓，而那個一直被嬌慣的房地產(chǎn)行業(yè)，將會由于過度服用興奮劑，在沒有長大之前就未老先衰。
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