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誰說房價只漲不跌
時間:2009-08-15 作者:何帆

  進(jìn)入2009年之后,買房的人和賣房的人都沒有想到,樓市幾乎在一夜之間,從冬天進(jìn)入了夏天。2008年下半年,地產(chǎn)商們普遍感覺到了壓力。據(jù)說,當(dāng)時萬科的走廊里,燈都是隔一盞才亮一盞的。2009年之后,銀行信貸突然開閘放水。原本是地產(chǎn)商苦苦哀求銀行,現(xiàn)在倒過來了,銀行反倒求著地產(chǎn)商趕緊借錢。房地產(chǎn)的銷售量和房價一路走高,房地產(chǎn)投資也開始迅猛增加。去年年底買到房子的人竊竊自喜,今年沒有趕上買房的人們后悔不迭。各路炒房的“英雄”們再出江湖,那些聲稱房價要回調(diào)的學(xué)者們顯得格外的迂腐和可笑。買房才是最佳投資的說法越來越深入人心。

  但是,房價真的是只漲不跌嗎?

  流行的說法是,土地是稀缺的,只有這么點(diǎn)地,但人口卻越來越多,所以房價一定會上漲。尤其是像北京、上海這樣的大城市,全國人民,甚至全世界人民都要來買房,房價怎么可能會下降呢?人們總是根據(jù)自己的經(jīng)驗得出判斷的。過去十多年是中國房地產(chǎn)的黃金增長時期,我們身邊隨處可以找到早早買房,早早發(fā)財?shù)氖吕?。這些身邊的事例,再加上耳邊聽到的“投資策略”,使得大多數(shù)人都會相信,房價是會繼續(xù)上漲的。

  任何投資品都是有周期的,股票如此,黃金如此,房地產(chǎn)也如此。但是,房地產(chǎn)的周期來得更長,長到超過了我們的經(jīng)驗和心理因素所能把握的時間長度。買房很可能是我們一生中最大的一筆開支,如果是我們自己住,有可能會住上三、四十年。從長期來看,房價究竟會如何變動,關(guān)系到我們每個人的財富。

  經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)在能夠找到的時間跨度最長的房價數(shù)據(jù)可能是阿姆斯特丹的房價。馬薩諸塞大學(xué)的Piet Eichholtz教授收集了1628到1973年間阿姆斯特丹王子運(yùn)河(Herengracht canal)邊上的房屋價格指數(shù)?!斗抢硇苑睒s》一書的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研制了美國房地產(chǎn)的長期價格指數(shù),大致可以追溯美國從19世紀(jì)末以來的房價變動趨勢。這些對房價長期變動趨勢的研究結(jié)果是令人氣餒的:從長期來看,房價并不像我們想象的那樣會不停的上漲。

  從阿姆斯特丹的案例來看,房價在過去350年內(nèi)增長了一倍,但這意味著每年房價只增長0.2%。美國20世紀(jì)90年代的房價(扣除了通貨膨脹因素)跟19世紀(jì)90年代的房價相比,幾乎沒有增長。美國在過去100多年的時間內(nèi),真正稱得上房地產(chǎn)黃金時期的只有兩次,一次是第二次世界大戰(zhàn)之后,另一次則是在20世紀(jì)90年代后期以來,即在這次美國金融危機(jī)之前美國房地產(chǎn)經(jīng)歷的瘋狂上漲。

  為什么歷史的數(shù)據(jù)和我們的感覺會相差如此之遠(yuǎn)?首先,人們認(rèn)為土地必定稀缺的想法并不完全正確。跟所有的土地資源相比,城市里面拿來開發(fā)住宅的土地面積僅占很小的比例。美國城市地區(qū)土地面積只占其國土面積的2.6%。如果大城市的土地變得越來越昂貴,那么地產(chǎn)商將會想辦法尋找替代資源,比如提高建筑密度。未來的城市規(guī)劃也會對土地價格帶來很大的影響。我們到退休之后愿意居住的城市很可能不是現(xiàn)在的大城市。中國當(dāng)前房價高漲,一個重要的因素就是土地價格在房價中所占的比例過高,而這又和現(xiàn)行的地方財政體制有關(guān)系。目前城市土地拍賣,地價越拍越高,很可能反映的是地方政府的斂財欲望,而非土地的實(shí)際稀缺程度。地價被人為推高,房價自然會跟著虛高。

  其次,人口因素的變化也會對未來的房價帶來巨大的沖擊。當(dāng)前房價高漲,在一定程度上是和計劃生育政策有關(guān)系的。由于現(xiàn)在的小兩口都已經(jīng)是獨(dú)生子女,當(dāng)獨(dú)生子女夫婦買房子的時候,往往需要雙方的家庭提供財力支持,因此,當(dāng)他們購房的時候,其實(shí)是6個有收入能力的人在供養(yǎng)一套房子:男孩和女孩,男孩的父母、女孩的父母。這或許可以解釋為什么中國年輕人買房的平均年齡很小,但買的房間面積很大。高房價會進(jìn)一步加劇出生率的下降。城里的人們不愿意生孩子,不是因為計劃生育抓得嚴(yán),而是房價太高,以至于人們養(yǎng)不起孩子。當(dāng)出生率不斷下降之后,中國將會突然進(jìn)入人口老齡化社會,到那時候,對住房的需求將會急劇萎縮。如果收入不平等的局面沒有得到根本的緩解,城里人的房子是無法賣給進(jìn)城的農(nóng)民工的,中國將會進(jìn)入房地產(chǎn)大量過剩的時代。

  再次,中國的房地產(chǎn)市場仍然處于混亂的局面。既有在市場上流通的商品房,又有各種產(chǎn)權(quán)雜亂的央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房。至今為止,二手房市場仍然發(fā)展滯后。這意味著中國的房地產(chǎn)存量中有大量的閑置,同時遺留著許多重大的歷史問題和利益分配問題。這些問題都是懸在房地產(chǎn)市場上方的達(dá)摩克利斯之劍。

  最后,說實(shí)在的,讓我們考慮未來三、四十年的事情可能是太過奢侈了。中國的房子沒有土地所有權(quán),只有七十年的使用權(quán),饒是如此,我們居住的房子能有七十年的壽命嗎?就連開發(fā)商自己都承認(rèn),中國的房子平均壽命只有三十年。這意味著我們買房子的時候,其實(shí)買到的房子價值要扣掉一半,或是價格要多算一倍。

  一個房地產(chǎn)只漲不跌的神話,很可能會在不久的將來破滅。美國的房價會下跌,英國的房價會下跌,香港的房價會下跌,東京的房價會下跌,為什么中國的房價就不會下跌呢?今天的房價漲得越瘋狂,明天下跌的時候,跌得就越痛。一旦房價大幅度下跌,每個中國家庭的財富將會再度被剝奪,中國經(jīng)濟(jì)將會陷入長期的困頓,而那個一直被嬌慣的房地產(chǎn)行業(yè),將會由于過度服用興奮劑,在沒有長大之前就未老先衰。

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