疫后地產(chǎn)
時(shí)間：2020-06-12
作者：伍戈 等
疫后經(jīng)濟(jì)，百業(yè)待興。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)生動(dòng)能，房地產(chǎn)的景氣程度正從一季度的谷底快速回升。這顯然與前期受到抑制的購(gòu)房需求得以集中釋放有關(guān)。經(jīng)歷如此自發(fā)性修復(fù)之后，房地產(chǎn)的回升是否還可以持續(xù)，尤其在“房住不炒”、“房地產(chǎn)不作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的大背景下。
圖1：疫后地產(chǎn)反彈能否持續(xù)？
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind
誰(shuí)在掣肘房地產(chǎn)？
疫情對(duì)居民短期收入造成負(fù)面沖擊，疊加家庭債務(wù)水平已處歷史高位，這些似乎都是掣肘房地產(chǎn)銷售的悲觀因素。不過(guò)與人們直觀感受不同的是，居民收入增長(zhǎng)放緩的時(shí)期，房地產(chǎn)銷售未必低迷。中美史實(shí)對(duì)此都有印證。
究其原因，居民購(gòu)房行為往往取決于其長(zhǎng)期收入的積累和對(duì)未來(lái)的預(yù)期，受短期收入波動(dòng)的影響相對(duì)較小。今年我國(guó)居民收入雖有放緩但更多是疫情短期沖擊所致，對(duì)房地產(chǎn)銷售未必會(huì)構(gòu)成明顯制約。
圖2：居民收入下降抑制地產(chǎn)回升？
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind
家庭債務(wù)水平高低與房地產(chǎn)短期景氣程度也并非直接關(guān)聯(lián)。例如，中國(guó)居民杠桿率趨勢(shì)性抬升已有十多年，而商品房銷售增速的中樞卻相對(duì)平穩(wěn)。特別地，居民杠桿率年內(nèi)的短期變化往往較為緩慢，難以對(duì)商品房銷售的劇烈變化起到主導(dǎo)作用。美國(guó)等國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也呈現(xiàn)類似特征。
圖3：居民債務(wù)高企抑制地產(chǎn)回升？
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind
誰(shuí)在支撐房地產(chǎn)？
“因城施策”依然是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的重要邏輯主線。從過(guò)去兩年的實(shí)施效果來(lái)看，該政策似乎有效熨平了全國(guó)范圍內(nèi)商品房銷售的大幅波動(dòng)。在此政策基調(diào)下，今年山東，南京等地的人才落戶政策邊際放松，嘉興、南寧等城市的公積金政策也有所放寬，這些客觀上將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)銷售的回升提供積極支撐。
圖4：“因城施策”熨平地產(chǎn)波動(dòng)
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind
注：圖中有關(guān)政策包含人才、公積金、限貸、限購(gòu)、限售政策等。
展望未來(lái)，銀行間市場(chǎng)利率下行對(duì)信貸及房貸市場(chǎng)利率的滯后傳導(dǎo)還將持續(xù)。今年廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年，這也為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖營(yíng)造了良好的金融環(huán)境。經(jīng)歷疫情后的一段自發(fā)性修復(fù)后，房地產(chǎn)銷售仍有接力回升的空間，從而有助于宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)企穩(wěn)。
圖5：金融條件對(duì)地產(chǎn)回升形成支撐
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind
基本結(jié)論
一是疫情對(duì)居民短期收入造成負(fù)面沖擊，疊加家庭債務(wù)已處歷史高位，這些似乎都是掣肘房地產(chǎn)回升的悲觀因素。但與直觀感受不同的是，居民收入增速放緩的時(shí)期，房地產(chǎn)銷售未必低迷。家庭債務(wù)高低與房地產(chǎn)短期景氣程度也并非直接關(guān)聯(lián)。古今中外的史實(shí)對(duì)此都有印證。
二是因城施策依然是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的重要邏輯主線。從過(guò)去兩年的實(shí)施效果來(lái)看，該政策似乎有效熨平了全國(guó)范圍內(nèi)商品房銷售的大幅波動(dòng)。在此政策基調(diào)下，今年各地放松人才落戶、放寬公積金政策的城市數(shù)量明顯增加，這些客觀上將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)銷售的回升提供支撐。
三是銀行間市場(chǎng)利率下行對(duì)信貸及房貸市場(chǎng)利率的滯后傳導(dǎo)還將持續(xù)。今年廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年，這也為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖營(yíng)造了良好的金融環(huán)境。經(jīng)歷疫情后的一段自發(fā)性修復(fù)后，房地產(chǎn)銷售仍有接力回升的空間，從而有助于宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)企穩(wěn)。
【作者介紹】
伍戈：CF40成員、長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，曾長(zhǎng)期供職央行貨幣政策部門，并在國(guó)際貨幣基金組織擔(dān)任經(jīng)濟(jì)學(xué)家。中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)最高獎(jiǎng)“孫冶方經(jīng)濟(jì)科學(xué)獎(jiǎng)”獲得者，曾獲浦山政策研究獎(jiǎng)。
文若愚、高莉、徐劍：長(zhǎng)江證券研究員。
薛帥杰、項(xiàng)墩偉、高童、郝寧宣、黃郅棟、張菁、田野：長(zhǎng)江證券實(shí)習(xí)研究員。
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