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　　作者：孫明春　陳家瑤　

政策博弈

　　中國(guó)政府現(xiàn)在面臨著一個(gè)兩難境地。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供需失衡的問(wèn)題，需要進(jìn)行調(diào)整，這不但有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也有利于民生，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌可以使更多居民買(mǎi)得起商品房，平抑過(guò)去幾年因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而產(chǎn)生的社會(huì)不滿(mǎn)情緒，有助于老百姓實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。但另一方面，如果房?jī)r(jià)大幅度下跌，不但會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、金融穩(wěn)定等造成不良影響，而且，一旦出現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步大幅度下滑的強(qiáng)烈預(yù)期，很可能會(huì)返回來(lái)影響開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的投資與消費(fèi)行為，形成一個(gè)惡性循環(huán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)的更深回調(diào)。

　　中央政府：觀望加關(guān)注

　　實(shí)際上，自2004年以來(lái)，中央政府就一直在設(shè)法為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，其目的就是為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快對(duì)民生和社會(huì)安定所產(chǎn)生的負(fù)面影響。在2007年，中央政府更是加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度（圖1）。一定程度上講，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整正是因?yàn)橹暗恼弋a(chǎn)生了作用。雖然在個(gè)別城市，房?jī)r(jià)已下跌20%以上，但從全國(guó)水平來(lái)看，房?jī)r(jià)僅僅從最高點(diǎn)回落了3.8%，目前仍然遠(yuǎn)高于2007年初的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通家庭的購(gòu)買(mǎi)力。因此，從改善民生的角度而言，政府調(diào)控的目標(biāo)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。所以在短期內(nèi)，我們認(rèn)為中央政府并不急于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)伸出援手，甚至有可能還在設(shè)法進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)減價(jià)。

　　圖 1. 2007年政府出臺(tái)的與房地產(chǎn)相關(guān)的政策

　　數(shù)據(jù)來(lái)源： 政府網(wǎng)站。

　　比如說(shuō)，中國(guó)人民銀行近期略微放松了銀根，增加了銀行的貸款額度，但其主要目的是為了支持中小型生產(chǎn)企業(yè)，而不是支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在8月27日，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)還發(fā)布了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)買(mǎi)地一律不能使用銀行貸款，這明確發(fā)出了進(jìn)一步緊縮房貸資金的信號(hào)。而銀監(jiān)會(huì)更是不斷提醒商業(yè)銀行要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。
　　
　　總之，目前而言，中央政府很可能會(huì)繼續(xù)采取觀望態(tài)度，但同時(shí)密切關(guān)注事態(tài)發(fā)展，做好應(yīng)變準(zhǔn)備，以便在房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)之后采取穩(wěn)定市場(chǎng)的措施，防止事態(tài)失控。
　
　　地方政府：杯水車(chē)薪的救助

　　與中央的明確調(diào)控態(tài)度相比，地方政府似乎更不愿意看到市場(chǎng)陷入低迷。這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政具有更加舉足輕重的作用。例如河南省政府新近出臺(tái)了政策規(guī)定，將公積金貸款的首付比例從30%降至20%，普通商品房買(mǎi)賣(mài)可按比例減免房地產(chǎn)交易契稅。西安市為了刺激房市復(fù)蘇也給出了優(yōu)惠條件，購(gòu)房可獲政府補(bǔ)貼，而且房企可以減免部分費(fèi)用。南京市政府近期也決定，在2008年10月1日至2009年9月30日期間，凡購(gòu)買(mǎi)90平米以下(含90平米)商品住房(含二手房)的，給予房款總額1%的補(bǔ)貼；凡購(gòu)買(mǎi)90-144平米以下(含144平米)的，按0.5%計(jì)算補(bǔ)貼，補(bǔ)貼在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)發(fā)放。盡管如此，在我們看來(lái)，只要中央政府不采取放松信貸、調(diào)整土地及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收及行政管理政策，地方政府的救助措施只會(huì)起到杯水車(chē)薪的效應(yīng)。
　
　　房地產(chǎn)企業(yè)：降價(jià)是唯一出路

　　雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的供需失衡，而且大多數(shù)房地產(chǎn)商都面臨資金緊張的問(wèn)題，但很多開(kāi)發(fā)商還是不愿意降價(jià)售房。這一方面是因?yàn)樗麄儾辉敢饫麧?rùn)率被降價(jià)所擠壓，另一方面是擔(dān)心降價(jià)會(huì)給潛在購(gòu)房者帶來(lái)更強(qiáng)的降價(jià)預(yù)期，從而增大售房的難度，或引發(fā)前期購(gòu)房者的不滿(mǎn)（如最近的退房潮）。因此，在年初房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，許多房地產(chǎn)商要么不愿接受現(xiàn)實(shí)，要么不愿公開(kāi)承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，因此在與購(gòu)房者的博弈中采取了不降價(jià)的措施。

　　然而，由于2007年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，目前的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受能力，而且央行的房貸政策趨緊，使得潛在購(gòu)房者通過(guò)貸款買(mǎi)房的難度加大。因此除非開(kāi)發(fā)商降價(jià)，否則住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)將很難維持。

　　有些開(kāi)發(fā)商寄希望于政府救市，認(rèn)為中央政府和地方政府為維持金融、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)定以及保證地方財(cái)政收入而會(huì)很快放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸管制，并出臺(tái)一些扶助措施。但是，根據(jù)我們的前述分析，房地產(chǎn)價(jià)格的溫和下跌（20%以?xún)?nèi)）不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)與金融體系的穩(wěn)定造成嚴(yán)重打擊，而中央政府會(huì)把改善民生放在更重要的位置，因此只要房?jī)r(jià)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的下跌，政府是難以出手救助的。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金緊張問(wèn)題在接下來(lái)的數(shù)月里不會(huì)得到明顯好轉(zhuǎn)。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)可能需要以退為進(jìn)，通過(guò)降價(jià)來(lái)?yè)Q取政策的扶持，贏得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展空間。

　　購(gòu)房者：投資者與消費(fèi)者的區(qū)別

　　對(duì)購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期會(huì)影響其購(gòu)房決策，但這一影響會(huì)因購(gòu)房者的目的不同而各異。對(duì)于把買(mǎi)房純粹作為投資的潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期肯定會(huì)導(dǎo)致其延遲購(gòu)房。而對(duì)于那些已經(jīng)購(gòu)房的投資者來(lái)說(shuō)，這一預(yù)期可能會(huì)加速其出賣(mài)手中的二手房。這兩類(lèi)行為都會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡問(wèn)題，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌。

　　而對(duì)于有實(shí)際住房需求的購(gòu)房自住者而言，房?jī)r(jià)的下跌會(huì)改善其購(gòu)買(mǎi)力，使一些原本買(mǎi)不起房子的居民買(mǎi)的起房子。雖然房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期也會(huì)推遲其購(gòu)房的時(shí)間，但很多人并不見(jiàn)得等候很長(zhǎng)時(shí)間，這是因?yàn)楹芏嗳说淖》啃枨罂赡芟喈?dāng)緊迫。另外，隨著房?jī)r(jià)的下跌，越來(lái)越多的相對(duì)低收入的群體會(huì)逐步地加入到可購(gòu)房者的行列，因此如果收入較高的群體放棄購(gòu)房的機(jī)會(huì)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，這會(huì)給那些一直苦于買(mǎi)不起房子的群體一個(gè)機(jī)會(huì)去買(mǎi)房，而這一群體的購(gòu)房者可能會(huì)擔(dān)心機(jī)會(huì)的再度喪失而抓緊購(gòu)房。從這個(gè)角度而言，房?jī)r(jià)的下跌不會(huì)太深太持久。

　　博弈的結(jié)局：房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌

　　根據(jù)以上對(duì)市場(chǎng)供需、宏觀政策走向及相關(guān)各方的決策選擇的分析，我們認(rèn)為，在接下來(lái)的數(shù)月里，房?jī)r(jià)依然會(huì)處于下行通道之中。但是，房?jī)r(jià)的下跌不會(huì)太深太持久。我們認(rèn)為，在這輪下調(diào)中，全國(guó)平均房?jī)r(jià)將從峰值下降20% 左右，最多不超過(guò)30%，房市頹勢(shì)將持續(xù)到2009年下半年，但最遲會(huì)在2010年底前企穩(wěn)。不過(guò)由于中國(guó)的區(qū)域分化差異性較大，各地的房地產(chǎn)調(diào)整幅度也會(huì)有深有淺，之前泡沫較大地區(qū)很可能會(huì)面臨房市大震蕩，而房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定地區(qū)所迎來(lái)的風(fēng)暴也會(huì)較小。有些人認(rèn)為，我們對(duì)房?jī)r(jià)下調(diào)幅度和時(shí)間的預(yù)測(cè)過(guò)于樂(lè)觀。我們之所以認(rèn)為這輪下調(diào)只會(huì)調(diào)整20%左右、最多調(diào)整2-3年的時(shí)間，是與我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的樂(lè)觀預(yù)測(cè)分不開(kāi)的。

四、中長(zhǎng)期發(fā)展前景

　　雖然在短期內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供需失衡的問(wèn)題，價(jià)格回落在所難免。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于一個(gè)20-30年的上升周期中，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎之一。首先，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的推動(dòng)力。在中國(guó)政府確定了城鎮(zhèn)化方向后，我國(guó)城鎮(zhèn)人口不斷增長(zhǎng)，其占總?cè)丝诘谋壤苍诜€(wěn)步上升，2007年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6億，比例達(dá)到44.9%（1990年為26.4%）。在過(guò)去12年里，平均每年新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)量超過(guò)了1500萬(wàn)人（圖2），這無(wú)疑對(duì)城鎮(zhèn)住房產(chǎn)生了巨大的需求。

　　圖 2. 每年的新增城鎮(zhèn)人口

 
  
　　數(shù)據(jù)來(lái)源： CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)。

　　根據(jù)國(guó)家人口計(jì)劃委員會(huì)2007年1月11日發(fā)布的《國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告》，2020年我國(guó)總?cè)丝趹?yīng)控制在14.5億，城鎮(zhèn)化率提高到53%，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約1000萬(wàn)。另外，根據(jù)建設(shè)部政策研究中心2004年發(fā)布的《2020我們住什么樣的房子——中國(guó)全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積目標(biāo)為35平方米。以此粗略計(jì)算，新增城鎮(zhèn)人口的年住房需求在4.5億平米左右。而2004-07年期間平均每年的商品住宅竣工面積為4.1億平米，兩者之間存在0.4億平米的缺口，而且我們的簡(jiǎn)單計(jì)算中還沒(méi)有考慮原有城鎮(zhèn)居民住房條件改善的因素。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)住宅市場(chǎng)求大于供的基本格局并沒(méi)有發(fā)生根本性的變化。

　　其次，收入的快速增長(zhǎng)依然將對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)步上漲形成強(qiáng)大的支持。在過(guò)去十年里，我國(guó)的年均實(shí)際GDP增長(zhǎng)率達(dá)到9.5%，人均GDP則從1998年的821美元上升到2007年的2432美元，上漲了差不多兩倍（圖3）。與此相適應(yīng)，居民的可支配收入也以?xún)晌粩?shù)的年均速度在增長(zhǎng)。雖然我們預(yù)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)在接下來(lái)的1-2年將面臨增長(zhǎng)放緩的局面，但仍應(yīng)能夠保持8%以上的增長(zhǎng)速度，因此名義可支配收入的增長(zhǎng)速度應(yīng)該可以維持在兩位數(shù)左右。同時(shí)，在接下來(lái)的10-20年里，我們認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該可以保持8-10%的年均實(shí)際增長(zhǎng)率，這意味著居民收入高增長(zhǎng)的趨勢(shì)仍將得以維持。畢竟，我國(guó)的人均GDP還只有2000多美元，居民收入和購(gòu)買(mǎi)力還有成倍的增長(zhǎng)空間，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)將起到堅(jiān)實(shí)的支持作用。

　　圖 3. 實(shí)際GDP增長(zhǎng)與人均GDP

 
  　
　　數(shù)據(jù)來(lái)源： CEIC數(shù)據(jù)庫(kù)。

　　舉例來(lái)講，假定在接下來(lái)的20年時(shí)間里，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭的名義可支配收入的年增長(zhǎng)率為7%，那么10年之后，家庭收入即可翻一番，20年后則可再翻一番（即是目前的四倍）。以我們前述的上海市的一個(gè)三口之家為例，雖然在目前的房?jī)r(jià)、利率及家庭收入的情況下，每個(gè)月房貸的還本付息額占到可支配收入的48%，但由于房?jī)r(jià)總額會(huì)保持不變但家庭收入在快速上漲，10年后的還本付息負(fù)擔(dān)就只有家庭收入的24%，20年后更是降為12%。所以雖然目前家庭還貸負(fù)擔(dān)非常沉重，但動(dòng)態(tài)地看，在收入相對(duì)高增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)居民的購(gòu)房能力并沒(méi)有靜態(tài)的房?jī)r(jià)/收入比所顯示的那么脆弱（這也是為什么我們認(rèn)為英美的房?jī)r(jià)／收入比與中國(guó)的比率不可作簡(jiǎn)單的比較）。換句話說(shuō)，隨著收入的快速增長(zhǎng)，中國(guó)居民對(duì)住房的有效需求也會(huì)迅速增長(zhǎng)。

　　第三，住房金融的進(jìn)一步普及和深化以及消費(fèi)觀念的改變將進(jìn)一步提升中國(guó)居民對(duì)住房的有效需求。目前，許多居民（尤其是工作時(shí)間較短的年輕人）購(gòu)房的瓶頸仍然在于缺乏資金。許多家庭雖然當(dāng)前沒(méi)有足夠的儲(chǔ)蓄，但如果可以貸款買(mǎi)房的話，其未來(lái)收入的快速增長(zhǎng)完全可以保證未來(lái)的還貸能力。不過(guò)，由于貸款買(mǎi)房在中國(guó)還是一個(gè)比較新生的事物，房屋抵押貸款在中國(guó)的發(fā)展只不過(guò)短短十年左右的時(shí)間，商業(yè)銀行對(duì)此的審批標(biāo)準(zhǔn)還相當(dāng)嚴(yán)格，對(duì)住房抵押貸款的總量還多多少少有所控制，因此普通居民申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款目前尚非輕而易舉之事。

　　目前，房地產(chǎn)抵押貸款占我國(guó)GDP的比例僅在10%左右，而新加坡的這一比例為30％，香港和臺(tái)灣更是分別達(dá)到124％和168％。隨著貸款消費(fèi)等觀念為更多人接受，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的定價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)控制能力進(jìn)一步加強(qiáng)，住房金融將得到進(jìn)一步的普及和深化，這無(wú)疑也將提高中國(guó)居民的購(gòu)房能力。

　　短期的調(diào)整不改變長(zhǎng)期的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

　　根據(jù)以上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期與長(zhǎng)期的分析，我們得出以下結(jié)論：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)存在供大于求的現(xiàn)象，因此房?jī)r(jià)下調(diào)在所難免；預(yù)期全國(guó)平均房?jī)r(jià)將比近期峰值下降20%左右，最多不超過(guò)30%；調(diào)整時(shí)間大約2年，最多不超過(guò)3年。

　　為什么房?jī)r(jià)下跌不超過(guò)30%、房?jī)r(jià)調(diào)整不超過(guò)3年呢？對(duì)于去年房?jī)r(jià)上漲50%的地區(qū)來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)從峰值下跌30%，這實(shí)際上意味著房?jī)r(jià)又回到去年年初上漲前的水平（簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)關(guān)系：上漲50％后只需下跌33％即可回到初始值）。但從全國(guó)平均水平來(lái)看，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)在2004-2007年間僅僅上升了41%。如果房?jī)r(jià)從近期峰值下跌30%，實(shí)際上意味著全國(guó)平均的房?jī)r(jià)將降到2004年的水平。這雖然并非不可能，但應(yīng)該講概率很低。

　　從房?jī)r(jià)/收入比來(lái)看，如果房?jī)r(jià)下跌30%，同時(shí)城鎮(zhèn)家庭名義可支配收入在今后3年里平均每年增長(zhǎng)10%，那么3年后，全國(guó)平均的房?jī)r(jià)/收入比將從2007年的7.0降至2010年的3.7（=7.0*70%/(1.1*1.1*1.1)）。即便對(duì)很多中低收入的家庭來(lái)講，屆時(shí)房?jī)r(jià)都變的非常便宜。實(shí)際上，我們不相信這種情況會(huì)發(fā)生，所以我們認(rèn)為這是最差的可能性。

　　另外，從政策面講，房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%，就會(huì)有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)陷入虧損。如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷超過(guò)3年，估計(jì)會(huì)有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)倒閉，相當(dāng)多的農(nóng)民工失去就業(yè)機(jī)會(huì)、而地方政府通過(guò)土地出讓來(lái)獲取當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的資金的這個(gè)渠道也會(huì)枯竭，這會(huì)引發(fā)前述的金融穩(wěn)定、就業(yè)與社會(huì)穩(wěn)定、以及中央與地方政府利益沖突的問(wèn)題，等等。因此，我們預(yù)期，中央政府在全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌20%之前就會(huì)采取措施來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。考慮到政策效應(yīng)的滯后性和有效性，有可能發(fā)生房?jī)r(jià)下跌超出政府目標(biāo)的現(xiàn)象（即超過(guò)20%），但超過(guò)30%的可能性應(yīng)該不大，因?yàn)閷脮r(shí)很多低收入家庭估計(jì)會(huì)迫不及待的抓住這一有利時(shí)機(jī)來(lái)買(mǎi)房。

五、政策與投資決策建議

　　面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)不可避免的調(diào)整以及中長(zhǎng)期內(nèi)依然向好的前景，政府、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、以及潛在的購(gòu)房者應(yīng)該采取怎樣的政策、商業(yè)或投資決策呢？以下是我們的一些建議。

　　房地產(chǎn)企業(yè)：選擇新的增長(zhǎng)點(diǎn)

　　由于存在短期內(nèi)供應(yīng)過(guò)度的問(wèn)題以及近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快導(dǎo)致民怨較重，我們建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不要指望政府會(huì)很快采取救助措施，除非房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的回落。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以退為進(jìn)，通過(guò)降價(jià)來(lái)緩解自身流動(dòng)性的緊張，并換取政府的政策支持。

　　然而，在中長(zhǎng)期內(nèi)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該深入研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向，結(jié)合中國(guó)的國(guó)情，選擇適合自身企業(yè)特點(diǎn)的細(xì)分市場(chǎng)。比如說(shuō)，在過(guò)去的“黃金十年”中，由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成，市場(chǎng)飽和程度低，所以很多開(kāi)發(fā)商都在追逐利潤(rùn)率較高的高端大戶(hù)型市場(chǎng)。但是，隨著房?jī)r(jià)的快速上漲和高端市場(chǎng)的逐漸飽和，高端市場(chǎng)已面臨明顯的供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。同時(shí)，隨著中國(guó)家庭人口規(guī)模的減少（如晚婚晚育導(dǎo)致更多的1人家庭和2人家庭），對(duì)小面積房型（比如60平米左右）的需求其實(shí)在不斷增加，而且小面積住宅的總價(jià)更容易讓民眾承受。這個(gè)市場(chǎng)也許目前利潤(rùn)率較低，但其發(fā)展前景廣闊。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去40年的發(fā)展歷史表明，小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)商策略一樣可以成功。隨著未來(lái)市場(chǎng)將更加多元化，從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房到普通商品住宅、高檔住宅、別墅都將占據(jù)自己的一席之地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要明確自己的定位，選擇適合自己的細(xì)分市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)品牌化經(jīng)營(yíng)。

　　銀行：不必退縮

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整的情況下，銀行當(dāng)然需要提高警惕，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在超調(diào)的可能性，如管理不慎，對(duì)個(gè)別銀行來(lái)說(shuō)，有可能導(dǎo)致較大面積的壞賬。

　　然而，正如前文所述，整體來(lái)講，中國(guó)的銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口并不大。中國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款占銀行貸款總額或GDP的比例與其他經(jīng)濟(jì)體相比也處于較低的水平，未來(lái)的發(fā)展空間還相當(dāng)大。同時(shí)，我們前文的分析也表明，由于中國(guó)居民的收入增長(zhǎng)較快，從動(dòng)態(tài)的角度來(lái)分析，普通居民如果可以通過(guò)房地產(chǎn)抵押貸款來(lái)融資買(mǎi)房的話，其還本付息的負(fù)擔(dān)會(huì)隨著收入的快速增長(zhǎng)而迅速降低。換句話說(shuō)，整體來(lái)講，即便在目前的房?jī)r(jià)水平下，只要銀行做好基本的借款人個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)的審查，中國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是很低的。

　　從這個(gè)角度講，中國(guó)的商業(yè)銀行在這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整中，不但不應(yīng)退縮，而是應(yīng)該借市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì)，大力開(kāi)發(fā)潛在客戶(hù)，為原本買(mǎi)不起房的相對(duì)低收入家庭提供按揭貸款，使他們?cè)诜績(jī)r(jià)下跌時(shí)可以貸款買(mǎi)房，鎖定低房?jī)r(jià)。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著收入的增長(zhǎng)，這些貸款人的還貸負(fù)擔(dān)會(huì)迅速減輕，這實(shí)際上等同于貸款的風(fēng)險(xiǎn)在逐年降低。因此這是一個(gè)雙贏的策略。

　　政府：制定可持續(xù)發(fā)展的住房發(fā)展戰(zhàn)略

　　由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)存在供應(yīng)過(guò)度的問(wèn)題，我們認(rèn)為不應(yīng)過(guò)早干預(yù)市場(chǎng)，而是應(yīng)該讓市場(chǎng)通過(guò)價(jià)格調(diào)整來(lái)減少過(guò)剩供應(yīng)。這不但符合市場(chǎng)規(guī)律，也可以通過(guò)房?jī)r(jià)的回落來(lái)改善民生。

　　然而，鑒于房?jī)r(jià)大幅度回落對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融、就業(yè)等各方面的負(fù)面影響，政府應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，準(zhǔn)備好應(yīng)變措施，避免房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20%。由于房?jī)r(jià)下跌存在一定的慣性（尤其是在存在降價(jià)預(yù)期的情況下），政府的應(yīng)對(duì)措施應(yīng)提前出手，以防止房?jī)r(jià)超調(diào)。我們認(rèn)為，一旦全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)超過(guò)15%，政府就應(yīng)該出臺(tái)方案來(lái)穩(wěn)定房市。

　　由于中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局并未改變，因此，政府在考慮短期內(nèi)救市的同時(shí)，也應(yīng)該從長(zhǎng)計(jì)劃中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略以及政府在其中所扮演的角色。

　　首先，政府應(yīng)該制定一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。我們?cè)谇笆龇治鲋兄赋觯壳爸袊?guó)居民普遍感受到買(mǎi)房負(fù)擔(dān)太重的一個(gè)主要原因在于人均住房面積的增大，包括自愿的和非自愿的（由于買(mǎi)不到合適面積的房子）。自1980年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭的人均居住面積增加了差不多3倍。雖然從改善民生的角度來(lái)說(shuō)，我們的確應(yīng)該不斷改善居民的居住條件，增加人均居住面積。但是，考慮到中國(guó)人口多、可居住地區(qū)土地資源有限的國(guó)情，我們不可一味地追求居住面積的擴(kuò)大。否則，我們終究要碰到資源上的瓶頸。從這個(gè)意義上講，政府在制定中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃時(shí)、在制定城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)、在批準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)、甚至在意識(shí)形態(tài)的宣傳等方面，都應(yīng)該本著“可持續(xù)發(fā)展”的原則，鼓勵(lì)節(jié)約，倡導(dǎo)小戶(hù)型的普通住宅發(fā)展戰(zhàn)略。我們不要追隨美國(guó)的奢華的生活方式，而是要倡導(dǎo)香港、新加坡等國(guó)家／地區(qū)的因地制宜的居住標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)講，我們認(rèn)為目前應(yīng)該繼續(xù)發(fā)展90平米以下的住房，尤其是大力發(fā)展60平米以下的住房，以供收入水平較低的年輕家庭或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)使用。

　　其次，政府應(yīng)該明確意識(shí)到，即便是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、比較富裕的發(fā)達(dá)國(guó)家，也并非所有家庭都能買(mǎi)得起商品房。對(duì)于那些低收入家庭，商品房的價(jià)格即便下跌50%，他們也很難買(mǎi)得起房。因此政府必須承擔(dān)起責(zé)任，為他們提供廉租房（廉租房的人均居住面積必須遠(yuǎn)低于全國(guó)人均居住標(biāo)準(zhǔn)，以鼓勵(lì)居民通過(guò)自身努力來(lái)改善居住條件）。我們認(rèn)為，發(fā)展廉租房是當(dāng)務(wù)之急，這不但可以解決很多低收入家庭的居住問(wèn)題（即民生問(wèn)題），也可以在商品房市場(chǎng)出現(xiàn)衰退、房地產(chǎn)投資面臨下降的情況下，增加房地產(chǎn)投資，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　第三，政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)和中央銀行在提醒金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，應(yīng)該繼續(xù)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)。根據(jù)我們的分析，從短期來(lái)看，除非房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深度回調(diào)，否則國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)并不會(huì)受到太大的負(fù)面影響。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)金融的發(fā)展還處于初級(jí)階段，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)并不大，因此監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該繼續(xù)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大而不是收縮住房金融業(yè)務(wù)。這不但有利于改善民生，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，而且在短期內(nèi)也可以作為政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策之一（比如說(shuō)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以進(jìn)一步放松對(duì)第一套住房的首付比例的要求），有利于防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的超調(diào)。不過(guò)，這些措施可以考慮等到房?jī)r(jià)回落15%時(shí)再出臺(tái)。

　　購(gòu)房者：量力而為

　　鑒于短期內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)整在所難免，持幣觀望應(yīng)該是潛在購(gòu)房者在接下來(lái)的幾個(gè)月里的最佳選擇。然而，隨著房?jī)r(jià)的逐步下跌，會(huì)有越來(lái)越多的相對(duì)低收入家庭加入到“買(mǎi)得起房者”的行列。對(duì)于這些家庭而言，雖然持幣觀望也是一個(gè)選擇，但我們不建議他們等候太長(zhǎng)時(shí)間。因?yàn)楦鶕?jù)我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展前景的分析，目前的調(diào)整應(yīng)該是暫時(shí)的，如果等候時(shí)間太長(zhǎng)則有可能失去難得的買(mǎi)房機(jī)會(huì)。具體來(lái)講，我們認(rèn)為在全國(guó)平均房?jī)r(jià)從高點(diǎn)下跌15%時(shí)（對(duì)不同地區(qū)而言其跌幅應(yīng)該差異很大）應(yīng)該考慮購(gòu)入。

　　不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房者而言，雖然房?jī)r(jià)下跌提高了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，但宏觀經(jīng)濟(jì)前景的趨弱也加劇了未來(lái)收入的不確定性，因此在做出購(gòu)房決定時(shí)需要更加謹(jǐn)慎，要綜合考慮家庭資產(chǎn)組合狀況，量力而為。

　　另外，購(gòu)房者在選擇住房和申請(qǐng)房貸時(shí)，也應(yīng)該考慮到生命周期和未來(lái)的收入增長(zhǎng)。尤其對(duì)于年輕的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我們建議他們購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的住宅，在貸款時(shí)申請(qǐng)盡可能長(zhǎng)的還款期，主要目的是減輕當(dāng)前的還款負(fù)擔(dān)。根據(jù)我們前面所做的分析，隨著收入的快速增長(zhǎng)，同樣金額的月供，占目前的可支配收入的比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10年之后，因此沒(méi)有必要在買(mǎi)房時(shí)一步到位或急于還清貸款，過(guò)度犧牲當(dāng)前的消費(fèi)能力。與其相反，購(gòu)房者應(yīng)盡量減輕當(dāng)前的償債負(fù)擔(dān)，在將來(lái)收入提高后，再考慮將小戶(hù)型換成大戶(hù)型，或者提前還清貸款。