核心觀(guān)點(diǎn)：
1.來(lái)有影，去無(wú)蹤。無(wú)論是價(jià)格還是銷(xiāo)量，年初以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步深度調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)的直觀(guān)感受是，住房需求銳減以及二手房供給驟增。如此短期變化，能否用人口、城鎮(zhèn)化等長(zhǎng)期因素來(lái)解釋?zhuān)渴欠衲芡ㄟ^(guò)不斷降價(jià)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的自動(dòng)出清和最終企穩(wěn)呢？
2.毋庸置疑，房地產(chǎn)的整體趨勢(shì)與人口、城鎮(zhèn)化等長(zhǎng)期因素相關(guān)。但目前的主要矛盾是，地產(chǎn)銷(xiāo)售等指標(biāo)顯著偏離以上述變量擬合的長(zhǎng)期均衡值。特別地，二手房掛牌量激增折射出的居民行為變化，與中央提及的“社會(huì)預(yù)期偏弱”或有互為因果的順周期關(guān)系。
3.國(guó)際來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)單邊調(diào)整預(yù)期后，僅靠降價(jià)似難實(shí)現(xiàn)自發(fā)企穩(wěn)。尤其是當(dāng)房?jī)r(jià)降幅超過(guò)居民首付款比例時(shí)，存在負(fù)向反饋循環(huán)進(jìn)一步強(qiáng)化的可能。宏觀(guān)總量政策而不僅是地產(chǎn)行業(yè)政策顯著發(fā)力，才是扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)的先決條件，各國(guó)規(guī)律大都如此。
4.展望未來(lái)，由于一季度實(shí)際 GDP“高開(kāi)”，以實(shí)際利率為表征的總量政策或難顯著加力，進(jìn)而按部就班落實(shí)“兩會(huì)”既定政策安排。但解除限購(gòu)、防范風(fēng)險(xiǎn)等舉措仍將繼續(xù)。年初專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行偏慢與中央轉(zhuǎn)移支付前置相關(guān)，二三季度可能加快，部分對(duì)沖地產(chǎn)壓力。
報(bào)告全文：地產(chǎn)需求，去哪兒呢？
（作者伍戈系CF40特邀研究員、長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。）
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