調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，應(yīng)需求側(cè)和供給側(cè)并重
時間：2023-08-31
作者：徐高
Q：最近利好房地產(chǎn)的消息接連不斷，先是7月24日政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，之后住建部明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，接著北上廣深等一線城市紛紛表態(tài)，表示將抓緊落實(shí)會議要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列的表態(tài)，在您看來是在釋放一種怎樣的信號？
徐高：政治局會議就房地產(chǎn)的相關(guān)表態(tài)，能看出來是要糾偏之前的政策，呵護(hù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
從2021年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場就一直處于前所未有的弱勢狀態(tài)，甚至出現(xiàn)惡性循環(huán)：地產(chǎn)開發(fā)商融資緊縮，信用風(fēng)險上升，導(dǎo)致銀行對地產(chǎn)開發(fā)商惜貸，老百姓則擔(dān)心房子爛尾而“惜購”，不太敢買房子；而惜貸和“惜購”反過來又使得房地產(chǎn)開發(fā)商融資更緊，信用風(fēng)險進(jìn)一步上升。這種自我強(qiáng)化的惡性循環(huán)已經(jīng)形成，僅憑地產(chǎn)行業(yè)自身的力量很難打破。
2022年11月，國家就出臺了修復(fù)地產(chǎn)融資的“三支箭”政策，還提出了“保交樓”的政策。但是現(xiàn)在回過頭來看，這些政策的力度還不夠。
過去兩年，房地產(chǎn)市場的情況和之前十幾年完全不一樣，目前正處于惡性循環(huán)當(dāng)中，狀態(tài)比較危急。在這種情況下，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場是需要“救”的，需要對之前的一些政策適時進(jìn)行調(diào)整，從而使房地產(chǎn)市場從當(dāng)前危機(jī)狀態(tài)回歸正常。
Q：正如您所說，雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)融資政策已經(jīng)放松了，但整個房地產(chǎn)市場還處于全面下行的態(tài)勢。您覺得打破房地產(chǎn)市場惡性循環(huán)的關(guān)鍵是什么？我們的政策要達(dá)到一種怎樣的力度才能真正給房地產(chǎn)紓困？
徐高：目前房地產(chǎn)的情況比較復(fù)雜。當(dāng)下推出的政策主要集中在需求側(cè)，放松了之前對購房施加的約束，比如說“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。這些需求側(cè)的放松政策應(yīng)該能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇，有助于整個行業(yè)的穩(wěn)定，但我認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場政策應(yīng)當(dāng)需求側(cè)和供給側(cè)并重，而且供給側(cè)更加重要。
就像我剛剛說的，目前房地產(chǎn)市場的主要矛盾在于房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險太高，背后的原因是融資約束過于嚴(yán)厲。由于地產(chǎn)開發(fā)商的融資緊縮，從2022年開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和房屋新開工面積都在大幅度負(fù)增長，表明房地產(chǎn)供給的瓶頸在明顯收緊。
在這種情況下，如果供給側(cè)不恢復(fù)正常，還是這么緊，而需求側(cè)通過刺激政策使得銷售回升，房價恐怕很快就會重新上漲，令房地產(chǎn)政策再次陷入兩難之中。因此，目前更重要的是恢復(fù)房地產(chǎn)市場的供給。
而要恢復(fù)供給，我認(rèn)為第一步是要放松“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等融資約束性政策。這些政策在推出時雖然有其道理，但在過去兩年里，行業(yè)狀況已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，政策因而有必要調(diào)整。不過，即使放松融資約束政策，恐怕銀行也不太敢放貸，尤其是放貸給民營開發(fā)商，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在確實(shí)身處困境。
因此，第二步，我認(rèn)為有必要成立國有房地產(chǎn)紓困基金。我在2022年7月就已提出了這個政策建議。目前的情況下，建立這個房地產(chǎn)紓困基金的必要性更高了?？梢杂蛇@個基金來入股民營房企，持有這些房企的少數(shù)股份。只要國有基金入股了，地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險就會明顯下降?？吹接袊匈Y金入股了，銀行就敢給開發(fā)商放款了，老百姓也會敢買房子了。這樣，可以恢復(fù)市場對這些房地產(chǎn)開發(fā)商的信心，使開發(fā)商能夠正常從銀行、從市場獲得融資，讓經(jīng)營回歸正常。當(dāng)行業(yè)回歸正常后，穩(wěn)定市場的目的達(dá)到之后，紓困基金可以將之前買入的股份賣出。
第三步，要把“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”講清楚，從而給行業(yè)一個清晰的預(yù)期。過去兩年來，整個房地產(chǎn)行業(yè)處在爆發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)的邊緣。而這與針對地產(chǎn)的緊縮政策有關(guān)。在這種情況下，就算短期內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商的融資能夠恢復(fù)，他們的信心恐怕也很難修復(fù)。而要恢復(fù)大家的信心，很重要的一點(diǎn)是把“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”講清楚。否則開發(fā)商會擔(dān)心，現(xiàn)在的寬松政策可能只是在經(jīng)濟(jì)下行壓力大、房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)背景下的臨時措施，過幾年可能還會再有嚴(yán)重沖擊行業(yè)的政策出來。這種疑慮不消除，地產(chǎn)供給就很難恢復(fù)。
Q：“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”確實(shí)非常重要，它關(guān)乎開發(fā)商、購房者等各方的預(yù)期，在您看來，應(yīng)該如何推動構(gòu)建“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”？
徐高：在2022年12月，我就曾寫過《構(gòu)建地產(chǎn)新發(fā)展模式的三個原則》的文章，提出了構(gòu)建地產(chǎn)新發(fā)展模式有必要遵循的三個原則：
第一，地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式要以增強(qiáng)居民的獲得感為目標(biāo)，而不能只盯著房價做文章。房價是地產(chǎn)供需矛盾的結(jié)果，而非原因。過去幾年的限購政策看上去讓房價漲得更慢了，卻在一定程度上把顯性的房價轉(zhuǎn)變成了隱性的購房門檻，其實(shí)并未明顯增加老百姓在住房上的獲得感。未來的地產(chǎn)調(diào)控要以滿足人民群眾對美好生活的向往，增強(qiáng)居民在居住上的獲得感為目標(biāo)。
第二，要更注重供給側(cè)改革，通過增加土地供給來增加房產(chǎn)供給，從而緩解市場上的供需矛盾，進(jìn)而平抑房價。只有在供給側(cè)增加土地和地產(chǎn)的供給，方能根本性抑制房價過快上漲的傾向，并提升居民的獲得感。
第三，新發(fā)展模式要發(fā)揮價格指揮棒的作用。房價高的地方就多供地，價格漲得快的時候就加快供地。這樣，才能讓地產(chǎn)市場在土地和房產(chǎn)配置中發(fā)揮決定性作用，從而保證土地供給與人員流動方向匹配，供給與需求匹配，更有效地利用土地。
在這三個原則之外，我們還需要認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，來自于人民群眾對居住環(huán)境不斷提升之需求，是任何人都否定不了的。對于支柱行業(yè)，應(yīng)該拿出對支柱行業(yè)應(yīng)有的支持態(tài)度。
Q：我們房地產(chǎn)的調(diào)控的一個重要思路是“一城一策、因城施策”，各個城市的發(fā)力點(diǎn)可能是不一樣的。這樣做的好處有哪些？對于不同類型的城市，在落實(shí)“一城一策”的過程中您有什么政策建議？
徐高：“一城一策”是非常有必要的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的分割性比較嚴(yán)重，不同城市的狀況不一樣。在房價下降比較多的城市，政策可以放得更松一些，甚至可以采取一些刺激性的手段，但如果是在房價上漲壓力比較大的城市，政策出臺時還是要更關(guān)注房價。
“一城一策”是一個方向，但除此之外，我認(rèn)為更重要的是全國要統(tǒng)籌土地供給，讓土地供給與人員流動的方向匹配起來。
現(xiàn)在很多研究發(fā)現(xiàn)，我國土地供給與人員流動方向有錯配。對人口吸引力比較大的東部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，土地供給相對較少。而那些對人口吸引力不大、甚至人口流出的中西部地區(qū)，土地供給反而較多。這既不利于東部沿海地區(qū)控制房價，也不利于土地利用效率的提升。
因此，我認(rèn)為要增加對東部地區(qū)，還有一些大城市、特大城市的土地供給，通過土地的供給帶動房屋的供給，從而平抑房價。這種房價下降才能真正提升老百姓在房地產(chǎn)市場上的獲得感。
另外，一定要把土地的供給與房價掛鉤，形成土地供給的價格彈性。過去，我們的土地供給缺乏彈性，沒有辦法通過土地供給來及時有效地平抑過高的房價。有必要形成機(jī)制，在房價高的地方多供地，房價漲得快的時候加速供地，從而從供給面來穩(wěn)定房價。這樣穩(wěn)定下來的房價才是對老百姓有意義的房價。
Q：當(dāng)下大家討論比較多的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”這個政策，很多人認(rèn)為這是張“王炸”牌，尤其是對一線城市來說。您怎么看這個政策？您認(rèn)為這一政策短期內(nèi)落地的可能性大嗎？
徐高：“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地沒有什么懸念，近期的政策信號已經(jīng)很明確了?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策是在房地產(chǎn)行業(yè)需求旺盛、房價上漲壓力比較大的時候出臺的。2021年下半年以來房地產(chǎn)行業(yè)形勢已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。在新的形勢下，對過去的政策進(jìn)行調(diào)整是很正常的。
不過，要說“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策是“王炸”牌，我覺得有些言過其實(shí)。它的確有助于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，但恐怕并不是房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)常態(tài)的充分條件。換言之，并不是說這個政策一出，行業(yè)里的問題就都解決了。就像我前面分析的，現(xiàn)在行業(yè)的主要問題其實(shí)是在供給側(cè)，在于修復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資，恢復(fù)房地產(chǎn)的合理供給。
在供給側(cè)沒有修復(fù)的情況下刺激需求側(cè)，可能有兩種結(jié)果：第一種是需求側(cè)刺激力度不夠，行業(yè)起不來；第二種是需求側(cè)刺激力度充分，房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇，那么房價就會上漲。無論哪種結(jié)果出現(xiàn)，都不是理想的狀況。
Q：如果未來在供給側(cè)沒有更大力度的政策出臺，當(dāng)下的這些政策和表態(tài)能否改善或者能夠在多大程度上改善房地產(chǎn)持續(xù)低沉的市場情緒？
徐高：現(xiàn)在的這些政策對行業(yè)復(fù)蘇是有幫助的，但如果想改變低沉的市場情緒，政策還需加碼。這是因?yàn)殂y行惜貸、老百姓“惜購”的情緒還持續(xù)存在。要打破行業(yè)中的惡性循環(huán)，還需要更多的呵護(hù)政策，而且這些政策需要更多在供給側(cè)發(fā)力。短期內(nèi)，要讓地產(chǎn)開發(fā)商恢復(fù)融資，并重塑其信心。而在更長期，則需增加土地供給，增強(qiáng)土地供給的價格彈性，從而讓地產(chǎn)市場在資源配置中發(fā)揮決定性的作用，并減少對行業(yè)的行政性干預(yù)。
Q：您覺得，我們應(yīng)該如何正確看待房地產(chǎn)在我們經(jīng)濟(jì)中的作用？我注意到您在今年年初的一次采訪中預(yù)計(jì)，今年GDP的增速將在5%以上，穩(wěn)增長的一個重要抓手來自房地產(chǎn)?，F(xiàn)在半年已經(jīng)過去了，您對此有沒有什么補(bǔ)充？
徐高：首先我們要明確，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資占我國總投資接近1/4，而且有很長的上下游聯(lián)系。它上游聯(lián)系到建筑建材，下游聯(lián)系到裝修家電。地產(chǎn)體量大的原因也很簡單，這是因?yàn)樵谖覈习傩盏母黜?xiàng)需求中，“住”是一項(xiàng)非常大的需求，老百姓愿意花很多錢在“住”上面。對我們中國人來說，居住條件很大程度上決定了我們的生活水平。人民群眾對美好生活的向往里面，很重要的是對住好房子、大房子的向往。
第二，要肯定過去這些年地產(chǎn)行業(yè)對提升居民福利和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，行業(yè)里肯定不乏個別負(fù)面情況，比如一些企業(yè)的經(jīng)營過于激進(jìn)，可能會產(chǎn)生個體風(fēng)險。在各個行業(yè)中，這種情況都是難免的。但絕不能因?yàn)閭€體風(fēng)險而否定整個行業(yè)。
至于經(jīng)濟(jì)增速，年初，包括我在內(nèi)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對今年經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)判還是比較樂觀的，都認(rèn)為宏觀政策會帶動內(nèi)需修復(fù)。但到今年二季度，大家發(fā)現(xiàn)政策力度低于預(yù)期，二季度經(jīng)濟(jì)環(huán)比增長明顯減緩。如果算兩年復(fù)合年化增長率（今年比2021年的增長），今年二季度增速為3.3%。在如此低增速的情況下，青年人的失業(yè)問題也變得突出。
當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要矛盾還是房地產(chǎn)市場。如果房地產(chǎn)市場不能恢復(fù)常態(tài)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長就會面臨比較大的下行壓力。可以看到，今年一季度房地產(chǎn)銷售不錯，一季度經(jīng)濟(jì)增長就還可以；二季度房地產(chǎn)銷量下滑，二季度經(jīng)濟(jì)增長也有所放緩。此時，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場尤為重要。只有房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常，經(jīng)濟(jì)才能夠恢復(fù)正常。
作者徐高系CF40特邀研究員、中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家， 本文轉(zhuǎn)載自觀察者網(wǎng)8月5日已發(fā)布的《徐高：房地產(chǎn)的真正"大招"在供給側(cè)，可以分三步走》，有刪節(jié)。文章僅代表作者個人觀點(diǎn)，不代表CF40及作者所在機(jī)構(gòu)立場。
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