穩(wěn)定房地產(chǎn)市場流動性，創(chuàng)新按揭貸款模式
時間：2023-08-30
作者：劉曉春
當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關鍵是穩(wěn)住流動性
房地產(chǎn)業(yè)是過去二十多年我國經(jīng)濟高速發(fā)展的重要支柱。雖然我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過了由短缺到基本平衡的過程，像過去二十多年那樣高增長、高增值的發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束，但在今后相當長的時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)還將是經(jīng)濟發(fā)展中的重要角色，依然發(fā)揮支柱的作用。
不過，今后的支柱作用只是就經(jīng)濟總體而言，在各個地區(qū)、不同階段，作用會有所不同。隨著城市化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，一些三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將進入飽和甚至過剩狀態(tài)，而一些不斷有人口流入的大城市對房地產(chǎn)依然有強勁的需求。同時，部分上世紀70年代到90年代建造的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)較差的房子已經(jīng)不適應現(xiàn)代生活方式和環(huán)保的要求，有必要拆除重建，這也為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。因此，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，沒有理由沒信心。
由于當前房地產(chǎn)業(yè)復蘇遇到困難，要提振房地產(chǎn)市場信心，在完善相關制度的同時，在一定階段需要暫時對一些風險適當容忍。當前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關鍵，是穩(wěn)住流動性，特別是房地產(chǎn)商的流動性。穩(wěn)住了流動性，再釋放市場需求，市場信心的恢復就指日可待。
穩(wěn)住當前房地產(chǎn)市場的流動性，需要多方發(fā)力。首先，穩(wěn)流動性不是救個別非理性經(jīng)營和擴張的房企，更不是給一些房企免責送錢，需要防止道德風險。第二，個別穩(wěn)流動性的手段或許要突破常規(guī)，但依然要依法合規(guī)，尊重市場規(guī)律。第三，多渠道籌措資金穩(wěn)流動性，但必須切斷風險蔓延的通道。
無論用什么渠道解決當前房地產(chǎn)企業(yè)的流動性困難，都不應是無償?shù)?，被幫助的房地產(chǎn)企業(yè)在法律上和經(jīng)濟上都是第一責任人，幫助的前提是必須有明確可操作的法律協(xié)議。
多渠道籌措資金，首先應該是各級地方政府支付積欠的應付款。無論是法律上還是經(jīng)濟上，這本來就是應該支付的，并不是額外的負擔。建設優(yōu)良的營商環(huán)境，首先有賴于講誠信的地方政府。
在當前幫助房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)流動性的過程中，需對各類可能的資金來源權(quán)衡利弊和風險，策略上必須將購房者與爛尾樓風險完全切割。
購房者購買期房，無論貸款與否，都是全額繳付房屋的價款。一旦建筑爛尾，不僅影響開發(fā)商、建筑商、供應商和提供開發(fā)貸款的銀行的利益，更影響購房者權(quán)益及給予購房者按揭貸款的銀行的利益。由此，風險面大幅擴大，還可能由單純的經(jīng)濟風險發(fā)展為社會風險。
同時，購房者已付全款，意味著建筑項目已經(jīng)不會再有現(xiàn)金流流入，任何有能力的企業(yè)接手項目都只有資金投入而沒有任何資金可以回籠，這給建筑項目爛尾后的市場化處置帶來了巨大障礙。因而，要使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，將購房者與建筑項目爛尾風險隔離是關鍵一環(huán)。
為此，需要改變預售房制度和創(chuàng)新按揭貸款模式。
政策建議
（一）開發(fā)商預售房除了具備現(xiàn)有要求的條件外，還必須做到建筑資金到位
所謂建筑資金到位，是指預售房的后續(xù)建筑資金必須安排妥當，包括自籌資金和銀行貸款，不得留有缺口。其中的銀行貸款，不應是預授信，而應是真實授信，必須按項目進度依據(jù)合同條款用信。
現(xiàn)在銀行大額貸款往往授信和用信分別審批，用信審批流程與授信流程相同，并且會提出新的條件。用信審批流程所需時間不可控和突然增加的用信條件等因素，導致借款人無法預先規(guī)劃資產(chǎn)負債，經(jīng)營節(jié)奏被打亂，難免出現(xiàn)資金鏈斷裂風險。
銀行應該根據(jù)不同的貸款用途設計不同的貸款產(chǎn)品和不同的審批模式。實際上，傳統(tǒng)做法里就有符合建筑業(yè)的貸款方式，貸款合同簽訂后按計劃用款，提款支付時按合同條款審查，不需再行審批，更不會提出新的用信要求。
上世紀八十年代末九十年代初，一家銀行與一家生產(chǎn)罐頭筍的日資企業(yè)合作，每年初商談當年的貸款計劃，除了總的貸款金額、期限和利率外，還精確到每一筆用款的具體提款日期和還款日期。原來，這家企業(yè)每年先與日本母公司確定生產(chǎn)計劃及產(chǎn)品出口到日本的批次和時間，隨后與當?shù)剞r(nóng)戶商定毛筍收購價格和收購量，再來與銀行商談貸款計劃。一旦以上情況確定，就可以按計劃進行生產(chǎn)運營。
房地產(chǎn)項目也完全可以這樣封閉運行。在這種情況下，只要監(jiān)管到位，防止開發(fā)商挪用資金，即使負債率高，一般也不會出現(xiàn)爛尾樓風險。
（二）區(qū)分現(xiàn)房按揭和期房按揭，制定不同的貸款政策和貸款模式
住房按揭貸款是購房者以所購房產(chǎn)作為抵押，購買該項房產(chǎn)的貸款。按揭貸款的作用是為購房者購房融資。購買現(xiàn)房申請按揭貸款，是有明確的抵押物的；但目前的預售房按揭貸款，發(fā)放貸款時并沒有可抵押的房產(chǎn)，實際上是在為開發(fā)商提供無償融資。雖然有開發(fā)商在房產(chǎn)證辦出之前為貸款提供的保證擔保，但一旦爛尾，也意味著開發(fā)商喪失了保證擔保能力。
在這種情況下，購房者依然是貸款債務人，負有還款的第一責任，作為已經(jīng)全額付款的付款者卻得不到所購買的商品；而銀行發(fā)放了抵押貸款，卻得不到應得的抵押品。目前的按揭貸款模式不能防止爛尾樓風險，也不能合理應對爛尾樓風險，應該創(chuàng)新貸款模式。
（三）創(chuàng)新期房預按揭模式，防止爛尾樓風險，保護購房者權(quán)益
預售房制度可以有不同的選擇。一種是我國現(xiàn)行的制度，全額付款預售。這種制度下，開發(fā)商提前收到了銷售款，但如果沒有強有力的保障措施，購房者承擔的爛尾樓風險是非常大的。也就是說，購房者已經(jīng)沒有違約的機會，卻要承受賣方違約的風險。
另一種是預付定金，到交房時支付全款。這種制度的好處是，買賣雙方都有了交易的確定性，同時，雙方都有違約的機會，不過都有獲得補償?shù)臋C制，承擔的風險平等且不大。
筆者的建議是，廢除第一種預售房制度，采用第二種預售房制度，并在此基礎上創(chuàng)新預按揭貸款模式。預售房回籠款不應該是穩(wěn)開發(fā)商流動性的資金來源。
在預按揭貸款模式下，當購房者和開發(fā)商簽訂購房合同時，與銀行簽訂按揭貸款合同，并將首付款存入銀行專戶，約定當開發(fā)商交房時，銀行即發(fā)放貸款連同購房者首付款給房產(chǎn)商，同時辦妥房產(chǎn)抵押手續(xù)。這樣，當發(fā)生預售房爛尾時，購房者和銀行都不會有任何損失。
（四）創(chuàng)新債務可轉(zhuǎn)移按揭貸款模式
如果繼續(xù)采用上述第一種預售房制度，當出現(xiàn)爛尾樓時，為了保護購房者權(quán)益，可以考慮創(chuàng)新債務可轉(zhuǎn)移按揭貸款。
購房者購房時，向銀行申請按揭貸款，加上首付，全額支付購房款，貸款合同由購房者、銀行、開發(fā)商三方簽訂。合同條款除了目前預售房按揭貸款合同規(guī)定的條款外，再加上一條：當發(fā)生建筑項目爛尾、開發(fā)商不能交房時，購房者債務無條件轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，即開發(fā)商由保證擔保人變?yōu)橹苯觽鶆杖?，并且剩余債務本息即刻全部轉(zhuǎn)為已到期債務，不再是幾十年期的分期償還債務，即時免除購房者的債務人責任。
由于建筑爛尾完全是開發(fā)商的責任，因此，這樣的安排完全合理合法。相比之下，目前按揭貸款的安排，開發(fā)商承擔保證擔保責任，銀行雖然可向開發(fā)商全額追償，但購房者依然是第一債務責任人，缺少在建筑爛尾情況下對購房者合法權(quán)益的保護，確實存在不合理之處。
債務可轉(zhuǎn)移按揭貸款模式下，在發(fā)生建筑項目爛尾后，雖然可以免除購房者債務人責任，但只是免除了按揭貸款剩余債務本息的責任，這之前購房者已經(jīng)支付的首付款和債務本息依然體現(xiàn)為購房者損失。作為銀行，為購房者買房融資，與購房者只是債權(quán)債務關系，并不承擔債權(quán)債務之外的責任，而收回到期貸款本息則是法定權(quán)利。
因此，購房者購房過程中出現(xiàn)的損失，應該是房屋買賣雙方的事項，如何在建筑項目爛尾情況下確定買賣雙方的風險責任，需要有另外的制度安排。如果沒有可行的制度安排，筆者還是主張取消目前的預售房制度。
（五）創(chuàng)新按揭貸款利率浮動機制
貸款采用固定利率還是浮動利率，沒有定規(guī)，也沒有單純的好和不好之分。
若采用固定利率，市場利率上升，對借款人有利；市場利率下降，對貸款人有利。貸款期限長和貸款期限短，對借貸雙方也會帶來不同風險可能。
若采用浮動利率，借貸雙方承擔市場利率波動的風險，但因為浮動機制的不同，市場利率波動對借貸雙方的影響還是會有細微的差別。
按揭貸款期限較長，貸款時借貸雙方都沒有能力預測未來長時段的利率波動情況，國際上大多數(shù)國家和地區(qū)都采用浮動匯率。美國相當部分的住房按揭貸款采用固定利率，原因是美國住房按揭貸款機構(gòu)一般都將按揭貸款證券化，讓市場去消化利率波動風險，機構(gòu)自身基本不承擔利率風險，借款人則完全暴露在市場利率波動風險中。
浮動利率一般是選擇一個基準利率，確定在此基準利率基礎上加或減多少基點，在貸款期限內(nèi)，加減基點是固定的，浮動的是基準利率。加減基點的多少，由各家銀行根據(jù)自身負債成本和競爭需要確定，不同時期會有變化。所以，加減基點的確定是市場競爭的結(jié)果。因此，浮動利率對借貸雙方都是比較合理的。
我國目前住房按揭貸款浮動利率與一般按揭貸款浮動利率稍有不同。我國住房按揭貸款浮動利率是在LPR基礎上加基點確定的，但前些年各家銀行加減基點的多少不完全是市場競爭的結(jié)果，也受到宏觀調(diào)控監(jiān)管要求的影響。目前，為了穩(wěn)經(jīng)濟，加快經(jīng)濟復蘇，央行適當降低了有關利率，更主要的是，監(jiān)管引導各家銀行降低對實體經(jīng)濟、小微企業(yè)的貸款利率，同時也引導降低新發(fā)生住房按揭貸款絕對利率。也就是說，存量房貸利率和新發(fā)生房貸利率都隱含了一定的調(diào)控導向。
內(nèi)地的這一情況和香港市場不同：由于美元加息，港元跟隨加息，香港銀行同業(yè)公會公布的貸款優(yōu)惠利率也隨之上升，但銀行在優(yōu)惠利率基礎上加的基點并沒有變化，借款人的借貸成本上升。
當前，在存量房貸利率高于新增住房按揭貸款利率的情況下，市場上一些聲音要求調(diào)降存量房貸利率。但如上所述，這不是一個簡單的公平與否、合理與否的問題，不能簡單用降低存量房貸利率的方式來解決。
住房按揭貸款可以說是一種超長期貸款，在整個貸款期限內(nèi)會經(jīng)歷多次市場利率的波動，對借貸雙方都具有很大的不確定性，因此，利率的合理性尤其重要。一般來說，貸款合同簽訂后，就不會再對利率做出調(diào)整。如果現(xiàn)在在貸款期限內(nèi)要求銀行統(tǒng)一調(diào)降貸款利率，就會面臨按照何種標準調(diào)降的問題。
如果調(diào)降標準是非市場化的，并且用新的合同形式固定下來，未來或?qū)⒚媾R更大的扭曲，不僅與利率市場化的改革方向相悖，還會埋下風險隱患。因此，必須創(chuàng)新利率浮動機制，既解決當前的矛盾，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，長遠來看又能理順被扭曲的市場利率，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
新的機制可以有不同方案：其一，在銀行與存量房貸客戶協(xié)商簽訂新的貸款協(xié)議時，可以明確降低原有貸款利率是一個有期限的調(diào)整行為，期限可以定為一到三年不等，到期后恢復原計息標準。其二，分段重新協(xié)商浮息標準機制，比如三年為一段，重新確定LPR所加基點。存量房貸重新調(diào)整利率和新增房貸都可以按這個方案簽訂合同。
現(xiàn)實中由于客戶數(shù)量龐大，銀行難以一戶一戶個性化協(xié)商，只能確定一個標準與所有客戶簽訂合同，難免會處于強勢地位?？梢钥紤]開放轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，讓客戶能方便地將剩余按揭貸款轉(zhuǎn)到提供更優(yōu)惠條件的銀行，通過銀行的競爭給客戶更多的談判話語權(quán)。
總之，需要創(chuàng)新業(yè)務模式，分階段逐步解決房地產(chǎn)市場存在的問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場流動性，釋放有效需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
作者劉曉春系上海新金融研究院（SFI）副院長，本文為作者向中國金融四十人論壇獨家供稿，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載，本文僅代表作者個人觀點，不代表CF40和作者所在機構(gòu)立場。
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