香港與內(nèi)地商品房預(yù)售制比較及思考
時(shí)間：2022-07-27
近期，商品房預(yù)售制與預(yù)售資金監(jiān)管成為熱點(diǎn)話題，引發(fā)諸多討論。
內(nèi)地的預(yù)售制于上世紀(jì)九十年代引自香港的預(yù)售樓花，主要解決早期開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足的問(wèn)題，但在制度設(shè)計(jì)上又有所不同。本文首先比較兩地預(yù)售制度的差別，進(jìn)而對(duì)內(nèi)地預(yù)售制運(yùn)行機(jī)制與具體實(shí)踐（以A省、B市為例）進(jìn)行梳理，最后談幾點(diǎn)思考與建議。
內(nèi)地與香港預(yù)售制比較
?。ㄒ唬╊A(yù)售條件
香港獲批《預(yù)售樓花同意書(shū)》須滿足兩個(gè)條件：確保地價(jià)已經(jīng)全數(shù)支付；證明有能力支付所有“建筑費(fèi)”。建筑費(fèi)證明有三種方式，滿足其一即可：①?gòu)你y行處獲得建筑費(fèi)用貸款（存入信托專戶，項(xiàng)目完工前不用還款）；或②銀行貸款承諾書(shū)（銀行向政府承諾兜底）；或③無(wú)擔(dān)保貸款合約（由財(cái)務(wù)公司作出無(wú)擔(dān)保貸款合約）。
內(nèi)地獲批《預(yù)售許可證》須滿足三個(gè)條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
在香港，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須確保有足夠資金完工，并通過(guò)信托專戶實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，保障資金安全。內(nèi)地預(yù)售許可時(shí)，25%的工程費(fèi)用投入即可。
?。ǘ┙ㄖM(fèi)管理
香港開(kāi)發(fā)企業(yè)需在指定信托賬戶存入項(xiàng)目所需建筑費(fèi)，且不能自由提取。建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)憑“建筑師證明書(shū)”申請(qǐng)取回建筑費(fèi)，確?？铐?xiàng)用途必須為支付建筑費(fèi)。
內(nèi)地?zé)o此規(guī)定。建筑費(fèi)主要為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，房開(kāi)貸發(fā)放銀行會(huì)提出項(xiàng)目資金專戶管理要求，對(duì)于資金的支出逐筆監(jiān)督，保證用于項(xiàng)目建設(shè)。部分建設(shè)費(fèi)為預(yù)售收入（約30%），納入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理。
相較之下，兩地建設(shè)費(fèi)使用方式與構(gòu)成存在區(qū)別。香港建設(shè)費(fèi)完全由開(kāi)發(fā)企業(yè)籌措，通過(guò)信托專戶管理，使用上引入第三方證明，對(duì)款項(xiàng)使用要求更加嚴(yán)格。內(nèi)地建設(shè)費(fèi)中房開(kāi)貸通常不能全額覆蓋，由銷售收入補(bǔ)充，且資金賬戶不能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，實(shí)踐中亦存在被查封情況。
?。ㄈ╊A(yù)售資金與按揭貸款
香港購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合約時(shí)支付等同樓價(jià)5%的訂金（如有特別條款則額外支付），定金鎖定在開(kāi)發(fā)企業(yè)律師事務(wù)所的信托賬戶，直到項(xiàng)目完工確認(rèn)交付后，開(kāi)發(fā)企業(yè)才會(huì)收到款項(xiàng)。購(gòu)房者在房屋完成建設(shè)并正式交付前才申請(qǐng)按揭貸款。
內(nèi)地預(yù)售資金包括定金、首付款及按揭貸款等，涵蓋全部購(gòu)房款。購(gòu)房者在購(gòu)房合同網(wǎng)簽后申請(qǐng)按揭貸款，按揭貸款作為預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金由開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、監(jiān)理單位三方簽訂監(jiān)管協(xié)議的方式監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可以取用。
兩地預(yù)售資金的構(gòu)成、比例與按揭貸款使用時(shí)點(diǎn)存在較大差異。香港購(gòu)房者按揭貸款在項(xiàng)目完工后才申請(qǐng)發(fā)放，預(yù)售訂金比例也很低，預(yù)售訂金和按揭貸款不作為建設(shè)費(fèi)支出。而內(nèi)地預(yù)售資金涵蓋全部購(gòu)房款（首付、按揭貸款等），預(yù)售資金作為建設(shè)費(fèi)支出（約占30%），近年來(lái)有上升趨勢(shì)。
從銀行端看，香港銀行發(fā)放的按揭貸款是有現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)作為抵押物保障的。內(nèi)地銀行為預(yù)售房發(fā)放的按揭貸款則是尚在建設(shè)中的房產(chǎn)，銀行面對(duì)的是或有抵押物。按揭貸款與一般房屋抵押貸款不同，一般房屋抵押貸款是借款人為其經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)等活動(dòng)融資，而以房屋抵押作為還款保障；按揭貸款是借款人因購(gòu)買房屋并以所購(gòu)房屋作為抵押物而申請(qǐng)的貸款。當(dāng)開(kāi)發(fā)商發(fā)生爛尾，意味著借款人既沒(méi)有實(shí)現(xiàn)貸款目的，也沒(méi)有抵押物保障。所以，銀行也承擔(dān)著商品房建設(shè)爛尾的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
香港早期有預(yù)售房的分期付款方式，遵循的是一般固定資產(chǎn)買賣的規(guī)則，即在符合預(yù)售的條件下，購(gòu)房者首付50%的購(gòu)房款，以后按建房進(jìn)度分期支付房款，建房進(jìn)度由第三方機(jī)構(gòu)鑒定，購(gòu)房者有權(quán)參與監(jiān)督，最后10%尾款待收樓后支付。
總的來(lái)看，內(nèi)地預(yù)售房制度在一定歷史階段對(duì)快速增加住房供應(yīng)、解決居民住房方面的歷史欠賬、加快房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了積極作用。但制度本身也存在缺陷，開(kāi)發(fā)商形成高杠桿無(wú)序擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)方式與其不無(wú)關(guān)系。
內(nèi)地預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)踐
（一）預(yù)售資金監(jiān)管運(yùn)行機(jī)制
1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定”，同時(shí)“省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政管理部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。”
具體到省一級(jí)，一般由省住建部門(mén)、人民銀行、銀保監(jiān)三家發(fā)文，制定具體的辦法。分工主要是省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)全省商品房預(yù)售資金的收繳、使用實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)。人民銀行、銀監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)管銀行的預(yù)售資金監(jiān)管行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。
由于沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)定，各地區(qū)基本施行“一城一策”，即基本會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的“預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”和“預(yù)售資金監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則”，管理方式地區(qū)差異較大。部分地方預(yù)售資金監(jiān)管還存在政策不明確、提取基數(shù)和提取比例過(guò)高、提取節(jié)奏不合理等問(wèn)題。開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、監(jiān)理單位共同簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、人民銀行等處備案。
監(jiān)管方式分為重點(diǎn)資金監(jiān)管和全額資金監(jiān)管。大多數(shù)地區(qū)采取重點(diǎn)資金監(jiān)管，即確定監(jiān)管額度，額度內(nèi)的資金使用受限，通過(guò)申請(qǐng)審批流程提取，額度外資金可由開(kāi)發(fā)企業(yè)靈活支取。少數(shù)地區(qū)采取全額資金監(jiān)管，預(yù)售資金的使用均需嚴(yán)格申請(qǐng)審批。
監(jiān)管資金申請(qǐng)審批亦存在兩種模式，一是監(jiān)管銀行審核開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后直接放款。另一種是監(jiān)管銀行審核開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，報(bào)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門(mén)核實(shí)、審批，監(jiān)管銀行按意見(jiàn)逐項(xiàng)撥付。
（二）預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)踐——以A省、B市為例
A省監(jiān)管方式為重點(diǎn)資金監(jiān)管，監(jiān)管額度為不低于項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額（即工程造價(jià)）的130％，且監(jiān)管額度內(nèi)項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額的20％可用于前期費(fèi)用、可同步歸還本項(xiàng)目房開(kāi)貸。具體使用上由開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借監(jiān)理單位出具的施工完成證明或者其他有效資金支付證明材料提出申請(qǐng)，監(jiān)管銀行審核后符合條件的自申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)付款。
B市監(jiān)管方式亦為重點(diǎn)資金監(jiān)管，監(jiān)管額度為項(xiàng)目建設(shè)工程資金總額（含稅費(fèi)）+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)預(yù)售人信用評(píng)級(jí)執(zhí)行。具體使用流程上由開(kāi)發(fā)企業(yè)按照監(jiān)管協(xié)議中的用款計(jì)劃向監(jiān)管銀行提出審核申請(qǐng)。監(jiān)管銀行對(duì)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后提出審核意見(jiàn)。監(jiān)管部門(mén)核實(shí)監(jiān)管銀行的審核意見(jiàn)并按照監(jiān)管賬戶和按揭貸款專用存款賬戶資金占網(wǎng)簽金額比例提出核實(shí)意見(jiàn)。監(jiān)管銀行和按揭貸款銀行依據(jù)監(jiān)管部門(mén)核實(shí)意見(jiàn)撥付。
幾點(diǎn)思考與建議
預(yù)售資金監(jiān)管的常見(jiàn)違規(guī)點(diǎn)集中在入賬和撥付環(huán)節(jié)，應(yīng)入賬卻未入賬，撥付環(huán)節(jié)超額提取，都將導(dǎo)致工程建設(shè)支出不能得到保障。至于銀行及相關(guān)部門(mén)在預(yù)售資金監(jiān)管中的責(zé)任，需要具體情況具體分析，不能一概而論。
出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)的根本原因，還在于開(kāi)發(fā)商高杠桿無(wú)序擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)方式和房地產(chǎn)金融化。這些年提出“房住不炒”是非常必要和正確的，制定“三條紅線”等監(jiān)管政策的初衷也是良好的。面對(duì)當(dāng)前的一些爛尾現(xiàn)象，建議長(zhǎng)短結(jié)合采取措施以化解風(fēng)險(xiǎn)。
（一）完善商品房預(yù)售制，在制度設(shè)計(jì)上保交付。當(dāng)前購(gòu)房者以預(yù)付全部房款（首付款和按揭）參與商品房建設(shè)費(fèi)支出，與開(kāi)發(fā)企業(yè)共擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但制度上卻無(wú)法保交付，權(quán)益不能保障。建議參照香港，調(diào)整按揭貸款申請(qǐng)發(fā)放節(jié)點(diǎn)與預(yù)付資金使用管理，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)全部建設(shè)費(fèi)用，并嚴(yán)格預(yù)售條件，確保建設(shè)資金充足且做到風(fēng)險(xiǎn)隔離，從制度上解決交付問(wèn)題?？紤]到目前開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性現(xiàn)狀，制度的完善和執(zhí)行到位，不能要求一步到位，但必須有明確的路線圖和懲罰措施。
（二）強(qiáng)化政策執(zhí)行與監(jiān)督約束。首先，在預(yù)售制改革前，各地要立即完善預(yù)售資金監(jiān)管辦法，堵住漏洞；其次，各方主體要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，針對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的重點(diǎn)環(huán)節(jié)、常見(jiàn)違規(guī)點(diǎn)，監(jiān)管部門(mén)要加大查處力度與責(zé)任追究。
（三）按法治化、市場(chǎng)化、保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益原則，具體案例具體對(duì)待，因城施策、因案施策，不能搞“一刀切”的行政方式。
（四）階段性提高預(yù)售資金使用靈活性。目前房企流動(dòng)性緊張局面未有緩解。考慮到一些開(kāi)發(fā)商負(fù)債率現(xiàn)狀，機(jī)械性地加碼預(yù)售資金監(jiān)管，反而會(huì)觸發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。建議在保障單個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金充足且保交付的基礎(chǔ)上，階段性允許部分困難房企在集團(tuán)層面或地區(qū)層面統(tǒng)籌、靈活調(diào)劑各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售資金使用，緩解流動(dòng)性緊張。
?。ㄎ澹?/strong>探索住房供應(yīng)模式。針對(duì)個(gè)別爛尾項(xiàng)目，可由政府主導(dǎo)進(jìn)行改造。由有能力的企業(yè)或銀行與符合條件的地方政府合作設(shè)立基金，在現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者解除購(gòu)房合同、確定購(gòu)房款退還和按揭貸款歸還方案的前提下，購(gòu)買部分在建房產(chǎn)項(xiàng)目將其改建成公租房。
（六）綜合運(yùn)用金融手段保交付。保交付的核心在于建設(shè)資金的保障，可由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估、收購(gòu)，商業(yè)銀行也可為有實(shí)力的房企、代建機(jī)構(gòu)提供并購(gòu)貸款，綜合運(yùn)用金融手段化解爛尾風(fēng)險(xiǎn)。
（七）統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)保交付。地方政府主導(dǎo)并嚴(yán)格監(jiān)督，根據(jù)開(kāi)發(fā)商總體資產(chǎn)狀況，出售其他資產(chǎn)，籌集資金，完成樓盤(pán)建設(shè)，保證交付。也可以在地方政府主導(dǎo)下，由有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商或機(jī)構(gòu)出資按市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)涉事開(kāi)發(fā)商其他有效資產(chǎn)，零價(jià)格接盤(pán)爛尾樓盤(pán)，完成樓盤(pán)建設(shè)并交付。
?。ò耍?/strong>銀行不再辦理新的預(yù)售商品房按揭貸款，存量貸款按原合同執(zhí)行。同時(shí)，銀行應(yīng)在對(duì)開(kāi)發(fā)商資信審查和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)貸款管理規(guī)定，合理確定開(kāi)發(fā)貸額度與期限。銀行應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，減少授信額度造成開(kāi)發(fā)商建設(shè)資金缺口，不僅不能減少風(fēng)險(xiǎn)敞口，反而增加了整筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如果開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目本身有風(fēng)險(xiǎn)，可考慮不貸。
（九）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該牢固樹(shù)立“房住不炒”理念，加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理，降低杠桿率，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與管理，贏得市場(chǎng)的信任。這是真正解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的根本之道。
本文源于CF40成果簡(jiǎn)報(bào)《香港與內(nèi)地商品房預(yù)售制比較及思考》，較原文有較多刪節(jié)。原文執(zhí)筆人為上海新金融研究院副院長(zhǎng)劉曉春、開(kāi)泰銀行香港分行肖蕾。
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