對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的探討和建議
時(shí)間：2022-07-17
對房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式轉(zhuǎn)型的思考
有專家提出，為構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新模式，需要厘清房地產(chǎn)舊模式中兩個(gè)較為關(guān)鍵的問題并予以化解。
其一，房地產(chǎn)相關(guān)供給彈性不足帶來都市圈高房價(jià)，制約了流動人口在工作地定居。以房價(jià)收入比衡量的居住成本進(jìn)行國際比較，可見發(fā)達(dá)國家大都市中心區(qū)的房價(jià)收入比固然很高，但其都市圈的房價(jià)收入比會隨著距離市中心的距離擴(kuò)大而迅速降低。但中國都市圈中無論是中心城區(qū)還是偏遠(yuǎn)郊區(qū)，房價(jià)收入比均過高，超出了眾多流動人口的負(fù)擔(dān)能力，將相當(dāng)一部分新進(jìn)入者擋在了都市圈外面。
中國都市圈的過高房價(jià)主要源于房地產(chǎn)相關(guān)的供給彈性不足，供給不隨價(jià)格上漲同步擴(kuò)大。一是土地供給彈性不足，尤其是大都市住宅用地供給缺乏彈性。二是基礎(chǔ)教育醫(yī)療服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施供給不足，制約了郊區(qū)對中心城區(qū)住宅的替代。三是保障性住房供給不足，與人口流動存在脫節(jié)。四是金融服務(wù)供給不足，一方面提升了房地產(chǎn)的投資屬性，助長了房價(jià)；另一方面使得房企融資成本較高，傳導(dǎo)至房屋價(jià)格。
其二，房地產(chǎn)行業(yè)積累了規(guī)模龐大、難以通過銷售收入和運(yùn)營收益覆蓋的“沉淀負(fù)債”。經(jīng)測算，2010-2020年，房地產(chǎn)行業(yè)共形成沉淀資產(chǎn)總額為24.7萬億。若以國家統(tǒng)計(jì)局公布的歷年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算，可得2010-2020年房地產(chǎn)行業(yè)沉淀負(fù)債為19.08萬億。
龐大的沉淀資產(chǎn)會對房企帶來較大現(xiàn)金流壓力，房企和房地產(chǎn)市場難以正常運(yùn)行，對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定又會帶來沖擊。一方面，房企的債務(wù)及付息壓力持續(xù)損耗房企現(xiàn)金流，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的自救空間。另一方面，一旦房企受困于沉淀債務(wù)和現(xiàn)金流緊張，難以正常運(yùn)營，將通過影響政府、工業(yè)企業(yè)信用基礎(chǔ)和居民風(fēng)險(xiǎn)偏好，制約全社會的信用擴(kuò)張，引發(fā)需求收縮和宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定。
有專家表示，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型牽一發(fā)而動全身，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需關(guān)注八個(gè)核心問題。
第一，需求模式。統(tǒng)籌考慮城市化進(jìn)程、人口增長速度、人口結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)的長期變化，當(dāng)前房地產(chǎn)需求低迷可能并非是短期波動。房地產(chǎn)需求要進(jìn)一步區(qū)分居民的真實(shí)需求、投資性需求甚至是浪費(fèi)性需求。
第二，供給模式。在土地供給結(jié)構(gòu)中，工業(yè)用地、商業(yè)用地占比過高，住宅用地供給不足。在住宅供給結(jié)構(gòu)中，90%是商品房，公租房、廉租房供給不足。此外，內(nèi)地學(xué)習(xí)香港實(shí)行預(yù)售樓花、按建筑面積公攤的制度，既損害購房人利益，又容易留下爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。
第三，開發(fā)模式。一是低門檻。行業(yè)進(jìn)入門檻低，企業(yè)一手拿地一手預(yù)售。二是“高周轉(zhuǎn)”。房企通過快速拿地、快速開工以獲得預(yù)售證、預(yù)售回款，個(gè)人定金和按揭貸款占房地產(chǎn)資金來源比重目前高達(dá)50%。三是高杠桿。大房地產(chǎn)商“項(xiàng)目公司”的開發(fā)模式，使房企通過高杠桿快速擴(kuò)張，負(fù)債結(jié)構(gòu)及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)容易失控。
第四，融資模式。政府為限制高房價(jià)而采取的種種融資限制，最終反而會拉高融資成本、推高房價(jià)。據(jù)調(diào)研，房企的信托融資成本在15%以上；部分高杠桿房企涌向海外發(fā)行垃圾債，利率成本高達(dá)10%以上。
第五，土地供應(yīng)。首先，我國工業(yè)用地價(jià)格較低，而住宅用地和商業(yè)用地采取“招拍掛”形式，推高了住宅用地價(jià)格，使地價(jià)、房價(jià)相互推高螺旋上行。其次，土地供應(yīng)強(qiáng)度同人口流入強(qiáng)度、經(jīng)濟(jì)增長不匹配。北上廣深等高房價(jià)地區(qū)土地供應(yīng)更為緊張，而大量的農(nóng)村、三四線城市、老工業(yè)區(qū)的房屋過剩，產(chǎn)生了資源浪費(fèi)。最后，地方政績觀存在一定偏頗。部分城市將高房價(jià)視為經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，脫離了當(dāng)?shù)孛癖姷恼鎸?shí)收入水平和生活現(xiàn)狀。
第六，土地財(cái)政。對于地方政府依賴土地收入的模式，各方分歧截然：贊同意見認(rèn)為土地高收益補(bǔ)償了地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目，是可行的區(qū)域發(fā)展方式；擔(dān)心的意見是土地經(jīng)營不可持續(xù)，積累且后移地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。去年以來，土地銷售困難，大量土地被地方融資平臺承接，土地款項(xiàng)進(jìn)入財(cái)政成為預(yù)算內(nèi)收入。但這部分資金本質(zhì)上是銀行貸款，可能存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需予以警惕。
第七，城市規(guī)劃。我國城市缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃、統(tǒng)籌規(guī)劃和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，保障性供應(yīng)需求被長期忽視，文化、教育、醫(yī)療、休閑等公共基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)供給不足，不少中西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)建高樓埋下了安全隱患。
第八，發(fā)展路徑依賴。過去二十年來房地產(chǎn)常常作為經(jīng)濟(jì)波動時(shí)的調(diào)控手段，風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積，房價(jià)日漸走高，市場產(chǎn)生扭曲。房地產(chǎn)稅也受制于各種原因而遲遲難以出臺。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展問題的探討
（一）當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和困境
有專家認(rèn)為，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)面臨的主要問題是需求不足。萎縮的需求以及悲觀的市場情緒短時(shí)間內(nèi)或難恢復(fù)，對房地產(chǎn)市場恢復(fù)構(gòu)成壓力。其次，居民部門存在用經(jīng)營貸換房貸的情況。目前個(gè)人住房抵押貸款利率在5%以上，在市場信心不足疊加疫情反復(fù)的情況下，購房人很難承擔(dān)這樣的利率。居民存在“拆東墻補(bǔ)西墻”、借入短期經(jīng)營貸去還房貸的可能，需要警惕由此帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。
有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還處于暴露階段，需要盡快解決。房地產(chǎn)行業(yè)不僅對經(jīng)濟(jì)直接影響大，還有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)外溢性。行業(yè)面臨的困境是融資環(huán)境惡化、流動性緊張、持續(xù)經(jīng)營困難。境內(nèi)外債券融資對民營房企規(guī)避，僅少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企還具備公開市場融資能力，非標(biāo)市場對民營房企也全面收緊。如果流動性問題不能有效解決，下一步風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒊掷m(xù)暴露并對地方財(cái)政、產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)和債權(quán)人產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)外溢。
有專家認(rèn)為，從財(cái)務(wù)視角來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)盈利越來越難，房企毛利率持續(xù)走低，房企面臨的困境是房價(jià)嚴(yán)格受控而地價(jià)不跌。目前房企購地資金平均占到預(yù)售資金的50%左右，而10年前購地資金實(shí)際占銷售回款的比重甚至可能不足20%。先前由于占比不高，要求購地款必須為企業(yè)自有資金是合理的。但是，如果現(xiàn)在還是同等要求，即銷售回款的一半要用來支付土地款，并且完全使用自有資金購地，可能導(dǎo)致所有企業(yè)無差別地收縮。
?。ǘ┨剿鞣康禺a(chǎn)新發(fā)展模式
有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)新模式要從供給、需求、制度、監(jiān)管、融資等多個(gè)層面綜合考慮，并對房地產(chǎn)舊模式存在的問題進(jìn)行全面系統(tǒng)深入的反思，進(jìn)而形成完整清晰的房地產(chǎn)新模式體系框架。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要包括以下幾個(gè)方面：一是應(yīng)更注重品質(zhì)，要體現(xiàn)內(nèi)涵式、專業(yè)化、綠色化；二是房地產(chǎn)供需應(yīng)更加匹配，發(fā)展區(qū)域應(yīng)進(jìn)一步向中心城市、大都市圈、熱點(diǎn)城市群集聚；三是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)更加細(xì)分。諸如非開發(fā)類的物業(yè)管理、中介服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)營等房地產(chǎn)子市場都應(yīng)有比較大的發(fā)展空間。此外，土地財(cái)政、租賃市場發(fā)展不充分、預(yù)售資金監(jiān)管、行業(yè)管理職責(zé)等問題也應(yīng)在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中占有一席之地。
有專家表示，無論是土地制度改革、住房供給結(jié)構(gòu)改革，還是財(cái)稅體系改革、金融體系改革等等制度改革訴求，歸根結(jié)底都在于高地價(jià)問題。過去的土地制度總結(jié)下來是“四補(bǔ)”：農(nóng)村補(bǔ)城市、住宅補(bǔ)工業(yè)、西部補(bǔ)東部、郊區(qū)補(bǔ)中心。其中，四類補(bǔ)給地都呈現(xiàn)人口凈流出，導(dǎo)致很多地方財(cái)政實(shí)力不足，需要通過賣地補(bǔ)充財(cái)政。這又引出了住房的五點(diǎn)“沒有”：占有不均衡、租房缺保障、老房低質(zhì)量、金融少匹配、持有無成本。比如，現(xiàn)在中國居民買房需求很大，但其中20%是沒有住房的家庭，還有20%是有多套住房的家庭，這就是占有不均衡。
因此，對于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，應(yīng)該是從高地價(jià)舊模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹械偷貎r(jià)新模式。中低地價(jià)意味著，對商品房建設(shè)適用中等地價(jià)，租賃和保障性的住房的土地價(jià)格則要盡可能的低，這樣的結(jié)構(gòu)才能匹配對穩(wěn)房價(jià)的要求。
?。ㄈ┪磥矸康禺a(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的作用
有專家認(rèn)為，從長期來看，要擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)仍是短期經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長過程中起到重要作用。房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多的特點(diǎn)，對相關(guān)行業(yè)具有較強(qiáng)的拉動作用。經(jīng)測算，房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)拉動的相關(guān)行業(yè)對GDP增長貢獻(xiàn)率達(dá)到30%左右。
也有專家指出，房地產(chǎn)新發(fā)展模式的影響絕不僅僅限于房地產(chǎn)行業(yè)本身，也關(guān)系到我國未來整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。21世紀(jì)的第一個(gè)十年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依賴于工業(yè)，尤其是重化工業(yè)；第二個(gè)十年，我國經(jīng)濟(jì)則很大程度上依賴于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，包括金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等；對第三個(gè)十年的經(jīng)濟(jì)支柱尚無定論。雖然可以明確中國經(jīng)濟(jì)不能再依靠房地產(chǎn)及其相關(guān)的金融業(yè)和建筑業(yè)來帶動，但也不能讓它們產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，探索房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式、防止房地產(chǎn)的“污名化”，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來十年意義重大。
政策建議
對于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)金流壓力，有專家建議，可以制定穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的債務(wù)化解方案。
首先可通過推動住房抵押貸款利率市場化，緩解居民部門的償債負(fù)擔(dān)、穩(wěn)定購房需求，以確保房地產(chǎn)銷售收入不過度下滑，提供新的現(xiàn)金流支撐房企償債能力。按照發(fā)達(dá)國家的平均水平，住房抵押貸款利率大概要高于同期國債利率1.5%左右。這說明，中國房貸利率或許存在1.3-1.6個(gè)百分點(diǎn)的下降空間，對應(yīng)的居民房貸利息支出每年可減少5000-6000億元。房貸利率下降帶來的利息支出減少不僅可以緩解居民部門的償債負(fù)擔(dān)，改善居民的現(xiàn)金流，同時(shí)也可以穩(wěn)定居民部門的購房需求。
其次通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)增加面向中低收入群體的住房供給。核心思路是借助金融市場，通過資產(chǎn)證券化的方式把房地產(chǎn)企業(yè)的部分沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有準(zhǔn)公共資產(chǎn)屬性的公共住房。這樣既能夠在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的債務(wù)壓力，同時(shí)也能增加地方政府的公共住房供給。
對于流動人口難以在工作地定居問題，有專家建議，可以構(gòu)建面向新市民的都市圈建設(shè)方案。
首先是完善面向新市民的住房/租賃房以及公共服務(wù)供給。具體包括：為沒有戶籍和自有住房、長期在該城市工作的打工者發(fā)放“長期工作簽證”，以此作為新市民的身份。為新市民提供住房或租賃房供給，不僅是房屋供給，也包括相應(yīng)的教育、醫(yī)療配套資源供給，尤其是中小學(xué)教育供給。
其次是為新市民提供住房購買力支持。可考慮設(shè)立針對新市民的住房金融互助機(jī)構(gòu)，該類機(jī)構(gòu)應(yīng)采取股份制公司形式，保持多家競爭的市場格局。資金來源于新市民的低息存款和政府貼息債券；資金用途是針對新市民的低息貸款，貸款額度與新市民的存款時(shí)間和數(shù)量掛鉤。
對于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的制度改革，有專家建議：
第一，推動土地制度改革。一方面，集體經(jīng)營性建設(shè)用地也將進(jìn)入市場，與城市土地一樣，同權(quán)同價(jià)參與商品住宅和租賃住房土地供給。需要注意這項(xiàng)改革措施在地方政府層面的推進(jìn)情況，提高城市政府積極性。另一方面，地方政府可以考慮將農(nóng)民的宅基地納入到城市土地供應(yīng)當(dāng)中，進(jìn)行試點(diǎn)性的改革。具體來說，所有權(quán)仍然歸集體所有，出售的僅為使用權(quán)，并且購買方的使用權(quán)受到法律保障。在此基礎(chǔ)上，用地指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)全省乃至全國的流動，優(yōu)化土地資源配置。
第二，通過身份證制度改革來實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。實(shí)行租售并舉制度必須解決租購?fù)瑱?quán)問題，否則新市民們始終會出于子女教育問題的考慮而選擇買房，推動房價(jià)上漲。但是，中國的戶籍制度改革收效有限，原因在于農(nóng)村實(shí)行集體所有制與戶籍掛鉤，一旦脫離了所在村的戶籍，也就放棄了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份及其相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。雖然戶籍制度難以撼動，但身份證制度的改革卻是可行的。簡言之，摒棄以往按戶籍所在地登記個(gè)人身份證的方法,嘗試以常住地來登記。這樣既能清楚地知道居民的居住地，又不用變更農(nóng)村人口的戶籍，還能夠真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)之間的人口自由流動。
第三，推動保障性住房建設(shè)與人口流向相一致。保障性住房的建設(shè)需要具體問題具體分析，不能直接向地方進(jìn)行簡單的指標(biāo)分解，讓不需要保障性住房的中小城市去建設(shè)，而大量外地人口流入、房價(jià)很高的特大城市卻建設(shè)不足。對于中小城市而言，不需要把保障性住房放在非常重要的位置上。但是對于北上廣深和其他省會城市等超特大城市而言，需要因城施策，做到一類城市一個(gè)政策。
本文隸屬CF40成果簡報(bào)系列，執(zhí)筆人為中國金融四十人研究院青年研究員張佳佳。
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