政治局會議首提“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，究竟如何實現(xiàn)？
時間：2021-12-08
發(fā)酵數(shù)月之后，上周末，恒大問題處置邁出關(guān)鍵一步。
在恒大地產(chǎn)集團公告無法履行擔(dān)保責(zé)任后，廣東省政府應(yīng)恒大請求同意派出工作組，一行兩會和住建部深夜迅速回應(yīng)，在維護各方合法權(quán)益的同時，也降低了行業(yè)的不確定性風(fēng)險，有效穩(wěn)定了市場預(yù)期。
恒大問題雖屬個案，但也暴露出我國房地產(chǎn)行業(yè)的一些既有缺陷。正如全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民日前所言，“即使沒有疫情沖擊，房地產(chǎn)的風(fēng)險遲早也會顯露出來。房地產(chǎn)深刻的底層邏輯在于房地產(chǎn)、金融、地方政府基建投資的三角循環(huán)已經(jīng)走不下去……更深層次的邏輯是人口增長放緩和人口流動以及經(jīng)濟空間集中度的不平衡?！?br />
日前，中國金融四十人論壇（CF40）圍繞“房企債務(wù)風(fēng)險、影響及應(yīng)對”、“房地產(chǎn)短期下行壓力及溢出效應(yīng)”、“如何實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”等議題舉辦多場研討會。與會專家指出，應(yīng)重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場所面臨的三重壓力疊加共振局面，政策層面需及時應(yīng)對。
短期內(nèi)，應(yīng)注重穩(wěn)定市場預(yù)期，重點防范房地產(chǎn)債務(wù)出現(xiàn)大面積流動性風(fēng)險。在阻斷風(fēng)險蔓延的前提下，堅持運用市場化、法治化的方式讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步實現(xiàn)出清。還要切實保障個人住房的剛性需求，當(dāng)前或可考慮恢復(fù)住房按揭貸款的發(fā)放至正常狀態(tài)。
更重要的是促進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
12月6日，中央政治局會議強調(diào)“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。在參加上述CF40研討會時，與會專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必然要求行業(yè)與人口和城市實現(xiàn)良性循環(huán)。
長期來看，須從財稅和土地兩方面入手，通過財稅體制改革和地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，降低地方政府對土地市場的依賴；推動土地市場改革，增強土地供給彈性，大力發(fā)展保障房建設(shè)和租賃市場，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康有序轉(zhuǎn)型。同時，應(yīng)加強多部門的政策協(xié)調(diào)，穩(wěn)定政策預(yù)期，促使房企改變經(jīng)營模式，實現(xiàn)自我調(diào)整和轉(zhuǎn)型。
緩解房企流動性壓力 保障剛性購房需求
與會專家建議，短期內(nèi)應(yīng)注重穩(wěn)定市場預(yù)期，重點防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大面積的流動性風(fēng)險。盡早為房地產(chǎn)市場注入流動性，緩解流動性壓力。
流動性紓困措施的出臺宜早不宜遲。如果房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資金難以彌補流動性缺口，可考慮從外部注入流動性，如由資產(chǎn)管理公司從金融市場獲得較低成本融資，承接房地產(chǎn)市場的不良資產(chǎn)、接續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行，從而為房地產(chǎn)市場注入流動性。
此外，緩解流動性困難還可考慮：
?。?）恢復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)貸和住房按揭貸款的發(fā)放至正常狀態(tài)；（2）階段性放開信托融資，大力支持私募股權(quán)基金；（3）針對美元債發(fā)行受阻的情況，可通過給房企增加一定額度的境內(nèi)發(fā)債計劃，讓房企通過市場化方式獲得融資，從而穩(wěn)定市場信心。
而對于已經(jīng)瀕臨違約、破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，要為其提供清晰、穩(wěn)定、可預(yù)期、可操作的法律框架，以明確債務(wù)清償順序和資產(chǎn)快速處置方案。部分房企在經(jīng)營模式轉(zhuǎn)換和流動性壓力下，不可避免地面臨違約甚至退出市場的壓力。違約后表內(nèi)外債務(wù)如何處理，“保交樓”、保供應(yīng)商資金的缺口和責(zé)任如何分擔(dān)等問題，都需要以清晰、穩(wěn)定、可預(yù)期、可操作的法律框架為基礎(chǔ)。
針對已經(jīng)明顯出現(xiàn)風(fēng)險暴露的企業(yè)，可考慮由相關(guān)部門成立聯(lián)合組織，對這些企業(yè)進行有組織的破產(chǎn)重組，這樣既實現(xiàn)了行業(yè)出清，也可達到阻斷風(fēng)險蔓延的目的。還可考慮設(shè)立政府性基金或出臺金融政策，支持現(xiàn)階段并未出現(xiàn)風(fēng)險暴露、合規(guī)程度較好、經(jīng)營比較穩(wěn)健的大中型房企。
與會專家指出，保持金融系統(tǒng)流動性合理充裕，降低房企債務(wù)問題對銀行的直接沖擊。監(jiān)管部門需要提前做好應(yīng)急預(yù)案，重點防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動性危機，同時預(yù)留出相應(yīng)資金以備緊急狀況下使用，保證能夠在重大風(fēng)險事件發(fā)生后及時穩(wěn)住市場預(yù)期，維護市場信心。
與會專家強調(diào)，需充分保障居民購房的剛性需求。房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷，需求端的走弱使得房地產(chǎn)公司難以回籠資金。當(dāng)前個人住房貸款增長放緩一方面是由于監(jiān)管政策強化，遏制了房地產(chǎn)投機性需求，但同時也可能使部分居民家庭新購房、改善住房的剛性需求得不到滿足。另一方面貸款周期的拉長也對個人住房貸款造成一定的拖累。因此當(dāng)前要保障個人住房的剛性需求，部分改善性住房需求也不應(yīng)該過度收緊，確保此類需求得到滿足，有利于地價、房價和預(yù)期的穩(wěn)定。
探索設(shè)立房地產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品 調(diào)控政策注重協(xié)調(diào)與穩(wěn)定
與會專家指出，長期以來，銀行對房地產(chǎn)的開發(fā)貸款受到比較嚴(yán)格的規(guī)模限制，很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過各種渠道獲得表外融資。這不僅提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也讓監(jiān)管部門難以全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的實際債務(wù)狀況，以及房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系的實際關(guān)聯(lián)度。
房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式更加透明、合規(guī)。但現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想把表外融資轉(zhuǎn)回表內(nèi)，存在較大困難。這種困難一方面體現(xiàn)為金融機構(gòu)的涉房貸款仍面臨較為嚴(yán)格的規(guī)模限制，另一方面體現(xiàn)為缺少其他合規(guī)的金融工具，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠從公開市場獲得融資。
與會專家建議，適度拓寬房企融資渠道，盡快探索設(shè)立房地產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品，給優(yōu)質(zhì)房企的優(yōu)質(zhì)項目提供更多的融資工具，盤活現(xiàn)有房企資產(chǎn)的存量價值。在發(fā)達經(jīng)濟體中，公募REITs產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。我國公募REITs在支持物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面已經(jīng)積累了不少成功經(jīng)驗，有條件在短時間內(nèi)探索設(shè)立相關(guān)產(chǎn)品。這種方式可以盤活現(xiàn)有房企的資產(chǎn)存量價值，同時也為其他金融機構(gòu)和市場主體提供更多的投資標(biāo)的。
此外，在調(diào)控房地產(chǎn)市場過程中，監(jiān)管層面一要注重政策協(xié)調(diào)，二要保持政策穩(wěn)定有序。各部門需注重政策協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)因政策不協(xié)同而阻礙行業(yè)正常經(jīng)營的情況。各部門出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)保持穩(wěn)定，讓房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確意識到改變經(jīng)營模式的必要性，促使房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的預(yù)期，加快實現(xiàn)自我轉(zhuǎn)型和自我調(diào)整。各地應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況出臺相應(yīng)的調(diào)控措施，在堅決遏制房地產(chǎn)炒作的同時，加快滿足當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼馁彿啃枨?，保障消費者基本權(quán)益，促使房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)自我造血功能。
推動財稅與土地市場改革 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，必須著眼長遠，推動一系列改革措施落地生效。一方面要降低地方政府對房地產(chǎn)的依賴；另一方面，推動土地市場改革，提高土地供給與人口流動和都市圈發(fā)展趨勢的協(xié)同程度，增強土地供給彈性，大力發(fā)展保障房建設(shè)和租賃市場，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康有序轉(zhuǎn)型。
具體而言，首先要推動財稅體制改革和地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，降低地方政府財力對房地產(chǎn)的依賴度。其一，理清政府與市場邊界，改革行政體制，理順中央和地方事權(quán)和支出責(zé)任，上收部分事權(quán)到中央，減輕地方政府事權(quán)和支出責(zé)任。其二，通過改善各地營商環(huán)境和推動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，持續(xù)吸引人口流入來優(yōu)化稅基進而提高財政的可持續(xù)性。
二是要推動土地市場改革，提高土地供給與人口流動和都市圈發(fā)展趨勢的協(xié)同程度，增強土地供給彈性。
（1）住宅土地供應(yīng)考慮以常住人口增量為基礎(chǔ)，實現(xiàn)“人地掛鉤”。增加人口流入地區(qū)和都市圈的住宅土地供給，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)的長期發(fā)展與中國經(jīng)濟發(fā)展趨勢相匹配。
（2）補上城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短板，提高有效住房供給。住房供應(yīng)不僅僅是住房本身，也包括住房附著的交通、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)和交通基礎(chǔ)設(shè)施。完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，其實是變相增加高品質(zhì)住宅的供給。
?。?）大力發(fā)展保障房建設(shè)和租賃市場。應(yīng)豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類的供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。允許地方政府以合理價格收購已經(jīng)建成但銷售出現(xiàn)困難的住宅，既幫助相關(guān)房企緩解現(xiàn)金流壓力，同時收購的住宅還可用作保障房、公租房和人才公寓的住房儲備。
?。?）堅持“因城施策”的基本原則。在確立改革大方向的前提下，給地方政府在土地使用、建設(shè)項目融資、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)等方面留下足夠的自主決策空間，讓房地產(chǎn)改革成為撬動中國經(jīng)濟改革的新支點。
中國金融四十人論壇出品，未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載。 
未收藏
