迷航的中國房市
郭峰 著
中國經(jīng)濟(jì)出版社 2014年7月出版
本書作者：
郭峰，上海新金融研究院院長助理&研究員、復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生。姓名匯集了古今至忠至勇兩位大俠的名諱，因此江湖人都稱為“郭大俠”，但卻從未有寸功于社稷和黎民，每思至此，悲痛欲絕。初學(xué)數(shù)學(xué)，后習(xí)財經(jīng)，但求知于財經(jīng)院系，卻從未習(xí)得致富之術(shù)。年屆而立，雖不時仰望星空，但仍然腳踩大地，一事無成。關(guān)心著時事與八卦，醉心于讀書和學(xué)術(shù)，然學(xué)?？譄o涯，回頭亦無岸。
內(nèi)容簡介：
《迷航的中國房市》收錄了作者自2013年年初至2014年年中，在紙質(zhì)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上撰寫的中國房市，以及相關(guān)或者不相關(guān)但是為了湊篇幅的時評文章。那些乍看起來沒有節(jié)操的題目之下，是作者在閱讀了海量房地產(chǎn)相關(guān)專著和學(xué)術(shù)論文基礎(chǔ)上，對中國房市運行基本邏輯的嚴(yán)肅思考。全書分為“需求”、“供給”、“均衡（價格）”、“調(diào)控”四個循序漸進(jìn)的部分，對中國房市中存在的矛盾和爭議的地方，進(jìn)行了闡述。在有意識和無意識的干擾下，中國房市成為一個典型的“灰暗市場”：土地永遠(yuǎn)是不夠的、房子永遠(yuǎn)是短缺的、房價永遠(yuǎn)是要上漲的，而支撐這個結(jié)論的卻是永遠(yuǎn)不透明的信息。
本書目錄
自序 如何理解中國房市
第一篇 名目繁多的住房需求
購房不存在“剛性需求”
“房叔”算盤是否有錯打時
農(nóng)民工的進(jìn)城與上樓
城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)果而非原因
房市的代際繁榮和悲催的80后
性別比和被夸大的丈母娘需求
女博士、性別平等與高房價
婆媳矛盾刺激住房需求
第二篇 天生壟斷的住房供給
房市壟斷天性導(dǎo)致市場失靈
土地財政依賴癥難解
征地中的各方角色
“保護(hù)耕地”究竟是保護(hù)誰的生命線
不要把高房價歸罪于“人多地少”
小產(chǎn)權(quán)房僵局難解
地產(chǎn)商為什么反感“招拍掛”
推動“以房為中心”的住房普查
為什么我們的房子只能住70年
第三篇 霧里看花的住房價格
中國式房價收入比
官方房價漲得慢是因數(shù)據(jù)造假嗎
地價和房價：雞生蛋還是蛋生雞
如何判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫
高房價不能怨央行
作為信貸擴(kuò)張器的土地財政
中國會不會出現(xiàn)“底特律”
警惕“樓市崩盤論”
第四篇 糾結(jié)扭捏的住房調(diào)控
如何看待房市中的兩只手
從政策文本看我國房市調(diào)控史
房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該揚(yáng)棄“相機(jī)抉擇”思維
房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)做到“激勵相容”
“流民社會”中的異地限購
將限購進(jìn)行到底
二手房稅收調(diào)控是“懶政”
嚴(yán)格區(qū)分住房的保障軌和商品軌
我為什么支持開征房產(chǎn)稅
用房產(chǎn)稅調(diào)控房價的前提
保障房就應(yīng)該既小又憋屈
棚戶區(qū)改造不能頂保障房的缺
參考文獻(xiàn)
附錄一 官員任期、政績壓力和城市房價
附錄二 上海新金融研究院簡介
代后記 在課堂上理解政治學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)的異同
自序
如何理解中國房市
作為一個青年經(jīng)濟(jì)學(xué)人，筆者在與同齡友人相聚時，常被當(dāng)成“專家”問計。其中，最常被問及的話題莫過于中國房市。誰讓吾輩正處于談婚論嫁、生兒育女的大好年齡呢（當(dāng)然在這一問題上面，我嚴(yán)重拖了大家的后腿，羞愧萬分）。然筆者入道尚淺，才疏學(xué)淺，不能對“未來房價是漲還是跌”這樣的問題做出解答。不過，作為一個受過嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)學(xué)訓(xùn)練的學(xué)子，且立志以經(jīng)濟(jì)研究為畢生職業(yè)，因此又覺得必須對這些問題，有自己的見解和說辭。否則不僅不能裝點門面，蠱惑良善，還會引來朋友們的腹誹，認(rèn)為我是在賣關(guān)子、擺架子，不屑于與他們談?wù)撨@些問題。
因此，為了彰顯自己的專業(yè)功底，以便在與有人交談時顯得出類拔萃、引人矚目，筆者特意去考究了幾個關(guān)涉房地產(chǎn)分析的基本概念，竟然發(fā)現(xiàn)不少概念似是而非，誤人不淺。很多常用的概念，都經(jīng)不起最起碼的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識推敲。我們都在談?wù)摲渴校俏覀冊谡務(wù)摲渴械臅r候，我們在談?wù)撌裁茨兀课宜佑|朋友當(dāng)中很多都是學(xué)習(xí)過經(jīng)濟(jì)學(xué)的，但是一旦談?wù)摰椒渴械臅r候，大家就往往將其在課本上學(xué)到的經(jīng)濟(jì)學(xué)基本知識拋諸腦后，取而代之的是對高房價的哀怨與憤怒，或者是對地方政府的期望與失望。
因此，2013年年初，圍繞房市中的幾個基本概念，我為媒體撰寫了幾篇評論文章。自此一發(fā)而不可收，在過去一年多時間內(nèi)，我撰寫了幾十篇相關(guān)的評論文章。其中一些文章貌似跟中國房市沒有直接的關(guān)系，但實際上仍有很大的內(nèi)在聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)深刻綁架了中國經(jīng)濟(jì)，在對中國經(jīng)濟(jì)基本問題的分析，幾乎都可以找到房地產(chǎn)的影子。
那么我們究竟應(yīng)該如何理解中國的房市呢？在這本小書中，我從經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的概念：即供給和需求入手。房地產(chǎn)也是一種“商品”，只要是商品，就應(yīng)該從供給和需求角度入手分析。住房的供給不容易變化，而需求的變化則更容易一些，因此需求是決定房地產(chǎn)價格的核心因素。住房作為耐用品和不動產(chǎn)，具有較好的保值功能，因此住房除了滿足居住性需求外，很重要的成分是還要滿足投資性需求。同樣的道理，住房的不動產(chǎn)屬性使得住房的投資性需求以居住需求為基礎(chǔ)。而關(guān)于住房的供給，首要影響因素就是土地，因此中國獨特的城鄉(xiāng)“二元”建設(shè)用地市場就成了分析中國住房供給問題的關(guān)鍵。
供給和需求的均衡之處，就是市場價格。因此在討論住房的供給和需求之后，我繼續(xù)討論了住房價格的問題，對包括住房價格統(tǒng)計上存在的問題等，作出了自己的分析。并特別闡述了我對關(guān)于如何判斷一國和一城的房價是否存在泡沫的看法。
在此之后，我開始討論爭議最大的領(lǐng)域——房地產(chǎn)調(diào)控。關(guān)于政府對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)，學(xué)術(shù)界歷來爭論不休。一種觀點是政府應(yīng)該允許市場在調(diào)節(jié)住房供需上發(fā)揮核心作用，政府只需確?；镜谋Ｕ戏抗┙o即可。而另一種觀點則認(rèn)為政府要積極入市調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。當(dāng)然，我的傾向性是非常明顯的，我支持政府的積極調(diào)控政策。關(guān)于政府和市場在經(jīng)濟(jì)中的角色分配，固然有很大的討論空間，但市場主導(dǎo)，不代表著市場是一切。單就房地產(chǎn)市場而言，全世界幾乎沒有哪個政府對其完全放任不管。特別是在中國，雖然市場經(jīng)濟(jì)是整個改革的大趨勢，但由于房地產(chǎn)市場的特殊屬性，一味鼓吹“市場化”實際上是極其危險的。具體的理由，正文有諸多分析。
以上就是我認(rèn)為理解中國房市時應(yīng)該遵循的基本邏輯。欲理解一個經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，實際上有多種方法：構(gòu)建一個數(shù)學(xué)模型、進(jìn)行嚴(yán)格的計量檢驗、引述一個典型案例，甚至包括講述一個寓言故事。但我覺得，理解一個經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，始終是第一重要的。因此，在本書的分析當(dāng)中，除個別文章是基于數(shù)據(jù)的討論之外，大部分文章都集中于闡述中國房市背后的基本經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。正因此故，全篇四十余篇文章當(dāng)中，我都避免對中國未來的房價做出數(shù)值上的預(yù)測。當(dāng)然，你也可以理解成這是在?；^。
在上述基本邏輯之外，分析中國房市，還不得不牽涉到其相關(guān)的幾方利益主體，或者用更專業(yè)的經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語——代表性行為者：居民、房地產(chǎn)商、地方政府、中央政府，其中居民又可以分為無房者和有房者。很顯然，每一方代表性行為者，其利益所在都不盡相同。無房居民，希望房價下降，以滿足自己安居樂業(yè)的理想；有房居民，希望房價上漲，從而實現(xiàn)保值增值；基于利潤最大化的合理立場，房地產(chǎn)商則希望價格越高越好；受制于“土地財政”的掣肘，地方政府雖然對高房價暗許芳心，但又怕惹惱民意，因此內(nèi)心希望房市一片繁榮，但又時不時會作出壓制房價的表態(tài)。中央政府作為游戲規(guī)則制定者，當(dāng)初不經(jīng)意間將自己擺在“土地財政”分成之外，因此處于一種相對超脫的地位，從而反反復(fù)復(fù)地表態(tài)要為民做主，打壓房價高漲的勢頭，但又不能不顧及地方政府和地產(chǎn)商的利益，特別是在房地產(chǎn)已經(jīng)全面綁架中國經(jīng)濟(jì)的時候，因此變得首鼠兩端，三心二意。
因此，由于牽涉面廣，想做到不偏不倚的純學(xué)術(shù)分析，難上加難。在撰寫這些文章時，我力求做到“四不”：不違背自己的學(xué)術(shù)良知，不妖魔化地方政府，不對地產(chǎn)商提出道德訴求，不蠱惑大眾情緒。當(dāng)然，這只能是理想狀態(tài)，尚有很大的改進(jìn)空間。
最后，這些文章是我在閱讀大量經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)和報道的基礎(chǔ)上撰寫的，在結(jié)集成書過程，我對參考文獻(xiàn)和資料來源做了盡量多的補(bǔ)充，但其中的錯謬估計仍然在所難免，這皆因自己學(xué)識淺薄之故。
是為自序。
代后記
在課堂上理解政治學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué)的異同
筆者目前在復(fù)旦攻讀委培的經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，課程已經(jīng)修完，這學(xué)期一門課都沒有。但交了學(xué)費，卻無課可上，總覺得心里缺缺的，盡管以前修讀經(jīng)濟(jì)學(xué)必修課程的時候也多半逃課。因此決定旁聽一兩門課程，在將經(jīng)濟(jì)學(xué)、歷史系、政治學(xué)、哲學(xué)系、管理系的課表瀏覽一遍之后，我選擇旁聽政治系的《比較政治學(xué)》課程。一直深感所研究的中國經(jīng)濟(jì)問題，都逃不過“政治”的影響，但對政治學(xué)，則依然“不明覺厲”。第一次上課，我就注意到經(jīng)濟(jì)學(xué)和政治學(xué)一些有趣的差別。
老師首先給出了他所理解的政治學(xué)定義：政治學(xué)研究決策過程，這種決策過程具有強(qiáng)制性，影響具有全局性，導(dǎo)致的利益分配可能不均勻，從而存在“勝利者”和“失敗者”之分。
將此定義與經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義進(jìn)行“比較”分析，就顯得非常有趣。自羅賓斯以來，經(jīng)濟(jì)學(xué)也可以定義為研究決策過程的學(xué)科，但經(jīng)濟(jì)學(xué)對自己的研究范圍增加了一些限定：經(jīng)濟(jì)學(xué)研究自利的、理性的行為者的決策。此外，與政治決策背后隱含合法暴力的公權(quán)力支撐不同，經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究主體市場交易，是自愿的，不存在強(qiáng)買強(qiáng)賣。
此外，雖然市場交易也會有全局性的影響，但這些影響都是行為者非意圖的。即行為者參與市場生產(chǎn)和交易，并不是為了整個社會如何，而是為了滿足自己的利益。一般而言，這種無意識的市場交易行為，又能夠產(chǎn)生良好的社會效果。這也就是亞當(dāng)?斯密所謂的“看不見的手”的含義。
市場經(jīng)濟(jì)也會存在“相對”的失敗者，但所有具體自愿的交易都是互利的。商品出售者之所以出售該商品，是因為出售比留在手里效用高；購買者之所以購買商品，是因為購買比持幣待購的效用高。因此，在這種意義上說，所有的市場交易都不是“等價交換”，而是同時改進(jìn)雙方的效用。
這門課程叫做“比較政治學(xué)”，老師認(rèn)為，任何社會學(xué)科，某種意義上說都是“比較xx學(xué)”。因為要理解清楚某一個概念，都要對其進(jìn)行分類、剖析，研究它之所以成為它的原因，因此特別要強(qiáng)調(diào)研究對象與他者之間的不同，進(jìn)行比較分析。
有趣的是，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，卻少有“比較經(jīng)濟(jì)學(xué)”的說法。盡管“比較經(jīng)濟(jì)學(xué)”在20世紀(jì)八九十年代也算是風(fēng)光一時，但現(xiàn)在這門學(xué)科已經(jīng)基本上煙消云散，大學(xué)經(jīng)濟(jì)系課堂中基本看不到這門課程了。具體原因，我不甚明了，莫非是因為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的主題是市場經(jīng)濟(jì)，而全球市場經(jīng)濟(jì)正在趨同，從而經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為“歷史終結(jié)”了？不像政治學(xué)的研究對象為各國政治，目前仍然存在天差地別。
經(jīng)濟(jì)學(xué)和政治學(xué)的研究范式似乎也存在很大不同。據(jù)老師所述，政治學(xué)并不是只研究上層的政府及其領(lǐng)導(dǎo)人，也要從下往上進(jìn)行分析，諸如民族、經(jīng)濟(jì)、文化等影響政治決策的基礎(chǔ)。在這兩端中間的層次，政治學(xué)還要分析諸如政黨、社團(tuán)、NGO、媒體等等。
然而，這些概念也基本仍是“集體”的概念，跟經(jīng)濟(jì)學(xué)的范式很不一樣?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)分析方法，都要歸結(jié)到方法論個體主義。即便經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能并不信奉意識形態(tài)上的個人主義，但研究上都要將最終的解釋歸結(jié)到每個個體的動機(jī)和行為，進(jìn)而分析這些個體行為產(chǎn)生的匯總影響。即一項研究一定要強(qiáng)調(diào)理解清楚其“微觀基礎(chǔ)”。
實際上，這種方法論個體主義加上理性、自利假說，就構(gòu)成了現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)研究范式的核心。當(dāng)然，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，主觀價值論、對數(shù)理方法的強(qiáng)調(diào)也是現(xiàn)代主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要特征。目前，這種經(jīng)濟(jì)學(xué)研究范式不僅壟斷經(jīng)濟(jì)學(xué)科自身，還越來越多地應(yīng)用到其他學(xué)科，形成了所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)帝國主義。我之所以旁聽政治學(xué)的課程，也是想攻城略地，將研究觸角延伸到政治領(lǐng)域，才來“知己知彼”。
當(dāng)然，政治學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)也不是不存在相通之處。除了它們研究對象往往高度重疊之外，兩個學(xué)科的研究目的非常相似。根據(jù)老師的概述，政治學(xué)研究目的是：描述、解釋、預(yù)測、改變。其中，第一、二層次必不可少，第三、四層次是可選項。作為學(xué)者，尤其對預(yù)測和改變世界要慎之又慎，應(yīng)該將主要精力集中到描述和解釋上。其中，解釋又是最為重要的層次。大部分的政治學(xué)研究，都是為某一現(xiàn)象尋找解釋因素，或者探究兩個現(xiàn)象（變量）之間的因果關(guān)系。
這跟經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究目的幾乎一模一樣。有趣的是，在經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，學(xué)院派和市場派在此方面又存在很大的不同。學(xué)院派往往只研究一個變量x是否對另一個變量y有影響，或影響有多大，而不試圖羅列出能夠解釋變量y變化的所有潛在原因，更往往不去預(yù)測變量y未來會如何變化。但市場派則不同，根據(jù)在市場派經(jīng)濟(jì)學(xué)家當(dāng)中非常知名的高善文博士在其著作《經(jīng)濟(jì)運行的邏輯》中的總結(jié)，市場派經(jīng)濟(jì)學(xué)因為要指導(dǎo)市場投資行為，因此必然希望能夠準(zhǔn)確預(yù)測變量y的未來趨勢。因此對市場派經(jīng)濟(jì)學(xué)家而言，僅僅知道某個變量x對y有以及有多大影響是不夠的，還要對影響變量y變動的所有潛在原因有盡量全面的把握，進(jìn)而通過它們的變動，來預(yù)測變量y的變動。
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