轉(zhuǎn)型之惑——中國金融四十人縱論房價走勢與經(jīng)濟風險
謝平主編
中國經(jīng)濟出版社 2010年4月出版
內(nèi)容簡介：
轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式已刻不容緩。
從主要依靠投資、出口拉動向依靠消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變，從依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變，從主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向主要依靠科技進步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變，使中國經(jīng)濟走上創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)生增長的發(fā)展軌道，是延續(xù)“中國奇跡”的關(guān)鍵。
這將是一次充滿痛苦的轉(zhuǎn)型，這將是迎接下一個30年持續(xù)發(fā)展的華麗轉(zhuǎn)身。
與轉(zhuǎn)型相伴的，必將是一系列困惑。2010年是“最復(fù)雜的一年”，調(diào)控政策難抑房價漲勢，流動性過剩催生資產(chǎn)價格泡沫，復(fù)蘇之下顯現(xiàn)通脹隱憂，人民幣升值壓力卷土重來。駕馭宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行，果斷堅決完成轉(zhuǎn)型，對決策當局是一項嚴峻考驗。
本書從關(guān)系國計民生的房地產(chǎn)問題出發(fā)，匯聚中國金融四十人，縱論資產(chǎn)價格與通貨膨脹，闡述經(jīng)濟風險與解決之道。
轉(zhuǎn)型之惑，必須破解，破解之道，在于智慧，更在魄力。
目錄
序
第一章 高房價預(yù)警資產(chǎn)價格泡沫風險
房奴的囚徒困境
從供給視角看我國房地產(chǎn)市場的“兩難困境”
今年將面臨嚴重的資產(chǎn)價格泡沫風險
促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的重慶經(jīng)驗
CF40雙周圓桌：高房價的成因與調(diào)控政策建議
第二章 股價、房價與通脹預(yù)期
通脹趨勢與風險分析
資產(chǎn)價格與通貨膨脹預(yù)期
資產(chǎn)價格膨脹未必導(dǎo)致通脹
中國的貨幣管不管得住中國的通脹
CF40雙周圓桌：國際經(jīng)濟形勢與中國通脹趨勢
第三章 貨幣政策如何應(yīng)對資產(chǎn)價格波動
警惕貨幣政策因成功而失敗
防止資產(chǎn)泡沫升級 宏觀政策調(diào)整宜早行
資產(chǎn)價格應(yīng)成為貨幣政策的重要參考
貨幣政策如何應(yīng)對資產(chǎn)價格波動
CF40雙周圓桌：資產(chǎn)泡沫與通貨膨脹風險：前景與對策
第四章 后危機時代的金融監(jiān)管
危機后的全球金融格局十大變化
金融監(jiān)管的五個前沿問題
金融監(jiān)管改革的學術(shù)思想基礎(chǔ)
全球金融監(jiān)管理論的新近進展
全球金融架構(gòu)需要系統(tǒng)性改革
巴塞爾新資本協(xié)議的調(diào)整趨勢及影響
中國資本市場改革的原則與重點
CF40雙周圓桌：對金融監(jiān)管理論與實踐的反思
第五章 人民幣升值預(yù)期與貨幣體系改革路徑
匯率預(yù)期與人民幣匯率機制改革路徑選擇
人民幣匯率改革：折衷的方案
人民幣匯率改革路徑設(shè)計：去美元化
人民幣匯率走勢回顧與展望
國際貨幣體系變遷與人民幣國際化
人民幣國際化的路線圖
有效運用外匯儲備 加強對外經(jīng)貿(mào)合作
跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算的新思路
CF40雙周圓桌：人民幣匯率改革的目標與路徑
第六章 2010：中國經(jīng)濟形勢與對策
進入“后危機”時期的中國經(jīng)濟
實行貸款限額控制的必然性及其優(yōu)化措施
貨幣政策適度寬松是中國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的需要
“緊貨幣、寬財政”可化解2010年通脹風險
宏觀經(jīng)濟與貨幣政策：評估與展望
從保增長到調(diào)結(jié)構(gòu)的政策轉(zhuǎn)換
十年轉(zhuǎn)型：步入內(nèi)生增長新時代
CF40雙周圓桌：2010年宏觀經(jīng)濟風險與應(yīng)對之策
附錄一：中國金融40人論壇簡介
附錄二：中國金融40人論壇組織架構(gòu)與成員名單
序
又是一年，又是一本四十人論壇的年度書稿。
一年來，四十人論壇秉承以金融學術(shù)推動改革、奉獻社會的宗旨，圍繞世界經(jīng)濟形勢變化和中國實際發(fā)展情況，聚焦宏觀經(jīng)濟形勢和調(diào)控績效評估、全球經(jīng)濟衰退和風險展望、國際經(jīng)濟秩序和金融監(jiān)管變革、中國資本市場改革與發(fā)展、保險行業(yè)發(fā)展與挑戰(zhàn)、資產(chǎn)價格和通脹風險、房地產(chǎn)市場發(fā)展和調(diào)控、人民幣匯率改革路徑選擇、政策性金融體系構(gòu)建、西部及海西金融發(fā)展等議題，召開了專題研討會和“CF40雙周”內(nèi)部研討會共計20次。同時，論壇各位成員利用內(nèi)部刊物《中國金融四十人論壇月報》、金融四十人門戶網(wǎng)站（http://new.cf40.org.cn）等平臺，發(fā)表各自的研究成果。
這本《轉(zhuǎn)型之惑——中國金融四十人縱論房價走勢與經(jīng)濟風險》是對一年來論壇成員提交的研究報告和雙周圓桌內(nèi)部討論情況的部分匯總。大家能從中看出，論壇的學術(shù)活動非?；钴S，各位成員運用經(jīng)濟學理論，結(jié)合國內(nèi)外各項金融熱點話題和理論研究前沿，大膽鮮明地提出個人原創(chuàng)性觀點，并通過圓桌會議等方式展開熱烈的討論，書中原汁原味地記錄了很多當時的情景。盡管論壇成員在不少問題上的學術(shù)觀點和對未來發(fā)展的形勢判斷存在很大差異，本書也都如實列出。
書中有我關(guān)于金融監(jiān)管改革問題的觀點，在此不再贅述。關(guān)于當前中國經(jīng)濟熱點中的熱點——有關(guān)房地產(chǎn)話題，談幾點個人的總結(jié)和思考。
一、住宅即房子（這里不討論商業(yè)地產(chǎn)）是具有多重屬性的特殊商品。從個體看，房子既能滿足人們關(guān)于居住生活的基本消費需求，又能借助銀行融資用以杠桿方式的投機或投資。從行業(yè)看，房地產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈廣泛，能夠帶動大量建材、人力支出和居民家用設(shè)施消費，對經(jīng)濟發(fā)展影響大，和GDP指標高度相關(guān)。從房價構(gòu)成看，土地成本即土地出讓金約占三分之一，供求狀況并不能完全決定價格。關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)濟學研究，國外已有許多論著，例如哈佛大學的房地產(chǎn)金融研究中心有許多經(jīng)典文章可供參考，對中國房地產(chǎn)行業(yè)當前存在的很多問題均有涉及。
因為房子牽涉居民、政府、銀行多方利益，由此凸顯了相關(guān)問題的社會性和政治性。斯蒂格利茨指出，此次金融危機正是由于美國扭曲的房地產(chǎn)價格扭曲了整個經(jīng)濟體系，致使全社會為此付出沉重代價。
二、住房政策要以滿足人民群眾基本的住房需求為首要目標。四十人論壇顧問、人大財經(jīng)委吳曉靈副主任曾明確指出，住房市場具有較強的社會保障和準公共產(chǎn)品屬性，主要目的是滿足人民群眾基本居住需求，雖然也會間接起到拉動經(jīng)濟增長的作用，但這不應(yīng)成為發(fā)展住房市場的單一目標。
當前，地方政府將土地貨幣化，收取的土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費主要用于基礎(chǔ)設(shè)施投資和其他支出。作為低收入者住房保障政策的部分，經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)應(yīng)以地方財政負擔為主，在土地出讓金中優(yōu)先解決。由此，可以通過非市場化方式解決低收入者住房問題，同時減少對商品房的剛性需求，對過高的房價起到平抑作用。
三、住房價格形成機制有待進一步完善。在住房價格形成過程中，存在諸多壟斷因素，諸如地方政府對于土地一級市場供應(yīng)的壟斷，開發(fā)商對于所建商品房市場供應(yīng)的壟斷。按照微觀經(jīng)濟學理論，壟斷地位使得地方政府和開發(fā)商能夠最大化獲得消費者剩余，即按照購買者效用水平來制定地價和房價，結(jié)果就是住房市場供應(yīng)不足，房價偏高，導(dǎo)致社會整體效率和購房者福利的損失。
不可否認，政府出臺和采取的招拍掛方式轉(zhuǎn)讓土地、限制開發(fā)商捂盤、加大保障性住房供應(yīng)等一系列措施，已經(jīng)取得了明顯效果。在下一步改革中，可以考慮合理加快土地市場投放和相關(guān)信息公開，在土地拍賣機制中避免單一價格指標。
四、房價應(yīng)與經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平相適應(yīng)。從土地供應(yīng)看，由于土地出讓金是地方政府可支配收入，地方政府作為經(jīng)濟主體，主觀上具有追求收益最大化的傾向，不希望地價降低從而降低當期財政收入水平。從市場交易看，因為住房具有投資品屬性，供求雙方更多地受到心理因素的影響，容易出現(xiàn)房價單純因為市場預(yù)期未來價格上漲而上漲的情況。
如果房價過快上漲，一是會引發(fā)社會資源錯誤配置，不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，二是提高工作生活成本，壓制居民其他消費投資需求，降低本地長期發(fā)展活力和對外吸引力，對地方經(jīng)濟長遠發(fā)展不利。
如果房價過快上漲，銀行將是最后的受害者，并可能引發(fā)系統(tǒng)性風險。目前，我國銀行貸款余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款比重約為五分之一，考慮到更多的以房地產(chǎn)、土地抵押的貸款，銀行的經(jīng)營風險與房價、土地價格已經(jīng)緊密聯(lián)系在一起。房價過快上漲形成的泡沫一旦破裂，將對銀行體系造成嚴重打擊。
目前，政府可以通過控制很多政策變量調(diào)控房價，包括購房首付比例、貸款利率、二套房限制條件等房地產(chǎn)信貸政策，對房價進行直接和間接調(diào)控。對于當前大量以投資為目的的“中間需求”，政府應(yīng)予以適當打壓，主要方法就是提高交易成本即稅收，使得這部分資金流向其他產(chǎn)業(yè)。
五、進一步完善住房相關(guān)稅收機制?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅有10余種，行業(yè)整體稅率已經(jīng)較高。從結(jié)構(gòu)來看，征稅主要集中房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)，住房保有環(huán)節(jié)稅費種類較少?，F(xiàn)行稅制的缺點一是助長地方政府在任期內(nèi)抬高地價、大量出讓土地的短期行為，二是因為中間環(huán)節(jié)交易成本很低，助長了開發(fā)商和投機者囤積和炒作的投機行為，三是導(dǎo)致大量稅費轉(zhuǎn)嫁給最終住房者，使其負擔過重。
當前爭議的焦點是物業(yè)稅何時實施和如何實施。根據(jù)國際經(jīng)驗，物業(yè)稅是抑制房地產(chǎn)市場投機行為的有效手段。我國經(jīng)過空轉(zhuǎn)、試運行，征收物業(yè)稅已有操作性，將來一定是房地產(chǎn)稅收的主體。未來如果全面推開對于居民住房的物業(yè)稅征收，地方政府依靠出讓土地維持財政的局面將徹底改觀，出讓金及相關(guān)稅費的一次性收取將轉(zhuǎn)換為多年的物業(yè)稅收入。如果物業(yè)稅收入歸屬社區(qū)或最基層政府用于社區(qū)道路、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，那么物業(yè)稅對政府的約束作用就會出現(xiàn)。
六、嚴防房地產(chǎn)業(yè)腐敗問題。從已經(jīng)披露的官員腐敗案中可以看到，約有30-40%與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)；另一方面，相比其他行業(yè)，土地批租、開發(fā)建設(shè)和貸款中腐敗問題嚴重，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本高企。因此，在供求方面都存在腐敗溢價，這也是房價過高的原因之一。
近期，由于部分地區(qū)房價較高，很多機關(guān)、企業(yè)出現(xiàn)了福利房“回潮”傾向。雖然職工確實存在購房的客觀要求，但由單位組織建房或分配福利房的做法，實際上是干擾了房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序，又極有可能滋生腐敗問題。
上述分析中，雖然指出了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中尚需完善的一些問題，但必須強調(diào)的是，房地產(chǎn)行業(yè)不論是過去、現(xiàn)在都是促進內(nèi)需、支持經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在將來的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中仍將發(fā)揮重要的作用。
政府是可以調(diào)控房地產(chǎn)價格的，可用的政策變量很多，已有的文獻和國際成功案例也很多，目前出現(xiàn)的這種狀況，關(guān)鍵還是政府相關(guān)部門的主要官員學習不夠，功夫不到。在中國房地產(chǎn)利益格局中，還是可以找到很好的解決辦法。相信本書會對您有所啟發(fā)。
是為序。
2010年3月20日
本書作者列表：
吳曉靈、謝平、朱民、黃奇帆、李若谷、秦曉、余永定、陳超、丁志杰、方星海、高善文、管濤、哈繼銘、黃金老、黃明、黃益平、賈康、李伏安、李迅雷、連平、劉勇、陸磊、祁斌、孫明春、魏加寧、巫和懋、徐剛、閻慶民、殷劍峰、袁力、張健華、周道許、鐘偉、巴曙松、梅建平、瞿強、諸建芳、張斌
關(guān)于作者
謝平
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